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2022年工程项目管理 工程管理概述 工程管理概述.ppt 环境艺术设计专业教学资源库工程管理概述 一二三 工程管理的依据 工程管理业务流程 工程管理的目的和意义四 装修施工过程及管理要点五 施工现场的管理和限制一、工程管理的目的和意义工程管理的定义 是指通过对装饰装修过程的管理、服务和限制，规范业主装饰装修行为，帮助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和订正，从而确保物业的正常运行运用，维护全体业主/运用人的合法权益。业主/物业运用人装饰装修的目的 完善物业运用功能达到运用条件 营造舒适、温馨的居住/工作环境工程管理的目的和意义 服务业主/物业运用人 供应专业化的询问和建议，包括客户进驻装修前供应装修指南，指引客户装修手续办理，接受客户装修询问，告知客户装修期间应留意事项，装修期间帮助对装修单位的监管等。 保持物业良好运行状态，使物业保值、增值 通过对装修施工过程管理和装修现场限制，规范业主/物业运用人装修行为，帮助政府部门管理。二、工程管理的依据我国对物业装饰工程管理的规定主要体现在两个法律文件 物业管理条例 2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 ，同年9月1日施行，依据2022年8月26日国务院关于修改物业管理条例的确定修订。存在于第53条和第46条的规定。 住宅室内装饰工程管理方法 于2002年2月26日经第53次部常务会议探讨通过，自2002年5月1日起实施。是特地的装饰工程管理的部门规章。物业管理条例涉及到装饰装修规定有以下两条 第五十三条 业主须要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和留意事项告知业主。 第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和运用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并刚好向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 住宅室内装饰工程管理方法共7章、48条规定 第一章：总则 其次章：一般规定 第三章：开工申报与监督 第四章：托付与承接 第五章：室内环境质量 第六章：竣工验收与保修 第七章：法律责任在客户与华南城签订房地产租赁补充协议 中有关“装修和不得变更房屋结构” 约定内容，内容主要包括： 法律条文的引用 客户装修应事先征得甲方、物业管理公司书面同意 缴纳相关费用 装修设计、档次、风格和形象的与华南城相匹配 争议的解决，最终裁定权归于甲方、物业管理公司 不得擅自变更房屋主体结构，不得擅自占有或运用华南城的公共场所三、物业工程管理业务流程领取装修申请表格、资料填妥的申请表连同装修图纸等交物业公司办理申报、审批手续审批通过签署工程管理责任书、装修防火责任书到财务缴纳各项装修保证金等其它费用办理装修施工人员进场手续装修施工管理人员巡查监督用户监督施工完工查验无违章状况有违章状况整改通知自行整改物业公司整改退证、退保证金退证、退保证金扣除应担当的费用，退保证金余款(如有）工程管理业务流程图简化后工程管理流程申请审批交费施工监管验收退费工程管理相关文件及记录清单装修指南QR/KF-014A装修申请表QR/KF-021A装修防火责任书QR/KF-015A装修施工许可证QR/KF-022A装修收费项目清单QR/KF-016A装修办理一览表QR/KF-023A返款审批表QR/KF-017A施工人员登记表QR/KF-034A大额返款确认表QR/KF-018A装修现场监控记录表QR/KF-035A大额返款审批表QR/KF-019A装修整改通知书QR/KF-040A装修延时延期申请表QR/KF-020A工程管理责任书装修人员出入证装修申请 客户身份审核：个人、公司、托付人 