链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告.doc

北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部1链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告链家地产新建商品住宅与二手住宅市场分析报告研究周期：北京 2007 年 1 季度2010 年 2 季度(其中，2 季度 6 月份部分为预测，下同)样本范围: 北京 2007 年 1 季度2010 年 2 季度商品住宅成交数据链家 2007 年 1 季度2010 年 2 季度二手住宅成交数据链家 2007 年 1 季度2010 年 2 季度二手房源挂牌数据一、一、购买难易购买难易 购买二手房难度更小购买二手房难度更小 1新建商品住宅总价更高新建商品住宅总价更高图 1 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房总价走势以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析 小结：2007 年 1 季度2010 年 2 季度，新建商品住宅成交总价与二手住宅成交总价差距 始终明显，尤其至 2009 年 3 季度以后，新建商品住宅成交总价均比二手房高出一倍以上， 至 2010 年 2 季度，一二手房成交总价比值已经达到 1：0.43。这主要是因为，三年半以来， 新建商品住宅总价与二手房差距逐渐扩大（详情参见附表 1）：20072007 年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表年以来新建房与二手房总价差距逐渐扩大趋势对照表时间时间新建商品住宅总价新建商品住宅总价二手住宅总价二手住宅总价价差价差一手房高出幅度一手房高出幅度2007 年一季度126.26 65.34 60.93 93.25%2008 年二季度203.62 103.26 100.36 97.20%2009 年四季度297.29 140.37 156.93 111.80%2010 年二季度385.62 164.51 221.11 134.41%三年半月均涨幅6.18 2.36 3.81 161.52%( (单位单位: :万元万元) )以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部2新房与二手房还款方式比较新房与二手房还款方式比较2.12.1 新房月还款压力更大新房月还款压力更大图 2 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度购买新房与二手房最高月还款对比图以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析 2.22.2 新房首付压力更大新房首付压力更大图 3 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度购买新房与二手房首付对比图以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析 小结：2010 年 2 季度，新房与二手房总价分别达到 385.6 万、164.5 万，比值达 到 1：0.42 为三年半来差距最大的时期，因此，购买新房与二手房的首付成本和 月还款成本也进一步拉大（详情参见附表 2），同时购买第三套房停止发放贷款， 也意味着全款购房时代购买新房的难度及首付压力要比二手房大得多：北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部3附表附表 2 2：20102010 年年 2 2 季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款对照表季度不同条件下购买新房与二手房首付与月还款对照表购房条件购房类型执行利率最低首付成数最低首付额度每月还款额度新房两成771240 20443 首次购房二手房5.05%三成493525 7631 新房五成1928100 12777 二次购房二手房6.53%五成822542 5451 以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析二、投资风险性二、投资风险性 1.新房与二手房购买后的涨跌情况图 4 2007 年 1 季度至 2009 年 2 季度购买新房后再售涨跌对比图以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析图 5 2007 年 1 季度至 2009 年 2 季度购买二手房后再售涨跌对比图北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部4以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析小结：当前的新建商品房与一年后同期的建筑年限 1 年内二手房价格相比，可以看成是当 前购买新房一年后再在出售投资收益，同理，当前的二手房与一年后同期的二手房价格相 比，可以看成是当前购买二手房一年后再在出售投资收益。 总体而言，2009 年以前，购买二手房即使考虑二次交易税费成本，一年后再售收益远较新 房为高，而 2009 年上半年，新房再售收益已逐渐高于二手房（详情参见附表 3）：附表附表 3 3 购买新房与二手房一年后再售收益对照表购买新房与二手房一年后再售收益对照表购买时间新房一年后再售收益二手房一年后再售收益1 季度14%44.55% 2 季度13%35.10% 3 季度-6%15.26%2007 年4 季度-19%-4.85% 1 季度-25%-9.24% 2 季度-26%-1.92% 3 季度-6%20.40%2008 年4 季度10%49.35% 1 季度69%69.84%2009 年2 季度71%62.35% 以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供2.