许豫宏教授：旅游地产项目前期操作的顾问“五步曲”(共13页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上旅游地产项目前期操作的顾问“五步曲”旅游地产项目开发过程中，前期的工作是整体旅游地产开发过程中非常重要的环节，前期工作从节奏来说，我们可以分为五个步骤：选地、包装、签署战略协议、规划、签署正式的开发协议。五个步骤中，每一个环节必不可少，也缺一不可。选地是一个旅游地产项目的基础和成败的关键，土地范围的大小和选址的是否正确，直接关系到整体旅游地产项目未来开发的成功与失败。包装概念是旅游地产未来前景的一种展示，是一种理念与构想，是一种理想与预测，是一种愿望与期待。战略协议是旅游地产项目开始的标志，这个标志是开发方与土地所有者联合开发旅游地产项目的合作开始。规划设计是所开发地块的正式法律手续的开始，通过规划的报批与申请，让旅游地产项目的构想与愿望合法化、程序化、公众化。正式的开发协议的签署是旅游地产项目工程开发的标志，也标志着前期工作的结束。       下面，以笔者（许豫宏）就任北京巅峰智业机构副总裁和旅游地产院院长期间主持过的项目为案例进行详细说明旅游地产开发前期工作的五个步骤。          第一环：选地       选地的环节笔者（许豫宏）以大连港集团开发的大连市长海县大长山岛236公顷土地开发为案例。做为大连港集团的旅游地产投资与开发顾问，如何引领旅游地产的首期成功，是笔者（许豫宏）作为专家的一种挑战。             这种挑战表现在四个方面：一是大连港集团首次进入旅游地产的开发项目，经验、人才、资金、市场等等均存在着难以逾越的鸿沟；二是大长山岛已经进入大连市委市政府主要领导、甚至是辽宁省省委省政府主要领导的关注地点和关注项目，省市的关注决定该项目的标准要高，速度要快，功能要全；三是大长山岛地处黄海之中，远离大陆，交通区位目前都有难以跨越的屏障，四季气候的轮回转换带来了难以适应的困难；四是目前大连旅游地产基本处于滨海一线，旅游地产的客源市场也基本维持在大连都市形态范围，对于海岛的旅游地产与旅游地产产品基本处于起步阶段，没有成熟的产品和可复制的经验；      鉴于此，我曾经三次深入大长山岛实地调研，对于海岛119平方公里的范围进行考察。并与原大连市副市长、现任大连港集团董事长邢良忠，与大连港集团副总裁、大连港置地公司董事长徐健，与大连置地公司总裁李涛，以及诸多的大连港集团部门领导，最后选择236公顷范围，涉及山、海、岸、谷、林、渔家等综合复合资源为一体的土地作为开发空间。        并有大连市长海县有关领导以及职能部门进行沟通交流，确立开发范围与土地空间，实现集团商业开发与政府需求的完美结合、实现百姓求富心情与游客体验感受的一体发展、实现资源整合与旅游地产产品共赢模式的开发思路。       第二环：包装       理念支撑、概念包装、策略到位是旅游地产项目开发包装的基础与核心环节。       在包装环节，笔者（许豫宏）以云南省泰兴隆旅游地产集团湖南省衡阳市湘江盐湖城旅游地产开发项目为例，来阐述旅游地产开发过程中的“包装”方式。      结合区域目标市场养生主流需求特征，在项目创意时候，提出了依托盐矿资源环境、交通区位优势，立足武深线客群以及衡阳本地市场，以盐浴为特色的养生体系为驱动力，通过旅游度假与城市休闲功能联动发展，打造集养生康疗、山地运动、文化休闲、商务会展、景观居住为一体的中国生态盐湖城的定位，获得了甲方领导的充分肯定。       中国衡阳湘江国际旅游度假区位于衡阳市东北侧，规划面积10055亩，项目站在中国休闲度假项目的战略高度，以盐浴为特色的养生体系为驱动力，以湘江山水自然风貌为支撑，融合田园生态与民俗风情，通过旅游度假与城市休闲功能联动发展，打造集盐温泉养生、拓展运动、文化休闲、国际商务会展、低碳宜居为一体的国际旅游度假区。未来极有可能成为吸引全国来客的城市客厅、第一商务名片和第一旅游名片，成为武深线第一座具备城市和旅游双功能的世界级主题性RESORT，对于担当衡阳城市“三宜战略”的承接项目，具有极其重要的战略意义。       旅游地产项目遵循生态、低碳理念，实施江岸天际景观化、山林湿地功能化的城市近郊山水旅游新城构建。创意旅游与地产项目的1+1组合模式，打造旅游核心吸引力的同时，对企业投资实施有效回报。同时充分满足政府对带动就业、税收贡献、经济发展和形象工程等要求。通过科学的产业转型和城镇化构建，解决离地农民的生活方式和生存方式，得到政府部门的高度肯定。       