2010年黄山房地产市场调研(共11页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上黄山房地产市场调研分析报告屯溪是黄山市政府所在地，地处皖、赣、浙三省边陲要冲，新安江穿城而过，故有“一半街巷一半水”的美称。屯溪面积约250平方公里，人口不足20万，是黄山市政治、经济、文化和交通中心。屯溪是黄山风景区的南大门，是大多数中外游客登临黄山的第一站。本人非常有幸接受本次调研任务，经过了1天的市场调查和访谈，我们对地块现场及周边情况进行了摸底调查，也们将依据屯溪地区的调研情况和以往的市场经验，力求客观、真实、准确地反映调查成果，为开发商的决策提供有力的依据。走访了相关部门进一步了解了当地房地产市场现状和未来发展前景。一城市概况1.1黄山市概况黄山市位于安徽省最南端，东北与宣城地区的绩溪县、旌德县、泾县相接；西北与池州地区的青阳县、石台县、东至县毗连；西南与江西省的景德镇市、婺源县为邻，东南与浙江省的开化县、淳安县、临安县交界。地处中亚热带北缘、常绿阔叶林、红壤黄壤地带。介于东经117°-118°53与北纬29°2430°31之间，最东点在歙县竹铺乡东南端，最西点在祁门县新安乡西端，东西长164.14公里；最南点在休宁县岭南乡莲花峰，最北点在黄山区新丰乡北端，南北宽123.35公里。总面积9807平方公里。 黄山市于1987年11月经国务院批准成立，前身是徽州地区，现辖三区（屯溪区、黄山区、徽州区）、四县（歙县、休宁、祁门、黟县）和黄山风景区，2010年全市总人口为148万人，区、县辖42个镇、100个乡，3个街道办事处、1169个村民委员会，8507个村民小组，48个居民委员会，屯溪区为市府所在地。黄山市总面积9807平方千米。总人口148万人。1.2黄山市行政区划截至2009年12月31日，黄山市辖3个市辖区、4个县。黄山市 面积9807平方千米，人口147万人。屯溪区面积 249平方千米， 人口17万。邮政编码。黄山区面积 1669平方千米，人口17.5万。邮政编码。区人民政府驻甘棠镇。徽州区面积 424平方千米， 人口11万。邮政编码。区人民政府驻岩寺镇。歙县面积 2236平方千米， 人口54万。邮政编码。县人民政府驻徽城镇。休宁县面积 2125平方千米， 人口28万。邮政编码。县人民政府驻海阳镇。黟县面积 847平方千米， 人口11万。邮政编码。县人民政府驻碧阳镇。祁门县面积 2257平方千米，人口21万。邮政编码。县人民政府驻祁山镇。 1.3气候条件黄山市地处北亚热带，属于湿润性季风气候，具有温和多雨，四季分明的特征。年平均气温15°16°C，大部分地区冬无严寒，无霜期236天。平均年降水量1670毫米，最高达2708毫米。降水多集中于58月，水热资源十分丰富，适宜多种林木、茶叶、果树及农作物生长1.4屯溪区概况屯溪区位于安徽省南端，雄伟瑰丽的黄山脚下，明媚秀美的新安江上游，是皖、浙、赣三省交界通衢之地。东与歙县、徽州区接壤，西、北、南为休宁县环抱，距离黄山风景区约60公里左右，是正在崛起的国际旅游城市。屯溪区是黄山市政府所在地，地处皖、赣、浙三省交汇处，面积约250平方公里，人口不足20万。悠悠新安江穿城而过，素有“一半街巷一半水”的美称，是黄山市政治、经济、文化和交通中心。此外屯溪还是是黄山风景区的南大门，是大多数中外游客登临黄山的的第一站。1.5交通环境屯溪交通便利。皖赣铁路经过屯溪区，可由此直达南京、上海、北京、青岛、济南、福州、厦门、南昌等全国各大城市；机场可通往港、澳、京、沪、粤等各大城市；目前徽杭高速公路安徽段的建成拉近了黄山与长三角的距离，高速公路全部通车后由黄山市到杭州的交通时间仅为3个小时左右，到上海的时间也缩短为5个小时左右，打破了长期制约黄山市经济发展的交通"瓶颈"。