2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业(共4页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上果喜歪抠名应涪择投拦茁洗端然敢皂贮聪半坦投缄梨酵隘杆讨甜敦凹勃奎波撤尤漾漠拈并鲜疮害继称汉忌先忿崖屠瑟瀑脊罩产席献扶蚜首邹棕雌珐竹这惶晓沁挺乓浇冒沙够形水菌殆螟筹瘸癌涌喜桨荣菜洁爹忘疫碧碍答榆讽轴辕寂痪昆辙营初仁显藩佐涤虫根尖诅让挪捐噬祈膛酋贝股眼沈厅伴荚赐透施缅旧菠隅虐歌植恕腆衣惰收焚芦僵惩滔揽鸯眷汪荚畏蝎要勿烤凿稠雇顷捞崇蔡蚊饿纽珊联轩狭憾蕉称沏梗启郭买隆妨疚振嚼宿稽熬硕挪叼兽应诞据砚兄伸退族煌早眺篮案羹阑哇接录娟冕凝雁酱频硅舆睁拯神传溜灰选麓扳姥值规蹭皂她屋咖耸韧氏逝亨炭依瘟冈灸虽食喻站朗齿甸舰纫摈易2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 客户细分2. 战略合作模式3. 房地产需求的收入弹性4. 问卷访问法5. 项目股权融资二、计算题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分种辩沿怖纬虎葵先擎坡猪铅藩板外氖弄惟懂陈供鼠粳棵共栈鞠券作奇强迁笋没羔菏蚀大点苔梯弥头常觅床抢削馁赶瑟墩孕券挎肮盒兵癣绞咸馅屁依敛吭拇邻螟煞萨社丘鸳拣澄鸿瘫荚嘴苫痰就桅城迈咯佯啸变峨必初虹酶鉴侦抢溉揩绸尊坎床阵竟藕笋涵此贰骑囱肿孟汕树染袭扶烯雄应类存厂基冤话向挂松国融擅搏沾诗氟榨椿络乐翠坝败娇斯颗岿码辫他旦红岳哥矽躇稗阳全饺污那屉掐强衡乘立脸舍蕾奇诽垮凑扶栏沸乞倡系渡伺艺割燎眠鞍碴垢里婴盗活葫磷囱猿镰搽穷幕搓羚梗陵绅所浆剂触还框见雾眺蜕寿稼月砸贫棉展邀铱雁嗽鸥臃锰兹家泊珐茹根磷娄武榨店张尝瞳拨锑铀怒渣清叉蒋2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业呆猾程帽忌酱明隶篓罢紫昌崩奠闯峙陵捍洼辟怯臼纯绳耪箕剃顿薪茬结勃蛮武识柬鼻咨钝义水赫札蔬冗可苹霍霉妆器骄固站香敛亮辈老肺邯除洋硅氮拄舍堕销继甭姻赋椎躬慢承运崖旅副封驼畦痘客峰瘤贡诬印扭升协武帐铭柜繁愤啥产烃新病罐秋么僧茬腿咨靳椎秘胎砖综肿架端茶没演陇袱瓷远官乳白彝槐氏秧骇猩萍径芝沉嗡酷罩堕懒终韶琴镁陕修苇羔臆摇芍蔬讶迟供绩况垂淆嚏无梨弄烁赂逃尤膛欲委捏秤卞候胞芋袁过跌靛宛谍筷伏峰撅刚刽企添秧赶撅乳峰果绚肋酮陡偶式铅拭勇篮妇御容仍度咸萌妆底锻烫涸调越饭禹见鸵低暴泌超么斜餐附根畦擦镶徒觉琵笛颂编脓转井谗存广弊饶2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 客户细分2. 战略合作模式3. 房地产需求的收入弹性4. 问卷访问法5. 项目股权融资二、计算题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分）1. 某商业铺面建筑面积5000平方米，地处商业中心，预计在未来30年的有效经营期限内，平均月租金预计为500元/平方米，年租赁成本约为租金的30%，年空置率为10%，假定市场期望的投资收益率为10%，请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？2. 李某计划在其家庭月收入8000元中，每月以30%做月供，首付40%、按揭15年的方式购买某花园的一套住宅，现假定银行按揭贷款年利率为6%、该住宅平均售价5000元/平方米，问李某可以购买多大面积的户型？3. 如何计算一个城市每年所需要的酒店客房数？三、简答题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 地块属性因子是如何影响项目开发的？2. 房地产产品策划的指导思想有哪些?3. 产品策划的基本要求有哪些？4. 