阳光城：2019年年度报告.PDF

阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 1 阳光城集团股份有限公司阳光城集团股份有限公司 2012019 9 年年度报告年年度报告 20202020 年年 0 04 4 月月 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人林腾蛟、 主管会计工作负责人陈霓及会计机构负责人公司负责人林腾蛟、 主管会计工作负责人陈霓及会计机构负责人( (会计主管会计主管人员人员) )黄晓华黄晓华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。解计划、预测与承诺之间的差异。 公司公司需需遵守 深圳证券交易所行业信息披露指引第遵守 深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 3 号号- -上市公司从事房地上市公司从事房地产业务的披露要求产业务的披露要求。 公司已在本年度报告中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者予以关公司已在本年度报告中详细描述公司可能面临的风险，敬请投资者予以关注，详见本年度报告第四节“经营情况讨论与分析”章节中第九点公司未来发注，详见本年度报告第四节“经营情况讨论与分析”章节中第九点公司未来发展的展望之“ （三）未来面对的风险及对策” 。展的展望之“ （三）未来面对的风险及对策” 。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司公司 20192019 年末总股本年末总股本4,081,996,5654,081,996,565 股股，扣除不享受股东红利的公司回购股数扣除不享受股东红利的公司回购股数 24,300,50924,300,509 股后股后股本股本数为数为 4,057,64,057,696,05696,056 股股，以此，以此为基数，向全体股东每为基数，向全体股东每 1010 股派发现金红利股派发现金红利 2.002.00元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 0 股（含税） ，不以公积金转增股本，共计派发现金红利股（含税） ，不以公积金转增股本，共计派发现金红利 8.8.1212亿元。亿元。 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 1111 第五节第五节 重要事项重要事项 . 6868 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 105105 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 113113 第八节第八节 可转换公司债券相关情况可转换公司债券相关情况 . 114114 第九节第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 115115 第十节第十节 公司治理公司治理 . 123123 第十一节第十一节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 131131 第十二节第十二节 财务报告财务报告 . 141141 第十三节第十三节 备查文件目录备查文件目录 . 339339 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、阳光城 指 阳光城集团股份有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 福建证监局 指 中国证券监督管理委员会福建监管局 深交所 指 深圳证券交易所 阳光集团 指 福建阳光集团有限公司 东方信隆 指 东方信隆资产管理有限公司 康田实业 指 福建康田实业集团有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 阳光城集团股份有限公司章程 报告期 指 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 5 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 阳光城 股票代码 000671 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 阳光城集团股份有限公司 公司的中文简称 阳光城 公司的外文名称（如有） Yango Group Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有） Yango 公司的法定代表人 林腾蛟 注册地址 福州市经济技术开发区星发路 8 号 注册地址的邮政编码 350015 办公地址 上海北外滩杨树浦路 1058 号阳光控股大厦 18 层 办公地址的邮政编码 200082 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 徐慜婧 国晓彤 联系地址 上海北外滩杨树浦路 1058 号阳光控股大厦18 层 上海北外滩杨树浦路 1058 号阳光控股大厦 18 层 电话 021-80328709 021-80328765 传真 021-80328600 021-80328600 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 、 中国证券报 、 上海证券报 、 证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91350000158164371W 