第三环：签署战略协议      签署战略协议是旅游地产开发过程中的一个初始环节任务。也算是一种意向性的合作方式，无所谓成功，无所谓失败。笔者（许豫宏）以万象控股资本牵手牡丹江推进旅游地产高品质发展的战略合作协议来说明。       镜泊湖是国家重点风景名胜区、国家森林公园和国家级自然保护区，并于2006年第二届世界地质公园大会上被联合国教科文组织评为世界地质公园。镜泊湖景区旅游产业的保护性开发，对于黑龙江省旅游业发展影响重大。多年来，景区一直存在旅游产品陈旧、接待设施落后、运营管理散乱、经济效益平平等问题，为此，牡丹江市委市政府、镜泊湖风景区管理委员会积极谋划与中国万向控股有限公司进行战略开发合作。并签署了战略合作框架协议。       双方本着以生态保护为前提、优质资源为依托、市场需求为导向、综合效益为中心的原则，以及打造国际知名休闲度假品牌的发展理念，提出了镜泊湖在规划期内的总体目标和发展战略。       提出未来景区将构建“大镜泊湖”国际生态旅游度假目的地：首先，“大镜泊湖”定位于以国际最新旅游开发理念为指导，以休闲度假、综合观光、文化体验为基础，以地质科普、生态探险、旅游地产为补充，建设最具国际品质的湖泊型旅游目的地；其次，“大镜泊湖”定位于以资源和环境保护为前提，以市场需求为导向，整合镜泊湖优质自然资源、渤海国历史文化以及牡丹江本地民俗文化资源，建设融生态化、个性化和时尚化为一体的生态型休闲度假区。明确了镜泊湖景区“一带贯联，多彩五区”的空间结构，创新提出打造南北两处全新的景前区，以大交通吸引大市场，落地大产业，实现镜泊湖战略发展大格局。此外还提出了重点发展的三大产品组团：“镜泊胜境、雪域温泉、尚品生活”的协议建议。      第四环：规划      在目前旅游地产的发展模式下，比较稳妥而且有效果的规划模式，就是战略规划和概念性规划。      关于战略规划，笔者（许豫宏）以长春-吉林一体化背景下的莲花山生态旅游度假区发展战略规划为例来说明。       该规划不仅仅是一个生态旅游度假区规划，同时也是一个涉及旅游、产业、城市空间三重关系的一个区域复合型战略规划。       莲花山生态旅游度假区，总面积398平方公里。从面积上说，这片土地已不是用一个简单的旅游度假区的概念所能诠释的区域。它所承担的不仅是一个生态旅游区所应具备的旅游功能，还承载长春东扩、吉林西张的城市空间拓展，长吉区域产业转移、人口溢出的重任。也就是说这里要打造的不是一个单纯的旅游区，而是一个有多产业支撑的、多岗位就业的、全新生活方式体验的、宜居宜游宜业的“长吉新城”。       吉林省发展与改革委员会对战略规划进行了专家评估。关于报送长春莲花山生态旅游度假区发展战略规划（20102020年）评估意见的报告。报告提出：“长春莲花山生态旅游度假区发展战略规划符合国家关于生态保护及现代服务业发展战略思想要求，基本符合长春市总体发展规划、土地利用规划及生态建设规划、旅游产业发展规划等要求，规划确定的功能目标、战略思想、规划时间及规划布局、规划建设项目基本合理，建议审批机关批复该规划。”通过评估的战略规划在报送吉林省政府领导后，省政府以发展与改革委员会的名义进行批复执行。      第五环：签署开发协议      签署开发协议标志着旅游地产项目前期工作的结束，也标志着旅游地产开发项目的正式开始。笔者（许豫宏）以天和城旅游地产项目的一级开发权的开发协议取得来表述其中的含义。企业同时得承担政府和企业双项职能，作为政府角色，承担土地整理、基础设施建设、公共配套商业设施建设、整体物业管理等；作为企业角色，承担商业经营、旅游项目经营、参股二级项目开发等等。依托企业明确的定位，我在天和城项目中首次提出了旅居二位一体的新城开发模式。达到旅居的二位一体，产业的引入极其关键，不仅包括基本的配套商业及运动设施，还要有“可旅游”的旅游业，“可社交”的商务会议产业的引入。其中，旅游项目包括零距离高尔夫、温泉度假、拓展运动、水上运动、田园运动等项目，并在此基础上，创意网聚模式，集结网络力量进行运动竞技的组织和营销。旅游活动为新城的旅游地产、度假旅游地产打下了人气基础，做足了形象宣传。同时旅游完善了设施配套、拉动了新城内部的就业，使之逐渐独立于主城区，在承载主城区居住功能之外，有效地承接旅游、商务等功能，使得居住新城的发展进入一个良性的循环，慢慢培养成为城市经济的重要增长点。新城的快速、健康发展拉动的将是整个市域的城市化进程。专心-专注-专业