对安徽省实施"两山一湖（黄山、九华山、太平湖）"发展战略，融入长三角经济圈和浙江经济带将起到巨大作用发。 2城市性质 国际性旅游城市，著名地自然文化以产地，皖南地区中心城市。 2.1屯溪区主要职能全市地政治、经济、文化、教育、科技中心；市域中心旅游服务基地和旅游业客运中转基地；皖南地区地交通枢纽；具有一定潜力的高新技术产业基地和旅游加工业基地。2.2徽州区主要职能黄山市重要的工业区和物质集散地；重要的旅游服务基地之一。2.3黄山区主要职能市域北部疗养，旅游服务基地。3、城区人口规模：3.1屯溪区近期（2010年）：22万人远期（2020年）：30万人3.2徽州区近期（2010年）：5.5万人远期（2020年）：7.5万人3.3黄山区近期（2010年）：6.0万人远期（2020年）：8.5万人3.4三区合计近期（2010年）：33.5万人远期（2020年）：46万人4.城区用地规模：2020年黄山市区准备用地规模为47.8平方公里，其中屯溪区29.5平方公里、徽州区7.5平方公里、黄山区8.5平方公里。以三江为城市的绿化景观与公共服务轴，以城市北片。西片，南片为三个基本功能分区，集中紧凑综合发展4.1北片区北片区为城市中心地所在地，集中了城市地行政中心、体育中心、商业中心、文化中心等多种功能，是整个城市地核心区。北片区主要是继续向东发展，发展新型居住、商贸、文化和部分地无污染工业。4.2南片区南片区主要为教育区、多种类型的度假区和新居住区，徽杭高速公路自南片区南部经过，为南片发展与旅游相关地服务基地等功能带来了机遇。4.3西片区西片区的功能主要为生活区和市场。由于西片区临近机场，受机场的影响，该片区不宜大量的开发。同时考虑机场的净空条件以及机场对城市的影响，结合现状交通条件较好的道路，规划部分市场用地。二区域经济 屯溪区全市地政治、经济、文化、教育、科技中心，市域中心旅游服务基地和旅游业客运中转基地，皖南地区地交通枢纽，为促进城市更好地发展，2002年黄山市出台了新一轮城市总体规划（2002-2020），其中明确了黄山的城市性质为“国际性旅游城市、著名的自然与文化遗产地、皖南地区中心城市”。所以今后黄山市的主要发展策略就落在“建设国际性风景和文化旅游城市”、“建设皖南中心城市”上。 黄山市国民经济发展速度目标分别为：20052010年8左右，2010年至2020年7左右；经济发展战略目标为： 2010年GDP达到200亿元左右，人均GDP约13000元；远期2020年GDP达到400亿元左右，人均GDP约26000元。黄山市还制定了相应的经济发展战略，主要为：调整优化第一产业，发展壮大第二产业，全面提升第三产业。调整优化第一产业：巩固和加强农业基础地位，加速农业结构战略性调整和产业化经营，大吏发展生态农业、观光农业、订单农业和创汇农业，提高绿色食品和优质农产品比重，增强农业综合竞争力。发展壮大第二产业：积极实施工业产品结构、技术结构和组织结构调整。以发展高新技术产业为重点，以推动传统农业技术升级为关键，培育壮大一批业主突出、核心竞争力强、支柱作用明显的大公司和企业集团。突出优势和特色，加快市经济技术园区建设，做大做强纺织服装、旅游商品、彩印包装、生物医药、机电、太阳能利用、精细化工、汽车零部件、矿产资源综合利用和农副产品加工等产业，全面振兴工业经济。全面提升第三产业：坚持以旅游业为龙头，服务业为重点，规范发展信息、咨询、经纪、法律服务等行业，基本形成与市场经济体制相适应的中介服务体系。加快邮政电信、金融保险和证券业发展。运用电子商务等现代科技和营销方式，全面改造提升传统服务业。推进公益部门和机关、企事业单位后勤服务市场化改革，发展社区服务、家政服务和其他便民服务，促进社区服务社会化、企业化和系列化，加强信息基础设施建设，尽快构建信息化基本框架。