惠城区写字楼市场价格调查报告(共10页).doc

精选优质文档-倾情为你奉上惠城区写字楼市场价格调查报告一、惠州写字楼市场概述纵观近几年，惠州新入市的写字楼项目并不多，且市场在售写字楼依然以惠州江北为主，但因目前惠州未有禁止住改商政策，使得城区大部分商住楼截流了大批中小企业客户，致使江北办公的饱和度逊色于城区，但另一方面，江北作为惠州的CBD，市政规划起点高，办公配套齐全，写字楼软硬件配置优越，吸引了深圳及周边城市大批投资客，同时越来越多的企业出于扩大经营、提升公司形象的考虑，从城区转移江北已成已为首要之选。在价格上，江北也是领跑全市。二、惠州在售代表性写字楼项目情况区域项目名称入市时间销售价格（元/）租赁价格（元/·月）销售率管理费江北华贸中心2011.71800020000-33%5德威大厦2007.71300030-4060%3.98大隆大厦2009.11980028-3550%3.2中信城市时代2008.5不售40-5069%4.5凯宾斯基2007.8110004058%4富丽国际中心2009.9160005093%4.98水云居2009.9850025-35-1.43城区曼哈顿广场2009.91100030-4591%3.98金融大厦2007.9不售35-4038%4.5泰豪广场2010.696003587%1.4港惠新天地2009.8830035-4565%2平均价格11655.56（注：以上销售价格为现场售楼处报价，销售率数据来源于房管局签约系统的统计，销售率不包含出租单元）从上表可以看出，惠城区写字楼大多数的入市时间为2009年，项目的销售周期基本都在两年以上，从销售情况来看，各项目在经历08年金融危机后也是稳中有升。09-10年后开始触底反弹，各开发商已收回前期开发成本成了后期大幅度提价的主要原因。特别是江北写字楼，鉴于项目所在区域地块稀缺，开始有捂盘惜售，或不追求销售速度，追求销售单价的局面出现。三、主要项目价格走向项目开盘价格（元/平方米）目前售价（元/平方米）入市时间上涨率富丽国际中心10000160002009.960%德威大厦6800130002007.791%曼哈顿广场7500110002009.947%凯宾斯基6800110002007.862%大隆大厦650098002009.1151%从上表可以看出，各项目特别是江北CBD区域写字楼项目升值潜力具大，这跟区域环境、交通、配套、企业提升形象需求、外来投资看好有很大的关系。但从销售来看，各项目的成交一直不温不火，本地客户承受高价写字楼的能力低，因自身扩大经营发展购买自用的客户不多。参考深圳CBD、东莞CBD的成长轨迹，惠州CBD目前仍是孕育阶段，随着区域环境的成熟，江北写字楼应该还有更多的升值空间，但目前的矛盾是区域发展迅速带来的商业升值潜力与本地企业购买力低下的矛盾。四、各项目分析1、华贸中心项目销售/租赁情况1）销售价格：1800020000元/平方米办公楼总建筑面积：（地上，地下37339）面积销售段：200-350 整层面积：2200建筑高度：130M（1座） 158M（2座）电梯数量：12（1座） 14（2座）层高：4M（标准层） 11.2M（大堂） 5.2M（裙楼商业）停车位：专属车位约588个，可共享整体区域车位近4000个。项目评价：江景资源、专属商业配套、产品优质高档，目前销售率约33%。2、富力丽港中心项目销售/租赁情况1）销售均价：折后均价16000元/，相对10年价格提升了5000元/平方米。大多为大企业客户自用，也有部分投资客，写字楼目前只剩少量单位。2） 朝向差：最大约2000元/平方米（看江与不看江价格差大）。3） 层差：约200元/平方米。项目评价：最大卖点-江景资源及优质产品3、中信城市时代项目销售/租赁情况1） 销售均价：只租不售，租赁价格40-50元/平方米因为中信内部股权转换，把此栋写字楼整体过户给其中一股东。现该股东的销售愿望只希望卖高价，不求销售速度。目前已捂盘不售，现销售率约达75%。客户群以深圳客户为主，客户行业上以金融、会计、咨询、物流公司为主，多为自用，30%为投资客。2）朝向差：最大为1000元/平方米3） 层差：约200元/平方米（4）项目评价该项目位于市政府左侧，整体外立面形象较为雅观，交通便利。硬件配套齐全，物业管理先进。带空中花园单位所提倡的生态办公概念也颇受欢迎。户型面积从80平方米到1500平方米不等，现已交楼使用，在销售上有直接的样板观看。