湖南省2017年房地产估价师《理论与方法》：估价报告的组成考试题(共8页).docx

精选优质文档-倾情为你奉上湖南省2017年房地产估价师理论与方法：估价报告的组成考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 A：估价原则 B：估价目的 C：估价方法 D：估价程序 E：工业用地的监测点评估价格 2、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于_的租金。 A5年 B50个月 C100个月 D10个月3、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时_万元。 A13.2 B15.9 C19.5 D20.4 4、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m3，成新率为70%房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为_元/m2。 A1700 B2000 C2100 D2 4005、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为。 A：利润总额 B：投资利润 C：税后利润 D：可分配利润 E：借款合同 6、甲某将其房屋赠给其子乙某，则双方应持原产权证及相关证明到当地房地产管理部门申请办理房屋产权_登记。 A初始 B变更 C转移 D他项权利 7、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为_。 A17.13% B18.30% C18.61% D21.47% 8、以下有关假设开发法的表述中，不正确的是。 A：假设开发法在表现形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法” B：假设开发法是一种科学实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用 C：对于应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，应采用假设开发法进行估价 D：假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一 E：工业用地的监测点评估价格 9、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。 A：吊车梁 B：外墙围护系统 C：柱子 D：基础 E：执行层的组织协调 10、马某继承了其母亲的一套房产。按照有关规定，马某应到当地房地产管理部门办理_登记。 A房屋注销 B房屋变更 C房屋初始 D房屋转移11、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收益作为估 价依据。 A类似房地产的客观 B类似房地产的实际 C类似房地产的最高 D类似房地产的最低 12、以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是_。 A普通商品住房和经济适用住房 B宾馆与写字楼 C普通住宅及其配套的娱乐房地产 D城市地铁和城市公交 13、住宅专项维修资金的使用须经_同意。 A房产管理部门 B物业服务企业 C业主委员会 D业主大会14、下列关于货币政策，表述不正确的是。 A：货币政策是指国家通过中央银行控制货币供应量来调节利率，进而影响投资和整个经济以达到一定经济目标的措施 B：货币政策通过利率的变动对总需求产生影响，是直接地发挥作用 C：货币政策一般分为扩张性的和紧缩性的 D：在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策 E：执行层的组织协调 15、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。 A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：县级以上人民政府建设行政主管部门 C：县级以上人民政府房产管理部门 D：县级以上人民政府发展和改革部门 E：执行层的组织协调 16、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。 A：社会 B：现实 C：权益 D：保险 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是。 A：最高最佳使用原则 B：合法原则 C：替代原则 D：谨慎原则 E：工业用地的监测点评估价格 18、某宗房地产的土地面积500m2，建筑面积350m2。建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，经测算拆除费用为300元/m2建筑面积，残值为50元/m2，不可预见费用为10元/m2。则该宗房地产相对于空地的减价额为_元。 A84000 B87500 C D 19、物业服务企业资质管理办法规定， 负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 A：国务院 B：国务院建设主管部门 C：直辖市人民政府房地产主管部门 D：省、自治区人民政府建设主管部门 E：执行层的组织协调 20、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是_。 A合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性 B其团体性没有法人强 C合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点 D合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限 21、下列对房地产最低保修项目和保修期限表达错误的是_ A屋面防水3年 B管道堵塞1个月 C灯具、电器开关6个月 D卫生洁具1年 22、房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业，_不属于房地产中介服务业。 A房地产咨询 B房地产价格评估 C房地产经纪 D物业管理23、下列关于税收的表述中，正确的是_。 A房产税的课税对象是房产 B房地产转让，必须按时交易合同上载明的价格征收契税 C农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税 D城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据 24、下列关于房地产投资信托基金(PEITs)特征的表述中，不正确的是。 A：由专业投资管理者负责经营管理 B：收入现金流的主要部分分配给了股东 C：分为权益型和抵押型两种形式 D：投资流动性好 E：借款合同25、按照住房置业担保管理试行办法的规定，住房置业担保公司提供的担保是_担保。 A一般保证 B贷款人、保证人分担责任的比例保证 C连带责任保证 D信誉保证二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于房地产业与建筑业的区别和联系，表述正确的是。 A：房地产业与建筑业既有联系又有区别 B：在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系 C：建筑业是物质生产部门，房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质 D：房地产业属于第二产业；建筑业属于第三产业 E：建筑业属于第二产业；房地产业属于第三产业 2、土地费用包括。 A：土地征用拆迁费 B：土地出让地价款 C：土地转让费 D：“三通一平”等土地开发工程费 E：公共配套设施建设费3、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。 A：区位 B：用途 C：权利性质 D：总价 E：外观 4、对于房地产市场而言，下列关于自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是。 A：自然周期与投资周期同步变化 B：投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期 C：投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D：投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 E：借款合同5、房地产转让，当事人应当_。 A签订书面转让合同 B向县级以上政府规定的部门申报成交价 C到工商管理部门办理转让合同登记手续 D到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续 E到房地产管理部门办理房地产转移登记 6、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。 A：速动比率 B：利息备付率 C：偿债备付率 D：内部收益率 E：资产负债率 7、土地使用权的出让方式中，_适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。 A招标方式 B拍卖方式 C协议出让 D挂牌转让 8、房地产投资的风险主要体现在。 A：投入资金的安全性 B：期望收益的可靠性 C：投资项目的变现性 D：宏观经济的稳定性 E：资产管理的复杂性 9、市场失灵主要表现在。 A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置 B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响 C：市场能够有效地提供公共产品 D：市场无法有效地提供公共产品 E：消费者和生产者的信息不完全 10、所有者权益中，合称为留存收益。 A：实收资本 B：资本公积 C：盈余公积 D：已分配利润 E：未分配利润11、为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司_。 A不必通知买受人 B可在交房时再告知买受人 C应公示通知买受人 D应书面通知买受人 12、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。 A土地补偿费 B安置补助费 C地上附着物和青苗的补偿费 D土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E安排被征地农民的社会保障费用 13、保险合同的关系人有。 A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人 E：保险代理人14、不属于房地产投资的物业类型是_。 A居住物 B商用物业 C工业物 D农业物业 15、房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有。(2008年试题) A：房屋所有权转让 B：房屋抵押 C：在建工程抵押 D：预购商品房抵押 E：预购商品房 16、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。 A：人民政府城市规划行政主管部门 B：建设行政主管部门 C：房地产市场管理部门 D：人民代表大会常务委员会 E：执行层的组织协调 17、下列不属于房地产转让行为的是_。 A国有土地使用权 B地上建筑物 C其他附着物产 D继承的物产 18、根据权利的作用，可将民事权利分为。 A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权 19、某开发商向银行申请了年利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。 A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 20、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 A：买卖 B：出租 C：抵押 D：质押 E：赠与 21、中华人民共和国城市房地产管理法规定了的转让房地产开发项目条件。 A：以出让方式取得的土地使用权 B：以划拨方式取得的土地使用权 C：以转让方式取得的土地使用权 D：以出租方式取得的土地使用权 E：以抵押方式取得的土地使用权 22、预期原理是_等估价方法的理论依据。 A市场比较法 B收益法 C成本法 D假设开发法 E路线价法23、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。 A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为 B：直接融资有利于筹集长期投资资金 C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少 D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大 E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高 24、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应_。 A越高 B越低 C不变 D越可靠25、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。 A75% B79% C81% D84%专心-专注-专业