2021天津房地产估价师考试真题卷（1）.docx

2021天津房地产估价师考试真题卷（1）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。若该在建工程已整体抵押，在无法定优先受偿款的情况下，欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为_。A抵押价值B处分抵押物时的市场价值C抵押价值一处分抵押物的费用及税费D处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费 2.某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值是人民币190万元；2002年8月1日遭受火灾后建筑物价值是人民币50万元。下列表述中正确的是_。A750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时转让的参考价B750万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价C200万元的评估价值可以作为该商铺在2001年3月1日为抵押贷款评估的公开市场价值D190万元的评估价值可以作为该商铺在2002年8月1日未遭受火灾时缴纳房产税的参考价 3.开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是_。A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积 4.需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度为80m、临街深度为50m、面积为4000m2的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度为40m、临街深度为40m、面积为1600m2、形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2。两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/m2。下列关于增值收益的表述中正确的是_。A以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值B以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即增值总额分配率C以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配D1号地块比2号地块对增值额的贡献小 5.估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是_。A抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险B抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险C抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险D选用估价方法不恰当形成适宜性风险 6.张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，张某的权益价格为_。A没有租赁条件下的正常市场价格B剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格 7.估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时_。A该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益 8.张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，王某的权益价格为_。A剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和 9.需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度为80m、临街深度为50m、面积为4000m2的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度为40m、临街深度为40m、面积为1600m2、形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2。两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/m2。在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是_。A以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例 10.张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为1万元/m2，建筑面积为500m2，首付款比例为20%，则该店面带债务转让的价格应为_。A20%的首付款，加上该首付款2年的利息B20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在估价时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面估价时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和 11.估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。若采用成本法估价，下列表述中不正确的是_。A应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D在最终计算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金 12.需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度为80m、临街深度为50m、面积为4000m2的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度为40m、临街深度为40m、面积为1600m2、形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2。两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/m2。假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为_万元。A1616B2560C1882D1920 13.估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则_。A3500万元是该宾馆的公开市场价值B3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C3500万元是保险事故发生后的损失价值D投保时，保险金额不能超过3500万元 14.(每小题的备选答案中，有1个或1个以上符合题意。) 甲房地产开发公司(以下简称甲)在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40hm2(公顷)，其中5hm2(公顷)的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2002年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。请根据上述材料回答下列问题：甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由_批准。 AB市土地管理部门BB市人民政府CH省人民政府D国务院 15. 某房地产开发公司(简称W公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，W公司获得的这块土地只能建设住宅。W公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。W公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在W公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，W公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给 S餐饮公司经营。请根据以上材料，回答下列问题：W公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地_。A向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同B向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同C向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同DW公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同 16.(每小题的备选答案中，有1个或1个以上符合题意。) 甲房地产开发公司(以下简称甲)在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40hm2(公顷)，其中5hm2(公顷)的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2002年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。请根据上述材料回答下列问题：签订的商品房预售合同应当向_行政主管部门备案。 A工商B土地C房产D建设 17.(每小题的备选答案中，有1个或1个以上符合题意。) 甲房地产开发公司(以下简称甲)在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40hm2(公顷)，其中5hm2(公顷)的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2002年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。请根据上述材料回答下列问题：丙收到甲规划设计变更书面通知之日起_日内未作出书面同意的视为接受。 A5B10C15D20 18.(每小题的备选答案中，有1个或1个以上符合题意。) 甲房地产开发公司(以下简称甲)在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40hm2(公顷)，其中5hm2(公顷)的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2002年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。请根据上述材料回答下列问题：在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为_m2。 A100B104C105D107 19.(每小题的备选答案中，有1个或1个以上符合题意。) 甲房地产开发公司(以下简称甲)在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40hm2(公顷)，其中5hm2(公顷)的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2002年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105m2，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。请根据上述材料回答下列问题：丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中D套房屋的单价为2000元/m2，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款_元。 A10000B8000C6000D14000 20.A市B房地产开发商于2008年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2008年10月动工，但因自身原因至2009年11月31日前一直未动工。