物业管理质量体系文件.docx

物业管理质量体系文件 园林绿化养护管理操作规程-物业管理质量体系文件 一、目的 规范园林绿养护管理行为，提高物业管理服务质量，增加业主对物业管理服务的满足度。 二、适用范围 适用我公司所管辖的物业项目。 三、职责 1、绿化人员详细执行本规程。 2、绿化主管负责对园林绿化管理工作的日检查及管理。 3、部门经理负责对园林绿化管理工作的周检查与管理。 4、物业管理处经理对园林绿化管理工作月检查与管理。 5、公司副总主管园林绿化管理工作。 四、工作程序 （一）园林绿化树木养护 1、中耕除草 中耕除草目的在于疏松土壤、通气、调整土温，促进土壤养分分解，便于树木根系生长，同时除去与树木争肥争水、有碍观瞻的杂草。 （1）中耕深度和范围应树而定，一般深5左右，范围直径5010的区域。 （2）中耕时间，应在天气晴朗，土壤含水适度（5060%）时进行，不得在土壤泥泞状态下中耕，以免破坏土壤结构；连阴两天除草，只能采纳拔除方式。 （3）除下的杂草刚好处理，运走或就地掩埋入土作为基肥。掘出的瓦砾，拣拾运出现场。 （4）中耕时不行损伤树木根系、树皮和枝条。 （5）树下草皮、地被高度限制在1015以下，修剪要整齐。 2、防旱与浇灌 树木生长须要足够的水分，否则不能维持生命。 （1） 新栽12年内树木，要做好复土工作，必要时盖土保墒。 （2） 浇灌之前，应先松土，做好土围。夏季浇灌应在早、晚进行；冬季则在中午前后进行，每次浇透浇足。 （3） 浇灌可结合施肥，以提高耐旱力。 （4） 新栽12年的珍贵树木，皮层较薄光滑的树木，旱季要卷干。必要时还应对树干、树冠进行喷雾，喷雾次数视天气而定，并可搭盖荫棚。 （5）浇灌应实行喷灌及滴灌方式，避开大水漫灌，以造成水资源奢侈。 3、施肥 肥是植物的粮食，为使树木茂密生长，必需施肥。休眠期施的肥称基肥，生长期施肥称追肥，有机肥必需充分腐熟才能运用。 （1） 观花观果树木，要求花前花后各施一次追肥，休眠期施一次基肥。 （2） 一般树木，休眠期施一次基肥，基肥施用量应视树种、土壤及树木大小而定，一般胸径10以下的施有机肥5斤，10以上的施10斤。 （3） 施肥要选择晴天，土壤干燥时进行。施肥时，肥料不能玷污枝叶，以免烧伤。施肥从效果与环境卫生考虑，应采纳沟施或穴施，沟（穴）应开在树冠之冠缘线下，深度视根的深度而定，一般25，肥料不能与粗根接触，施后将沟（穴）填平。 （4） 化肥要与有机肥交替运用。珍贵树木可适当采纳微量元素。磷肥、尿素作根外喷施，根外喷施宜在早晨或黄昏进行，以叶面泾润为度。 （5） 要依据树木特性选择合适的肥料，喜酸性花木如杜鹃等，不宜用碱性肥，常绿针叶幼龄小苗不宜运用化肥等。 （6）施肥实行少量多次的方法，避开在一个部位重复施用。 4、整形与修剪 整形与修剪能使树木生长健壮，花艳叶茂，树冠整齐美观，提高欣赏性，还能改善通风透光条件，削减病虫害，对新栽和病弱树木还可以削减养分、水分消耗，复原树势。 （1） 树木整形要依据树木习性而定，主干生长强势的应保留其领导干，实行塔形、圆锥形整形。主干生长势不强而易于形成丛状树冠的，可修成圆球状、半球形或自然形树冠，喜光小乔木可采纳自然快乐形。 （2） 为平衡树势，使各主枝、侧枝间均衡生长，应“强主枝强剪，弱主枝弱剪”与“强枝弱剪，弱枝强剪”，枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝要刚好剪去。 （3） 老衰树木可以强度修剪复原树势，灌木丛或绿篱下部空枯时，应逐批短裁或疏剪老枝，培育新枝，复原树势。 （4） 修剪时期应视树木开花习性及耐寒力而定。头年生枝开花（结果）的，应在花后修剪，如迎春、连翘等；当年上枝开花（结果）的，应在落叶后至发芽前修剪。耐寒的树木休眠期修剪，阔叶绿篱早春发芽前修剪，针叶绿篱89月修剪。 （5） 幼小花木及新栽花灌木，应刚好去花、蕾、果实。根际易萌发的树木，可用萌条更新苍老枝。 （6） 修剪方法：修剪时切口必需靠节，剪口应在剪口芽的反侧面，呈45斜面，剪口要平滑，对过粗的枝条应分段截枝，防止撕裂树皮。修剪一棵树，应从树冠上方至下方，由内向外进行。先作示范，确定修剪方式，再全面绽开。 （7） 生长期萌发的不定芽，除应保留者外，都要在未木质化时清除，扰乱树形的根际萌蘖刚好清除。 5、防寒与防台、防汛 （1）防寒工作应在11月上旬起先，按抗寒力强弱，先弱后强依次支配，1月上旬结束。 （2）防寒措施有：培土、铺草、卷干（包草）、扫除枝叶积雪等。地上部分易冻死的宿根类植物，如芭蕉，可剪去地上部分然后培土；新栽树木可在根茎处培土。不耐寒的大树可卷干或根颈处铺草、盖土。大雪时，常绿球形树冠要刚好打去积雪，雪后如有损伤要刚好抚育，用修、拉、扶、撑等方法复原树势，平衡树冠。 （3）在树干上涂抹硫磺及生石灰可防冻又起到杀虫杀菌的效果。 （4）防台工作在台风季节之前既要做好打算，凡浅根、迎风、树冠大招风的树木都要爱护。 （5）防台措施有：立支柱，适当删去密枝等，吹斜的树要刚好扶正、并修剪删枝，倒伏伤根的树要强度修剪，并扶正卷干加强养护 （6）成立防汛小组，小组成员保持24时开机联系，做好绿地的开墒埋沟工作，理顺排水系统，防止大面积绿地受淹的状况发生。 6、病虫害防治 病虫害防治要贯彻“防重于治”的方针和“综合防治”的原则，限制病虫害的发生，不影响欣赏。 （1）主要虫害有：、 一类为食叶害虫，如刺蛾、蓑蛾、灯蛾、毒蛾等； 二类为刺吸害虫，如蚜虫、天牛、蓟马、粉虱、蚧壳虫、叶螨、蠹蛾等； 三类为地下害虫，如地老虎等。 虫害防治： 食叶类害虫药物防治可用针对性药物防治。此外它可结合灯光诱杀、人工掘茧、爱护和利用天敌、清洁园圃进行综合防治。 （2） 主要病害：白锈病、炭疽病、腐烂病、叶斑病、白绢病、白粉病、煤污病。 病毒防治：梅雨季节和秋雨连绵期间，各种病菌简单滋生，可以药物防治为主，结合清洁园圃，削减病原，选育良种、加强养管进行综合防治。 药物防治：在多发病期之前可用针对性药物防治，对各种病害选择运用。 7、补栽补种 其目的确保小区内绿化景观的完好。 （1） 确定须补种的植物品名及地点。 （2） 对须补种地翻土或打洞，加施基肥。 （3） 挖苗或购苗，剪去包装物以及部分枝或叶。 （4） 补栽复土时应将土敲细，新土高出地面35。载植新草时，土高出接口处12，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使新种草根部入泥。 （5） 对新种乔木用支撑爱护。 （6） 浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。高温季节可适当增加喷水次数。 （二）行道树养护 1、行道树的松土除草、浇灌施肥参照园林绿化养护的有关条款。 2、整形、修剪 （1） 行道树修剪有两种方式，一是自然形树冠修剪，一是规则形树冠修剪，前者保留树冠的原有自然形态，后者则按人们的立意剪成杯状、圆柱状、球状等几何形。 （2） 行道树生长季节如有上方枝条触及建筑物、路灯、线路时，要随时剪除，行道树枝条与电话线应保持0.5M距离，与高压线保持1M距离，下方枝条不应低于4M，保证车辆畅通。 （3） 生长季节要常常抹芽、主干道一年不应少于4次，不定芽不应超过15；次干道23次，抹芽时不要倒拉伤树皮，也不要留残枝。 （4） 冬季修剪时，把交叉枝、并生枝、下垂枝、枯枝、病虫枝、损伤枝截除，截面要平整，不能留短桩，截面直径超过6时，肯定要涂防腐剂。 3、树干上腐烂空洞要刚好填补，无法整修复壮的，要刚好申报调换。 4、行道树下地面应平整，无水洼或积累物，树上不得钉钉子、缚绳索。 5、高空作业时，要留意平安，梯子要架坚固，系上平安带，留意行人车辆、建筑物、管线。 （三）花卉、地被、草坪养护 1、花卉养护 （1） 松土、除草、施肥、浇灌。生长季节，花坛1015天松土除草一次，结合追施肥料，肥料不得玷污植株，如有玷污须用清水冲干净。