2021年海南房地产估价师考试模拟卷.docx

2021年海南房地产估价师考试模拟卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是A：37年B：40年C：60年D：63年E：工业用地的监测点评估价格 2.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于A：自然折旧B：物质折旧C：功能折旧D：经济折旧E：工业用地的监测点评估价格 3.通常房地产开发投资利润率的计算基数为A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格 4.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为A：75B：79C：81D：84E：工业用地的监测点评估价格 5.某建筑物的建筑面积为2000，占地面积为3000，现在重新获得该土地的价格为800元，建筑物重置价格为900元，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元则该建筑物的成新率为。A：44B：50C：67D：94E：工业用地的监测点评估价格 6.在某幢建筑面积3000的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为A：1067元B：1070元C：1087元D：1141元E：工业用地的监测点评估价格 7.某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2，用直线法计算该建筑物的成新率为A：80B：82C：83D：92E：工业用地的监测点评估价格 8.某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为A：35年B：45年C：48年D：50年E：工业用地的监测点评估价格 9.某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为2004年考题A：100B：111C：119D：125E：工业用地的监测点评估价格 10.某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为A：102万元B：110万元C：113万元D：115万元E：工业用地的监测点评估价格 11.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120，单位建筑面积的重置价格为800元，建筑物残值率为6，年折旧率22，计算该建筑物的现值是2005年考题A：76880元B：79104元C：77952元D：81562元E：工业用地的监测点评估价格 12.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为A：432B：50C：568D：70E：工业用地的监测点评估价格 13.下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是A：交通拥挤B：建筑技术减少C：城市规划改变D：自然环境恶化E：工业用地的监测点评估价格 14.某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为A：40年B：43年C：47年D：50年E：工业用地的监测点评估价格 15.下列关于农地征收费用的表述中不正确的是A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定E：工业用地的监测点评估价格 16.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼E：工业用地的监测点评估价格 17.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，直接成本利润率为6，则开发后的地价为A：1840元B：2840元C：2966元D：3000元E：工业用地的监测点评估价格 18.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)2006年10月1日对该房地产进行评估经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为A：4091万元B：4182万元C：4250万元D：5000万元E：工业用地的监测点评估价格 19.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为A：400万元B：628万元C：656万元D：700万元E：工业用地的监测点评估价格 20.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为A：45年B：50年C：52年D：55年E：工业用地的监测点评估价格 21.为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元，安装工程直接费为450元(其中人工费为50元)，装饰装修工程直接费为900元(其中人工费为45元)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15，安装工程综合费率为安装工程人工费的75，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72，税金为35，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为A：220455元B：239799元C：323760元D：334564元E：工业用地的监测点评估价格 22.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大，较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费08万元假定该空调系统使用寿命为l5年，估价对象房地产的报酬率为12，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为A：183800万元B：184455万元C：184587万元D：185000万元E：工业用地的监测点评估价格 23.某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期建筑物经济寿命为50年假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为A：200B：213C：222D：250E：工业用地的监测点评估价格 24.成本法的本质是以房地产的为导向来求取房地产的价值。A：重新开发建设成本B：开发成本C：重新购置价格D：重置成本E：工业用地的监测点评估价格 25.