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    辽宁工程技术大学房地产开发复习资料(共10页).doc

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    辽宁工程技术大学房地产开发复习资料(共10页).doc

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房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。(1)房地产投资开发业:房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。(2)房地产服务业:房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理。其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以,房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理一)房地产业的基本特点1.从区域经济来看(1)房地产业是一个区域差异大的行业(2)房地产业是一个级差收益明显的行业2.从行业特征来看(1)房地产业是一个具有高度综合性的行业(2)房地产业是一个具有高度关联性的行业3.从投资过程来看(1)房地产业是一个具有高投资的行业(2)房地产业是一个具有高收益的行业(3)房地产业是一个具有高风险的行业4.从社会经济活动来看(1)房地产业是一个易受政策影响的行业(2)房地产业是一个与法律制度紧密相关联的行业(二)房地产业的地位和作用1.房地产业在国民经济中的地位房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素,任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说,任何行业都拥有一定的房地产,都是房地产业经济活动的参与者。因此,房地产业在国民经济中的地位为:(1)房地产业是国民经济的基础性产业(2)房地产业是国民经济的先导性产业(3)房地产业将成为国民经济的支柱性产业2.房地产业的作用它的重要作用可以归纳如下:(1)房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级(2)房地产业的发展可加快城市发展建设的步伐,加快城市化进程(3)房地产业能够优化城市居民的消费结构(4)房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系一)房地产开发的地位1.房地产开发是房地产业发展的基础2.房地产开发是房地产业发展的龙头3.房地产开发在城市建设中占有主导地位(二)房地产开发的作用1.有利于城市综合功能的发挥2.有利于城市总体规划的实现3.有利于减少投资成本 4.有利于合理解决城市建设和维护资金的来源5.有利于推进房屋商品化 第四节 城市规划及其对房地产开发的影响(一)城市规划的作用1.城市规划的含义城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标,确定城市性质、规模和发展方向,充分合理利用城市土地,协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。城市规划是建设城市和管理城市的基本依据,是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础,是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。2.城市规划区的概念城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 4.城市规划的特征(1) 具有很强的法律性和政策性(2) 具有严密的科学性和深远的战略性(3) 具有鲜明的地域性(4) 具有鲜明的个性特征5.城市规划的作用(1) 城市规划是建设城市和管理城市的基本依据(2) 城市规划是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础(3) 城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段一、房地产开发市场分析的步骤(一)房地产开发市场分析与预测的目的(二)房地产开发市场分析与预测的重要性(三)房地产开发市场分析的步骤1.确定分析的目的2.确定分析的目标 3.确定分析的方法 4.估算分析过程所需的时间和费用5.进行数据收集、数据处理和数据分析6.提出市场分析的结论与建议二、房地产开发市场分析的内容(一)房地产市场宏观因素分析政治因素、经济因素、人文、地理因素、宗教信仰和习俗、法律因素。(二)房地产市场状况分析区域性因素分析(三)针对房地产开发项目的相关因素分析微观市场因素分析1.地段位置与技术因素2.基础设施与公共设施3.邻里影响4.规划控制2房地产市场细分的程序1)根据需要选定产品市场范围2)列举潜在的顾客的基本需求3)分析潜在的顾客的不同需求4)舍去潜在顾客的共同需求5)为市场暂时取名6)进一步认识各分市场的特点7)测量各分市场的规模大小8)选择目标市场,设计市场营销策略争分析的内容与方法(1) 竞争分析的主要内容房地产市场竞争情况的调查内容主要包括:竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优、劣势调查;对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析;对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究;对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究;对竞争者销售渠道使用情况的调查和分析;对未来竞争情况的分析与估计;整个城市,尤其是同(类)街区同类型产品的供应量和在市场上的销售量,本企业和竞争者的市场占有率;竞争性新产品的投入时机和租售业绩及其发展动向。(2) 竞争分析的方法实证分析比较法(SWOT分析)。5房地产产品定位的流程1)两阶段产品定位程序产品定位分为两个阶段: 第一阶段的产品定位重点是土地用途及开发周期的确定。 第二阶段的重点在于房地产产品的规划设计、开发形态与开发方式。2)三层次产品定位程序 所谓三层次,是依据影响基地的环境范围大小所划分的市(区)级层次的一般因素、商圈(生活圈)层次的区域因素及基地层次的个别因素,也就是说,三层次定位的思路是有整体到局部、由表及里地进行定位6.产品定位的原则(1)先外后内2)先弱后强(3)先实后虚(4)先分后合(5) 先专后普 2.4.3 形象定位1.形象定位的概念形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。2.形象定位的原则(1)项目形象易于展示和传播; (2)项目形象定位应与项目产品特征符合;(3)项目形象定位与项目周边的资源条件相符合;(4)项目形象与目标客户群的需求特征符合;(5)项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素,与其他楼盘有明显的差异和区别。