津滨发展：2018年年度报告.PDF

天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 1 天津津滨发展股份有限公司天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告年年度报告 2019-06 2019 年年 03 月月 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)李建民声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李建民声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述可能存在的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨的风险因素带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内容。论与分析中可能面对的风险因素内容。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 根据深圳证券交易所股票上市规则有关规定，公司根据深圳证券交易所股票上市规则有关规定，公司 2017 年、年、2018 年连年连续两年亏损， 公司股票在续两年亏损， 公司股票在 2018 年年度报告披露之后将被实行退市风险警示的特年年度报告披露之后将被实行退市风险警示的特别处理，且如果公司别处理，且如果公司 2019 年不能实现扭亏为盈的话，公司股票将会暂停上市。年不能实现扭亏为盈的话，公司股票将会暂停上市。敬请广大投资者谨慎决策，注意投资风险。敬请广大投资者谨慎决策，注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 . 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 . 11 第五节第五节 重要事项重要事项 . 29 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 40 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 . 46 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 . 47 第九节第九节 公司治理公司治理 . 56 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 . 62 第十一节第十一节 财务报告财务报告 . 63 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 . 200 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、我公司、本公司、津滨发展 指 天津津滨发展股份有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 大股东、泰达建设集团 指 天津泰达建设集团有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 津滨发展 股票代码 000897 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津津滨发展股份有限公司 公司的中文简称 津滨发展 公司的法定代表人 华志忠 注册地址 天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号 注册地址的邮政编码 300457 办公地址 天津市南开区苍穹道 15 号 办公地址的邮政编码 300381 公司网址 HTTP:/WWW.JBDC.COM.CN 电子信箱 JBFZJBDC.COM.CN 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 于志丹 罗晶 联系地址 天津市南开区苍穹道 15 号 天津市南开区苍穹道 15 号 电话 022-66223200 022-66225289 传真 022-66223273 022-66223273 电子信箱 YUZHIDANJBDC.COM.CN LUOJINGJBDC163.COM 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 HTTP:/WWW.CNINFO.COM.CN 公司年度报告备置地点 董事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91120000712830811X(统一社会信用代码) 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 公司成立初期主营业务包括基础设施（市政工程及服务，工业厂房建设、开发、经营，热电产品） 、新型材料、信息电子产品的开发、销售与经营。目前公司主营天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 6 业务为房地产开发经营及贸易。 历次控股股东的变更情况（如有） 无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号 2-9 层 签字会计师姓名 黄秀娟 王艳妍 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 营业收入（元） 154,771,791.30 976,160,122.82 -84.14% 893,302,306.32 归属于上市公司股东的净利润（元） -129,479,998.44 -119,359,144.44 -8.48% 47,056,244.67 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） -131,958,129.19 -123,454,429.50 -6.89% 48,810,041.16 经营活动产生的现金流量净额（元） 860,299,637.47 -282,415,128.40 -404.62% 822,459,933.18 基本每股收益（元/股） -0.0801 -0.0738 -8.54% 0.0291 稀释每股收益（元/股） -0.0801 -0.0738 -8.54% 0.0291 加权平均净资产收益率 -11.61% -9.63% 减少了 1.98 个百分点 3.69% 2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末 总资产（元） 6,917,488,837.30 6,079,963,826.21 13.78% 6,699,810,524.21 归属于上市公司股东的净资产（元） 1,050,124,248.06 1,179,604,246.50 -10.98% 1,298,963,390.94 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 7 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 36,663,099.81 31,157,239.95 44,354,976.11 42,596,475.43 归属于上市公司股东的净利润 -10,348,850.95 -12,959,536.73 -13,533,487.88 -92,638,122.88 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -10,520,185.68 -14,117,620.55 -14,051,330.06 -93,268,992.90 经营活动产生的现金流量净额 -6,246,480.51 228,374,636.82 403,264,790.74 234,906,690.42 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） 145,259.72 -197,687.69 