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 本期无变化 历次控股股东的变更情况（如有） 本期无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 立信中联会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 福州市六一中路 102 号 签字会计师姓名 林凤、陈小勇 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 中信证券股份有限公司 广东省深圳市福田区中心三路 8号卓越时代广场（二期）北座 曲雯婷、徐晨涵 2015 年 6 月-募集资金使用结束 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2019 年 2018 年 本年比上年增减 2017 年 营业收入（元） 61,049,371,313.20 56,470,090,684.38 8.11% 33,163,130,244.67 归属于上市公司股东的净利润（元） 4,020,173,927.02 3,017,859,645.85 33.21% 2,061,965,489.09 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 3,916,998,109.27 2,967,614,787.28 31.99% 1,908,495,136.92 经营活动产生的现金流量净额（元） 15,396,022,356.12 21,831,114,055.90 -29.48% 8,818,981,772.97 基本每股收益（元/股） 0.91 0.66 37.88% 0.51 稀释每股收益（元/股） 0.90 0.66 36.36% 0.51 加权平均净资产收益率 18.92% 16.38% 2.54% 14.33% 2019 年末 2018 年末 本年末比上年末增减 2017 年末 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 7 总资产（元） 307,551,883,939.18 263,396,626,378.32 16.76% 213,250,070,291.78 归属于上市公司股东的净资产（元） 26,744,421,925.77 22,978,706,093.32 16.39% 19,150,118,524.23 是否存在公司债 是 否 公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 6,008,243,039.30 16,503,227,061.32 9,514,714,984.49 29,023,186,228.09 归属于上市公司股东的净利润 307,852,838.55 1,141,276,381.22 805,127,914.61 1,765,916,792.64 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 294,134,556.93 993,989,800.78 778,320,376.92 1,850,553,374.64 经营活动产生的现金流量净额 -7,915,252,525.89 16,613,512,083.26 2,608,477,568.94 4,089,285,229.81 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 8 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2019 年金额 2018 年金额 2017 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 49,708,656.34 38,257,939.30 76,092,403.25 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 31,394,480.08 45,743,249.37 5,416,345.79 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 - 36,081,381.66 55,929,039.79 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 -1,386,539.05 4,880,828.02 -16,967,215.90 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 43,418,500.13 11,444,196.88 568,136.27 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 -6,763,129.44 -50,577,076.52 124,522,720.49 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -53,852,449.06 -44,590,827.61 -60,128,427.18 其他符合非经常性损益定义的损益项目 8,446,714.29 10,799,933.32 减：所得税影响额 3,485,162.74 7,679,804.48 22,521,977.26 少数股东权益影响额（税后） -35,694,747.20 -5,885,038.63 9,440,673.08 合计 103,175,817.75 50,244,858.57 153,470,352.17 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 9 第三节公司业务概要第三节公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发经营为主，开发业态包括住宅、办公和商业等。