装修单位：营业执照、资质等级证书等，上述资料需加盖公章 领取申请表格、资料：装修审批申请表、工程管理责任书、装修防火责任书等 在管理处指引下填写表格，签署的资料提交管理处 供应图纸如：平面图、门面效果图、强电及照明系统图等装修审核物业管理企业装修批准权限一般限定 非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准； 结构变动应经房地产行政主管部门批准 专用设备的变动，必需报请有关主管部门批准装修不宜审批的状况 变更建筑外部面貌 涉及消防隐患 有可能破坏预埋管线 对承重和分户有影响 变更原有设计功能装修收费项目及缴纳标准序号收费项目收费标准人民币说 明1装修人员临时出入证保证金25元/证证件若有丢失，保证金不予返还。装修人员临时出入证工本费5元/证此款办证时交纳。2装修保证金每单元用户、装修施工单位各缴纳50元m2装修完毕，经管理服务中心查验合格后， 到管理服务中心办理退还装修施工许可证、装修人员临时出入证手续。若无违章行为，装修保证金全额退还。装修期间若有违章行为，从今款中扣减。3公共区域维护费元/m2按建筑面积4装修垃圾清运费元/m2按建筑面积5拆墙泥头清运费元/m2按该墙的面积6装修用水元/m2按建筑面积7消防水排空费200元/m2须要排空时收取温馨提示只在下列状况下，装修工作方能绽开： 管理处已书面发出批准装修许可证 全部有关费用已经缴付 全部工程并没有和国家法律有任何抵触 需政府有关部门审核的批文装修施工及监管 客户办理好装修手续后就要起先进场装修，客户装修施工期间是工程管理工作的重中之重，在下面将特地分两个章节赐予介绍。 装修验收 装修验收，就是将客户在装修过程中所发生的违规状况汇总，查看整改状况，对于没有处理的记录在档案中，由客户、施工负责人签字认可，分清责任。此时须要提示业主的是：留意剩余材料的处理、装修公司的质保金、室内有害气体检测、室内通风除异味问题等。然后可以恭喜客户乔迁新居或开业大吉了，假如知道客户的具体搬家/开业之日，到时上门恭喜，将会达到意想不到的效果。退 费装修退费必需具备以下条件 装修已通过验收 装修许可证、施工人员出入证已回收 确认违章已整改 确认施工过程违章扣款事项及金额 需政府有关部门验收合格的的批文四、装修施工过程及管理要点装修施工单位测量尺寸绘制施工图纸办理装修手续泥水施工、砌墙水电管线改造、敷设材料、工人进场铺设地板、瓷片木工制作天花吊顶入住打扫卫生油漆、粉水客户装修施工过程上述是客户装修施工简要流程，当然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。分解客户的装修施工过程和大致时间，目的就是找出简单发生违规装修的阶段和时间段，以便我们在相应的阶段和时间段加大巡查力度，刚好发觉和处理违规装修。装修期间的一般留意事项 平安：消防、用电、施工、平安防范 成品爱护：电梯、通道、地面及其它设施 环境卫生维护：噪音、粉尘、油漆气味、装修垃圾 邻里关系装修前的打算工作 建议客户和左邻右舍进行沟通：“打搅了，从今日起我家起先装修，影响了您的生活，请您谅解！”搞好邻里关系 对公共区域做好成品爱护：电梯、装修材料运输通道墙面、地面，受影响严峻的区域需敷设木板 大型购物商场内装修须要做围挡，限制装修影响区域装修材料、装修工人进场在装修材料、工人进场时主要由安保各门岗进行限制装修施工人员：必需佩带“出入证”、衣着整齐，高档写字楼还应规划专用的装修施工人员通道严禁由正门进入，特种作业人员进场时需供应相关证件备案，如电工、焊工等装修材料进场：要了解装修材料的去向，沙石、水泥必需袋装，异样的装修材料，如：红砖块、大型型钢材料、大量钢筋以及大批量大理石等应刚好报告装修作业机具：电焊机、打孔机、脚手架应严格加以限制水电管线改造、敷设强电线路施工要留意线的质量和型号，有大功率电器的线路肯定要有相匹配的电线，线路改动时最好走垂直线路，接头和转弯的地方要设置接线盒，以便将来检修。全部线路暗埋必需穿管，穿线管内不准有接头。切槽严禁破坏结构板。弱电线路的改动肯定要留意，由专业人士完成。