有机肥与无机肥交替运用。 （2） 整形与修剪。草质花卉为了多开花，凡可摘心的花卉要摘心，株高与花大的花卉要立支撑；木本花卉要刚好整形修剪。败花、黄叶要刚好摘除。花坛中过半数的花朵凋谢后要马上调换，一般花坛全年调换23次。 2、地被植物养护 （1） 施肥与浇水。地被每年施肥不应少于1次，可结合中耕进行。干旱季节要浇水，夏季浇水在早晚进行。 （2） 残花枯叶要刚好清除，缺株刚好补齐。 （3） 木本地被植物要保持低矮状态。留意修剪，使枝条扩展生长，扩大覆盖面。 （4） 宿根、球根地被植物生长35年后根部拥挤，需于休眠期分株重栽。 3、草坪养护。 （1） 施肥与浇水。新铺草坪要刚好浇水，直至成活。夏季浇水应早晚进行。生长不良的草坪，每年早春萌芽前要追肥。 （2） 修剪。草坪应保持68高度，超过此高度即要推剪，推剪前先拾除砖石等杂物。 （3） 除杂草。草坪常会滋生杂草，故常须拔除，不使其开花结籽繁衍。 （4） 补缺与填平。草坪如发生较大缺株，应刚好补栽。可栽植草皮，也可补播草种，补植后应马上灌水，以利于快速复原生长。低洼积水之处，要以土填平重栽。 （5） 疏松土壤。草坪草的浅层根系特别发达，尤其是具有根茎或匍匐茎的草坪，极易形成致密的根网，从而降低表层土壤通透性。可在春季土壤化冻后采纳手提式土钻或打孔机松土。也可用刀横向、纵向划断根系，促使根系萌发。 （四）园林小品建筑的养护和修缮 1、园林小品的保洁 （1）保洁员每日2次清理小品四周的垃圾、杂物； （）保洁员每周次清理小品建筑物表面的污迹、灰尘； （）保洁员每日擦拭2次小品供休闲的石凳、石桌、木椅等； （）对喷泉、水池中的水每季更换一次，并清洗水池。 2、因损坏或自然磨损的小品建筑，工程修理人员要刚好予以修复。 3、工程修理人员每天对小品中运用的电器进行巡查，对于担心全的要马上整改，对于损坏的要刚好更换和修理。 （五）打草机的运用与保养 1、打草机的运用：按说明书进行操作。 2、打草机的保养：每次运用完毕请填写设备设施维护保养记录表。 3、打草机的运用平安事项 （1） 操作前从草地上清除木棍、石头、瓦砾、及其它杂物，并视察地形，看是否有木桩之类障碍物，操作时请避让，紧急时马上停车。 （2） 操作前检查机油、刀片、螺母、螺栓，确保机器处于平安操作状态。 （3） 操作时勿使游人观看，其他人员应离现场10米以外，出示警示牌。 （4） 操作时，不许赤足或穿凉鞋，要穿长裤、爱护鞋，最好戴防护眼镜。 （5） 发动机转速不宜过高。割草时只许步行，不得跑步、倒退。 （6） 打草机出现不正常振动或打草机与异物撞击时，应马上停车。 （7） 打草机在中途移动或用毕入库时，要关闭化油器上的燃油阀门，并拔下火花塞引线。 （8） 打草机应在水平位置保存，放置通风、干燥的地方，远离电器及用火机械，避开火灾。每次添加燃料之前和入库之前应冷却15分钟。 （六）喷雾器的操作规程及平安事项 1、操作规程 （1） 检查喷雾器性能是否良好，将喷雾开关打开关闭。 （2） 治不同的病虫害，运用不同的药物配成不同浓度的药剂，将原药剂量倒入喷雾器内，盖上过滤网。 （3） 用桶或水管加入无杂物的清水至水位线处。 （4） 将喷雾器背在背上，左手拿压杆，右手执喷杆手柄。 （5） 左手上下压动压杆至有肯定压力时，右手打开开关，依据被喷植物（或面积）的大小调整开关大小。 （6） 右手摇摆喷杆，使喷头按要求上下或左右喷雾。 （7） 每次运用后，将剩余药剂倒入污水井中，再加入清水，压动压杆，打开开关，使清水喷出，清洗喷雾器，并将喷雾器倒立，使剩余的清水流尽。 2、平安事项 （1） 操作人员须戴好口罩和手套，着长衣长裤，防止中毒。 （2） 药物要妥当放置，以免他人误用。 （3） 水位不超过水位线，防止药液外流，接触皮肤，引起中毒。 （4） 保持左手压力匀称，上下摇摆次数在30次/分左右，勿使压力过大损坏气压室。 （5） 绿化员工在运用机器喷洒杀虫剂时，应将“危急”标记牌放在关键位置，警告人们勿靠近工作现场。 （七）绿化工作检查标准与方法 中耕除草 1 除杂草 无明显杂草，草坪、地被纯度在90%以上 目视。草地503处，平均值 1次/两周 2 松土 树木底下土壤疏松，透气良好，土壤呈松弛团粒结构，深达5左右。不伤及树皮、根系。 目视，取样检查 施肥前和下暴雨后进行松土，1次/两周 3 清理枯枝落叶 无明显枯枝落叶，环境整齐。 目视 1次/周 4 清理绿地石块 无明显砖石瓦砾，绿地整齐。 目视 1次/月 防旱与浇灌 5 树木、草地浇水 冬季中午（10：0016：00）浇水，夏季早晚浇水。浇水不遗漏，每次浇透浇足，见干见湿。新栽大树刚好喷雾。浇水深度，树木3，草坪2。 目视、手测，浇水时间抽查 可依据气候土然深度综合限制水分。 6 盆栽浇水 按见干见湿原则浇水，盆栽无干枯、遗漏现象。 目视检查 室外草花夏2次/日，室内视状况而定。 7 叶面清洁度 浇水协作冲洗叶面，保证植株光亮、清洁，无大面积尘埃泥土污染现象。 目视检查 与浇水同步，施肥后要喷水。 修剪 8 乔木整枝 刚好修去枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝。使得树枝分布匀称，树形美丽，无多余枝条。剪口平滑，树皮无撕裂现象。 目视检查，抽检10棵 2次/年，生长季、休眠期各一次 9 灌木整枝 依据花灌木的开花习性做适当修剪，是花木茂密，花期延长，整形灌木造型明显，线条整齐，长枝不超过30。 目视，抽查3处 1次/季 10 绿篱修剪 绿篱成型，线条整齐，树种之间有界限。造型美观，长势良好，长枝不超过30。 目视，抽查5处 1次/月 施肥 11 乔木灌木 实行沟施或穴施。施肥、浇水刚好，覆土平整，肥料不露出土面，不玷污树木叶面。花灌木做到花前、花后、果前、果后分施追肥。 目视 2次/年 12 草地、地被施肥 播施或喷施。结合天气在雨天前进行。浓度合适，一般每平方30克。草地色调碧绿，生长茂密。 目视检查 1次/3个月 防台防风 13 防寒工作 培土、铺草、卷干等工作在11月中旬起先1月上旬完成。 目视检查 1次/年 14 防风防台工作 在台风来之前做好立支柱，删去密枝等工作，风雨过后12小时内，能刚好清除断枝落叶，扶正倒斜树木。 目视检查 补栽补种 15 补栽补种 无明显黄土袒露，如发觉有植株死亡和缺少，在发觉后一周内，更换相同种类和高度的植物，刚好浇水，保证成活。 目测 按花草树木栽种季节，刚好补栽补种 防病治虫 16 防病治虫 无明显枯枝枯叶。树叶上无灰尘，不霉，树干不枯死和腐烂。预防在前，除治在后，施药在晚上6点以后，且出示警示牌。 目视抽查 防治1次/半年，发觉病虫，刚好喷施。 草坪养护 17 草坪修剪 高度在48，夏季可稍长。修剪平整、边缘整齐。 目视抽查6处 45次/年 18 草坪补缺填平 无明显黄土袒露，能刚好补缺，最大袒露块不超过0.3，低洼处要以土填平重栽。 目视尺量 补缺工作自发觉一周内完成。 （八）检查管理制度 1、绿化主管负责对责任区内园林绿化工作进行日检查，并记录于楼管员日工作记录； 2、绿化主管负责对所管辖区内园林绿化工作进行周检查，并记录于绿化工作周、月检查表； 3、物业管理经理负责对所管辖区内园林绿化工作进行月检查，并记录于绿化工作周、月检查表。 （九）运用的表格、记录 序号名 称存放地点存放时间 1 绿化员日工作记录档案室一年 2 绿化工作周、月检查表档案室一年 3 设备设施维护保养记录表档案室至设备报废或移交 4绿化修剪记录表档案室一年 5周检查、月检查表档案室一年 物业管理质量体系文件 质量体系文件 质量体系文件书目 质量体系文件要求 物业管理企业关于质量体系认证的几点思索 物业管理(停车场管理)全套ISO质量体系表格 质量体系文件培训（优秀） ISO质量体系文件概述 质量体系文件总体包括 物业管理体系文件汇总 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页