2021广东房地产估价师考试模拟卷.docx

2021广东房地产估价师考试模拟卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造等都需申请领取施工许可证，但工程投资额在_万元以下或建筑面积在_m2以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证。A10，200B20，200C30，300D30，500 2.城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于：_。A10%B15%C20%D25% 3.城市房屋拆迁管理条例规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的_为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。A重置价格结合成新B重置价格C市场价格结合成新D市场评估价格 4.穿过建筑物的通道_计算建筑面积。A按分层水平投影面积B按水平投影面积的一半C按一层水平投影面积D按自然层分层投影面积 5.城市房地产产权统计报表共有_张，其中_张是城市房屋产权情况汇总表。A5，2B5，3C3，1D3，2 6.征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的_倍，每个需安置的农业人口安置补助费标准为：_倍。A510，46B512，36C610，46D36，23 7.由于各种原因，拆迁双方达不成协议时，一般可由_作行政裁决。A政府B房屋拆迁主管部门C房管部门D建委 8.组合贷款是_贷款组合总称。A自营性和政策性B自营性和商业性C政策性和商业性D政策性和委托性 9.建设工程符合城市规划要求的法律凭证是：_。A施工许可证B建设用地规划许可证C建设工程规划许可证D建设工程规划用地许可证 10.房地产开发公司出售商品房屋，应在销售前到登记机关办理_手续。A备案登记B注销登记C变更登记D买卖登记 11.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于_元/m2。A3816B3899C4087D4920 12.某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为_万元。A5221B3767C3041D3500 13.运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用_进行测算。A平均增减量法B平均发展速度法C移动平均法D指数修匀法 14.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用 15.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是_。A在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 16.以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守_。A现实性原则B适宜性原则C技术性原则D客观原则 17.从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的_分开。A利润B利息C收入D收益 18.某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为_万元。A50B79.43C78.87D77.75 19.下列_不是影响房地产价格的经济因素。A经济发展B金融政策C利率D汇率 20.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为_。A50万元B55万元C60万元D60万元以上 21.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是_。A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售税费D开发成本、管理费用和销售费用 22.某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为_万元。A93.75B115C293.75D315 23.衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是_。A位置B外部配套设施C环境景观D交通 24.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为_。A一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任B一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C两类均等D起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任 25.地价本质上是_。A劳动创造B“劳动价值”的货币表现C围绕着“劳动价值”而上下波动D地租的资本化 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.影响房地产价格的社会因素，主要有_。A政治安定状况B社会治安状况C房地产投资D房地产投机E城市化 2.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有_。A该种房地产的价格水平B消费者的预期C该种房地产的开发成本D该种房地产的开发技术水平E房地产开发商对未来的预期 3.商品住宅价格中的利润是以_为基数核定。A征地费及拆迁安置补偿费B勘察设计及前期工程费C住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E住宅建筑、安装工程费 4.应用路线价法需要进行_等修正。A临街深度B土地形状C交易日期D交易情况E临街宽度 5.收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用_。A房地剩余技术B市场剩余技术C土地剩余技术D建筑物剩余技术E自有资金剩余技术 6.路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于_的健全与否。A路线价B深度百分率C宗地形状D临街状态E土地形状 7.以下属于估价报告内在质量的有_。A估价结果的准确性B估价方法选用的正确性C参数选择的合理性D文字表述水平E文字格式及印刷质量 8.预期原理是_等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法E路线价法 9.收益性房地产包括_。A未出租的餐馆B旅店C加油站D农地E未开发的土地 10.两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为_。A重整价格基准B重建价格基准C重置价格基准D折旧价格基准E替代价格基准 11.不属于市场法估价的步骤是_。A搜集交易实例B查看交易成功的比例C比较价格的最大差距D选取可比实例E对可比实例的成交价格进行适当的处理 12.可比实例的成交价格是实际发生的，_。A它可能是正常的B它可能是不正常的C它肯定是正常的D它肯定是不正常的E它肯定是实际的 13.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%则下列表述中正确的有_。A乙地块比甲地块贵B甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2C甲地块与乙地块的楼面地价相等D甲地块比乙地块贵E乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2 14.下列属于建筑物折旧的是_。A物质折旧B功能折旧C经济折旧D结构折旧E性质折旧 15.在房地产估价中，下列原则对应正确的是_。A最高行为准则与技术性原则对应B普适性原则与特殊原则对应C谨慎原则与特殊原则对应D技术性原则与谨慎原则对应E技术性原则与普适性原则对应 16.建设用地规划许可证主要规定了（）。A用地性质B位置C面积D界限E建筑容积率17.房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括（）。A成本导向定价法B收益导向定价法C竞争导向定价法D购买者导向定价法E产品导向定价法18.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。A同质偏好B同形偏好C集群偏好D分散偏好E心理偏好19.潜在购买者一般具有的特点（）。A对该产品具有的潜在兴趣B足够的收入C交易的途径D销售人员的意愿E对未来的预期20.对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。A租金收入减少B附加支出增加C物业资本价值下降D运营成本下降E租客要求更大的租金折扣21.属于影响产品成本高低的因素是（）。A生产技术方案与技术水平B生产规模C生产组织方式与管理水平D销售状况E市场供求状况22.中华人民共和国城市房地产管理法中指出，房地产交易包括（）。A房地产转让B房地产抵押C土地权属流转D房屋租赁E土地出让23.影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。A自然环境和人文环境的变化B一般商品市场的发展C信息、通讯技术水平的提高D生产方式和工作方式E金融业的发展24.写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（）方面。A经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容B办公人员数量C声誉D财务的稳定性和长期盈利的能力E所需面积大小25.下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是（）。A成本利润率B投资利润率C资本金利润率D资本金净利润率E资产负债率第19页 共19页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页第 19 页 共 19 页