土地增值税的计算公式及9个实例.pdf

土地增值税的计算公式及土地增值税的计算公式及 9 9 个实例个实例计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数。1、 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。2、土地增值税实行四级超率累进税率：序号增值率=增值额/扣除项目金额税率数1234增值率小于或等于 50%增值率大于 50%小于或等于 100%增值率大于 100%小于或等于 200%增值率大于 200%30%40%50%60%速算扣除5%15%35%例 1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金 300 万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成 10,000 平米的普通标准住宅， 以 4,000 元/M2 价格全部出售， 开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米 1,500 元， 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为 200 万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税 170 万元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300 万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500 元10,000 平方米1,500 万元 3、计算加计扣除：（3001500）20180020360 万元 4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出， 房地产开发费用扣除限额为： （3001500） 10180 万元， 应按照 180 万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170 万元扣除项目金额3001,5003601801702,510 万元第二步，计算增值额商品房销售收入4,000 元10,000 平方米4,000万增值额商品房销售收入扣除项目金额合计4,0002,5101,490 万元第三步，确定增值率增值率1,4902,51010059.36增值率超过扣除项目金额 50，未超过 100第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额增值额40扣除项目金额51,490402,5105596125.50470.50 万元例 2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为 1000 万元；房地产开发成本 6000 万元；向金融机构借入资金利息支出 400 万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为 100 万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为 5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）5%=650（万元）例 3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600 万元，缴纳相关税费共计32 万元。该仓库原造价400 万元，重置成本 800 万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？收入总额=600（万元）扣除项目合计=80060%+32=512（万元）增值额=600-512=88（万元）增值额占扣除项目比例=88512100%=17.19%，适用税率为 30%。应缴纳土地增值税税额=8830%=26.4（万元）例 4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000 万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为 50 万元，房地产开发成本为200 万元，房地产开发费用为 40 万元， 该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按 10%计算，转让房地产有关的税金为 60 万元。 该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？扣除项目金额=50+200+（200+50）10%+ 60+（50+200）20%=385（万元）增值额=1000-385=615（万元）增值率=615385100%=159.74%应纳税额=61550%-38515%=249.75（万元）例 5:2009 年 7 月某房产开发公司转让 5 年前购入的一块土地， 取得转让收入 1800 万元， 该土地购进价 1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费 40 万元，转让该土地时缴纳相关税费 35 万元。 该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）增值额=1800-1275=525（万元）增值率=5251275100%=41.18%应纳税额=52530%=157.5（万元）例 6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元， 办公楼原价480万元， 已提折旧300万元。经房地产评估机构评估， 该楼重置成本价为 800 万元，成新度为 50%，销售时缴纳有关税费30 万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？扣除项目金额=80050%+30=430（万元）增值额=500-430=70（万元）增值率=70430100%=16.28%应纳税额=7030%=21（万元）例 7：某县城一家房地产开发企业 2008 年度委托建筑公司承建住宅楼 10 栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648 万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入 63 万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：（1）支付土地使用权价款 1400 万元；（2）取得土地使用权缴纳契税 42 万元；（3）前期拆迁补偿费 90 万元，直接建筑成本 2100万元，环卫绿化工程费用 60 万元；（4）发生管理费用 450 万元、销售费用 280 万元、利息费用 370 万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为 9%。1、 该房地产开发企业 2008 年度应缴纳的营业税、 城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？营业税、城市维护建设税、教育费附加 =76485%（1+5%+3%）+635%（1+5%+3%） =412.99+3.40=416.39（万元）2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？