二、房地产投资的利弊(一)房地产投资之利1.相对较高的收益水平2.能够得到税收方面的好处3.易于获得金融机构的支持4.能够消除通货膨胀的影响5.提高投资者的资信等级(二)房地产投资之弊1.变现性差2.投资数额巨大3.投资回收周期较长4.需要专门的知识和经验1.风险概念的不同解释最初提出风险概念的是美国的A.M.威利特,他认为“风险是关于不愿意发生的事件的不确定性的客观体现”;在我国有人认为,“风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度”;也有人认为,“风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差”。2.风险的含义 遭受经济损失; 实际收益与期望的或要求的收益的偏差。3.房地产投资风险的主要类型系统风险、个别风险4、风险对策 (一)风险回避 风险回避是根据风险预测评价,经过权衡利弊得失,采取放弃、中止开发经营活动进行,或改变开发活动方案,以避开风险源地,消除风险隐患的措施。(二)风险控制风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后,采取的降低风险损失发生概率,缩小风险损失程度的措施1)风险预防(1)投资决策阶段预防风险的措施:A、建立一支高水平、多学科的开发队伍。B、树立风险意识C、健全风险预警系统D、贯彻风险管理责任制2)土地获取阶段预防风险的措施:A、密切相关利益群体的关B、详尽了解土地具体情况 C、妥善处理征地拆迁和安置补偿风险 D、增强合同意识 E、优化设计方案 (3)项目建设阶段预防风险的措施:加强项目管理等(4)租售管理阶段预防风险的措施: 完善合同、消除房地产存在的各种隐患等2)风险抑制(三)风险转移 风险转移是指开发商在开发过程中,有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。 风险转移的途径:保险、合同(工程承包合同、材料设备供销合同、预租预售合同、租赁合同、出售合同)、保证等(四)风险自留风险自留是指房地产开发经营者自己承担风险事件所可能导致的损失。自己保险:指企业本身通过对其所拥有风险的识别和估计,在企业自身财务能力允许的条件下,经评价决策,决定预先提取一笔基金以弥补风险所致损失。风险摊销:指在风险事故发生时,企业把意外的损失摊入经营成本,计入当期损益。借款补偿:指风险事故发生后,企业通过借贷筹借资金以补偿风险事故所造成的损失五)风险分散 风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散,增加风险的承受单位数,达到减少风险的目的。(房地产投资组合)风险分散的应用:开发类型多样化、开发区域多元化、开发时间差异化、开发主体分散化、风险单位分割化(六)风险利用风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理,通过参与确实存在风险的开发活动,依靠自身扎实的风险管理工作,兴利抑弊,谋求自身最大收益的行为确定性评价方法 (一) 静态方法 1、开发商成本利润率 开发商成本利润率是初步判断房地产开发项目财务可行性的指标。其计算公式开发商成本利润率=(项目总开发价值总开发成本 )÷总开发成本 2、投资收益率 指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率,计算公式为:投资收益率= 年净收益 ÷年净收益 投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税、建设期利息和流动资金投资。 3、静态投资回收期:是指在不考虑时间因素影响的条件下,项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。 静态投资回收期=累计净现金流量出现正值的年份-1+上 年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量(二) 动态方法1、财务净现值(FNPV) 财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将各年的净现金流量折现到开发活动起始点的现值之和。当FNPV0,说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的。2、财务内部收益率(FIRR) 财务部收益率(简写为FIRR)是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。 内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率,如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损。将所求出的FIRR与ic比较,当FNPVic 时,认为项目在财务上可以接受的。3、动态投资回收期 动态投资回收期是指,自开发投资起始点算起,累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。 动态投资回收期=累计折现值出现正值的年份-1+上年累计折现值绝对值/当年净现金流量的折现值不确定性评价方法(一) 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析,又称量本利分析,是通过分析项目的产量和成本、收入之间的函数关系,从而找出产量和项目盈亏关系的一种分析方法。基本假设: (1) 房地产的产量与销量相等; (2) 总成本可分解为变动成本和固定成本; (3) 单位产品的价格保持稳定不变;(4) 收入和成本函数均为线性 1、销售收入函数、成本函数与利润关系(1) 收入函数(即销售收入与产量间的函数关系) B=P×Q 式中,B为销售收入;P为销售价格;Q为房地产的销量 (2)成本函数(即成本与产量的关系) TC=FC+VC=FC+VC×Q 式中,TC为总成本;FC为固定成本;VC为变动成本;VC为单位变动成本。 (3)利润函数(即利润与产量R=BTC =P×QFC VC×Q式中,R为利润 通过财务评价基本报表,可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标,如财务净现值、财务内部收益率等。 财务评价基本报表一般包括:1.现金流量表(1) 全部投资现金流量表(2) 自由资金现金流量表2.损益表3.资金来源与运用表4.资产负债表5.项目总投资估算表6.营业成本测算表7.投资计划与资金筹措表8.贷款还本付息估算表例1:某家庭预计在今后15年内的月收入为15000元,如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为5.51%,问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?