某房地产开发公司贷款调查报告.docx

某房地产开发公司贷款调查报告 某房地产开发公司贷款调查报告 借款单位：某房地产开发公司 借款额度：XX万元 借款期限：XX年 借款用途：房地产开发 项目名称：XX 一、借款人基本状况 某房地产开发公司公司成立于X年X月，位于XX， 企业性质：有限责任公司; 经营范围：房地产开发; 注册资本：XX万元，其中：某某出资X万元(占X%)、某某X万元(占X%);法定代表人：XXX，男，X岁，XX学历，具有较丰富的经营阅历和良好信用。企业信用等级经市联社认定为“XX”级，经信贷登录系统查询：X年X月X日止，在各家银行贷款X万元，占用形态为XX(五级分类)。其中：X银行XX万元，占用形态为XX，信用社贷款余额XX万元，占用形态为XX。XX年评为市房地产开发企业50强，排名XX位。 该公司已胜利开发的项目有： (1)市XX项目XX万; (2)市XX项目XX万; (3)市XX项目XX万， 累计已完成XX万的开发量。到目前为止，公司开发的前XX个项目销售状况。 二、借款人财务状况及分析 (一)、资产负债权益状况分析 单位：万元 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 一、资产总额 1、流淌资产 其中：货币资金存货 2、长期投资 3、固定资产 其中：在建工程 4、无形及递延资产 5、其它资产 二、负债总额 1、流淌负债 其中：短期借款 预收帐款 2、长期负债 其中：长期借款 长期应付款 三、权益总额 其中：实收资本 资本公积 四、销售收入 五、主营业务利润 六、利润总额 七、净利润 说明：对总资产、总负债、全部者权益、银行存款、存货、应收账款、预收账款应付账款、银行借款等以及对外担保及负债的规模、构成和增减改变状况，分析借款人资金负债结构的合理性和增减变动缘由以及财务处理的真实性、精确性和合理性，对数据改变的要重点进行分析，对异动变动较大、占用较大、占用不合理的要查明和说明缘由。 (二)、现金流量分析 单位：万元 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 现金净流量 1、经营活动产生的现金流量 2、投资活动产生的现金流量 3、筹资活动产生的现金流量 分析说明：对三种现金流量进行分析，并对现金流量的趋势分析。 (三)、营运实力分析 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 总资产周转资数 流淌资金周转次数 应收账款周转次数 存货周转次数 产品销售增长率 利润总额增长率 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年的经营进行比较，然后进行综合分析评价。 (1)总资产周转次数=销售收入总额÷资产总额平均余额 (2)流淌资金周转次数=销售收入总额÷流淌资金平均余额 (3)应收帐款周转次数=销售收入总额÷应收帐款平均余额 (4)存货周转次数=产品销售成本÷平均存货 或：产品销售收入÷平均存货 (5)产品销售增长率=(本期产品销售收入上期产品销售收入)÷上期产品销售收入×100% (6)利润总额增长率(本期利润总额上期利润总额)÷上期利润总额×100% (四)、偿债实力分析 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 资产负债率(%) 流淌比率(%) 速动比率(%) 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。 (1)资产负债率=(负债总额÷资产总额)×100% (2)流淌比率=流淌资产÷流淌负债 (3)速动比率=(流淌资产-存货-待摊费用)÷流淌负债 (五)、盈利实力分析 项 目 前三年末 前二年末 前一年末 调查期 销售利润率(%) 净资产收益率(%) 净资产增长率(%) 分析说明：对计算出的指标与行业平均进行比较，与前三年进行比较，然后进行综合分析评价。 (1)销售利润率=(产品销售利润总额÷产品销售收入总额)×100% (2)净资产收益率=(净利润÷平均全部者益)×100% (3)净资产增长率=(本期净资产上期净资产)÷上期净资产×100% 三、关联企业状况 (一)XX公司。该公司属借款单位下属(或母)公司，于 X年X月成立，位于XX，企业性质：有限责任公司; 经营范围：XX等; 注册资本：XX万元， 其中：某某出资XX元(占XX%)、XX出资XX万元 ; 法定代表人：XXX，XX年末， 资产总额XX万元，负债总额XX万元，全部者权益XX万元，资产负债率XX%，XX年实现收入XX万元，净利润XX万元。经信贷登录系统查询：XX年X月X日止，各项贷款余额XX万元，其中：在XX行贷款XX万元，占用形态为XX，在信用社贷款XX万元，占用形态为XX。 (二)XX公司。(同上) 四、项目概况 项目位于XX，占地面积XX亩，总建设规模XXm2，该地块共分XX期建设，此次申请贷款用于X期工程。该期工程占地XX亩，建筑面积XXXm2，总投资XXX万元，其中：住宅XX，商业用房XX，地下车库及设备用房XX。住宅有小高层(X层)共XX栋，XX户;多层(X层) 共XX栋，XX户，高层(X层)共XX栋，XX户，可入住住户共计XX户。容积率X，绿地率X%，建设期XX个月。