价款=140080%=1120（万元）开发成本=（42+90+2100+60）80%=1833.6（万元）开发费用=（1120+1833.6）9%=265.82（万元）税金=76485%（1+5%+3%）=412.99（万元）加计扣除=（1120+1833.6）20%=590.72（万元）允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）3、 2008 年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？增值额=7648-4223.14=3424.86（万元）增值率=3424.864223.14100%=81.10%应纳土地增值税额=3424.8640%-4223.145%=1158.78（万元） 4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）25%=520.56（万元）例 7： 某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售， 签订商品房销售合同， 取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、 城建税、 教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000 万元，开发成本 2000 万元，房地产开发费用 500万元，其中利息支出 200 万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为 10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？1、应缴纳营业税=9500%=475（万元）2、应缴纳城建税、教育费附加=475（5%+3%）=38（万元）3、扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）10%+475+38+（1000+2000）20%=4413（万元）4、增值额=9500-4413=5087（万元）5、增值率=50874413100%=115.27%6、应纳税额=508750%-441315%=1881.55（万元）例 8:2009 年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款 24 万元。经评估，该住房的重置成本为 20 万元，成新度为 70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费 0.18 万元、评估费 0.5 万元、税金 1.32 万元。王某应缴纳多少土地增值税？从 2008 年 11 月 1 日起， 对居民个人转让住房一律免征土地增值税。例 9：某中外合资房地产开发公司，2009 年发生以下业务：（1）1 月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金 600 万元，缴纳相关费用 24 万元；（2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为 1/2；（3）普通标准住宅楼开发成本300 万元，写字楼开发成本 620 万元；（4）分摊到住宅楼利息支出 40 万元，包括超过贷款期限的利息 4 万元，写字楼的利息无法分摊；（5）9 月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入 1080 万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计 50 万元；（6）9 月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是 1500 万元。其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时， 代收费用可以扣除， 但不得作为加计 20%扣除的基数。（1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？（4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？（1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）12=312（万元）开发成本=300（万元）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4）+（300+312）5%=66.6（万元）税金=10805%=54（万元）其他扣除项目=（300+312）20%=122.4（万元）代收费用可在计算土地增值税的时候扣除， 但是不可以加计扣除。可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905（万元）（2）收入总额=1080（万元）可扣除项目合计=905（万元）增值额=1080-905=175（万元）增值率=175905100%=19.34建造普通标准住宅出售， 其增值额为超过扣除项目金额 20%，予以免税。（3）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）12=312（万元）开发成本=620（万元）应扣除的开发费用=（312+620）10%=93.2（万元）以不动产对外投资，不缴纳营业税。其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6（万元）（4）收入总额=1500（万元）可扣除的项目合计=1211.6（万元）增值额=1500-1211.6=288.4（万元）增值率=288.41211.6100%=23.8%，适用税率为30%应缴纳土地增值税=288.430%=86.52（万元）毋意，毋必，毋固，毋我。_论语子罕篇君子有九思：视思明，听思聪，色思温，貌思恭，言思忠，事思敬，疑思问，忿思难，见得思义。_论语季氏篇君子不器。_论语为政篇成事不说，遂事不谏，既往不咎。_论语八佾篇见贤思齐焉，见不贤而内自省也。_论语里仁篇往者不可谏，来者犹可追。_论语微子篇巧笑倩兮，美目盼兮，素以为绚兮。_论语八佾篇父母在，不远游，游必有方。_论语里仁篇君子泰而不骄，小人骄而不泰。_论语子路篇我非生而知之者，好古，敏以求之者也。_论语述而篇可与言而不与之言， 失人； 不可与言而与之言， 失言。 知者不失人亦不失言。 _ 论语 卫灵公篇不患无位，患所以立。不患莫己知，求为可知也。_论语里仁篇中人以上，可以语上也；中人以下，不可以语上也。_论语雍也篇德不孤，必有邻。_论语里仁篇君子欲讷于言而敏于行。_论语里仁篇知者乐水，仁者乐山。知者动，仁者静。知者乐，仁者寿。_论语雍也篇吾十有五而志于学，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲不逾矩。_论语为政篇名不正，则言不顺；言不顺，则事不成_论语子路篇未知生，焉知死？_论语先进篇父母之年，不可不知也。一则以喜，一则以惧。_论语里仁篇人而无信，不知其可也。大车无輗，小车无軏，其何以行之哉？_论语为政篇己所不欲，勿施于人。_论语颜渊篇志于道，据于德，依于仁，游于艺。_论语述而篇益者三友，损者三友。友直、友谅、友多闻，益矣；友便辟、友善柔、友便佞，损矣。 _论语季氏篇敏而好学，不耻下问，是以谓之文也。_论语公冶长篇从心所欲不逾矩。_论语为政篇投之亡地然后存，陷之死地然后生。_孙子兵法九地篇今之孝者，是谓能养。至于犬马皆能有养；不敬，何以别乎？_论语为政篇忠告而善道之，不可则止，毋自辱焉。_论语颜渊篇视其所以，观其所由，察其所安，人焉廋哉！人焉廋哉！_论语为政篇欲速则不达。_论语子路篇朝闻道，夕死可矣。_论语里仁篇逝者如斯夫！不舍昼夜。_论语子罕篇吾日三省吾身：为人谋而不忠乎？与朋友交而不信乎？传不习乎？_论语学而篇温故而知新，可以为师矣。_论语为政篇不在其位，不谋其政。_论语泰伯篇君子和而不同，小人同而不和。_论语子路篇学而不思则罔，思而不学则殆。_论语为政篇