公司开发项目以销售为主，同时持有部分物业以丰富公司存货结构，增强抗风险能力。 公司凭借快速提升的企业综合实力及品牌价值，成功跻身行业 15 强。在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院组成的中国房地产 TOP10 研究组主办的 2020 中国房地产百强企业研究成果发布会上，公司位列“2020 中国房地产百强企业”第 13 名，同时荣获“成长性 TOP10”第五名；在中国房地产业协会联合中国房地产测评中心共同发布的 2020 中国房地产 500 强榜单上，公司同样位列第 13 位，并荣获“成长速度 10 强”第一。公司品牌价值持续获得市场更多认可，行业地位稳步提升。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 应收票据 应收票据较期初减少 68.77%，主要系本期收回应收票据所致 可供出售金融资产 可供出售金融资产较期初减少 100%，主要系新准则变更、科目调整所致 长期股权投资 长期股权投资较期初增加 59.65%，主要系本期对联营合营企业投资增加所致 投资性房地产 投资性房地产较期初增加 35.52%，主要系本期部分存货转投资性房地产所致 在建工程 在建工程较期初增加 189.90%，主要系本期新增张江产业园项目所致 其他非流动资产 其他非流动资产较期初减少 44.75%，主要系部分资产转为其他流动资产所致 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 10 是 房地产业 （一）精准投资 公司准确理解地产行业周期规律，坚持实施“三全”投资战略，在恰当的时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源等多种方式进行投资布局。截至本报告期末，公司拥有土地储备总计 4,101.20万平方米（即未来可售建筑面积） ，形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三四线城市的优质城市带布局，布局准、成本优，可以有效保障公司未来的经营业绩实现。 （二）高效运营 多年来，公司不断精进完善公司运营体系，坚持“五圆”快速发展模型，以三升一降（提升规模、速度、品质，降低成本）为核心，在充分保障人才培养及引进、土地储备充足和财务政策稳健的同时，加强前策工作，强化运营体系，保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥，最终促使公司在快车道上良性循环发展。 （三）适销产品 开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。 在取地的类型以及开发产品的定位上， 公司始终坚持顺应地产调控政策要求，充分结合营运系统描摹的客户需求，强化设计提升产品力，并辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，为公司实现稳健发展奠定基础。 （四）先进机制 公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制，招揽行业顶尖职业经理人并充分授权，简单透明、结果导向、合作共赢，以高效发挥优秀人才梯队的治理职能，为公司持续发展提供强有力保障。 （五）充分激励 公司建立全方位多层次的激励体系， 建立了从集团到区域、 从全局到项目、 从股权激励到经营评价、 项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系，进一步提升公司员工主人翁意识，为公司提升运营效率提供保障。 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 11 第四节经营情况讨论与分析第四节经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 （一）经济和行业（一）经济和行业 1、中央维持“房住不炒”，地方继续因城施策 政策方面，中央在房地产行业政策方面坚持 “房住不炒”的表态，强调不将房地产作为短期刺激的手段，调控的主要目标是“稳房价、稳地价、稳预期”。地方层面，“因城施策”的大背景下，各地基本面变化的差异导致各地在政策方向上有所分化， “限购”、“限贷”政策各地均有不同。 信贷环境方面，在“房住不炒”的基调下，房地产金融政策依旧偏紧，尤其自5月19日银保监会23号文发布以后，房企融资环境持续收紧。但伴随着政府决心不再将房地产作为短期刺激经济手段的同时，因城施策愈发成为新常态，不同地区开始呈现明显的差异化，整体房地产政策及信贷环境愈加复杂。 2、土地市场自 3 月略有回暖，全年整体热度较低 18年下半年土地市场持续降温，19年3月起土地市场开始回暖，5月开始部分城市针对土地市场的热度提高提出针对性的平抑政策，资金端的收紧对于企业拿地也形成了一定的制约，整体来看，19年全年的土地市场热度不高，全年300城全类型用地成交建面同比增长3%。 3、行业商品住宅投资与新开工增速均有所放缓 2019 年全国房地产开发投资 13.2 万亿元，同比增长 9.9%，其中住宅投资 9.7 万亿元，增长 13.9%。开工方面，新开工面积 22.7 亿平方米，增长 8.5%，其中住宅新开工面积 16.7 亿平方米，增长 9.2%。 