预料可实现收入XX万元，税后利润XX万元。项目“四证齐全”。项目规划设计是XX设计公司;宣扬策划和销售管理顾问是XX公司，广告代理是XX公司;物业管理是XX公司。 房屋物业形态: 物业类型 建筑类型 户型及面积(建筑面积) 户数 占比 建面 占比 高层 X层 二房XX平米 三房XX平米 小高层 X层(一梯X户) 三房XX平米 四房XX平米 多层 X层(一梯X户) 三房XX平米 四房XX平米 商业用房 X层 合计 五、项目投资和资金筹措 (一)项目投资：此次申请贷款的X期工程项目总投资XX万元，其中：土地费用XX万元，前期工程费用XX万元，工程报建费XX万元，建安工程费XX万元;配套费XX万元，间接费用XX万元(其中：销售费用XX万元、财务费用XX万元、建设期公司管理费XX万元、不行预见费XX万元)。 (二)资金筹措： 1、该公司自筹XX万元; 2、向信用社申请贷款XX万元。 六、资金投入和工程进度及意向购房状况 (一)资金投入：现已投入资金XX万元，此次申请贷款的X期工程项目总投资的XX%，主要包括：土地费用XX万元、前期费用XX万元、工程报建XX万元、建安工程费用XX万元、配套费XX万元、间接费用XX万元等。 (二)工程进度：预料XX年XX月底交房。 (三)意向购房状况：。 七、财务效益预料 (一)可售面积：可售面积XXm2(不含车库和公共设施)。 (二)销售收入预料：依据该地区周边房价和该小区的销售确定价格，按建面XX元/ m2的销售均价计算。即：可实现销售收入： 销售单价×可售面积=XX万元。(不含车库出租、出售收入) (三)投资成本：项目总投资(含土地成本、前期费用、建安工程、销售费用、财务费用、管理费用等)。 (五)税金：可售面积×5.75%=XX万元。 (四)应交所得税：(销售收入-投资成本-销售税金)×33%=XX万元。 (五)税后利润：销售收入-投资成本-销售税金-所得税=XX万元。 (六)项目现金流量：项目资金来源与支出、租售安排以及损益预料，测算项目的现金流量(列表)，计算项目财务内部收益率、财务净现值。 项目现金流量表 单位：元 项 目 XX年 XX年 XX年 XX年 合 计 现金流入量： 经营收入 现金流出量： 投资支出 经营税金及附加 销售费用 管理费用 应纳所得税 小计 净现金流量 说明： 财务净现值 年份 净现金流量 偏高折现率 偏低折现率 折现系数 净现值 折现系数 净现值 XX年 XX年 XX年 XX年 合计 说明： (七)投资净利润率：税后利润XX万元/投资成本XX万元+销售税金XX万元=XX%。 (八)投资回收期：(累计净现金流量起先出现正值年份数1)+(上年累计净现金流量的肯定值÷当年净现金流量)=XX年 (九)借款偿还期：(借款偿还后起先出现盈余年份数起先借款年份)+(当年偿还借款额÷当年可用于还款的资金额)=XX年。 八、不确定性分析 (一)盈亏平衡分析： 1、盈亏平衡点销售量= 总成本XX万元/(每平方价格XX元/ m2-每平方米经营税金及附加XX元/ m2)=XXm 22、盈亏平衡点销售价格=总成本/销售量(1-税费率)=XX万元/ XX×(1-XX%)=XX元/ m2。 3、盈亏平衡点商品房销售率=盈亏平衡点销售量/商品房开发量=XX m2/XXm2× 100%=XX% 该项目商品房销售量达到XXm2(为可售面积的XX%)，经营收入达到XX万元(为预料总收入的XX%)，每平方米销售价格超过XX元(为预料售价的XX%)，项目可实现保本。 上述状况说明：此次申请贷款的X期工程项目抗风险实力较强。 (二)敏感性分析 序号 项目 基本方案 销售收入 经营成本 投资10%-10% 10% 1 财务内部收益率 较基准方案增减(%) 2 全部投资回收期(a) 较基准方案增减(a) 说明： 八、贷款担保状况 本次贷款的抵押物为位于XX的土地XX亩(房屋XX)，抵押估价XX万元(XX万元/亩，XX元/); 九、优劣势分析和信贷风险评价 (一)、项目的优劣势分析 1、; 2、; 3、; (二)、贷款的风险分析 1、; 2、; 3、; (三)、风险限制 1、; 2、; 3、; 综上所述：该企业借款主体资格合法，财务状况和经营状况良好，实力较强;信用状况好，为市联社认定的“XX”级企业;公司和下属公司无不良记录，项目开发公司是XX年市房地产开发企业50强之一，有较丰富的开发阅历，经营稳健，前期开发业绩较好;公司土地储备足够，可持续发展实力较强;项目位置、环境优势突出，项目手续“四证”齐全，自有资金比例符合规定并已先投入运用，预料经济效益较好，项目可行;项目第一还款来源有保障，抵押物合法，价值足，易变现，其次还款来源牢靠。调查建议贷款XX万元支持，期限X年，年利率X%。 调查人：XXX XXX XXX年XX月XX日 某房地产开发公司贷款调查报告 房地产开发公司实习报告 #房地产开发公司年检自查报 房地产开发公司年检自查报 房地产开发公司程序 房地产开发公司年检自查报告 房地产开发公司年检自查报告 房地产开发公司休假制度 房地产开发公司例会制度 房地产开发公司注册条件 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第16页 共16页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页第 16 页 共 16 页