房地产笔记(共9页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上分为经营与管理两大内涵:“经营”就是策划，主要涉及企业的发展方向、发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。侧重于执行，实施。 管理”就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标的顺利实现。侧重于对人的协调。房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而后才有管理可言，经营方向正确，企业的经营效益与管理效率成正比，否则成反比。房地产管理 是房地产管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动和全部过程。(一)房地产经营 指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。包括房产经营、地产经营和服务经营。房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。(二）地产经营地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。（三）服务经营房地产咨询：为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。价格评估：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产经纪：向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍和代理的经营行为。物业管理：对投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营方式进行管理，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。房地产经营管理的特征1.房地产属于不动产,生产周期长2.房产与地产的价格相互隐含3.房产与地产使用权的转让都必须符合国家法律规定,同时也必须具备法律规定的必备形式。4.房产与地产的权属转移同步化房地产的特征商品性：广泛性 物理性：永久性 固定性 特殊性 异质性n 房地产业的含义：从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立的产业部门。n 房地产业的产业归类第三产业行业特性n 先导性和基础性n 综合性和关联性n 资金密集性和高风险性n 级差收益性和区域性n 权力主导性和制约性房地产业对国民经济的影响n 房地产业是经济结构的主要构成部分n 房地产是产业结构调整的先导n 有利于增加政府财政收入n 扩大就业面房地产行政管理（1）房地产行政管理的概念 是国家行政管理的一部分，是国家各级政府主管房地产的管理机关依法进行的行政性管理工作。（2）房地产行政管理的内容： 企业设立登记；相关资质审批；行业监督检查。房地产行业管理内容建立有效的行业管理制度健全行业自律组织完善法规制度房地产市场的特点n 区域性n 垄断竞争性n 供给调节滞后性n 投机性n 交易的复杂性n 对金融部门的依赖性房地产市场的功能n 资源配置功能n 信息传递功能n 价值实现和价值评价功能房地产市场需求的特点多样性 区域性 层次性双重性 可替代性 整体性房地产市场需求主要影响因素n 房地产的价格n 居民收入水平和消费结构n 消费者对未来的预期n 国民经济发展水平n 人口数量和人口结构n 城市化水平n 信贷能力n 政策因素房地产供给的特点n 缺乏弹性n 层次性n 滞后性房地产供给的主要影响因素n 房地产价格n 生产要素价格和供给n 房地产开发商对未来的预期n 政策因素住宅的特点n 位置固定性n 消费层次性n 需求的多样性n 房价的巨额性n 购房的投资性商业房地产市场的特点n 人口流动量大n 对区位的要求高n 价格尤其昂贵，且差异较大n 市场结构简单工业用地的特点n 对配套设施的依赖n 对铁路、公路运输的需求和依赖n 对水路运输的需求和依赖中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制土地的所有权：占有权、使用权、处分权、受益权l 国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；l 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。