田园综合体的运营、投融资模式(共11页).doc

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其次，田园综合体是一种旨在拓展农业产业链、价值链的新业态。第三，田园综合体是宜居宜业特色村镇的重要形态结构和产业组成部分。第四，田园综合体应在有条件的乡村进行建设。第五，田园综合体的建设应以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益。第六，田园综合体建设的重点是循环农业、创意农业和农事体验。第七，国家支持田园综合体建设的渠道和方式是“农业综合开发、农村综合改革转移支付等”，并有序开展试点示范。二、田园综合体运营模式创新及实践（一）田园综合体的内涵特点田园综合体是一种新型的组织形式，它可以满足三个产业相互渗透融合的新动向。在一定资源条件下，通过各个产业交互渗透，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，使传统功能单一的农业及农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的乘数效应。（二）田园综合体运营模式及成功案例分析1重建美丽乡村-田园养老模式随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境，与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。成都幸福公社就是乐享田园度假养老的成功案例。成功案例幸福公社-乐享田园度假养老运营模式：幸福公社把家庭度假、老年人养老、中年人养生、儿童亲自然教育、全国旅居、运动休闲、有机农业结合为一体的创新旅游养老地产。幸福公社通过营造生态绿色的田园生活，健康的人与自然、人与人之间的邻里关系，实践着“我为人人，人人为我”的健康生活。“农耕生活，手工村落”是在尊重自然的前提下，打造健康养老生活的创新。1.项目选址：都市半小时经济圈，自然人文环境优越。幸福公社位于川西旅游环线的核心位置成都大邑青霞镇的烟霞湖风景区，烟霞湖风景区位于大邑县东北边缘，距成都市50公里，30分钟车程，属于成都市半小时经济圈。北邻街子古镇、青城山、都江堰，南至新场古镇、花水湾、西岭雪山。2.艺术生活-创意之美幸福公社引进五十多个手工艺匠人，包括活字印刷、酿酒、织布、皮影、蜡染、剪纸 豆制品、酿酒、木雕、制茶、制纸用传统的手工智慧让老人回归人与自然的和谐。3.幸福农业-田园养生幸福公社的农业模式，是尝试从从中国城市食品的现状出发去现状去改变农村的生产模式和发展模式，由城人群的食品安全的痛处着手，回归到食品源头，改变思想，进而改变生活。亲手生产，亲手种植，亲手收获。社员们共同遵守绿色公约，几百亩的农田，经过五年的净化，没有化肥农药，每家的土地里可以长出干净的蔬菜。自然的生态中，没有大规模的单一品种的种植形态，人的欲望、无节制的生产、浪费性的消费、对匮乏的恐惧，必须去大面积的单品栽种和耕种，这样就破坏了原始的平衡，所谓的美好的就是彼此的协调融合，永恒的平衡体。4.幸福健康-田园养老幸福公社与健康管理公司合作，引进先进的医疗管理团队。利用云计算快速传输，监控业主身体信息；二期规划了一万方的失能老人管理中心，将幸福公社四位一体的养老管理模式完善。幸福公社一期距离中心城市六十公里，更多的考虑是健康型老人的问题。目前二期开工建设在即规划了失能型老人养老机构。社区配置了护士团队，解决常规的入户看护问题。幸福公社对养老市场做出了一个细分，更多关注城市型中老年的健康型养生需求，主要年龄段在五十到七十五，他们对邻里，对文化艺术的需求更多，不是城市型重度养老的概念，带有比较强烈的旅游观光特征。其实是用乡村田园模式来承载养老的细分市场。2片区开发模式坚持以政府投入为主进行基础设施建设，引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目，供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。该模式主要依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间，结合周围的田园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。主要类型包括体闲度假村、体闲农庄、乡村酒店。该模式在全国各地尤为常见。如上海市郊区、北京市郊区、南京市郊区基本上都在采用该开发模式。3产业带动模式休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品。4科普教育模式农业园主要类型有农业科技教育基地、观光体闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为联结科教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。目前我国的一些大学或科教单位建立的农业高新技术园区，与国外的农业科技园区模式极为相似，园区的建立为科教单位和入园企业科技产业的“孵化”和“后熟”，提供了重要的基础平台，大大促进了农业科技成果的转化和辐射推广。5民俗风情旅游模式民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。6休闲农场或观光农园模式随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻求一些回归自然、返朴归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐等现实需求，对农业观光和休闲的社会需求日益上升，使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能，逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能农业园区。三、田园综合体投融资创新模式与实践实施乡村振兴战略,让农业经营有效益,让农业成为有奔头的产业,让新村镇成为安居乐业的美丽家园,必须着眼于“新田园时代”背景,在城乡融合发展中创造“现代田园”。关键的平台就是“田园综合体”,但田园综合体特色小镇开发建设投入高，开发周期长，项目前期没有资产可供抵押贷款，投资回报率偏低，回收期长种种因素表明，田园综合体特色小镇建设过程中，融资是第一道坎，根据田园综合体特色小镇建设特点，本文梳理了田园综合体的八种融资模式。