第16讲_转让不动产、跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理.pdf

第1页 共7页第五节 第五节 一般计税方法应纳税额的计算一般计税方法应纳税额的计算 【预警】 下一部分高难知识点是过山车的大翻转涉及五组考点：考点 ：纳税人转让不动产增值税征收管理13考点 ：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理14考点 ：纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理15考点 ：房地产开发企业不动产经营租赁服务的增值税处理16考点 ：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理17学习思路：（ ）预征率1（ ）预征率与什么金额相乘2（ ）预征的税款在回机构地申报纳税时税不重征3全面“营改增”后，政策规定中出现了较多“征收率”、“预征率”的表述。要注意辨析、理解和应用。 【理解 】1要辩析征收率与预征率。“营改增”新增了 的征收率。 体现在简易计税5%5% 征收率方法中，主要与实施简易计税方法的房地产转让、出租有关，也涉及到了个别非房地产项目。 “营改增”后增加了大量 预征预征 的规定，在政策中出现了 2%2% 、 、 、 、 的预征率的预征率3%3%5%5%，预征率可用于简易计税方法，也可以用于一般计税方法。 【重要归纳 】1预征率的适用规律口诀一般计税方法的预征率：建 ；租 ；转让 （建 、租 与征收率不同）23523简易计税方法的预征率：建 ；租 ；转让 （与征收率相同）355房地产开发企业一般纳税人一般计税的预征率：租 ；预收 （与征收率不同）33 【理解 】2使用预征率计算预征税款时，有常规公式和非常规公式之分。常规公式的基本表现为：一般计税方法的常规预征税额 含税计税销售额 （ 税率）预征率=/1+简易计税方法的常规预征税款 含税计税销售额 （ 征收率）预征率=/1+ 即：常规使用预征率计税时，价税分离时，一般计税方法使用 税率税率 ；简易计税方法使用 征收率征收率。第2页 共7页 【理解 】3“营改增”非房地产企业转让不动产有非常规的预征方法。该公告第六条明确规定：其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管税务机关（文件出台时为地税）预缴的税款：（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款 全部价款和价外费用（ ） =1+5%5%（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款 （全部价款和价外费用 不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（ ） =-1+5%5%也就是说，该规定明确了在纳税人转让不动产，向不动产所在地的税务机关预缴税款时，不管是采用一般计税方法还是简易计税方法，都只是用 进行价税分离，不使用税率。5%【重要归纳 】2目前在使用增值税预征率时，在现有的不动产转让政策中，无论一般计税方法还是简易计税方法，按照规定的比率（目前使用的是 ）进行价税分离。即：预缴增值税的不动产转让项目适用固定 5%的比率预缴增值税。5%但建筑服务、不动产租赁预征增值税时，用税率（一般计税方法）、征收率（简易计税方法）作价税分离。考点 考点 ：纳税人转让不动产增值税征收管理（）：纳税人转让不动产增值税征收管理（）1313 纳税人转让其取得的不动产，包括以 直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。【注意】（ ）不动产“取得”的途径是多样化的“外来”与“自建”；1（ ）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不在本政策范围内；2（ ）销售不动产税率为 ；简易计税征收率为 ；预征率为 。39%5%5% 1. 一般纳税人计税依据及税率、征收率的运用（ ）一般纳税人转让其 年 月 日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也12016430可以选择适用一般计税方法计税，计税规则归纳为：（ ）一般纳税人转让其 年 月 日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税，计税规则归2201651纳为：第3页 共7页“外来”的：不动产属地差价预征率（ ）预缴、机构地全价税率（ ）计销项。5%9%“自建”的：不动产属地全价预征率（ ）预缴、机构地全价税率（ ）计销项。5%9%【特别提示】（ ）上述全价、差价均为不含增值税的金额。1“外来”的不动产：简易计税的预交、计税都用差价；一般计税预交用差价，计税用全价。“自建”的不动产：预交和计税都用全价。（ ）要注意区分税率（ ）、征收率（ ）、预征率（ ）的不同表述。29%5%5%【例题 】 市某增值税一般纳税人在 年 月转让其位于 市的一处不动产，该不动产是1A20211B在 年 月抵债取得，抵债时作价 万元，转让价 万元（含增值税），该纳税人选择20163200280简易计税方法计税，则：该纳税人应向 市不动产所在地的主管税务机关预缴增值税B应预缴税款 （全部价款和价外费用 不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（ ）=-1+5% （ ）（ ） （万元）5%=280-2001+5%5%=3.81该纳税人应向 市主管税务机关申报 （ ）（ ） （万元）A=280-2001+5%5%=3.81实际应缴纳的税款为零。