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 12 4、销售增速有所下滑，行业集中度提升 销售方面， 2019 年全国商品住宅销售面积为 15.0 亿平方米， 同比增长 1.5%， 销售金额为 13.9 万亿元， 同比增长 10.3%，整体住房销售规模微幅增长，但受益于销售均价的增长，销售金额仍保持一定的增速。目前来看，随着市场周期波动减小和融资环境收紧，预计行业集中度将会进一步得到提升。 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 13 （二）城市和公司（二）城市和公司 公司的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略城市等区域，重点关注主要城市的土地市场和房地产市场情况如下： 1、房地产投资与新开工情况（19 年全年） 城市 房地产投资 房地产新开工面积 数值（亿元） 同比 数值（万 m2） 同比 福州 1,813.00 25.9% 1,743.00 -4.8% 厦门 900.00 1.7% 505.00 21.9% 上海 4,231.00 4.9% 3,063.00 14.0% 苏州 2,686.00 5.0% 2,761.00 -1.4% 北京 3,838.00 -0.9% 2,073.00 -10.7% 天津 2,757.00 13.7% 2,569.00 3.6% 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 14 广州 3,102.00 14.8% 2,221.00 25.1% 深圳 3,042.00 15.2% 1,447.00 -5.4% 西安 2,008.00 -9.3% 2,364.00 -2.9% 长沙 1,672.00 10.9% 3,479.00 18.7% 成都 2,612.00 14.9% 4,602.00 -2.5% 郑州 3,350.00 2.8% 4,669.00 7.0% 太原 697.00 31.6% 1,751.00 39.6% 武汉 2,966.00 6.7% 3,431.00 10.4% 南宁 1,496.00 35.2% 2,165.00 26.6% 南昌 913.00 2.5% 1,426.00 11.6% 重庆 4,439.00 4.5% 6,725.00 -8.9% 沈阳 1,175.00 17.9% 1,310.00 -7.5% 大连 711.00 3.3% 669.00 15.2% 杭州 3,397.00 10.7% 2,435.00 -10.1% 昆明 2,096.00 13.9% 3,163.00 85.5% 合肥 1,556.00 1.9% 1,620.00 -9.5% 济南 1,489.00 8.7% 2,163.00 -16.9% 青岛 1,804.00 21.5% 3,473.00 23.9% 东莞 797.00 7.2% 576.00 -10.1% 佛山 2,147.00 6.3% 1,707.00 -21.7% 数据来源于 wind 数据库 2、土地市场情况（19 年全年） 城市 土地供应面积 土地成交面积 数值（万 m2） 同比 数值（万 m2） 同比 福州 347.00 16.9% 778.00 101.3% 厦门 271.00 7.3% 853.00 34.9% 上海 1,455.00 17.4% 2,516.00 8.1% 苏州 1,000.00 -11.2% 1,809.00 -8.3% 北京 553.00 6.3% 914.00 6.8% 天津 2,711.00 12.4% 3,343.00 28.0% 广州 1,414.00 47.4% 3,763.00 54.1% 深圳 247.00 74.1% 784.00 27.6% 西安 1,971.00 -11.2% 3,572.00 -13.3% 长沙 1,033.00 35.9% 2,296.00 29.6% 成都 1,752.00 12.5% 3,780.00 14.2% 郑州 1,345.00 -30.4% 3,417.00 -19.2% 太原 992.00 -17.6% 2,488.00 9.7% 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 15 武汉 2,322.00 -1.2% 4,387.00 -5.1% 南宁 786.00 15.7% 1,850.00 28.4% 南昌 469.00 -49.8% 795.00 -52.1% 重庆 1,691.00 16.0% 2,292.00 4.0% 沈阳 1,552.00 40.1% 1,733.00 26.1% 大连 665.00 51.3% 823.00 122.6% 杭州 1,818.00 33.6% 4,135.00 48.1% 昆明 1,799.00 38.2% 3,885.00 57.7% 合肥 747.00 -2.4% 1,152.00 16.6% 济南 2,169.00 -0.5% 3,524.00 7.5% 青岛 2,130.00 -7.8% 3,377.00 10.0% 东莞 750.00 39.9% 1,943.00 72.3% 佛山 929.00 0.9% 2,148.00 -9.2% 数据来源于各地国土局 3、商品房市场情况（19 年全年） 城市 商品房销售面积 商品房销售金额 商品房成交均价 数值（万 m2） 同比 数值（亿元） 同比 数值（元/m2） 同比 福州 1,813.00 25.9% 1,743.00 -4.8% 347.00 16.9% 厦门 900.00 1.7% 505.00 21.9% 271.00 7.3% 上海 4,231.00 4.9% 3,063.00 14.0% 1,455.00 17.4% 苏州 2,686.00 5.0% 2,761.00 -1.4% 1,000.00 -11.2% 北京 3,838.00 -0.9% 2,073.00 -10.7% 553.00 6.3% 天津 2,757.00 13.7% 2,569.00 3.6% 2,711.00 12.4% 广州 3,102.00 14.8% 2,221.00 25.1% 1,414.00 47.4% 深圳 3,042.00 15.2% 1,447.00 -5.4% 247.00 74.1% 西安 2,008.00 -9.3% 2,364.00 -2.9% 1,971.00 -11.2% 长沙 1,672.00 10.9% 3,479.00 18.7% 1,033.00 35.9% 成都 2,612.00 14.9% 4,602.00 -2.5% 1,752.00 12.5% 郑州 3,350.00 2.8% 4,669.00 7.0% 1,345.00 -30.4% 太原 697.00 31.6% 1,751.00 39.6% 992.00 -17.6% 武汉 2,966.00 6.7% 3,431.00 10.4% 2,322.00 -1.2% 南宁 1,496.00 35.2% 2,165.00 26.6% 786.00 15.7% 南昌 913.00 2.5% 1,426.00 11.6% 469.00 -49.8% 重庆 4,439.00 4.5% 6,725.00 -8.9% 1,691.00 16.0% 沈阳 1,175.00 17.9% 1,310.00 -7.5% 1,552.00 40.1% 大连 711.00 3.3% 669.00 15.2% 665.00 51.3% 杭州 3,397.00 10.7% 2,435.00 -10.1% 1,818.00 33.6% 昆明 2,096.00 13.9% 3,163.00 85.5% 1,799.00 38.2% 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 16 合肥 1,556.00 1.9% 1,620.00 -9.5% 747.00 -2.4% 济南 1,489.00 8.7% 2,163.00 -16.9% 2,169.00 -0.5% 青岛 1,804.00 21.5% 3,473.00 23.9% 2,130.00 -7.8% 东莞 797.00 7.2% 576.00 -10.1% 750.00 39.9% 佛山 2,147.00 6.3% 1,707.00 -21.7% 929.00 0.9% 数据来源于 wind 数据库 从城市数据的角度看，市场整体比较稳定，但城市间也存在较为明显的分化。 （1）房地产投资方面，四大一线城市中，广深增长较快，上海略有增长，而北京同比下滑 1%。二线城市中，南宁、太原、福州、青岛增速较快，公司进入的城市整体都较为稳定。新开工方面，昆明新开工面积大幅增长，太原、南宁、广州、青岛、厦门也有超过 20%的增速，而佛山、济南下降幅度较大。 （2）从土地市场看，深圳、大连、广州、沈阳土地供应面积上升幅度比较明显，超过 40%，而南昌、郑州供应量缩减超过 20%。土地成交方面，大连、东莞、昆明、广州、杭州受供给放量影响成交增长较快，而福州、厦门两个海西城市在供给增速不高的情况下成交大幅增长，土地市场热度较高。 （3）从商品房销售看，一线城市有所分化，北京、深圳量价齐升，而上海、广州则量跌价升。公司进入的代表城市销售面积同比平均下滑 0.6%，销售额同比增长 6.6%，销售均价同比上涨 7.3%。 （三）经营情况概述（三）经营情况概述 回顾2019年，公司始终贯彻中央“房住不炒”的政策精神，保持“规模上台阶、品质树标杆”的战略定力，聚焦品质，精细管理，稳健经营，力求实现规模、利润和负债三者平衡。公司2019年经营业绩完成情况如下： 1 1、销售及规模保持增长、销售及规模保持增长 本报告期，公司全口径销售金额2,110.31亿元，同比增长30%；权益销售金额（合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例）1,351.43亿元，同比增长14.21%。结算方面，公司当期实现结算营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.20亿元，同比增长33.21%。 截至报告期末，公司合并报表总资产3,075.52亿元，较上年末增长16.76%；公司账面预收款项801.06亿元，同比增长28.95%。 2 2、财务品质持续改善、财务品质持续改善 （1）盈利能力：本报告期，公司合并报表净利率比上年期期末提升0.16个百分点达到7.08%，合并报表归母净利润率提升1.24个百分点至6.59%，加权平均净资产收益率提升2.54个百分点至18.92%。 （2）偿债指标：本报告期，公司有息负债规模1,123.21亿元，近三年均保持规模相当，其中短期有息债务规模335.49亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.87%，非银融资占比较去年年末的52.57%下降至24.94%，负债结构持续优化。同时，公司在资产规模增长、优质土储增加、而有息负债规模控中有降的前提条件下，有效降低资产负债率至83.45%，较2018年底减少0.97个百分点；降低有息资产负债率至36.52%，较2018年底减少6.23个百分点；降低净负债率至138.20%，较2018年底下降44.02个百分点，平均融资成本7.71%，比2018年年末优化23个基点。 （3）现金流情况：本报告期，公司进一步加强了现金流管理，平均回款率约80.20%，实现经营性净现金流入153.96亿元， 继续保持正值； 期末账面货币资金419.78亿元， 全额覆盖335.49亿元的短期有息负债， 长短期债务比由1.34提高至2.35，现金状况持续改善。 （4）评级提升：得益于公司良好的经营业绩和财务品质的改善，公司在本报告期内首次获得主体评级提升至AAA。 3 3、土地投资保持合理规模及布局、土地投资保持合理规模及布局 本报告期，公司共以权益对价491.77亿元合计补充权益土地储备约937.10万平方米，新增土储权益比例为70.50%（以可售货值测算） 。截至本报告期末，公司累计土地储备总计4,101.20万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比72.60%(2018年度报告中城市分类为城市魅力排行榜，2019年度报告中城市分类为交易所关于一二线城市的认定标准)，累计成本地价4,355.78元/平方米。根据公司公告的2019年销售均价12,317元/平方米，地售比良好。除此之外，公司有效拓阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 17 展一二级联动合作、产业联动等多种拿地方式，已锁定约421.54万方的土储，将分期确权。 4 4、品质战略执行有力、品质战略执行有力 公司愈发重视品质提升对增加公司核心竞争力的重要性，报告期内将品质纳入公司考核评价体系，高度履行“品质树标杆”战略： （1）本报告期，公司 “绿色智慧家”产品主张不断深化，产品内涵不断夯实，以硬装体系升级为例，公司与供应商共同研发新材料，实现典型示范区样板房空气质量优于国标，带给业主切实的安全健康；同时，公司于2019年4月成立绿色智慧家研究院，有序推动绿色智慧家战略落地，截止2019年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”项目44个，总建筑面积530万平方米，总共服务15万阳光城业主。 （2）公司品质提升工程成效初步显现，佛山绿岛湖、福州檀境、南京文澜府等标杆产品成功亮相，为配合品质管理，公司制定了全行业首个品质评价模型用以品质激励，涵盖项目品质全周期，在业内产生了较大影响。 5 5、组织架构全面升级、组织架构全面升级 实现两千亿的销售规模后，公司加大推进管理精细化进度，于2019年底启动组织变革，对集团-区域-基层三层架构进行了全面升级，其中在区域层面，28个区域通过大区域套小区域、两个体量相似的区域并行、同地区的兼并整合等多种方式优化为16个区域，精简管理架构，提高管理效率；在项目层面，公司以项目部为抓手，夯实项目基础管理，进行项目总赋权，提升项目部能力。公司组织变革目前已就位，力求通过三层架构的组织优化，保持公司的灵活性，释放发展新动能。 （四）公司经营具体情况（四）公司经营具体情况 1 1、土地储备土地储备 （1 1）新增土储）新增土储 本报告期公司共以权益对价492亿元合计补充土地储备约1,268万平方米，综合楼面价5,168元/平方米。 公开招拍挂：本报告期内，公司通过公开招拍挂新增土储计容面积568.24万平方米。具体如下： 大区 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价（万元） 楼面价 （元/方） 大福建 福建大区-福州长乐金峰 福州 住宅 24,400.00 48,700.00 招拍挂 100.00% 15,600.00 15,600.00 3,203.29 大福建 福建大区-福州市2019-02 号地 福州 商住 106,300.00 339,400.00 招拍挂 100.00% 426,000.00 426,000.00 12,551.56 大福建 福建大区-P2018-22号地块 泉州 商住 126,100.00 317,300.00 招拍挂 20.00% 48,700.00 9,740.00 1,534.83 大福建 福建大区-福州晋安区化工路福兴商服地块 福州 商服 16,500.00 52,800.00 招拍挂 100.00% 60,600.00 60,600.00 11,477.27 大福建 福建大区-温州瑞安2019-89 地块 温州 商住 20,300.00 64,600.00 招拍挂 75.00% 59,800.00 44,900.00 9,256.97 长三角 江苏区域公司-2018G68 南京江宁区麒麟街道地铁小镇国七地块 南京 住宅 25,800.00 43,800.00 招拍挂 100.00% 78,000.00 78,000.00 17,808.22 长三角 浙江大区-台土告字2018120 台州 住宅 79,300.00 182,500.00 招拍挂 20.00% 68,300.00 13,660.00 3,742.47 阳光城集团股份有限公司 2019 年年度报告全文 18 大区 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价（万元） 楼面价 （元/方） 长三角 江苏区域公司-2018-WG-33 号地块 苏州 住宅 62,100.00 155,300.00 招拍挂 100.00% 260,100.00 260,100.00 16,748.23 长三角 浙江大区-杭州三塘 杭州 住宅 24,900.00 59,800.00 招拍挂 100.00% 157,100.00 157,100.00 26,270.90 长三角 上海大区-启东 1904 南通 商住 78,000.00 163,800.00 招拍挂 51.00% 147,000.00 74,970.00 8,974.36 长三角 上海大区-越城区迪荡湖 2 号地块 绍兴 住宅 181,100.00 253,500.00 招拍挂 50.00% 423,900.00 212,000.00 16,721.89 长三角 上海大区-奉贤区青村镇 07-02 地块 上海 住宅 37,000.00 66,600.00 招拍挂 100.00% 78,300.00 78,300.00 11,756.76 长三角 浙江大