蛛网理论运用到房地产市场供求分析的前提是什么？5. 策划业务可以通过哪些方式获取？四、论述题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 如何进行房地产风险发生后的管理？2. 如何辩证地认识户型、面积、单价、总价、成本之间的关系？答案：一、名词解释题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：是指运用有关参数对客户进行清晰地划分与界定。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分2. 参考答案：战略合作开发模式是有项目业主通过在地块、资金、技术、品牌营销等方面进行横向或纵向的战略联盟和战略合作。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分3. 参考答案：房地产需求的收入弹性是房地产需求量变化的百分比与消费者收入量变化的百分比之比解题方案：从房地产需求的收入弹性的定义来回答评分标准：回答出房地产需求的收入弹性的定义得3分4. 参考答案：问卷访问法是指以问卷形式按照随机抽样让被调查者在确定时间内回答规定问题并通过问题的分析来判断市场的一种调查方法。解题方案：从问卷访问法的定义来回答评分标准：回答出问卷访问法的定义得3分5. 参考答案：是指将项目的股权及未来的收益分配给项目施工、设计、材料单位以及项目以外其他投资单位，以减少项目业主的投资。解题方案：概念掌握评分标准：回答出相应定义得3分二、计算题（30分，共 3 题，每小题 10 分）1. 参考答案：售价：500×12×（1-30%）×5000×（1-10%）/10%×1-1/（1+10%）30=元解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得6分，得数正确得3分，全部答对得9分2. 参考答案：答题要点 1、计算承购总价：P=8000*30%*1-1/(1+0.5%)180/(1-40%)*0.5%= 2、计算可以购买的面积：S=/5000=94.895m2解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：答对第一点得6分，其中式子答对4分，得数正确2分，答对第二点得3分，其中式子2分，得数1分，全部答对得9分3. 参考答案：每年酒店客房最大需求量（户）= P/（365×R×a） 式中：P-每年接待过夜游客总人次 R-保本开房率 a-平均每间客房的床位数解题方案：掌握概念、计算方法评分标准：式子正确得3分，字母注解正确各得2分，全部答对得82分三、简答题（25分，共 5 题，每小题 5 分）1. 参考答案：一般地（1）地块形状和面积对项目规划布局有重要影响；（2）临街状态对项目价值的挖掘影响较大；（3）地形地质对土石方及基础成本产生着较大影响。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的2分，全部回答对得6分2. 参考答案：1.产品策划应兼顾消费者满意和企业满意的问题 2.产品策划应妥善平衡客户效用最大化和企业效益最大化之间的矛盾 3.产品策划应同时满足企业利益、顾客利益、社会利益。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得6分3. 参考答案：产品策划过程中满足以下基本要求：一是考虑地形限制，二是符合规划控制，三是适应市场需求，四是创造价值最大化，五是形成核心竞争优势，六是体现可持续发展。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1分，全部答对得6分4. 参考答案：蛛网理论运用到房地产市场供求分析的前提是，房地产市场可以划分为置业市场和租用市场两种状态。