但该项目所在的周边为德威大厦及在建的佳兆业中心，均为超高层建筑，项目18层的建筑高度在众楼宇中突显不出形象。3、 德威大厦（1）项目概况1) 位置：江北文明一路18号小区 市政府左侧2) 规模及类型：1栋23层 前圆后方结构3) 占地面积：16060平方米4) 总建筑面积：70853平方米，其中写字楼面积52882平方米5) 实用率：70%6) 标准层层高：3.7米7) 车位：340个（2）项目硬件及服务配套1）硬件设备：- 智能系统：5A级智能化管理系统- 电梯：6部西子奥的斯- 空调：中央空调- 装修标准：- 大堂：地面大理石，天花为PVC板，墙面为大理石+吸音 铝板- 外立面：项目的外玻璃幕墙设计为金黄色，全部由镀金材料制作，仅此一项的工程投入近达几千万元，项目整体形象在江北较为别帜。 2) 商业配套服务： 裙楼商业，目前暂不对外招租或销售。（3）项目销售/租赁情况1）销售均价：13000元/平方米 较年初调整了大概3000元/。2）朝向差：最大为400元/平方米3）层差：120元/平方米现项目未售单元全为抵押单元，已外包给代理销售公司进行包销，奖励力度较大，调动了深圳二三级联动市场，客户的成交折扣大多为现场洽谈，折扣幅度也较为灵活。大多为公关销售。目前大部分写字楼的租金水平在3038元/平方米/月之间（毛坯）。（4）项目评价该项目地理位置优越，整体形象好，产品在惠州市写字楼市场受众面广，知名度强。但受整体建筑类型影响，户型不方正，产品在使用上并不是十分方便。177-553的产品在销售上比较局限，大面积写字楼客户需求支撑不足。虽然在07年开盘期走量较多，但后期销售举步维艰。4、 凯宾斯基大厦（1）项目概况1） 项目规模：A座酒店40层、地下3层、商业5层 ，B座写字楼27层， 1-5层为商业裙楼2） 占地面积：15300平方米3） 建筑面积：平方米 其中写字楼面积32000平方米4） 主力户型：120236平方米 5） 层高：3.9米6） 车位：共930（含地上）（2）项目硬件及服务配套1）硬件设备：- 智能系统：5A级智能化管理系统- 电梯：写字楼部分共6部电梯- 空调：中央空调- 装修标准：地面大理石、高级防滑地砖；天花铝木板；墙面贴高级瓷片。2）商业配套服务： 凯宾斯基5星级酒店，高端购物商场。 （3）项目销售/租赁情况1）销售均价：均价11000元/，一次性付款9.8折，按揭9.9折。销售率约55%。价格较去年上涨了约3000块。今年已来销售速度较慢。2）朝向价格差：根据位置的不同为2050元/平方米3）层差：614层约为100元/平方米，1626层约为80元/平方米 4）项目现状：一楼王子饭店已开始营业，凯宾斯基酒店部分开业（二）演达片区分析1、曼哈顿广场 （1）项目概况1） 物业类别：高层写字楼 2） 装修状况：毛坯3） 占地面积：4125.60平方面 4） 总建筑面积：416785） 容积率：10.1 6） 高度：28层7） 停车位：暂定170个（其中地下119个，室外广场51个）8） 总户数：483个（2）销售情况 曼哈顿广场09年8月销售至今，属惠城区走货最快的一个写字楼，目前销售率约91%。现剩余几十间401000平方米的高层写字楼单位在售，均价11000元/平方米。最高价高层优质朝向写字楼接近12000元/平方米。具体折扣较为灵活，目前已现楼交付使用。2、港惠新天地（二期）LOFT写字楼（1）项目概况1） 总建筑面积：11.9万平方米 2） 办公及酒店建筑面积：12434平方米3） 公审及LOFT建筑面积：52985平方米 4） 容积率：6.05） 在售单元层：821楼 6） 户型面积：907807） 整层面积：2000平方米（2）销售情况 目前销售均价在8300元/平方米左右，起价7900元/平方米。一次性付款9.7折，按揭9.9折。销售率约65%，因位置地段优越，到深圳仅一小时，且周边商业氛围浓厚，被许多投资者看中。 3、金融商务大厦（1）项目概况1） 项目地址：下埔路23号（麦科特大道与德赛大道交汇处）2） 项目目前状况：2007年已交付使用，销售率约75%3） 占地面积：3050平方米 4） 建筑面积：35874平方米，626楼为纯商务写字楼5） 大堂面积：高7米，约500平方米6） 商业配套面积：10065平方米7） 标准层面积：1100平方米 （2）销售情况 金融商务大厦属南坛下埔片区，2007年交付使用，现为现楼销售。