只有国有土地才能投入房地产开发 获取土地使用权的基本方式有：l 土地划拨l 土地出让l 土地转让 拆迁补偿的形式产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。 新时期我国房地产开发运营理念在21世纪头二十年这个新时期，我国要集中力量，全面建设惠及十几亿人口的更高水平的小康社会,基本实现工业化。值此期间，发达国家正在向知识经济社会转型，经济全球化趋势深入发展，生产要素流动和产业转移加快，因此，新时期是我国经济社会发展的重要战略机遇期。我国社会经济发展必须赶上世界知识经济化的步伐，必须立足国情，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的新型工业化道路，从而将面临国际环境更加复杂多变，世界经济围绕资源，市场、技术、人才更加激烈竞争的挑战。强化两个开发理念房地产开发必须强化与国民经济协调同步的发展理念一是产业作用观的转变。 从单纯注重房地产业对GDP贡献及房地产的先导产业的作用，转变为强调房地产基础产业的贡献，注重与国民经济协调发展及推进和谐社建设的重要作用。 二是产业发展观的转变。 从片面强调房地产高速增长发展，转变为保持房地产经济平稳可持续地较快发展，并在集约化服务中推进房地产经济增长。 房地产开发必须强化节约资源并与环境友好的运营理念 从根本上说，房地产开发企业要确立这个理念，唯有坚持在集约化运营的方向上打造企业综合竞争力。而从主导思想上来说，那就是要强化以大众市场为基础的资源节约与集约共享的经济增长理念。 现代项目是指那些按限定时间、预算和质量标准完成的一次性任务。（1）目的性。是指项目都是为实现特定的组织目标服务的。 （2）独特性。是指项目所生成的产品或服务都有一定的独特之处。 （3）一次性。是指每一个项目都有自己明确的时间起点和终点，也就是都是有自己的生命周期。 （4）制约性。项目与环境之间是相互制约的。最主要的制约是资源制约，包括人力、财力、物力、时间、技术、信息等资源的制约。 （5）整体性。项目作为管理对象具有整体性，要努力做到数量、质量、结构的总体优化。项目管理一般包括项目组织、进度控制、费用控制、质量控制和合同管理五项任务。 房地产开发项目过程可以分为四个大的阶段：（1）投资决策阶段;（2）前期工作阶段;（3）项目建设阶段;（4）房屋租售阶段。1投资决策阶段主要的工作任务：（1）投资项目寻找 开发商根据各种渠道获得的信息、经验及房地产市场分析和预测，寻找可能的投资项目，即拟定可能的投标地块。（2）投资项目精选 开发商组织内部专家，对拟定选择的投标地块，联系地块的土地规划控标、融资及技术等问题，展开关于地块的拟建物业、规划定位、营销策划和市场前景等研讨，拟定可能的筹资方案，选定出若干个具有初步可行性价值的项目。（3）初步可行性研究 开发企业专业职能部门对选定项目进行初步可行性分析，要旨是根据成本估算、期望利润和融资要求，就项目的投资效果和可能出现的技术经济问题进行研究，编制初步可行性研究报告。（4）组织投标获得土地使用权 开发商组织投标班子，对选定的各项目进行跟踪，了解项目的特点、招标地块的特殊要求、其他投标者的竞争力和动向，以提高中标的概率。企业一旦决定了投标目标，则要根据初步可行性研究报告投资分析，确定投标报价，编制投标文件，竞标获得土地。2、前期工作阶段主要工作是项目规划方案设计、资金筹措计划和项目详细可行性研究。3、项目建设阶段主要工作包括通过招标落实建筑承包商、组织施工、以及建设监理、市政和公建配套、竣工验收等。1、审批管理程序的8个主要环节（1）招标 （2）规划方案审批（3）可行性研究报告审批 （4）初步设计方案审批（5）施工图设计文件审批 （6）核发建设工程规划许可证 （7）核发施工许可证（8）竣工验收2004年12月24日下发了国务院关于深化改革严格土地管理的决定（以下简称决定），奠定了我国严格土地管理的国策基础。土地是发展之基，更是民生之本。乱占滥用耕地的问题之所以不能得到很好解决，主要原因是土地管理制度不健全、机制不合理。实行最严格的土地管理制度，是我国推进现代化建设中一个全局性、长远性、战略性的制度。对基本农田实行特殊的保护，做到总量不减少、用途不改变、质量不下降，是当前最急迫、最重要的任务。 （4）科学合理使用每一寸土地，最根本的是要从体制和机制上解决问题。 中央已经决定实行省以下国土资源部门垂直管理体制。从法律、制度上确保国有和集体土地所有者权益不受侵犯，是加强土地制度建设、严格土地管理的一项重要内容。   同时，充分运用价格机制调控用地，是抑制乱占滥用土地最重要的经济手段。 （5）保护和合理利用土地的责任主要在地方政府，特别是省级政府。