2021年房地产估价师考试真题卷（4）.docx

2021年房地产估价师考试真题卷（4）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。A商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 2.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是_元人民币/m2。A6323.52B6804.37C6.657.48D6650.25 3.有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为_。A3000元/m2B2850元/m2C2928元/m2D2857元/m2 4.在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为_。A基准地价B标定地价C标准地价D路线价 5.真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。A市场价值B理论价值C市场价格D理论价格 6.房地产评估价值对应的日期称作_。A估价日期B估价时间C估价时点D估价基准日 7.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于_。A估价时点和估价对象均为现在B估价时点和估价对象均为未来C估价时点为现在，估价对象为未来D估价时点为现在，估价对象为过去 8.某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元 /m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。A10925B10935C10945D109559.对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用_。A单位比较法B分部分项法C工料测量法D指数调整法 10.以下不属于房地产转让方式的是_。A以房地产作价入股B以房地产抵债C互换D典当 11.某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。A225.35B216.75C230.25D245.4512.当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有_的特性。A个别性B独占性C流动性差D易受限制性 13.以下不属于房地产损害赔偿范围的是_。A预售的商品房在交付使用后发现墙体开裂，对购房人造成损失B因延误工期造成房屋延期交付C因规划变更、设计变更，对房地产权利人造成损失D在自己的土地上建造房屋影响了相邻房屋的采光、通风 14.以下说法不正确的是_。A估价目的不同，估价的依据可能不同B虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值C估价目的不同，估价时点的选取可能不同D估价目的不同，估价选用的方法也可能不同 15._是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段D租售阶段 16.房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是_。A选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证B规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证C选址规划意见通知书，建设用地规划许可证，规划设计条件通知书，建设工程规划许可证D规划设计条件通知书，建设用地规划许可证，选址规划意见通知书，建设工程规划许可证 17.工程成本控制的主要对象是主要费用的_。A变动费用B同定费用C材料费用D人工费用 18.房地产开发项目的施工许可证由_向发证机关申请领取。A施工单位B建设单位C监理单位D设计单位 19.在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由_负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A政府部门B建设部门C房管部门D开发企业 20.开发商取得_后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。A规划意见书(选址)B建设用地规划许可证C设计方案审批阶段D建设工程规划许可证 21.制订进度计划时，_法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。A横道图B网络图C进行图D工序图 22.规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经_批准。A政府B城市规划行政主管部门C城市建设行政主管部门D城市土地主管部门 23.某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D价值定价法 24.随着政府土地储备制度的建立，_划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A存量B增量C流量D减量 25.邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在_。A3个以上B510个C5个以上D310个 26.综合验收中的_是竣工项目投入使用前的关键环节。A消防验收B规划验收C环保验收D人防验收 27._负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A承包商B开发商C监理机构D建设主管部门 28.进度计划管理通常采用横道图和_。A资金流动计划图B网络图C直方图D控制图 29.可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于_的工作。A投资机会选择与决策分析阶段B前期工作阶段C建设阶段D租信阶段 30.下列关于招标的说法，不正确的是_。A房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式B通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位C开发商公开招标项目应授标给最低报价者D邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目 31.政府授权开发企业负责实施土地开发时，开发企业的利润率不高于预计成本的_。A1%B2%C3%D8% 32._是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段D租售阶段 33.竞争导向定价法不包括_。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D价值定价法 34.纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由_负责实施。A开发商B土地储备机构C建筑商D土地一级开发企业 35.土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的_。A1%B2%C3%D4% 36.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A损益表B资金来源与运用表C资本金现金流量表D全部投入现金流量表37.某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化38.中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。A平均价格B加权价格C抽样价格D成交价格39.员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的（）。A人工费B办公费C法定税费D保险费40.（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A速动比率B资产负债率C偿债备付率D流动比率41.某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A16B18C20D2242.某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A20B15C35D5043.下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A市场需求容量调查B市场营销因素调查C竞争情况调查D消费者调查44.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A位置固定性B各异性C适应性D相互影响性45.单利计息与复利计息的区别在于（）。A是否考虑资金的时间价值B是否考虑本金的时间价值C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D采用名义利率还是实际利率46.金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A50%B60%C70%D80%47.房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A专家打分法B三项预测值法C解析法D蒙特卡洛模拟法48.房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A变动成本的设B销售收入的不同C固定成本的设置D平衡点的设置49.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法50.下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是（）。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后收入-未分配利润第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页