【例题 】 市某增值税一般纳税人在 年 月转让其位于 市的一处不动产，该不动产是2A20211B在 年 月抵债取得，抵债时作价（含增值税，下同） 万元，转让价 万元，则：20178200280该纳税人应向 市不动产所在地主管税务机关预缴增值税B应预缴税款 （全部价款和价外费用 不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（ ）=-1+5% （ ）（ ） （万元）5%=280-2001+5%5%=3.81该纳税人应向 市主管税务机关申报销项税 （ ） （万元）A=2801+9%9%=23.12该纳税人就该项目应补缴增值税 （ ）万元。19.3123.12-3.81 2.小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房），适用简易计税方法计税，计税规则归纳为：来源来源计税依据计税依据征收率征收率纳税地点纳税地点直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额5%除其他个人之外的小规模纳税人，向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人向不动产所在地主管税务机关申报纳税自建以取得的全部价款和价外费用为销售额 3. 个人转让其购买的住房（ ）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为1销售额，按照 的征收率计算应纳税额。5%第4页 共7页（ ）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣2除购买住房价款后的余额为销售额，按照 的征收率计算应纳税额。5% 【相关链接】 个人将购买不足 年的住房对外销售的，按照 的征收率全额缴纳增值税；个人将25%购买 年以上（含 年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州22 市和深圳市之外的地区 非“北上广深”只有 非“北上广深”只有 年的征免界限年的征免界限2 2。个人将购买不足 年的住房对外销售的，按照 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 年以上25%2 （含 年）的2 非普通住房非普通住房 对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照 的征收率缴5%纳增值税；个人将购买 年以上（含 年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用22 于北京、上海、广州和深圳 “北上广深”还要增加 “北上广深”还要增加 年以上非普通住房差额计税规定年以上非普通住房差额计税规定2 2。个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管税务机关申报纳税。【例题】王某销售购买的普通住宅（不足 年），含税销售额 万元，征收率 ，应缴纳增21005%值税：不含增值税收入 （ ） （元）=1000000/1+5%=952380.95应纳增值税 （元）。=952380.955%=47619.05 4. 扣减价款的凭证要求纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（ ）税务部门监制的发票。1（ ）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。2（ ）国家税务总局规定的其他凭证。3纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。 【相关链接】 纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额： 年 月 日及以前缴纳契税的2016430增值税应纳税额 增值税应纳税额 全部交易价格（含增值税） 全部交易价格（含增值税） 契税计税金额（含营业税）（ 契税计税金额（含营业税）（ ） ） = =- -1+5%1+5%5%5% 年 月 日及以后缴纳契税的201651增值税应纳税额 增值税应纳税额 全部交易价格（含增值税）（ 全部交易价格（含增值税）（ ） ） 契税计税金额（不含增值税） 契税计税金额（不含增值税） = =1+5%1+5%- -5%5%【归纳】（ ）老项目先减除后分离；新项目先分离后减除。1（ ）在确定不动产计税金额时发票优先。2【例题 】 年 月，张三转让 年 月购置的一处房产，转让时全部交易价格（含增12021120163值税） 万元，因不能提供取得不动产时的发票，契税凭证上契税税额为 万元，当地契2107.2税率 ，则张三应纳增值税为：4%第5页 共7页增值税应纳税额 全部交易价格（含增值税） 契税计税金额（含营业税）（ ）=-1+5% （ ）（ ） （ ） （万元）。5%=210-7.24%1+5%5%=301+5%5%=1.43【例题 】 年 月，张三转让 年 月购置的一处房产，转让时全部交易价格（含增22021120183值税） 万元，因不能提供取得不动产时的发票，契税凭证上契税税额为 万元，当地契2107.2税率 ，则张三应纳增值税为：4%增值税应纳税额 全部交易价格（含增值税）（ ） 契税计税金额（不含增值税）=1+5%- （ ） （ ） （万元）。5%=2101+5%-7.24%5%=200-1805%=1【提示】单说“房产”，认为是一般的房产而不是住房。 5. 