各级政府和领导干部要坚持科学发展观和正确政绩观，妥善处理发展经济与保护耕地的关系，切实担负起保护耕地的责任。1）针对土地管理中存在的执法不严的问题，决定规定： 严格依照法定权限审批土地。农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府。各省、自治区、直辖市人民政府不得违反规定下放土地审批权。 严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。 严格执行占用耕地补偿制度，防止占多补少、占优补劣。 禁止非法压低地价招商。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任；情节严重的，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。  （2） 针对随意突破规划，擅自修改规划等行为，决定强调： 在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开发区（园区）和城市新区（小区）。 加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划。凡不符合规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。（3）针对盲目“圈地”、闲置浪费的问题，决定规定： 新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，按规定的标准不得减免，对减免和欠缴的，要依法追缴。 凡经营性用地，必须实行招标、拍卖、挂牌出让制度。 加大对建设用地取得和保有环节的税收调节力度。 （4）针对耕地保护中存在的责任不明、违法难究等问题，决定明确指出： 调控新增建设用地总量的权力和责任在中央。 盘活存量建设用地的权力和利益在地方。 保护和合理利用土地的责任在地方各级人民政府，省、自治区、直辖市人民政府应负主要责任。 地方各级人民政府要对土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，政府主要领导是第一责任人。  进而，决定指出，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为。以完善土地执法监察体制，加强土地管理行政能力建设，这是对强化现行土地管理体制的一个重大创新。  综上可见： “严格法治、健全制度、合理机制” 是今后我国政府加强土地管理和政策调控的必然趋向。 房地产开发企业： 必须深入领会，及时调整获得土地的策略和相应的经营管理方针，以适应土地市场上的相应变化，提高企业在土地一级市场上获得增量土地的能力，以及在土地二级市场上盘活存量土地的能力。 投标项目的选择和跟踪 进行投标可行性评价，慎重地选择那些能发挥本企业优势、有一定利润 率、能保证工期和满足质量要求的，并具有中标可能性的项目进行投标。 投标项目选定后，就要组织力量对该项目进行跟踪，了解项目的特点、特殊要求和意向，政策、法规、税务和相关环境，了解其他投标者的竞争力和动向;，并着力使得招标方全面了解本企业的实力，以提高中标的概率。 投标申请与购买投标文件 投标者提出投标申请，接到招标人的资格预审通知或投标邀请时，才具备参加项目投标竞争的资格。可报送资格预审表，同时提供申请资料，一般包括：营业执照，企业资质证书；企业简历；自有资金情况；全员人数，平均专业技术等级；近三年的开发业绩；现有开发项目一览表等。 预审合格后，可以按招标公告上规定的时间、地点去购买招标文件。 现场勘察 投标人有权要求招标人组织现场勘察。以采取切实有力的措施，确定合理报价参加竞标。投标者根据招标要求并参照概算所编制的内部价格叫标价。 标价的产生可分三步进行： 第一步：根据招标文件的要求，作经验估算； 第二步：根据项目实际进行成本计算； 第三步：找出保本点、风险系数及利润期望值，最后确定标价。 标价是投标报价的基础，但由于它没有考虑竞争因素，因此，还不能直接用作投标的报价。投标决策人应该分析招标人标底范围和投标竞争对手的报价范围，并根据本企业参与投标竞争的基本目标最后决策投标的报价。 报价是投标企业向招标人申报的全部价款，是一种竞争价格。中标后则是取得土地的主要依据。报价由项目成本、风险费和预期投标利润三部分组成。地价销售总收入（建造成本专业成本）（销售费税费财务费）利润开发企业必须对项目开发的全过程，特别是投资风险负责。房地产开发企业应当重视对政策、市场的不断研究，重视既懂经济、又懂工程技术的复合型人才的开发培养，还要重视公共关系，协调规划设计和实施过程中的方方面面关系，处理好各种复杂的矛盾和问题，将加强项目规划设计的管理落到实处。