解:(1) 已知,该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=15000×30%= 4500 (元)月贷款利率 i = 6%÷12 = 0.5% 计息周期数 n = 15×12 = 180 (月(2) 该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额例2:某家庭以抵押贷款方式购买了一套价值为25万元的住宅,如果该家庭首期付款为房价的30%,其余为在10年内按月等额偿还的抵押贷款,年贷款利率为5.51%,问月还款额为多少?如果该家庭25%的收入可以用来支付住房消费,问该家庭的月收入应为多少才能购买上述住宅?解: (1) 已知:抵押贷款额 P = 25×70% =17.5(万元) 月贷款利率 i = 5.51% ÷12 = 0.46% 计息周期数 n = 10×12 = 120 个月(2) 该家庭还款额(3) 该家庭欲购买上述住宅,其月收入应为1901÷25% = 7604 (元)例3:某房地产开发商以5000万元的价格取得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权,建筑容积率为5.5,建造成本为3500元/平方米,专业人员费用为建造成本预算的8%,行政性收费等其他费用为460万元,管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%,市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/平方米。项目开发期为3年,建造期为2年,地价于开始时一次投入,其他费用在建造期内均匀投入;年贷款利率12%,按季计息,融资费用为贷款利息的10%。问,该项目开发商成本利润率为多少解: 1、 项目总开发价值:(1) 项目总建筑面积:4000×5.5=22000(平方米) (2) 项目总销售收入:22000×12000=26400(万元) (3) 销售税费:26400×6.5% =1716(万元) (4) 项目总开发价值:264001716 = 24684(万元) 2、项目总开发成本:(1) 土地成本:5000万元 (2) 建造成本:22000×3500 = 7700 (万元) (3) 专业人员费用:7700×8% = 616 (万元) (4) 其他费用:460 万元 (5) 管理费: (5000+7700+616+460) ×3.5% = 482.16 (万元) (6) 财务费用: 土地费用利息: 5000×(1+12%/4)3×41 = 2128.80 (万元) 建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息: (7700+616+462+482.16) ×(1+12%/4)(2/2)×41 =1161.98 融资费用: (2128.80+1161.98) ×10% = 329.08 (万元) 财务费用总计:2128.8+1161.98+329.08=3619.86 (万元) (7) 市场推广及销售代理费用: 26400 ×(0.5%+3.0%) = 924 (万元) (8) 项目开发总成本总计: 5000+7700+616+462+482.16+3619.86+924 = 18802.02 (万元) 3、开发商利润:2468418802.02 = 5881.98 (万元) 4、开发商成本利润率:5881.98/18802.02=31.28%例4:某房地产开发项目有关预测数据资料如下表,试计算其投资收益率投资收益率= 静态投资回收期= 例5:某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼,该写字楼的可出租面积为10000平方米,购买后即可出租。已知第15年的月租金为70元/平方米、出租率为70%,第6 10年的租金水平为80元/平方米、出租率为75%,第11年投资400万元装修后转售,净转售收入为1200万元。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%,投资者目标收益率为18%,置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率,并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生的年初,其他收支均发生在年末)。(2) 计算财务净现值(FNPV) (3) 计算财务内部收益率(FIRR) 取 i1 = 20%时, 取 i2 = 21%时因FNPV>0,FIRR>目标收益率18%,故该投资项目可行。例6: 某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60 m2的店铺,用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%,其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年,年利率为6.81%,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。 解:购买商铺总投资:18000×60=元 购买商铺首付款(初始投资、自有资金、权益投资): 108万×30=元 购买商铺的贷款额(P): ×70=元 抵押贷款年还本付息额: i=6.81%,n=10年 净经营收入(利用现金回报率):净经营收入年还本付息额)/首付款=12所以:净经营收入=首付款×12年还本付息额=×12.99=.99元毛租金收入=净经营收入经营费用 =.99毛租金收入×25 则:毛租金收入=.99/(125%)=.65元 最低月租金单价=毛租金收入/(可出租面积×12个月)=.65/(60×12)=269.58元/ 4.1.1土地与土地开发利用(一)土地及其特性1.土地的概念土地是自然环境的重要组成部分,是由地球表面岩石、土壤及其附着物组成的综合体。它为人类提供活动基地、劳动手段和劳动对象,是人类生存的物质基础。土地资源是指在土地总量中能为人类所用并产生经济价值或社会效益的部分。2.土地的特性(1) 土地的自然特性(2) 土地的经济特性1.土地所有权的概念1) 土地所有权的概念 土地所有权又称土地产权、“地权”,是物权的一种。它的主体是土地所有者,客体是土地。土地所有权是土地所有制的法律表现,土地所有制是土地所有权的经济基础。因此,土地所有权的含义是:土地所有者在法律规定的范围内享有的对土地的占有、使用、收益、处分的权利。(2) 我国土地所有权制度 宪法规定我国土地所有权制度为:城市土地属于国家所有,农村土地属于集体所有。2.土地所有权的权能(1) 土地占有权 土地占有权指依法对土地实施掌握和控制的权利。土地所有权和土地占有权即可结合又可分离。(2) 土地使用权(狭义的土地使用权)狭义的土地使用权指依法对土地进行实际使用的权利。土地所有权和土地占有权即可结合又可分离。(3) 土地收益权 土地收益权指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利;包括收获土地上生长的农作物,收获出租土地的租金等。(4) 土地处分权土地处分权指依法处置土地的权利,包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。土地所有权是一级权能,占有、使用、收益、处分等权力是二级权能。二级权能具有相对的独立性,享有二级权能者必须承担对土地所有者应尽的义务。