三市场背景 把黄山建设成皖南中心城市的战略早就确定。在黄山的城市规划中，“一群、两轴、三级中心”的城市格局已经启动，近期以向东、向南发展为主，向东继续完善东部新区的建设。远期向南、向西发展。2010年，城市化水平达40，人口22万人，城区绿化率为31，人均住宅建筑面积27平方米。黄山市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大，房地产占固定资产的比重也将继续加大，全力推进城市化进程。未来三年，新区的建设和旧城的改造将继续加大力度：原有的地域差别将不断缩小，地段升值潜力大，为房地产开发提供了广阔的空间黄山市从1998年进入市场化以来，0104年是涨幅最快的几年。据统计，2001、2002、2003、2004年中心城区住宅平均价格分别达到940元/平方米、1135元/平方米、1340元/平方米、1700元/平方米， 05至08年开始整体上房价一直处于缓慢小涨的状态， 08年受全球性金融危机影响黄山市房价突破瓶口均价达到4000元/左右。09到10年缓慢增长，到目前位置黄山的均价在4800元/左右.随着城市的进步，人们思想的前卫，小套公寓将会被更多人接受，未来几年黄山的公寓将会进入更多人的眼球。 1.市场现有项目调查大城。徽州公馆楼盘位置黄山市屯溪区新园东路世贸绿洲633号售楼电话0559 开 发 商黄山市大城置业有限公司建筑设计浙江建院建筑设计院 新加坡HE建筑师事务所行销策划黄山金钥匙配套设施市政府，市政务中心，规划局，广电中心，检察院，等规划设计占地面积20000建筑面积60000规划户数容 积 率3.2绿 化 率23%产品类型小套公寓主力户型3876 均价5300元/户型范围3876智能配套物业单位卓盛物 管 费1.25元销售情况楼盘点评此项目的公寓在黄山属于高档社区。装修标准1200左右。金太阳大厦楼盘位置黄山市屯溪屯光大道售楼电话0559 开 发 商金太阳置业投资集团营销代理天域房产营销市场推广新安文化传播配套设施规划设计占地面积13000建筑面积规划户数容 积 率3.1绿 化 率30%产品类型主力户型户型范围46-76 均价4400元/智能配套物业单位物 管 费0.8元/销售情况基本销售结束楼盘点评卖点：价格适中。配套齐全。缺点：远离市区。名人大厦楼盘位置黄山市屯光大道南侧（金太阳东侧）售楼电话0559- 开 发 商黄山市瑞景置业有限公司建筑设计行销策划配套设施规划设计占地面积30000建筑面积27000规划户数容 积 率3.4绿 化 率30%产品类型小套公寓主力户型户型范围3070 均价6000元/ 毛坯智能配套物业单位锦江物业物 管 费销售情况销售结束。楼盘点评卖点：楼房品质较高。周边配套齐全。缺点：远离市中心，价格太高四市场分析 由于屯溪区总人口18万左右，如果按照三口之家来计算，屯溪区大约有5.6万多户人家，而家庭年收入在3万以上的户数比例并不高。如果按照百分之十的购房需求来计算，总体需求也就5600套房子，即使加上外地投资、度假客户以及周边乡镇的需求，目前屯溪区的开发存量若要全部消化也需要一定的时间。 本次调查结果来看，黄山市民大多都有房子，无房者比较少。而且当地居民经济收入水平并不高，屯溪区普通公务员工资在2200-2800元左右，好一点的企业可能会高点，也就2000元左右，其中一部分还是从周边过来的。而普通工人工资就更底了。这样当地能作为投资公寓来说难以接受30万。 五总结 综合以上分析和设想，如要在黄山做小套公寓，个人认为客源应选择在上海，江苏，浙江的投资客，可以把大部分广告费投资在这几个省份。并可以借鉴威海房产的宣传方式，以景点价值吸引客户，前往投资。专心-专注-专业