2022山西房地产估价师考试真题卷（9）.docx

2022山西房地产估价师考试真题卷（9）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97。该商品房的成交价格是A.388000元B.388640元C.399640元D.400000元2.下列关于城市房屋权属登记管理办法的法律责任的表述中，正确的是A.虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款B.涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可列当事人处以2000元以下罚款C.非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款D.因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任3.下列关于住房置业担保的表述中，不正确的是A.担保是个人贷款担保方式的一种补充B.住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保C.住房置业担保实行保证方式和反担保方式D.住房置业担保机构不承担连带责任4.现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收，费率最低为A.0.05 B.0.1C.0.3D.0.55.在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用A.物业管理企业B.社区服务中心C.业主委员会D.最终用户6.下列关于税收的表述中，正确的是A.房产税的课税对象是房产B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据7.对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按的税率征收所得税A.10B.15C.18D.278.在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括A.职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金B.个人提取住房公积金账户内的存储余额C.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入D.管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入9.以保险的实施形式为标准，可将保险分为A.商业保险、社会保险和政策保险B.财产保险和人身保险C.自愿保险和强制保险D.定值保险和不定值保险10.被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对的财产强制拍卖A.张某B.张某或杨某C.杨某D.张某和杨某11.某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/，则该住宅楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比，A.前者高于后者B.前者低于后者C.前者等于后者D.无法确定12.某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资i00万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是A.40%B.50%C.200%D.250%13.下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是A.建筑高度B.建筑间距C.建筑密度D.建筑后退红线距离14.如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找A.建筑平面图B.建筑立面图C.建筑剖面图D.结构施工图15.某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5，则该项目建设期涨价预备费约为A.305万元B.463万元C.636万元D.961万元16.某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h，该耕地近3年平均年产值为10000元/h。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是A.不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B.该耕地的土地补偿费最少为60万元C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D.由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费17.下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是A.协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B.依法签订的拆迁补偿安置协议，列当事人具有法律约束力C.协议签订后，可以进行公证D.协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案18.某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于万元A.2000B.2500C.3000D.350019.下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是A.公告不是房屋权属登记的必经程序B.在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书D.在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记20.申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向提交申请资料A.人事部B.住房和城乡建设部C.省级人事行政主管部门D.所在地省级房地产行政主管部门21.某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为万元A.1.60B.3.00C.4.25D.5.0022.业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经通过A.与会业主所持投票权1/2以上B.与会业主所持投票权2/3以上C.全体业主所持投票权1/2以上D.全体业主所持投票权2/3以上23.某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/、900元/、2000元/和2400元/，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定A.在任何情况下，丁的需求价格弹性最大B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入C.在任何情况下，乙的需求价格弹性最小D.此时乙的需求价格弹性最大24.某个国家从20002004年的基尼系数分别为0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断A.该国家的居民收入分配趋于平均化B.该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C.该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D.该国家的居民收入呈现出上升的趋势25.在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400，住宅总建筑面积为1400，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为A.28.60B.35.00C.40.00D.50.00二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列有关中国房地产的法律法规中，表述正确的是A.中国房地产法律主要有三部，即城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划管理办法B.住房公积金管理条例是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的C.城市房屋拆迁管理条例属于房地产的行政法规D.云南省经济适用住房管理办法应属于房地产的地方性法规E.城市商品房预售管理办法应属于房地产的部门规章2.下列关于房地产广告的表述中，错误的有A.城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传B.在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告C.房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号D.房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离E.房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明3.下列业务中，应当办理房屋所有权变更登记的情形有A.房地产的用途变更B.权利人法定名称改变C.交换房屋D.房屋门牌号码的改变E.继承房屋4.下列关于普通混凝土变形性质的表述中，错误的有A.混凝土在硬化过程中，水泥水化后的体积大于水化前的体积，致使混凝土产生收缩，这种收缩叫化学收缩B.干缩变形对混凝土危害较大，它可使混凝土表面开裂，使混凝土的耐久性严重降低C.影响干湿变形的因素主要有：用水量、水灰比、水泥品种及细度、养护条件D.在混凝土硬化初期，放出较多的水化热，当混凝土较厚时，散热缓慢，致使内外温差较大，因而变形较小E.徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续23个月才逐渐趋于稳定5.下列关于建设项目施工阶段工程造价计价与控制，表述正确的有A.工程变更就是工程的实际施工情况与招标投标时的工程情況发生的变化B.承包人在确定变更后7日内不向工程师提出变更工程价款报告的，视为该项设计变更不涉及合同价款的变更C.变更合同价款的确定方法，对合同中没有适用或类似变更合同的价格，由发包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行D.工程索赔包括承包人向发包人的索赔和发包人向承包人的索赔，所以工程索赔是双向的E.按照索赔的合同依据可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔6.下列关于股票与公司债券，说法错误的是A.股票投资者与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系B.公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，且数额事先难以确定，并受公司经营状況的影响C.股票和公司债券都是有价证券，并且同属于资本证券。它们既有相同之处，又有质的区别D.与股票相比，公司债券则是一种风险程度相对高得多的投资E.两者都是流通证券，可以在证券市场上进行转让和买卖，并且，它们的市场价格都在不同程度上受到银行利率的影响7.下列保险中，属于商业保险的有A.保证保险B.劳动工伤保险C.信用保险D.健康保险E.责任保险8.2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为A.无效应价B.有效应价C.可以成交的价格D.不确定9.随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念，弥隙市场的特点是A.消费者愿意支付较高的价格B.企业处于领导地位C.消费者以年轻人为主D.商品住宅多为豪宅E.以投资性购买为主10.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(过时)A.同质偏好市场B.分散偏好市场C.个别偏好市场D.集群偏好市场E.弥隙市场11.在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。(过时，删除)A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.未分配利润E.权益融资12.物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩13.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析A.价格结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.投资结构14.根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的A.第一阶段初期B.第二阶段C.第一阶段后期D.第三阶段E.第四阶段15.利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有A.期望值相同，标准差小的方案B.期望值相同，标准差大的方案C.标准差系数小的方案D.标准差系数大的方案E.标准差相同，期望值大的方案16.下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有A.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的。B.基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C.基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E.在写字楼市场较好的情况F，市场租金一般低于基础租金17.在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有A.买地-建房-卖房B.买房-经营C.买房-出租-转售D.买房-出租E.买地-开发-转让18.政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程19.在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E.按地域细分20.开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有A.建设工程规划许可证B.选址规划意见通知书C.项目设计方案的总平面图D.城市计划部门批准征用土地的计划任务E.1:2000或1:500的地形图21.按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者22.下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有A.投资回收期B.借款偿还期C.利息备付率D.财务净现值E.现金报酬率23.利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优24.在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有A.基准收益率B.目标收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入E.运营成本25.下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有A.发行企业债券B.向银行借入信用贷款C.房地产开发贷款D.在公开市场上发行股票E.土地储备贷款第18页 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