新房与二手房购买后再出售成功率： 出售成功率=成交量/挂牌量 备注：根据链家地产各建筑年限成交量及挂牌量推算市场上成交总量及挂牌总量形成最终 图表图 6 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房购买后再出售成功率对比图以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部5小结：购买房产后再售成功率依照年限新旧依次递增，即 1 年内二手房再售成功率最低， 10 年以上再售成功率则最高，也就是说，购买新建商品房后短期内再出售成功率仅在 5% 左右，尽管价格涨幅较快，但基本处于有价无市的局面。 三、二手房市场联动指标三、二手房市场联动指标 1成交量指标图 7 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房成交量对比图图表数据由图表数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析特点 1：每一阶段的新建商品住宅成交量达到相对峰值都几乎影响下一季度二手房成交量 到达相对峰值（详情参见附表 3） ；新建商品住宅成交量领涨时间点详情新建商品住宅成交量领涨时间点详情时间新建商品住宅成交量（套）环比涨幅影响下季度二手住宅成交涨幅2007 年 3 季度4366118.30%14.70% 2008 年 4 季度3696166.80%132.20% 2009 年 2 季度5303073.80%16% 以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供特点 2：2009 年以后新建商品住宅与二手住宅成交比值日益缩小（详见附表 4）新建商品住宅与二手房成交比拐点详情新建商品住宅与二手房成交比拐点详情时间二手住宅成交量（套）新建商品住宅成交量（套）新建商品住宅：二手住宅2009 年 1 季度36704305141.2：1 2009 年 2 季度64460530301.22：1 北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部62009 年 3 季度75127457071.64：1 2009 年 4 季度90764497881.82：1 2010 年 1 季度47017284181.65：1 2010 年 2 季度41000250751.64：1 以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供2成交价格指标 2.1 新房与二手房平均成交价格对比图 8 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房成交价格对比图图表数据由图表数据由“链家地产链家地产”市场研究部统计分析市场研究部统计分析 小结：按季度来看，新房价格几乎处于涨跌的领先指标（详情参见附表 6） 附表附表 6 6：新建商品房与二手房价格联动对比：新建商品房与二手房价格联动对比 特点特点具体描述具体描述涨跌趋势同步2007 年 1 季度2008 年 2 季度同步上涨、2008 年 3 季度 2008 年 4 季度同步下跌、2009 年 1 季度2010 年 2 季度同 步上涨北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部7新建商品住宅领涨领跌2008 年 3 季度2008 年 4 季度新房下跌 19%，二手房下跌 12%，新房领跌； 2009 年 1 季度2010 年 2 季度新房上涨 158，二手房上涨 79%，新房领涨以上资料由以上资料由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供2.2 新房与二手房图 9 新房与不同年限二手房价格走势对比图以上资料由以上资料由“链家地产链家地产”市场研究部提市场研究部提 供供小结：新房价格领涨各建筑年代二手房，并且自 2009 年 3 季度开始，其对各建筑年代二 手房按新旧不同，涨跌幅的影响也由深到浅，因此，实际可以看出，整个房地产市场房产 价格上涨主要受商品房推动（详情参见附表 7）：附表附表 7 7：各价格变化期新房引领不同年限二手房价格涨跌对照表：各价格变化期新房引领不同年限二手房价格涨跌对照表价格变化阶 段新建商品住 宅价格趋势1 年内价 格趋势12 年 价格趋势35 年 价格趋势610 年 价格趋势10 年以上 价格趋势第一次价格 上行期涨幅76% 29 63 39 38 36 价格下行期 跌幅-23% 7 -3 -18 -1 -6 第二次价格 上行期涨幅151% 123 84 65 104 19 以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供3. 典型指标北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部8图 10 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度高档新房与二手房价格对比图特点 1：高档房具有同涨性：无论是新建商品住宅，还是二手住宅，上涨几乎同步（详情 参见附表 8）附表附表 8 8：高价量新房二手房同涨时段对比详情：高价量新房二手房同涨时段对比详情时间高价量新房成交价格涨幅高价量二手房成交价格涨幅2007 年上涨阶段：2007 年 1 季度2008 年 1 季度3529466%1789635%2009 年上涨阶段：2009 年 1 季度2010 年 2 季度56300157%3241699%以上资料由以上资料由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供特点 2：高档房房价下跌时间滞后于整个市场平均价格下降时间：整个市场价格下降出现 在 2008 年 3 季度，而高档房价格下降出现在 2008 年 4 季度； 特点 3：高档房房价下跌周期短于整个市场平均价格下降周期：整个市场价格下降出现在 2008 年 3 季度2009 年 1 季度，涉及 3 个季度，而高档房价格下降出现在 2008 年 4 季度2009 年 1 季度，涉及 2 个季度； 特点 4：2009 年 1 季度后，高档新房涨幅日益加快，与高档二手房差距日益加大：涨幅分 别为 157%、98%； 特点 5：二手高档房较之新建高档房具有更好的保值抗跌性，在市场下跌期间，新建高档 房下跌幅度超过二手高档房：在 2008 年 4 季度2009 年 1 季度，新房与二手房相比 2008 年 3 季度跌幅分别为 40%、5%。