某房地产项目可行性研究报告（代商业计划书）.doc

1某房地产项目可行性研究一、 项目总论（一）项目背景项目用地：汀棠公园以东地块项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠 ”。（二）承担可行性研究的单位*投资顾问有限公司（三）研究工作依据根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境和市场研究（一）市场宏观背景1.全国投资环境2018 年 1-3 月份，全国房地产开发投资 21291 亿元，同比名义增长 10.4%，增速比 1-2 月份提高 0.5 个百分点。其中，住宅投资14705 亿元，增长 13.3%，增速提高 1 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 69.1%.2全国房地产开发投资增速2018 年 1-3 月份全国房地产开发和销售情况指标 绝对量同比增长（% ）房地产开发投资（亿元） 21291 10.4其中：住宅 14705 13.3办公楼 1193 -0.1商业营业用房 2743 -6.5房屋施工面积（万平方米） 646556 1.5其中：住宅 441540 1.9办公楼 30849 0.3商业营业用房 86559 -3.3房屋新开工面积（万平方米） 34615 9.73其中：住宅 25531 12.2办公楼 1105 -2.3商业营业用房 3441 -10.7房屋竣工面积（万平方米） 20709 -10.1其中：住宅 14198 -14办公楼 941 -0.2商业营业用房 2676 -7.2土地购置面积（万平方米） 3802 0.5土地成交价款（亿元） 1634 20.3商品房销售面积（万平方米） 30088 3.6其中：住宅 26114 2.5办公楼 754 -2.8商业营业用房 2021 9.6商品房销售额（亿元） 25597 10.4其中：住宅 21609 11.4办公楼 1103 -8.2商业营业用房 2207 7.9商品房待售面积（万平方米） 57329 -16.7其中：住宅 29167 -25.4办公楼 3637 -4商业营业用房 14639 -8.64房地产开发企业到位资金（亿元）36770 3.1其中：国内贷款 6957 0.9利用外资 16 -78.4自筹资金 11449 5.1定金及预收款 11130 11.2个人按揭贷款 5160 -6.82018 年 1-3 月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况投资额（亿元） 同比增长（% ）地区房地产 住宅 房地产 住宅全国总计 21291 14705 10.4 13.3东部地区 12277 8470 11.8 14.1中部地区 4443 3200 15 19西部地区 4122 2725 2.9 6.9东北地区 449 310 1.3 -352018 年 1-3 月份东中西部和东北地区房地产销售情况商品房销售面积 商品房销售额绝对数 同比增长 绝对数 同比增长地区（万平方米） （%） （亿元） （%）全国总计 30088 3.6 25597 10.4东部地区 12491 -7.3 14126 -0.9中部地区 8264 14.6 5319 28.2西部地区 8376 12 5430 29东北地区 957 8.5 723 26.62018 年 1-3 月份，东部地区房地产开发投资 12277 亿元，同比增长 11.8%，增速比 1-2 月份提高 0.2 个百分点；中部地区投资 4443亿元，增长 15.0%，增速提高 1.6 个百分点；西部地区投资 4122 亿元，增长 2.9%，增速回落 0.8 个百分点；东北地区投资 449 亿元，增长 1.3%，1-2 月份为下降 15.3%。2018 年 1-3 月份，房地产开发企业房屋施工面积 646556 万平方米，同比增长 1.5%，增速与 1-2 月份持平。其中，住宅施工面积 441540万平方米，增长 1.9%。房屋新开工面积 34615 万平方米，增长 9.7%，增速提高 6.8 个百分点。其中，住宅新开工面积 25531 万平方米，增长 12.2%。房屋竣工面积 20709 万平方米，下降 10.1%，降幅收6窄 2 个百分点。其中，住宅竣工面积 14198 万平方米，下降14.0%。2018 年 1-3 月份，房地产开发企业土地购置面积 3802 万平方米，同比增长 0.5%，1-2 月份为下降 1.2%；土地成交价款 1634 亿元，增长 20.3%，增速提高 20.3 个百分点。