居住区的总户数和总人口规模是公建配套和市政配套的主要依据。  居住用地指居住小区、居住组团和单位生活区各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区以下的公共服务设施用地、道路用地和绿地。 公共活动中心用地（C）: 公共活动中心用地指居住区及以上的行政办公（C1）、商业金融（C2）、文化娱乐（C3）、体育（C4）、医疗卫生（C5）、教育和科研设计（C6）的机构与设施用地， 不包括居住用地中的公共服务设施用地。市政公用设施用地指市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属建筑物（含构建物）和管理维修设施等用地。 绿地（G），指市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。1）建筑容积率（FAR）、建筑密度（D%） 建筑容积率为建筑物基底（底层地面）以上各层建筑的总面积与基地面积的比值。 建筑密度（覆盖率）为建筑物基底面积与建筑基地面积的比值。 居住区人口毛密度为居住区居住总人口除以居住区总用地（人/公顷）。居住区人口净密度为居住区居住总人口除以住宅用地（人/公顷）绿地率为基地内绿化用地与基地面积的比值3）建筑间距 各地根据所在地区冬至日与大寒日两级日照标准日都已制订了多层住宅日照间距规定。 对于高层建筑的日照间距，主要通过日照分析，使建筑从上午8时到下午4时之间享受不少于2小时的斜日照，并按当地规划行政主管部门的具体规定执行。居住区公建以三级配置，内容为： 居住区级公建小区级公建组团级公建（2）公建配置“千人指标” “千人指标”是指每1000个居民应拥有的各项公建服务设施的建筑面积房地产开发资金运动的特点：资金占用量大、 资金占用时间长、资金运动受区域范围的影响，决定了筹集房地产开发资金必须遵循以下基本原则：（1）安全性原则 筹集资金要考虑利率变动、汇率变动的风险，同时要考虑到影响企业财务状况和偿债能力的举债规模、偿债日期、利率高低等各种因素，以更好的实现资金平衡，最终取得预期利润。这就是说，筹集资金是以顺利实现既定目标为原则，换言之，必须以筹资风险尽可能小为原则。 （2）经济性原则 由于房地产开发资金需求量极大，资金筹集的成本（包括有关费用）直接影响开发项目的效益及资金周转。因此，筹资成本必须尽可能低。 （3）可靠性原则 主要是指资金来源的保证程度要高。从房地产资金运动的特征可以看出，在一定的时点保证一定数量的资金投入尤为重要。因此，筹集资金的渠道、方式、时间、数量等都必须时切实可靠的。基金投资是国际资本投资中国房地产业的首选方式。它对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担。房地产企业若获得房地产投资基金的投资，可以大大减小该企业对银行贷款资金的依赖性，同时，由于房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，从而也不会使企业丧失自主经营权。进而，由于投资资金由专家操作，他们希望以经营业绩来取信于投资大众，因此关注企业的规范化运作，这样就会对房地产企业的运行起到一个有效的外部监督作用，推动房地产企业规范操作和提高效益。在基金支援下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，这也有利于房地产行业实现资源的优化配置。 房地产投资基金是对拟投资的房地产开发企业和项目进行全面的评审，从中优选出高素质、高成长性的企业。这意味着传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破，投资主体更多的将是一个投资联合体。这样以房地产开发商为中心来圈钱、刨地、销售的传统房地产开发模式也将会因房地产投资基金的介入而向现代化迈进。2）房地产融资租赁 房地产融资租赁是指承租人，实际上是有中意的商品房却缺乏购房资金的潜在购房人，委托租赁公司（出租人）根据自己的要求和选择代为购入所需的房产，然后这个潜在的购房人以租赁方式从租赁公司租赁房产长期使用。实质上这是一种潜在的购房人以融通资金的方式来“购房”，以改善自己的住房条件的一种经济活动。 房地产开发商能够借托“融资租赁”扩大房地产销路，比起自己采用“先租后买”的租赁方式来，其资金回笼要快得多。 融资租赁最突出的优越性在于： 出租人是已有了长期的承租人而购入房产，这样既保持了房产的所有权，又可以避免盲目投资的风险和房产空置期的损失， 承租人不仅税可以融资、避，更主要的是可以长期使用自己中意的房产。 