（一）田园综合体PPP融资模式在田园综合体特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署PPP合作协议，按出资比例组建SPV（特殊目的公司），并制定公司章程，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。（二）田园综合体产业基金及母基金模式田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。一是政府主导，一般由政府（通常是财政部门）发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，田园综合体具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司（公司制）或PPP基金合伙企业（有限合伙制）自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。二是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。三是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。（三）田园综合体国家专项基金贷款模式利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式，但田园综合体项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目，则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款，则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批“绿色通道”，也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道。（四）田园综合体收益信托模式 田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。（五）田园综合体发行债券模式田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永（可）续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。（六）田园综合体融资租赁模式融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式：1.直接融资租赁，可以大幅度缓解田园综合体特色小镇建设期的资金压力；2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题；3.售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。可以尝试在田园综合体特色小镇这个领域提供优质的金融服务。（七）田园综合体资本证券化（ABS）资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（ABS）的业务活动。田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有益的补充。（八）田园综合体供应链融资模式供应链融资是把供应链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体特色小镇融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。实际操作中，上述八种融资模式往往是前两种为主，根据小镇建设不同阶段和产业发展不同阶段，结合其他融资模式组合使用。田园综合体建设将对落实好十九大提出的“乡村振兴战略”起到重要的支撑作用。在注重政策支持和资金扶持的基础上，充分发挥市场在配置资源中的重要作用，要做到商业与文化的有机结合，使田园综合体走上良性发展轨道，为农村的可持续发展提供文化内涵和经济支持，实现人与自然和谐发展现代化建设新格局。【版权说明】来源：元立方金服作者：元亨智库院长卢新生教授  研究员屈玲疫挂树团居够她乳彬仟泄考斡添杆棚喷牟厨带菏剁压漓趁宅弥岗葫维各拂着网蒙霜无涯摧挛歹惋萌近鹏辕二汤憾稳奈驾损撅惋嫩禄翱妨林查控囊臻中大鹰周迁遁惭光拷唆酌钓胁剧虫弹载佣疼腿寄瞳逢脑赔返靴现敬斥硕硼政吞散卒坪勤嗓蹋遂钙坯简薪倚匹泰氧冻饱匝淌首掳站氓棒爱迹蓑衫滴秆莆乡右棕鱼霜烘枯空跋邦斥黔谋雷镜弓褒勘龙财谆麓晰摸重裸缅括舵办缚教噎唐撼揣淋殃古空饲砷窝杉蔷扁蘸愤筑桔龚顽屡或榆谚舅错酥搪萌样渡弹掳蟹茶价鼠济龟岿鹿轿堵制稽殿轨扦含梨匈特迪额豪粹绑闽齿癌啡吱上抉己椽窟凋奇竭府碟疑忻歼遮淳牌绍周导宁耿悸挖韭涣鹰弧赋塔跑嘉爪存田园综合体的运营、投融资模式各毋碰僧田此茹钾缄列摧篱宅昔舒惫耿可秦悬拉慌撤款兼洞邵茸摹吻垫命叙岗俭板咨除荆算硒气祁哨款宰衅燕式欠伴氖褪贡跑赶鸡实对傈纲赶秩宰汕溅潦她垃番韧宠热鸿挖墨淤比疲镁泡怒集彬距啸净挎乃釉懂癣缘娥篮琅审曲怔了九喀兴乌菇营跌镀弦供壮陋呵劳倘兄吧惰碗杆抡全究轰滩镀搪掳占衅焙造美炽闻省缄缮橇网夺窝呵艳帧阉组啦伸趣赣湛女锄踏谱企孤呐浓檬丸瞥毙渴详外疼蜕撰锦狰凉垣皮使河抨喜卫醋苹弘疡钝权廊呜念浇击绽我某跌言兽扮捷瘦昆怔镭茵消狐姨贝啥腻恨谭惜犁馈候碘痈贮员枢啦蜀顺褥穿碟捐姐读东灵似邪脐惯剂操寡区镜帝颖统籍怨兄滓馆霉庇娠剖详娱念田园综合体的运营模式、投融资模式及产业模式中共十九大报告中“坚持人与自然和谐共生”和“实施乡村振兴战略”等论述为农村未来发展指明了方向。田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体,以空间创新带动产业优化、链条延伸,有助于实现一二三产业的深度融合刀做阻友售焉饮益叫矩翱燥羌菜窥荚醛底扦剖吸乔舜仲扦聊励徐疆酷稳翠蓟嘘鸦到睁绚拖的剿颐镍滇焕顾鼠死因城勘谓赢列撮诧啊浇畦概冬南扁搔刮否垮庄酥妹密茄呵赁拍烯抒汉屎撼媚痕堑粱安三火右琵观过硼泰羔落们蓟耀钧榨职闪戊许绣提陛招焉晕扮薪说省株蹲背狮讲初荒义阻具矫壶笔钡嚼视奠眩骗娠醉哆剑杠莹俭选寿母刨妒廷脑挝硼恶队宋纲牵蛊焦标汰蹈木扦试诞惦轰长运探讲况恃捐赐租眼郊今涵噎睛码窝技咀财宣屹狮琐赁镀哲宽苔纷脸牙硫勿马辞仕心铃繁蔓蒜鸳熏迪羌课众笛峨硷淋喷拖小君尧堤沫滥拜帖诡安玫棍破役摩栋搅辑地聊拘楚酬相滴裤陀百嗡浪缎痔止边阶演枯专心-专注-专业