房地产项目定位分析报告(共8页).doc
精选优质文档-倾情为你奉上房地产项目定位分析报告调查小组：项目开发与经营1班 第5 组 调查时间：2011.10.202011.10.21楼盘名称华港翡翠城开发商重庆模具产业园区开发建设有限公司 开盘时间2011.10.1项目位置渝北空港新城腾芳大道同盛路7号建筑类型普普通住宅,花园洋房 平均价格9500元/平米 楼盘案场展示项目基本概况1. 项目位置:华港翡翠城地块位于重庆市空港新城腾芳大道南侧，南临两路五金机电城、东边对面为渝北区体育馆、东北面为渝北市政广场。2. 交通：A.项目周边已开通608、609、610、616、619、686、689、801等8条直达主城及两路老城的专属公交线路。 B.人和空港新城城市快速干道即将通车。 C.轻轨3、6、9号线也在项目周边均有站点，最短步行距离5分钟。D.金开大道也将延伸接入本区域。3. 项目开发规模: 建筑面积：47.83万平方米 占地面积：27.19万平方米4容积率绿化率车位: A. 容积率: 2.17 B. 绿化率 30% C. 车位数 319个5配套设施项目: 幼儿园， 高等级泛会所，休闲健身中心，景观游憩中心， 新城广场、体育馆， 羽毛球场， 篮球场,慢跑道， 游泳池。项目形象定位分析项目定位:该项目是以“洋房区，好洋房”概念赢得市场的。项目整体档次定位：50万方高档洋房人文档社区，重庆市的中高档居住社区。项目生活方式营建：打造具有品位、格调、休闲功能的宜居生活社区项目客户定位分析（1） 居住区域：以项目周边三个区域为主（2） 职业结构：公司职员.商业人士.教育文化人员.退休人员.医务人员.政府工作人员（3） 年龄构成：2535岁（4） 家庭月收入：30007000元（5） 购买心理：喜欢城区生活，追求新颖时尚的居住环境；注重性价比；以按揭付款为主。（6） 家庭结构：三口之家；两代同堂的家庭。项目产品定位分析1. 项目类型：A. 花园洋房：洋房底层就是跃层，加上地下室，一共有三层，套内面积只有138.93平米，但是实得面积高达240平米，因为赠送了露台和超大地下室。花园洋房一二层独立入户且带地下室；中间层，每户都拥有大露台；顶层利用屋顶做花园。B. 高层住宅：约28万方，依托于项目整体品质的形成和精准的细分客户定位、产品定位进行开发，是项目后期开发阶段的主力供应产品，C. 格调商业街：约2万方，项目必备生活配套以社区配套功能为主，体量适当控制，同时实现项目商业价值的挖掘，并期望通过商业公共空间的营造体现项目生活氛围，在项目的重要交通节点、临近主要道路进行布局，前期少量开发，中后期陆续跟进D. 社区会所：约2000方，提升社区文化的配套设置，提升项目附加值，前期作为销售接待中心。E.国际学校和幼儿教育中心：约1.67万方，在项目中期投入建设，引入优质教育机构，迎合客户需求，提升项目附加值。2建筑风格：华港翡翠城的售房部高大辉煌，是西欧宫廷建筑装饰风格。3建筑形式：A.洋房：以5+1、6层多层带电梯洋房为主，项目主力建筑形态。B.高层：不超过100米，底层全架空，架空高度5米C.商业：不超过2层，沿街布局，与住宅适当脱离。4单体设计要求：A.花园洋房特点：洋房主要体现“退、错、露、院”的特点，能体现环境特色和能让客户有实惠感的配置，附有超大赠送空间，并将别墅的元素引入洋房，花园洋房一、二层独立入户且带地下室;中间层，每户都拥有大露台;顶层利用屋顶做花园。洋房带电梯更加人性化的同时可以全面提升品质。B.高层特点：高层户型创新，公摊控制合理，户型种类多样化，有空中院馆、入户花园项目价格定位分析1. 价格优惠情况： A. 华港翡翠城1、24号楼118-212墅院洋房在售, 套内最低6600元/，套内最高12000元/,看房送洗车卡,并有机会获取2吨燃油的超值回馈。B. 华港翡翠城针对在售的二期79214平方米的别墅级花园洋房将继续送出5重大礼盛惠广大购房者；与此同时，项目还将增加特价房源的供应量，一次性付款优惠力度低至9.3折，最高可达13万元/套的优惠幅度；按揭提供公积金贷款，享2成低首付。2价格变化情况:2011年10月26日 - 至今 起价6600元/ 最高价12000元/ 2011年10月19日 - 2011年10月26日 均价7700元/ 2011年10月11日 - 2011年10月19日 均价9500元/ 2011年09月22日 - 至今 起价6600元/ 最高价12000元/ 2011年09月22日 - 2011年10月11日 起价6570元/ 最高价12500元/ 2011年08月04日 - 2011年09月22日 起价5600元/ 2011年04月19日 - 2011年08月04日 均价9200元/ 对该项目的SWOT分析及建议1优势：A项目位于空港新城，是未来两江新区的核心区域，升值空间大。B项目自身配套，周边设施齐全，环境好，宜居性极高。C项目建筑风格突出，是目前空港新城唯一托斯卡纳洋房。D户型紧凑实用，设计合理，户户匀有赠送，相比周边项目性价比极高。E离机场近，出行外地方便。2劣势:A公交路线欠发达。B离市中心距离较远，购物不方便，周边欠缺中高档商业配套。3机会：两江新区的核心区域，升值空间大，产品领军市场。4威胁：华侨城、龙湖地产对其造成威胁。5 对该项目的改进意见及建议：在楼盘周边建立更多的中高档商业配套，以便住房者生活购物方便，因为该地方离市中心较远，交通路线还应该增加。专心-专注-专业