4.1.3土地使用权 土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订合同的有关规定,对国家和集体所有的土地,享有使用的权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利获取土地使用权的几种方式:(1)政府行政划拨1 ) 含义指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后,将该块土地交付其使用,或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为2) 行政划拨的特征没有明确的期限 无须支付土地使用权出让金 不能随意转让、出租和抵押3)适用情况国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;法律、行政法规规定的其他用地。 2001年10月22日起执行的国土资源部第9号令划拨用地目录规定:对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,可以以划拨方式提供土地使用权。对以营利为目的,非国家重点扶持的能源、资源、水利等基础设施用地项目,应当以有偿方式提供土地使用权。划拨用地目录简介(一)党政机关和人民团体用地二)军事用地。 (三)城市基础设施用地四)非营利性邮政设施用地 (五)非营利性教育设施用地六)公益性科研机构用(七)非营利性体育设施用地 (八)非营利性公共文化设施用地(九)非营利性医疗卫生设施用地(十)非营利性社会福利设施用地(十一)石油天然气设施用地(十二)煤炭设施用地(十三)电力设施用地 (十四)水利设施用地(十五)线路交通设施用地(十六)公路交通设施用地(十七)水路交通设施用地(十八)民用机场设施用地(十九)特殊用地   (2)土地使用权的有偿出让 1)土地使用权出让的含义 指国家将国有土地使用权(简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2)出让方式 根据协议出让国有土地使用权规定(2003年8月1日起施行)、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(2002年7月1日起施行)等法律、法规的规定,土地使用权出让可以采取下列方式:协议、招标、拍卖、挂牌。市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制 国有土地使用权出让计划,报同级人民政府批准后组织实施国有土地使用权出让计划经批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布 因特殊原因,需要对国有土地使用权出让计划进行调整的,应当报原批准机关批准,并按照前款规定及时向社会公布。国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。国有土地使用权出让计划公布后,需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划,在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内,向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布公告,公布出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容:出让人的名称和地址;出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求;投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等;确定中标人、竞得人的标准和方法;投标、竞买保证金;其他需要公告的事项。 协议出让 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。市、县人民政府国土资源行政主管部门应按照城镇土地估价规程的规定,对拟出让地块的土地价格进行评估,经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70。低于最低价时国有土地使用权不得出让协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。以协议出让方式取得土地者,需将土地用途改变为经营性用途的,应取得出让方和城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。 招标出让 招标出让国有土地使用权,是指市、县人民政府土地行政主管部门(简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。 投标、开标程序 投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的,投标人可以邮寄,但出让人在投标截止时间前收到的方为有效;标书投入标箱后,不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。出让人按照招标公告规定的时间、地点开标,邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况,当众开启标箱,宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的,出让人应当依照规定重新招标。评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成,成员人数为五人以上的单数。 评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审。招标人根据评标结果,确定中标人。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。拍卖出让 拍卖出让国有土地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为拍卖会程序主持人点算竞买人;主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项;持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的,应当明确提示;主持人报出起叫价;竞买人举牌应价或者报价;主持人确认该应价后继续竞价;主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度挂牌出让 挂牌出让国有土地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 挂牌程序 在挂牌公告规定的挂牌起始日,出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等,在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布;专心-专注-专业

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