论房地产企业财务风险的成因与规避措施.docx

论房地产企业财务风险的成因与规避措施 论房地产企业财务风险的成因与规避措施 随着我国经济的持续发展和社会消费结构的调整，社会大众对商品住宅的需求不断增长，导致房地产开发不断升温，很多投资者都被房地产开发的较高投资回报率和发展前景所吸引，纷纷斥资进入房地产市场，以图投资收益最大化。而目前，受国内宏观调控政策和国际经济变动的双重影响，财务风险隐患已经成为许多房地产企业生存发展迫切须要解决的现实问题。 一、房地产企业财务风险的含义与成因 （一）财务风险的含义 广义的财务风险认为：财务风险是企业财务活动中由于各种不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而造成蒙受损失的机会和可能。在企业财务活动的组织和管理过程中，某一方面或某个环节的问题，都可能促使这种风险转变为损失，导致企业盈利实力和偿债实力降低。这种观点从财务本质角度动身来界定财务风险，外延广泛，包括了全部财务活动的各种不确定性因素。 狭义的财务风险认为：财务风险是企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。这种观点认为，财务风险与负债经营相关，主要是因偿还到期债务而引起的。这种观点从财务的中心动身来界定财务风险，认为财务风险来源于企业负债融资。 （二）房地产企业财务风险的成因 作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点确定了房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。 1房地产开发周期与风险 房地产开发产品要从规划设计起先，经过可行性探讨、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长，不确定因素越大，风险也就越大。首先，房地产开发周期越长，各种社会经济环境条件发生改变的可能性就越大，产品的成本和售价的不确定性就越大。如随着政府土地政策的改变，土地拍卖价格变动越大，房地产企业成本和售价变动越大；随着利率水平的变动，房地产企业成本和售价 也发生相应变动。其次，随着社会的进步和人民生活水平的提高，人们可支配收入增加，对房产的品质要求也越来越高，房地产企业面临其产品不能满意人们要求的风险。 2房地产产品特性与风险 土地与房屋同属于不动产范畴，房地产的不行移动性是其区分其他商品的一个重要特征。房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性，造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置，而地理位置则取决于该城市、区域、地段将来发展的趋势，将来发展的不确定性是房地产投资的重要风险因素之一。因此，房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经济及地理环境的优劣亲密相关，而这些条件的改变特别困难，有许多不确定的因素在起作用，房地产的投资产品必定担当项目所处地理环境条件改变所带来的风险。 3房地产企业资金供求与风险 房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都须要投入大量资金，加上产品本身的造价很高，须要不断地投入大量的资金。对一般的房地产企业来说，预售款与银行贷款为其获得资金最重要的渠道。随着房地产企业资本运作实力的提高，房地产信托投资基金、股权投资、托付贷款等一系列新的融资方式被广泛地采纳，房地产企业资金来源日趋多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者担当的风险也越大。房地产企业融资方式越困难、资金成本限制越困难，房地产企业风险也就越大。 4房地产企业组织结构形式与风险 在组织结构上，大多数房地产公司都根据投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司能够给管理带来肯定的好处，同时也增加了管理的风险。总公司和项目公司也存在“托付一代理”关系，项目公司是代理人，在空间上具有相对的独立性，总公司和项目分公司之间存在比较严峻的信息不对称，总公司在获得信息上具有不精确性和滞后性，这减弱了总公司对项目公司的限制。在经营上，项目公司的经营可能违反总公司所制定的战略规划和原则；在财务上，总公司也很难有效地对项目的预算、决算进行限制。 二、房地产企业规避财务风险的措施 （一）融资中的风险防范 拓宽融资渠道，可以多渠道选择项目开发资金来源，削减对银行融资的过度依靠，也可以降低融资成本，从而能够降低企业在融资方面的财务风险。在融资渠道的拓宽方面，可以考虑的渠道主要有：股权收购、开发商贴息托付贷款、阶段性股权融资、房地产投资银行等等。 