在我国发展融资租赁将有助于推动我国租赁市场的发展，这对于解决我国在发展房地产市场经济中难以避免的“高房价”与“低收入”的矛盾，有十分积极的现实和深远意义。3）房地产信托 房地产信托主要是指土地及房产的所有者（即委托人，包括土地受让者），将其不动产的财产权转移给信托投资机构（即受托人），信托投资机构根据委托人的要求，按照所签订的契约，对涉及房地产的开发建设、买卖租赁、交换转让和其他相关业务进行经营管理和处理。包括代理房地产的登记、过户、纳税、代修房屋、代付水电费、代办法律手续，此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图，建筑工程的承包、房地产的鉴定、评估等业务。 在房地产的经营中、信托机构处于中介地位，一般不承担债权、债务的经济责任。 房地产信托的主要作用在于： 为房地产开发及其改良沟通资金支持，因此是我国加强土地开发管理，推行“土地储备”制度的可取途径。 房地产经营提供专家服务，免除业主因专业知识的不足而可能承受的风险。 作为房地产交易服务的中介人，可以公平地为交易双方解决定价、信息等方面的问题，从而提高市场效率。 房地产信托机构以信用为纽带，还能够整合以上三个作用，是一种具有有效组织房地产生产与服务、经营与管理的专业力量，以及有效沟通房地产市场供需资金与信息等资源的优势的现代金融工具。 房地产信托的主要业务品种有： 房地产资金信托。是指社会上的投资人将拥有的合法资金，委托信托投资机构，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的在房地产领域的管理、运用和处分的行为。 房地产实物财产信托。是指房地产信托机构以信托方式接受委托人委托的房地产实物，包括房地产开发经营企业托管的资产，按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理、运用和处分的行为。房地产信托机构代为管理、运用和处分的房地产包括办公用房、商铺、酒店、宾馆、厂房以及住宅。随着房地产生产细分和发展，房地产信托机构经营管理能力的提高，房地产实务财产信托将有较大的发展前景。 房地产债权信托。是指房地产债权人将其所拥有的房地产债权委托给房地产信托机构，由房地产信托机构以受托人的身份发给受益权证书，然后由委托人通过将受益权证书转让给第三者等方式收回资金，从而使原固定的债权转为流动化的资金的行为。这种房地产债权信托，常用于个人住房贷款债权信托，对搞活个人住房贷款，满足购房者的贷款需求有着重要的意义。（4）房地产证券化 房地产证券化是指通过以房地产为对象或与房地产有关的债权作担保而发行股票、债券、基金、投资券等有价证券，以有价证券形式从市场筹集房地产资金的资金融通机制。 它通过发行基金权益单位，将小投资者的资金汇集后购买房地产，或将房地产按价值单元分割成小的产权单位，出售给投资者，实行房地产所有权和使用权分离，租金收入扣除开支后分配给投资者。 房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资，使得房地产整体性权益和有价证券票面价值的可分割性能够互通。这是对传统房地产投资的变革。在我国发展房地产证券化是势在必行。（1）银行贷款的常用方式 房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款是银行对房地产开发企业发放的生产性流动资金贷款 房地产开发项目贷款 房地产开发项目贷款是指房地产银行对具体房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款。它只能用于规定的开发项目。 房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供履行债务的保证而取得的贷款。当借款人不履行债务时，银行有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。可以设定抵押权的房地产有：依法取得的土地使用权；依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权；依法取得的房屋期权；依法可抵押的其他房地产等。发行主体是房地产股份有限公司、国有独资房地产公司和2个以上国有企业或者2个以上国有投资主体设立的房地产有限责任公司资金成本是指资金使用者支付给资金所有者的报酬，也就是资金使用者取得资金使用权付出的代价。发行的股票份优先股和普通股。优先股的股利事先确定，固定不变。普通股的股利不确定，逐年变化。专心-专注-专业