截至2011年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商未按约定动工期限开发土地，根据国家有关法规可做以下处理_。A无偿收回建设用地使用权B强制收回建设用地使用权，但给予适当补偿C可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费D延长开发建设期限，但最长不得超过两年 21.A市B房地产开发商于2008年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2008年10月动工，但因自身原因至2009年11月31日前一直未动工。截至2011年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。截至2011年12月31日，B房地产开发商的资产负债率是（）。A30%B33.33%C100%D300%22.A市B房地产开发商于2008年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2008年10月动工，但因自身原因至2009年11月31日前一直未动工。截至2011年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。截至2011年12月31日，B房地产开发商的速动比率是（）。A30%B50%C83.33%D120%23.A市B房地产开发商于2008年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2008年10月动工，但因自身原因至2009年11月31日前一直未动工。截至2011年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。截至2011年12月31日，B房地产开发商的流动比率是（）。A50%B60%C66.67%D166.67%24.房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是_。A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P·i+P·i/(1+i)n-1)，其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/(1+i)n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润 25.某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为_元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.45 26.某宗房地产2006年5月的成交价格为3500元/m2，以2002年1月为基期的该区该类房地产2006年4月2007年6月的价格指数分别为101、103、102、104、99、97、101、92、99、100、100、104、105、116、112，则该宗房地产2007年6月的价格接近_元/m2。A3806B3881C3926D4866 27.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点2006年10月1日该房地产的评估价值为_万元。A4091B4182C4250D5000 28.某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为_元/m2。A2160B2175C2181D2205 29.某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧商业用房价格的影响结果为_。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定 30.某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应_。A按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B按建筑物耐用年限计算C按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D按建筑物已使用年限计算 31.某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。采用收益法估价时，下述观点不正确的是_。A收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B估价时点应设定为2004年3月1日C净收益中应扣除建筑物折旧额D应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 32.某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为_。A市场价格上升B市场价格下降C市场价格不变D市场价格变化不确定 33.某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。针对以上情况，在估价时最恰当的做法是_。A将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C两个厂区分别估价，出具一份估价报告D视委托人要求进行估价并出具估价报告 34.某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%，且预测此上涨趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是_万元。A2800B2940C4000D4200 35.某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为_。A可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B只能对两个厂区的土地进行估价C可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价 36.某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。2006年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过_。A6个月B9个月C1年D2年 37.某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。对乙厂区的土地估价的思路应当是_。A按出让土地使用权评估其公开市场价值B按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费 38.某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是_。A原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不再次设立抵押权B原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物，拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D该500万元可再次抵押 39.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为_。A一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C两类均等D起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任 40.在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是_元/m2。A-100B-50C50D100 41.某宗房地产的土地总面积为：1000m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/m2；地上建筑物总建筑面积2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单价为_元/m2。A1200B1250C1270D1800 42.2006年10月，A市B房地产开发公司通过拍卖方式，取得A市城市规划区内的C地块的建设用地使用权，开发建设商品房。C地块属于需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。另外，该项目建设过程中，经批准，使用临时用地一块。按照规定，如果拍卖行拍卖C地块前，应在拍卖日的_以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A半个月至一个月前B一个月至二个月前C二个月至三个月前D三个月至六个月前 43.(每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意)2005年1月，A市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得了某城市规划区内的一地块的建设用地使用权，用于商品房项目建设。该地块的拆迁范围内包括李某的住房与一处社会福利院。李某由于不在本市居住，长期将其住房出租给孙某居住，房屋拆迁时，双方约定的房屋租赁期限尚余5年。 截至2006年12月31日，据甲公司财务报表显示，该公司总资产为1600万元，负债为650万元，本年度实现总利润为260万元，本年度总费用为1000万元。据此，请回答以下问题：下列关于甲公司办理该项目报建手续的表述中，正确的有_。 A甲公司在签订了建设用地使用权出让合同后，应向该市建设行政主管部门申请项目选址意见书B甲公司在签订建设用地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申请项目选址意见书和建设用地规划许可证C甲公司在签订建设用地使用权出让合同后，应向该市规划主管部门申请项目选址意见书和建设用地规划许可证D甲公司在签订建设用地使用权出让合同前，应先向该市规划主管部门申领项目选址意见书和建设用地批准书。在出让合同签订后，再申领建设用地规划许可证 44.2006年10月，A市B房地产开发公司通过拍卖方式，取得A市城市规划区内的C地块的建设用地使用权，开发建设商品房。C地块属于需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。另外，该项目建设过程中，经批准，使用临时用地一块。根据城市用地适用性评价结论，C地块属于_。A一类用地B二类用地C三类用地D四类用地 45.2006年10月，A市B房地产开发公司通过拍卖方式，取得A市城市规划区内的C地块的建设用地使用权，开发建设商品房。C地块属于需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。另外，该项目建设过程中，经批准，使用临时用地一块。该建设项目经过A市人民政府计划行政管理部门审批后，应由_核发选址意见书。AA市人民政府计划行政管理部门BA市人民政府城市建设行政主管部门CA市人民政府规划行政管理部门DA市人民政府土地行政管理部门 46.(每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意)2005年1月，A市甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得了某城市规划区内的一地块的建设用地使用权，用于商品房项目建设。该地块的拆迁范围内包括李某的住房与一处社会福利院。李某由于不在本市居住，长期将其住房出租给孙某居住，房屋拆迁时，双方约定的房屋租赁期限尚余5年。 截至2006年12月31日，据甲公司财务报表显示，该公司总资产为1600万元，负债为650万元，本年度实现总利润为260万元，本年度总费用为1000万元。据此，请回答以下问题：如果李某欲获得货币补偿，则王某应当_。 A与孙某保持租赁关系B要求政府安置刘某C要求甲公司安置刘某D与孙某协商解除房屋租赁关系 47.2006年10月，A市B房地产开发公司通过拍卖方式，取得A市城市规划区内的C地块的建设用地使用权，开发建设商品房。C地块属于需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。另外，该项目建设过程中，经批准，使用临时用地一块。B房地产开发公司在取得_后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地。A拆迁许可证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D商品房预售许可证 48.(