4.面积指标面积指标北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部9图 11 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房面积对比图特点 1：新房与二手房平均成交面积差距基本经历了大小大小的变化（详情参见附 表 9）： 附表附表 9：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情 时间新房面积二手房面积平均成交面积差 2007 年 1 季度131 7854 2008 年 4 季度100 8416 2009 年 3 季度119 88 31 2010 年 2 季度109 83 26 （单位：平米）以上数据由（单位：平米）以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供特点 2：市场成交量上行时，二手房平均成交面积基本也成上行趋势，主要体现在（详情 参见附表 10）： 附表附表 10：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情：新房与二手房平均成交面积差距变化拐点详情时间成交量（套）平均成交面积（平米）面积环比涨幅2007 年 2 季度2132078 0.3% 2007 年 3 季度2682585 9.2%07 年上 升期间2007 年 4 季度3076786 0.8% 2009 年 1 季度3670486 2.0% 2009 年 2 季度6446087 1.7%09 年上 升期间2009 年 3 季度7512788 1.1% 以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供特点 3：新房成交平均面积受市场成交量影响变化明显，成交平均面积最大值出现在 2007 年 3 季度，为 132 平米，成交平均面积的最小值出现在 2009 年 4 季度，为 100 平米；相 比较二手房成交平均面积在三年来没有显著变化， 成交平均面积最大值出现在 2009 年 3北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部10季度，为 88 平米，成交平均面积最小值出现在 2007 年 1 季度，为 78 平米。 5心理引领指标心理引领指标图 12 2007 年 1 季度至 2010 年 2 季度新房与二手房价格、报盘价对比图以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供 小结：新房价格对二手房的挂牌和成交价格影响都较为多重，主要表现在（详情参见附表 11）附表附表 1111：新建商品房对二手房心理影响指标：新建商品房对二手房心理影响指标指标指标具体描述具体描述领涨1.2007 年 3 季度新房成交价格环比上涨 22%，二手房挂牌价、成交价 分别上涨 12%、10%； 2.2009 年 3 季度新房成交价格环 比上涨 21%，二手房挂牌价、成交价分别上涨 12%、15%； 3.2010 年 1 季度新房成交价格环比上涨 8.7%，二手房挂牌价、成交 价分别上涨 16%、15%.领跌1.2008 年 3 季度新房成交价格环比下降 5.9%，二手房挂牌价、成交 价分别上涨 2.1%、6.2%；新房价格对成交影 响更为趋同1.在新房成交价格领涨或领跌名现阶段，对二手房的成交价格涨跌幅 影响更为接近其本身；对挂牌价格影响相对较弱，因此，可以说新房 成交价格影响的是二手房供需双方结合的心理预期值以上资料由以上资料由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供四、成交量预测：四、成交量预测：北京链家房地产经纪有限公司 I 市场研究部11图 13 2009 年北京二手房市场换手率与其他城市对比图以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供 小结： 启示：二手房市场相对成熟城市，换手率高，可以达到 615； 预测 1：2008 年二手房成交 7.4 万套左右，按照当前存量市场 468 万套左右的存量计算， 换手率尚不足 1.6%；而 2009 年北京二手房市场 5.7%这一相对较高的换手率，相当于一年 暴增了 4.1%，有受到 2008 年过低后成交积累的助推，按照两年平均来看，北京二手房市 场换手率实际处于 3.6%左右的一个正常且符合当前市场较健康的水平； 预测 2：预计 20102012 年三年二手房换手率在 3.64%左右的话，那么每年二手房成交 量为：附表附表 1212：未来三年存量房合理成交量推算表：未来三年存量房合理成交量推算表年代预计存量房规模（万套）换手率成交量（万套）2010 年49517.8-19.8 2011 年51018.3-20.4 2012 年5203.64%18.7-20.8 以上数据由以上数据由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供终结：终结：附表附表 1313：购买新房与二手房综合指标对照表：购买新房与二手房综合指标对照表指标新房二手房购买难度难易持有压力大小再出售收益高低再出售成功几率低高未来房产价格影响引领助推以上资料由以上资料由“链家地产链家地产”市场研究部提供市场研究部提供