目前销售率约36%。销售均价7500元/平方米。租金在3540元之间。三、江北代表性写字楼项目分析（一）销售均价分析江北片区演达片区项目富力丽港中心华贸中心德威大厦大隆大厦凯宾斯基曼哈顿港惠新天地（二期）LOFT写字楼泰豪广场写字楼建筑面积（）528822572632000416785298525809销售均价（/）1600018000130009800110001100083009600总销售均价（元/）：12087江北写字楼销售均价（元/）：13560我们择取了江北片区目前在售的写字楼代表项目如华贸中心、富力丽港中心、中信城市时代、凯宾斯基、德威大厦、大隆大厦及演达片区的曼哈顿广场、港惠新天地、金融商务大厦等8个项目，其销售均价为12087.5元/平方米，江北四大写字楼项目的销售均价为13560元/平方米。（二）层差及朝向景观对价格的影响分析从江北四个在售写字楼的层差和朝向景观差价分析来看，层差价格在100元-200元每平米之间，朝向差价在50元2000元每平米之间，差价最大的为富力丽港中心，层差在200元每平米之间，景观朝向差价在2000元每平米，说明景观差异越大，对层差价和朝向价差的影响就越大。项目江北片区富力丽港中心中信城市时代德威大厦凯宾斯基层价差（元/）200100120100朝向价差（元/）2000100040050（三）硬件对销售单价的影响从目前开发的写字楼项目来看，5A甲级写字楼开发已成为发展趋势，对硬件设备均有标准要求，对配套服务要求也较高，均要求智能化管理系统，采用中央空调系统，充足的品牌电梯，宽敞明亮的大堂，先进的物业管理服务。如无法达到5A甲级写字楼的标准，对销售单价和销售市场均影响较大。惠州江北片区在售写字楼代表性项目硬件设施统计表项目江北片区富力丽港中心中信城市时代德威大厦凯宾斯基项目概况开发商富力地产中信惠州德威集团惠州帝景地理位置江北南区沿江二路、惠州大桥下东江边江北文明一路18号小区10号地块江北文明一路18号小区 市政府左侧惠城区江北18号小区(市政府东侧)写字楼建筑面积（）43727.055288232000项目类型综合体商业办公商业办公综合体硬件配套设施层数48182627层高（米）3.53.53.6智能系统5A级智能化管理系统智能化管理系统智能化管理系统智能化管理系统空调中央空调首层大堂及候梯厅使用集中式中央空调系统，5楼以上办公楼层室内和公共走道使用分体空调中央空调中央空调电梯11部（写字楼部分）4台1000KG日立高速电梯、首层2台扶手电梯6部西子奥的斯6部品牌电梯交付标准精装修毛坯毛坯毛坯配套服务五星级酒店及餐饮商务会议厅等裙楼商业提供金融、餐饮配套服务商业裙楼五星级酒店及综合商业广场大堂高度（米）176停车位970340450930物业管理天力物业中信物业戴德梁行惠州凯宾斯基酒店四、大隆财富广场写字楼的市场预期惠州写字楼市场由于前期市场投放量较大，市场消化速度较缓慢，投资客占比高，实质进驻率不高，表明市场的刚性需求仍不足。但由于开发商已销售率基本上达到了70%以上的比例，投资成本已基本回收，故并不急于降价促销，预计在写字楼市场前景看好的市场情况下，惠州写字楼市场仍将保持稳定上升的市场行情。 在江北“一轴十区”的规划中，江北18号区定位为商务办公区，其相邻的17号区和16号区分别规划为市行政中心区和综合发展区。这两个区域聚集了市政府各职能部门和众多的餐饮购物休闲场所，从而为商务活动相关手续的办理、办公人员的生活配套等提供了便利。因此江北16号区的商务办公区又成为江北CBD的“心脏”。大隆财富广场项目位于江北16号区，项目占有地段优势，交通便利，周边行政配套设施完善，写字楼、商务公寓及商业的组合，使大隆财富广场为综合体物业类型，使项目的综合价值得到提升。再者，项目临近鹅潭公园，在景观上具有优势。我们对惠州写字楼市场保持乐观的估计，但因前期各项目已收回投资成本，在2011年经过大幅提价后，提前透支未来升价空间，我们参照未来两年惠州写字楼的每年约10%的增幅，以2011年目前江北写字楼均价13000元每平方米为基数，预测在2013年大隆财富大厦项目建成时的市场价格为15730元每平方米。考虑到大隆财富大厦江景景观单位朝向的为西北，鹅潭公园景观单位为东南朝向，景观与朝向相抵性较大，朝向差价不应太高。我们建议标准层差价格在100元每平方米，景观朝向价差为600元每平米。专心-专注-专业