2022山西房地产估价师考试真题卷.docx

2022山西房地产估价师考试真题卷本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的_。A乡人民政府B县人民政府C拆迁管理部门D公安部门 2.按照住房置业担保管理试行办法的规定，住房置业担保公司提供的担保是_担保。A一般保证B贷款人、保证人分担责任的比例保证C连带责任保证D信誉保证 3.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地的出让最高年限为_。A40年B50年C60年D70年 4.住房公积金汇缴年度为_。A上年1月1日至上年12月31日B上年6月1日至当年5月31日C上年12月1日至当年12月1日D上年7月1日至当年6月30日 5.任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是_。A国务院B省级人民政府C市级人民政府D乡级人民政府 6._是特别能适合家庭经济和小型合作经济分散经营的特点，满足融资要求的信用形式。A消费信用B银行信用C国家信用D民间信用 7.为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布_。A建设工程勘察设计管理条例B建设工程勘察设计人员管理规定C建设工程勘察设计市场管理规定D建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则 8.下列不符合工程建设定额特点的是_。A稳定性B系统性C统一性D权威性 9.在房地产相关业务中，目前没有_职业责任保险。A工程师责任B注册会计师C开发商D律师 10.某市去年住宅的实际销售量为600万m2，预测销售量为400万m2，平滑指数为0.7，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是_万m2。A450B570C490D540 11.既有项目法人的资本金筹措渠道不包括_。A政府政策性资金B社会团体和个人入股的资金C国内外企业法人入股的资金D资产变现资金 12.在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理的空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段 13.房地产投资决策分析主要包括市场分析、_和投资决策三部分工作。A价格分析B项目财务评价C产品分析D成本分析 14.在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是_。A造价工程师B结构工程师C设备工程师D监理工程师 15.银行个人住房贷款业务中“期房按揭”面临的风险属于_风险。A市场B管理C法律D操作 16.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。A容积率B运营成本C利息备付率D成本利润率 17.以下属于房地产资产管理范围的是_。A制订物业策略计划B设备更新财务预测C室内布局与空间规划D建筑设计与工程规划 18.下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是_。A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率C成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 19.在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。A综合利率B贷款利率C折现率D机会成本 20.房地产开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是_。A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D领导定价法 21.房地产投资的缺点是_。A相对较高的收益水平B易于获得金融机构的支持C抵消通货膨胀的影响D投资回收周期较长 22.下列费用中，不属于管理费用的是_。A办公费B管理人员工资C审计费D代理费 23.以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法 24.某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第7年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A3551.29B2283.84C3124.15D2187.6525.某城市2004年存量商品住房的吸纳率为55%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是_。A1.8月B2.5季C1.8年D0.45年 26.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。A土地购置贷款B建设贷款C土地开发贷款D房地产抵押贷款 27.某投资市场的平均收益率为15%，银行贷款利率为5.6%，国债收益率为4.5%，房地产投资市场的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为_。A10.3%B7.17%C9.75%D8.59% 28.下列风险中，不属于系统风险的是_。A通货膨胀风险B市场供求风险C购买力风险D比较风险 29.对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于_阶段。A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策 30.甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）A甲乙B甲乙C甲=乙D无法判断31._是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A间接投资于房地产企业债券B房地产抵押担保C住房抵押贷款证券化D投资于金融证券 32.2006年4月某人以6.5万元的预付款订购了一套售价为40万元的期房，2007年4月该项目交付使用时，楼价上涨到47万元，则其预付款的收益率为（）A12%B13.4%C107.7%D125%33.下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是_。A二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场B三级市场是指存量房地产交易市场C按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场D按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场 34.已知年利率为15%，则按季度计息时的实际年利率为_。A13.55%B14.68%C15.87%D15.07% 35.对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于_。A1.3B1.5C1.2D2.0 36.某收益生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为_万元。A86B26C126D70 37.财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。A开发期B静态投资回收期C项目经营期D计算期 38.在房地产市场自然周期的第三阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是_。A空置率合理空置率B空置率合理空置率C空置率=合理空置率D不能判断 39.某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）A0.18B0.12C4.09D5.0040.下列费用中，不属于房地产开发投资估算范围中的其他工程费的是_。A审计费B工程造价咨询费C临时用地费和临时建设费D工程监理费 41.某写字楼的建筑面积为10万m2，可出租面积系数为80%，分摊公用建筑面积系数为20%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。A5.2B6.4C6.0D7.6 42.在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是_。A概率分析B蒙特卡洛法C解析法D杠杆分析 43.某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则商业贷款部分的按月等额还款额为（）元。A2902.71B17505.20C3027.42D2037.4544.由于风险较高，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的_。A40%50%B50%60%C60%70%D70%80% 45.对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，_应该按国家规定办理申请批准手续。A建造商B总监理师C开发商D监理工程师 46.假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为_，A10%B15%C5%D9% 47.当利息周期小于1年时，则实际利率_名义利率。A等于B大于C小于D两者无关系 48.债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和_。A自有资金B企业资金C预售期房D债券融资 49.开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当于售价_的佣金。A1%3%B0.5%0.9%C3.5%D4% 50.对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和_等方面。A物业增值B管理费C契税D机会成本第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页