对于预埋在结构里的消防线路，严禁剪断、抽出和擅自改动。室内给水水管主要采纳PPR热熔管，简单发生漏水的地方时接头部位，建议要求施工单位进行打压试验，以解除后患。另外水管建议预埋在距离地面30cm的地方，不要埋地下以免因长期踩压造成漏水。对于卫生间、厨房等排水设施有防水要求的部位如在二次装修动了防水层，必需重做防水处理，并且要做48小时闭水试验。泥水施工、砌墙装修期间不得做出破坏单元原有的主体结构行为，在进行此方面改动时声响都很大，一旦发觉应刚好制止泥水施工应特殊留意要求施工单位不能干脆浇水在楼板上或干脆在楼板上和砂浆，因为房间楼板大多是没有做防水层，简单渗漏水到楼下因考虑楼面承重要求，砌隔墙时宜采纳轻质泡沫砖，对于红砖、大理石等超重材料应严加限制，护墙材料须用PVC阻燃板、石膏板或其它不燃、难燃材料，材料必需选用经法定检验机构检验合格的材料铺设地板、瓷片业主在铺设房间的地板时，建议干铺，不能铺设太厚的混凝土层，以防楼板荷重太大。卫生间、厨房的地面要做好坡度，可以相对大一些，以利于刚好排水。地漏肯定要用防臭的，地漏、阴阳角、管道等地方要多做一次防水，马桶安装不能用水泥，要用硅胶。木工施工 留意防范施工人员的用电平安、消防平安、在公共区域施工问题、环境卫生的保持等方面的问题。须要提示客户的是：在吊顶和家具内安装的电线肯定要穿线管，削减火灾隐患，尽量少安装大功率的照明设备。另外针对南方白蚁的繁殖特点，可建议客户自行对木材进行白蚁防治处理。油漆施工 客户的墙壁和家具油漆施工，须要提示施工人员的是留意环境卫生，不能影响到相邻客户的正常经营、生活，施工时肯定要关闭进户门，提示客户在留意恶劣天气状况下门窗要刚好关闭，以防损坏已经完成的装修工程天花吊顶 洗手间、厨房等凡是有排污、雨水检查口以及消防阀门的地方建议运用塑料或铝扣板封闭或预留检修口以便利后续修理空调安装 空调安装时要统一安装于预留的空调位，空调冷凝水必需接入冷凝水管，对空调能效有要求的地方肯定要根据要求安装五、施工现场的管理和限制装修施工现场管理内容 装修施工时间的管理和限制：装修施工期限，一般不超过三个月；装修施工作业时间，噪音施工的管理；重大节假日或活动期间应暂停装修施工 装修施工影响区域管理和限制：装修区域的隔挡，限制影响范围；装修人员及物料运输通道的管理，规范现场秩序；环境卫生方面，主要是粉尘、气味和装修垃圾；邻里关系的协调，事先做好沟通 装修现场平安方面管理和限制：消防平安、用电平安、施工平安以及平安防范； 装修作业现场管理和限制：施工许可，装修期间留意事项事先告知提示，物料的堆放，装修现场环境，装修作业施工过程等装修施工管理过程中各岗位职责 保安员：施工许可、人员出入证件、现 场防火措施、环境污染、施工时间、人员物资限制等 管理人员：装修进度、装修项目是否超 出申请范围、限制现场对经营环境的影响、 协调相邻关系等 专业工程人员：是否乱接线、是否变更承载结构、是否不适当增加楼面静载荷、是否破坏防水层、是否运用易燃材料装修、是否擅自改动和暗藏燃气管道设施、是否未经穿管埋线、是否在承载墙、天花、地面上打孔等装修巡查 装修施工过程监管是工程管理中的重中之重，物业管理工作人员肯定要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，定期或不定期进入装修现场进行巡查。 装修巡查应针对装修施工过程特点进行重点巡察和监控，如材料进入期间查看是否损坏公共设施设备、水电施工期间管线是否按相关规范进行施工、木工施工期间消防平安及用电平安的问题、空调冷凝水管是否接入排水管等。 对装修巡查发觉客户、装修单位违章行为应刚好处理，必要时可按约定实行强制措施协作实施。 另一方面装修巡查过程中易可加强对装修施工单位偷工减料的行为进行监督，这样既服务客户拉近与客户之间的距离，同时也通过这一过程建立感情以便于后期的沟通和管理。对违章行为的处理方式 限期整改 复原原状 责令停工 停水、停电 赔偿损失 保证金不予退还 报请政府有关部门处理感谢大家！ 第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页