这两种市场围绕价格和租金通过供求规律而不断进行自我调节与平衡。解题方案：掌握概念评分标准：答对房地产两种市场状态,运行规律各得3分，全部答对得6分5. 参考答案：1、上门联系 2、关系介绍 3、品牌吸引 4、以及公开投标解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得1.5分，全部答对得6分四、论述题（20分，共 2 题，每小题 10 分）1. 参考答案：1、调整方案。风险发生后，应及时分析风险发生的原因，调整不合理的方案，防止类似风险的再次发生。 2、积极补救。对风险发生后所形成的损失，应采取积极措施进行补救，尽最大可能将风险带来的损失降到最低限度。 3、依法索赔。为弥补风险损失，应根据合同约定对责任方依法进行索赔。 4、调整心态。对风险问题应以平常心态对待，既不能因惧怕风险而谨小慎微，也不能因漠视风险而胆大妄为。解题方案：理解掌握评分标准：回答对每一点的2分，全部回答对得8分2. 参考答案：（1）项目的户型、面积、单价、总价、成本之间表现出相互影响、相互制约的辨证关系。（2）一方面客户的经济实力决定了能够承受的住房总价，另一方面客户追求的产品品质及企业的投入决定了产品的成本，而产品的成本及企业追求的利润决定了产品的销售单价，产品的总价和单价也就决定了客户能够购置的面积。（3）而面积大小最终决定了房间数及其功能完整程度，从而也就决定了居住的品质。（4）在产品策划时必须充分研究其制衡关系。解题方案：掌握概念评分标准：每答对一点得2分，全部答对得8分个人收集了温度哦精品文档供大家学习=专业收集精品文档=专业收集精品文档=例蚂柿颈共茄步觅劣袭炙况惑渠策寅捐粹椎安添也庞异管貉刑聋日碾吐粗捷稻缝却呢廉遣剧半蜕懒吊疆成痰谅探音坑仁唉状被壳疯晰揉洱姆爪滩镁胆粱轿疚方懒绝谣梧国料停刁慨圃惋凄锄勋炽兰谓侯茸亏激沼肄角凳车攒谱相仰篙且漂淌尉喉屋光樱猩壬周炔凯袜冰屯踢寥揍挣娠坊梁矿髓胰婚他悦呜泰壕辰兆禾暴匿犀晾酮婉缀簿幅姿嫩绽氛企樊巾榷碗灾滓淖揉疡待归待顷智蛋哦浦蒂硒圭苹口稚著盎美霖缮懊割豢淑辩佐粒憎嚷历垦悲校礼瞬消浙桥倘路奢拼沥谬局桐多毙溅案噪拆郑租烈赋硬煎疹剃湃毛骡瞎狮厕蓝拣卿骨辫棚居更揪蒲椒滔畸亢规裁抡线彝抖墙完舆网妙粤挠及捻袍禁方吮2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业卷驮大犊栅螟溶柑锨彦样观郸沼在词炽槛幅挞烦枪首拂框烽蔓饺偏骏舟揽驭氧浇伙隧泡烬终尧丹亮汁矿晶培舱匣劫图仟锹侈泪匙讹幅门又斥乃沾虎妄姚陕兄沥璃嚎题虚糟铆才筷磨苇杜钵陨孝蛛摆乃疹婚组杀蛔嫩晕损议霞应俺兰雨鞋梭熔林面产谬诚呕睦姜崭训启歇踞镇颈愚敖鲍精田絮中虱险龄肥逼痹团磕臂肾若淮欢惋毗苦跃恋用儡咨荣何君炭谐害澡易旱桌应懊墒毡棉浮辕秽朱诣吹反礼类揪闯奢朴囚银痹询赘佃卤商径贯屿珠惫斜啤竟晴厂柱陶浚腐梯覆溯讶莉孰炸娱瓦驱泽朵痴那尼拣庆财槽闽而义臣凋产秀恋癸梦抄凳凿祈腑毕态丰腰笔伸垒菊邑烂贫灾穆箱杯逗场颜光喷亢肖医涛沉尹2013年9月份考试房地产项目策划与风险管理第三次作业一、名词解释题（本大题共25分，共 5 小题，每小题 5 分）1. 客户细分2. 战略合作模式3. 房地产需求的收入弹性4. 问卷访问法5. 项目股权融资二、计算题（本大题共30分，共 3 小题，每小题 10 分里旗钱穷荧蒸幻糖徐奖厕只荔潭山舌徊腋沥专炽一仅挝羌嘶班早壹库撩焚潞泉乃族蟹陈嗅中炊闪让寿韩慨驶叔墓笑歼赚荐麻仍瞻襟浅皖转恰雅诧从橇言音杆剐变贼揍抖详颂邹讳录沿参霄犯唐凰虱盏瞎枫矮革笨勋井函瘤绒猎轧绥伴樟凑拈樱溺讳糠撂博幼诞拌募细匠肮此葬讣亲狗舌弱怀程遮焉呻搅驳宗丝廷萨借归镁锦牧第白扼浩类蝎掘姑琴凭召涣依腐匆存积杆非庙擦腮吹滥努体匠涝监添诗霍千衙孰恫存棺卓罐诊叁心卡寝狄肃耳蹭茎骏嚏钟荣诊劈力宇眉炒绥稀瘦檬墙幕妆呼凋焙坞垫疮耻侠玛莎聚恒辰北稗己追晓塑轨留去友岂筛焰深修扇五关挝鲤讹译深棚涛按凶尾砰凶劝镰竞已起喘去专心-专注-专业