发票的开具（ ）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税1务机关申请代开。（ ）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。2 6. 其他问题纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。考点 考点 ：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理（）：纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理（）1414纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户（以下简称纳税人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。 【提示】 其他个人跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本规定。纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税 号文件规定的纳税义务发生时间和201636计税方法，向建筑服务发生地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。建筑工程施工许可证未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在 年 20164 月 日前的建筑工程项目，属于财税 号文件规定的可以30201636 选择选择 简易计税方法计税的建筑工程老项目。 【注意】 建筑业的征收率是 ，但预征率有两种情况：3% 2% （适于一般计税方法）、 （征收率，适于简易计税方法）。3%建筑业税率、征收率及税收管辖税率、征收率及申报管辖税率、征收率及申报管辖预征比率及管辖预征比率及管辖适用适用一般计税方法 9% 税率 全额计销项全额计销项 机构所在地 主管税务机关差价 差价 预缴预缴2%2% 建筑所在地主管税务机关一般纳税人；营改增前老项目选择使用差价 差价 预缴预缴3%3%第6页 共7页简易计税方法 3% 征收率 差价计税差价计税 机构所在地 主管税务机关 建筑所在地主管税务机关小规模纳税人；一般纳税人清包工、甲供工程、营改增前老项目选择使用 1. 预缴税款（ ）一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务1一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照 的预征率计算应预缴税款。2% 应预缴税款 （全部价款和价外费用 支付的分包款）（ 税率）=-1+2%2%【例题】机构所在地在甲省 市的甲建筑企业是增值税一般纳税人， 年 月在乙省 市取B20212A 得含税建筑收入 元，则甲企业在建筑服务发生地 市预缴税款：327000A甲企业应在 A 市预缴 税款 =327000 （ 1+9% ） 2%=6000 （元）。一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照 的征收率计算应预缴税款。3%应预缴税款 （全部价款和价外费用 支付的分包款）（ ） =-1+3%3%（ ）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务2小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照 的征收率计算应预缴税款。 3%（ 年月销售额未超过 万元的，当期无需预缴税202010款）应预缴税款 （全部价款和价外费用 支付的分包款）（ ） =-1+3%3%纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。 2. 扣除凭证纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指： （ ）从分包方取得的 年 月 日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在12016430 20162016 年 年 月 月 日日6 63030前可作为预缴税款的扣除凭证。（ ）从分包方取得的 年 月 日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、2201651项目名称的增值税发票。（ ）国家税务总局规定的其他凭证。3 3. 其他（ ）预缴税款应提交的资料1纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管税务机关预缴税款时，需填报增值税预缴税款表，并出示以下资料：与发包方签订的建筑合同复印件（加盖纳税人公章）；与分包方签订的分包合同复印件（加盖纳税人公章）；从分包方取得的发票复印件（加盖纳税人公章）。第7页 共7页（ ）纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管税务机关预缴的增值税税款，2可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以 完税凭证完税凭证 作为合法有效凭证。（ ）小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发3 生地主管税务机关按照其取得的全部价款和价外费用 申请代开申请代开 增值税发票。我们的过山车高位翻转！