1股权收购 股权收购即是通过收购目标公司的股权，获得目标公司的限制权，从而获得资金或其他资产的处置权，这种融资模式的重点在于发觉目标公司的潜在价值。通常的情形是：当目标公司身处逆境，或是银行债务到期无法偿还，或是现金短缺无法支付供应商款项，或是市场剧变，企业难以持续经营等状况时，就出现了并购的机会。假如目标公司资产中含有优质的土地，就可以考虑进行并购。并购之前，必需调查清晰目标公司的债权债务状况，包括隐性债务、对外担保以及对外是否签有已构成违约合同的风险。接下来，对目标公司进行审计、资产评估，在对目标公司的价值和风险充分评估以后，再进行与股东及主要债权人的谈判。 2开发商贴息托付贷款 开发商贴息托付贷款是指由房地产开发商供应资金，托付商业银行向购买其商品房者发放托付贷款，并由开发商补贴肯定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”，开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，风险的担当者变成了开发商。 3上市或借壳 每个企业都要依据收益与成原来选择合适的融资方式，并确定最佳的融资结构。发行股票所筹得的资金属于全部者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有共享剩余收益、重大决策及选择管理者的权利。因此，与其它融资方式特殊是债务融资相比，进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。 4私募融资 作为一股不容忽视的民间力气，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的“罪魁祸首”。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的状况下，实行私募方式融通资金是值得探究的道路之一。修订后的证券法和公司法已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在肯定程度上解决房地产开发商和股东筹资难题。 （二）投资中的风险防范 由于房地产企业单个项目的投资额均较大，若一个房地产项目投资失败，整个公司可能就面临着破产的风险。因此，每个房地产公司都特殊关注对投资风险的限制与防范。 1充分的市场调查分析 风险是指在投资经营过程中各种不确定因素使实际收益偏离预期收益的可能性。削减这种不确定性，从而削减这种偏离的最好方法就是通过市场调查，收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确地推断和把握市场的现状及发展趋势，把不确定性降到最低限度，从而可以较好地限制房地产投资过程中的风险。 2投资分散策略 房地产投资分散是通过开发结构的分散而达到削减风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产企业在发展阶段，应集中有限资源专注目标市场，也是风险较低的区域选择，但长远来讲，公司发展到肯定程度，具有布局全国性市场的实力时，可以进行区域分散投资。同时，使自己独立开发的项目和合作开发的项目在时间上错开，避开不必要竞争，也便于资源的统筹支配，与合作方利益共享，风险同担，最大限度地降低风险。 （三）日常资金运作中的风险防范 加强企业资金运作的风险限制与防范，对提高企业资金的运作效率、削减企业的资金占用、加速企业资金的流转，从而提高企业的经济效益具有特别重要的意义。 1加快资金流转 要建立一个程序化的资金管理流程，明确资金管理各个环节的重要节点。同时，应加强企业财务人员的素养培育，将整个资金管理流程落实到每一个细微环节，以利于加快贷款资金的回笼速度。 2严格限制成本费用的支出 房地产企业应建立精确高效的成本费用限制体系和严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张奢侈。建议房地产公司总经理签订经营责任书，在经营责任书中明确当年须要完成的各项经济指标，除了销售指标外，还要对各项费用指标都进行合理的规定，如销售费用总额不能超过销售收入的3%、管理费用总额不能超过销售收入的2%。同时，各项固定资产预算开支必需报集团审批通过后才能实施。 最终，对于每项资金开支，房地产公司都要有严格的审批流程，每个管理人员有不同的审批权限，以保证相关制度的严格执行。 论房地产企业财务风险的成因与规避措施 房地产企业财务风险限制策略 浅析房地产企业财务风险及限制措施 浅议房地产企业财务风险的防范与限制 房地产企业财务风险分析及预警初探 房地产企业财务分析指标 房地产企业财务指标 房地产企业财务问题在财务之外 Iihsji房地产企业财务管理 房地产企业财务开题报告（整理） 本文来源：网络收集与整理，如有侵权，请联系作者删除，谢谢！第9页 共9页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页第 9 页 共 9 页