2017-2018 年全国房地产开发企业土地购置面积增速二、商品房销售和待售情况2018 年 1-3 月份，商品房销售面积 30088 万平方米，同比增长3.6%，增速比 1-2 月份回落 0.5 个百分点。其中，住宅销售面积增长 2.5%，办公楼销售面积下降 2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额 25597 亿元，增长 10.4%，增速回落 4.9 个百7分点。其中，住宅销售额增长 11.4%，办公楼销售额下降 8.2%，商业营业用房销售额增长 7.9%。2017-2018 年全国商品房销售面积及销售额增速2018 年 1-3 月份，东部地区商品房销售面积 12491 万平方米，同比下降 7.3%，降幅比 1-2 月份扩大 1.8 个百分点；销售额 14126 亿元，下降 0.9%，1-2 月份为增长 6.7%。中部地区商品房销售面积8264 万平方米，增长 14.6%，增速提高 3.9 个百分点；销售额 5319亿元，增长 28.2%，增速提高 3.1 个百分点。西部地区商品房销售面积 8376 万平方米，增长 12.0%，增速回落 1 个百分点；销售额 5430亿元，增长 29.0%，增速回落 1.2 个百分点。东北地区商品房销售面积 957 万平方米，增长 8.5%，增速回落 6.7 个百分点；销售额 723亿元，增长 26.6%，增速回落 8.6 个百分点。82018 年 3 月末，商品房待售面积 57329 万平方米，比 2 月末减少1138 万平方米。其中，住宅待售面积减少 954 万平方米，办公楼待售面积增加 43 万平方米，商业营业用房待售面积减少 203 万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况2018 年 1-3 月份，房地产开发企业到位资金 36770 亿元，同比增长 3.1%，增速比 1-2 月份回落 1.7 个百分点。其中，国内贷款 6957亿元，增长 0.9%；利用外资 16 亿元，下降 78.4%；自筹资金 11449亿元，增长 5.1%；定金及预收款 11130 亿元，增长 11.2%；个人按揭贷款 5160 亿元，下降 6.8%。2017-2018 年全国房地产开发企业本年到位资金增速四、房地产开发景气指数92018 年 3 月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数” ）为 101.50，比 2 月份回落 0.16 点。2017-2018 年国房景气指数走势图五、新建商品住宅销售价格变动情况从环比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有 10 个，上涨的城市有 55 个，持平的城市有 5 个。最高涨幅为 2.1%，最低为下降0.4%。从同比看，新建商品住宅销售价格下降的城市有 10 个，上涨的城市有 60 个。最高涨幅为 12.3%，最低为下降 2.3%。3.芜湖市投资宏观背景一、开发投资、建设情况10全市完成房地产开发投资 408.27 亿元，同比增长 13.9%。市区完成房地产开发投资 298.49 亿元，同比增长 9.0%。全市房屋施工面积 2884.59 万平方米，同比增长 0.9%;房屋新开工面积 688.94 万平方米，同比增长 71.6%;房屋竣工面积 434.61 万平方米，同比增长 7.8%。市区房屋施工面积 1873.12 万平方米，同比下降 8.9%;房屋新开工面积 395.89 万平方米，同比增长 82.8%;房屋竣工面积 206.14 万平方米，同比下降 39.1%。二、商品房销售情况全市商品房销售面积 740.08 万平方米，同比增长 13.41%;销售金额为 429.73 亿元，同比增长 16.30%。市区商品房销售面积 524.1 万平方米，同比增长 17.47%;销售金额为 321.18 亿元，同比增长15.80%。二、 项目用地分析及评价1. 该地块位置解鸠江区汀棠公园以东地块东至弋江中路绿化带，西至规划支路，南至赤铸山路，北至规划水系，土地面积 11.2567 万方，地块规划为纯居住用地，容积率小于等于 1.8。地块起始价 6.75 亿元（楼面地价 3331 元/平） ，出让面积 112567，该地目前较为平整，是一块净地，南边是行道绿化带，东边正在进行弋江路景观提升工程。但地块周边有高架桥通过。