以下不适合利用成本法估价的房地产是。A：机场B：单纯建筑物C：住宅D：房地产保险E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.获取房地产估价业务的措施有A：突破专业能力限制，接受各种估价要求B：提高服务质量C：恰当的宣传D：低收费E：最大限度压缩估价作业期 2.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有A：对当前的价值进行评估，一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D：房地产估价人员可以假定估价时点E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 3.下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有A：估价对象B：估价时点C：价值类型D：估价方法E：估价所需材料 4.房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是A：说明估价报告的合法性、真实性B：说明估价的独立、客观、公正性C：规避估价风险D：保护估价报告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求 5.以下属于被动接受房地产估价业务的情形包括。A：房地产的欲购买者要求对其欲购买的房地产进行估价B：房屋所有权人将其房地产抵押贷款，贷款人委托其信任的房地产估价机构对该房地产进行估价C：政府为征收房地产税收，委托房地产估价机构对应税房地产进行估价D：企业在清产核资时对自己拥有的房地产进行估价E：估价师走出门去力争为估价需求者提供估价服务 6.以下选项中，估价师和估价机构不应承接业务的情形有。A：估价需求者恶意压低估价服务费的估价业务B：委托人没有提出明确的估价基本事项的估价业务C：估价机构或估价师与估价需求者有利害关系D：超出自己的业务范围的估价业务E：自己的专业能力难以胜任的估价业务 7.明确估价对象的内容，包括明确。A：实物状况B：权益状况C：区位状况D：经济状况E：环境状况 8.国有土地上房屋征收估价，是评估被征收房屋在完整权利下的价值，不考虑房屋等因素的影响。A：租赁B：抵押C：查封D：拍卖E：变卖 9.以下不得作为抵押目的的房地产有。A：土地所有权B：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地的土地使用权C：列入文物保护的建筑物D：以公益事业为目的的教育设施E：依法公告列入拆迁范围的房地产 10.房地产估价委托合同的内容一般包括。A：估价对象B：估价目的C：估价师D：估价报告日期E：委托人的协助义务 11.寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从等方面进行检查。A：基础数据是否正确B：是否符合估价原则C：估价时间的长短是否合理D：选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的E：所搜集的资料是否全面 12.以下属于估价报告内在质量的有。A：估价结果的准确性B：估价方法选用的正确性C：参数选择的合理性D：文字表述水平E：文字格式及印刷质量 13.明确估价的基本事项包括。A：明确估价对象B：明确估价目的C：明确估价时点D：明确估价方法E：明确估价人员 14.在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案估价作业方案的内容主要包括。A：估价服务费的支付方式B：拟调查搜集的资料及其来源渠道C：预计所需的时间、人力、经费D：估价作业步骤和时间进度安排E：违约责任 15.不同的估价目的将影响估价结果，是因为。A：估价目的不同，估价对象的范围可能不同B：估价委托机构的不同，估价的性质可能不同C：估价时点的不同，估价方法也可能不同D：估价时点的不同，评估的价值类型可能不同E：估价依据不同，估价应考虑的因素可能不同 16.建筑物区分所有权包括等。A：按份共有所有权B：专有部分所有权C：共同关系成员权D：共用部分持份权E：长期使用和租赁 17.房地产的最高最佳使用状态应该包括。A：最佳区位B：最佳规模C：最佳用途D：最佳集约度E：最佳收益 18.在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。A：农用地改为非农建设用地B：在写字楼旁新建大型游乐场C：住宅区道路禁止货车通行D：在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路E：常常遭受洪水威胁 19.估价项目完成后，应归档的估价资料包括。A：实地查勘记录B：委托人名片C：估价项目来源和接洽情况D：估价中的不同意见E：估价报告定稿之前的重大调整或修改意见 20.以下说法满足最高最佳使用的条件有。A：法律上许可B：技术上可能C：价值最大化D：权益上允许E：经济上可行 21.房地产价格构成中的开发成本包括。A：取得土地使用权时的出让金或转让金B：基础设施建设费C：公共配套设施建设费D：勘察设计和前期工程费E：管理费 22.运用路线价法估价的步骤包括等。A：调查评估路线价B：计算临街土地的价值C：求取可比实例价格D：划分路线价区段E：交易情况修正 23.功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造 成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化 24.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有。A：估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B：建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C：建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D：建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E：建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧 25.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于。A：房地产具有开发或再开发潜力B：将预期原理作为理论依据C：正确判断了房地产的最佳开发方式D：正确量化了已经获得的收益和风险E：正确预测了未来开发完成后的房地产价值第21页 共21页第 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