房产投资回报率计算方法.doc

房产投资回报率计算方法房产的投资回报率是用来衡量一处房产是否值得投资的 重要参考数据。一般而言有三种计算形式： 1、收益模式计算公式： 投资回报率（每月租金收益按揭月供款）×12/（首期房款期房时间内的按揭款） 说明：投资客的收益是这样实现的通过贷款购买商业地产而后出租以获取租金然后以月租金偿还银行贷款 的“月供”超出偿还银行贷款月供还款额的部分才是投资客的投资回报。 2.投资回报率分析计算公式： 投资回报率（税后月租金物业管理费）×12/购买房屋单价 说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系只要结果大于都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算没有考虑资金的时间价值并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。 3.投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数（首期房款期房时间内的按揭款）/（税后月租金按揭月供款）×12 说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短一般认为结果在1215年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步适用范围也更广但有其片面性。 在业内这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报 型二是培养回报型。 第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟不需要培育购买后出租经营即可获得可观的租金回报这种投资类型之下通常需求的资金量较大资_槛相对较高。 培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区但是在市政规划、消费人群增长等方面都有着比较良好的未来而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金如果判断准确这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。  商铺投资收益率四种算法：  目前投资商铺的热潮急剧升温那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍商铺投资收益率算法有以下 几种： 1.租金回报率法  公式：（税后月租金按揭月供款）×12（首期房款期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入比租金回报率分析法适用范围广可估算资金回收期长短。  不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性不能作为理想的投资分析工具。  2.租金回报率分析法  公式：（税后月租金每月物业管理费）×12购买 房屋总价这种方法算出的比值越大就表明越值得投资。  优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系是选择“绩优地产”的简捷方法。  不足：没有考虑全部的投入与产出没有考虑资金的时间成本因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法  房产投资公式为：累计总收益累计总投入月租金×投资 期内的累计出租月数（按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费）内部收益率。  上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出； 累计收益、投入均考虑在投资期范围内。  优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行只不过我国银行利率按单利计算而内部收益率则是按复利计算。  不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法  基本公式为：如果该物业的年收益×15年房产购买价则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 计算投资回报率的计算公式：  计算购入再出租的投资回报率月租金×12(个月)/售价  计算购入再售出的投资回报率(售出价购入价)/购入价 例如有一临街商铺面积约50平方米售价约200万元目前在这个物业的周边同等物业的月租金约是400元/平方米即：这个商铺要是买下并成功出租新业主将有可能获得2万元的月租金。那么它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下： 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率2万元×12/200万元通过计算我们得出这套物业的投资回报率将是：12 要是这个投资者转手放出并以215万元成交那么它的投资回报率(215-200)/200通过计算我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5 第 5 页 共 5 页