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 148,610.85 188,337.95 2,216,561.63 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,249,753.72 委托他人投资或管理资产的损益 176,993.48 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,152,373.83 1,741,687.48 250,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -3,623,454.35 -395,945.11 -6,611,283.98 其他符合非经常性损益定义的损益项目 0.00 2,871,649.54 1,122,899.06 购买理财产品产生的投资收益 2,038,674.75 减：所得税影响额 355,037.98 491,704.52 1,199,730.46 少数股东权益影响额（税后） -3,116,963.65 -36,000.00 -1,238,697.75 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 8 合计 2,478,130.75 4,095,285.06 -1,753,796.49 - 对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目， 以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目， 应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主，2018年度公司境界梅江H4项目，由于受到环境治理停工等因素影响未能如期竣工交付，不能确认为主营业务收入，导致当年营业收入仅有以前项目尾房及车位实现的销售收入。同时，由于渤钢债务重整导致其下属天津冶金集团轧三钢铁有限公司对我公司欠款6100多万元无法按期偿还， 公司对此计提了相应坏账准备。上述综合原因致使公司连续两年出现亏损。 报告期内，公司重点任务是积极推进梅江H4、H2、H3项目的开发建设，公司上下攻坚克难，团结一致，在房地产市场不断受到政策调整的冲击下，精心组织，周密安排，有效应对，确保项目建设的主要工作节点按照年初确定的经营计划有序开展，最大限度地克服和化解由于环保监管力度加大对项目建设造成的冲击，加强施工管理，有效控制成本，保障重要工作节点如期完成，为实现在建项目实现竣工决算创造有利条件。 报告期内，公司H4、H2、H3项目建设取得阶段性成果。H4项目已正式开盘销售。H2项目建设进度正常。H3项目已于年内开工建设。此外，H1项目的前期工作正在推进中。 公司始终秉持“质量优先”的建设原则，坚持精细化管理，精心打造“精品工程”，严格执行国家有关规范、规程和设计要求，在材料、工程质量上严格把控质量关。H4项目被天津市质检总站选定为质量观摩的项目，并获得2018年度“安全文明工地”的称号。 报告期内，公司不断完善制度体系建设，有效提升项目运营管控水平，强化考核激励机制，使管理基础得到了夯实，管理成效显著提高。通过持续不断地推行员工季度考核评优活动，有效激励先进，充分调动员工工作积极性，考核激励体系进一步优化；在明确部门职能和岗位职责基础上，梳理优化业务流程，完善制度体系建设；注重成本管理、质量管理、施工进度管理和安全管理；改进和加强外地项目管理，推进了公司的管理水平逐步提高。 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 应收账款 期末较期初减少 32.51%， 主要原因报告期内渤钢债务重整导致轧三钢铁对我公司欠款无法按期偿还，计提坏账准备所致 预付款项 期末较期初增加 374.80%，主要原因是报告期内下属时代公司境界梅江 H4 项目开盘，预缴维修基金增加所致 其他流动资产 期末较期初增加 287.44%，主要原因是报告期内购买理财产品重分类及下属时代公司境界梅江 H4 项目开盘预缴税款所致 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 10 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司多年主营房地产业务，经过不间断的改革调整，逐步形成了适应公司业务发展需要的组织架构和管理模式，具备较为稳定的开发团队，为公司稳健发展提供了有力保证。 在战略层面，公司长期秉承“以住宅产品开发为主导，深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略”不动摇，战略定位清晰，市场定位明确，着力“打造精品工程”，致力于提供特色、优质住宅产品，全面改善居住品质，从建筑质量提升产品美誉度，公司注重品牌建设，确保“格调”地产品牌在区域市场具有一定的品牌效应和市场认知度。 随着房地产行业集中度的提高和土地价值的攀升， 公司结合自身实际， 在深入分析自身优劣势及外部竞争环境的基础上，确立了差异化的竞争战略，以行业精品为标准，力求将每一个项目打造成行业精品，在细分市场中赢得竞争优势。 公司注重内部管理，对项目开发全流程制定了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、项目施工到销售等环节，建立了一套完整的管理规范。逐步完善的公司治理机制和内部管控体系，为公司实现有效管控提供了保障。 在新的市场环境下，公司还将通过提质增效，强化团队建设，在企业内部进行薪酬体系和激励考核体系的改革和创新，最大程度地发挥专业人员的技术力量，充分调动员工干事创业的激情，不断激发企业的内生发展动力，不断增强公司在房地产行业的竞争力。 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2018年，财政金融政策方面，货币政策注重预调微调，精准调控，强化金融监管，防控金融风险，稳健中性的货币政策取向保持不变，要松紧适度。强调坚持金融服务实体经济，缓解小微企业融资难融资贵问题。财政政策聚焦减税降费，加强基建领域补短板力度。新个税法出台，激发居民消费潜力，支持民营经济发展，推进企业减税降负，加大基建投资补短板力度。房地产税列入一类项目，5年内完成立法规划。 房地产调控政策方面，继续坚持以“房住不炒，因城施策”为总基调，中央强调楼市调控不放松，地方因城施策稳楼市，坚决遏制房价上涨。加大房地产市场监管力度，完善房地产市场监管体系，保障市场平稳运行。各地注重差别化调控，因城因区出台精准化调控政策。重点一二线城市持续优化调控政策，抑制非理性需求，三四线城市因城分区施策，促进楼市平稳发展。严格限制房地产商业项目融资，支持保障性住房融资需求。严格限制商业房地产项目融资。支持保障性住房融资需求。鼓励商办改租赁住房，培育住房租赁市场。 有效供给政策方面， 继续深化土地和住房制度改革， 构建房地产市场长效机制， 优化供应结构， 提高保障性住房比例。住建部要求加快制定实施住房发展规划，调整住房供应结构各地增加住房土地供应规模，调整土地和住房供应结构。拓宽供给渠道，推进住房租赁市场快速发展，稳步推进住房租赁市场建设。各地拓宽租赁住房供应渠道，扶持租赁企业发展，满足人才租住需求。 2018年，天津出台海河人才计划，力推优惠政策争抢人才，放宽落户条件吸引人口，优惠政策内容重点聚焦降低落户门槛、保障人才住房需求、人才奖励、子女入学等方面调整落户政策。京津冀三地科技部门正式签署关于共同推进京津冀协同创新共同体建设合作协议（2018-2020年），共促区域科技资源共享和成果转移转化，推动区域创新链和产业链完善贯通。 2018年受调控政策收紧影响，天津商品住宅市场回归理性，供应量较去年同期上涨35.68%，销供比自2016年以来不断下降，供不应求矛盾有所缓解。政策环境持续收紧背景下，市场需求被抑制，2018年全年累计成交1156.53万平方米，同比下跌1%，月均成交96.38万平方米。 2018年受供地节奏加快影响，成交量有所上升，全年累计成交经营性用地1472万平米，同比有20.23%的涨幅。 从四大区域看，远郊五区成交比重最高，为40%，同比下降12.8个百分点；其次环城四区成交576.59万平米，比重为39%，市内六区、滨海新区成交占比分别为3%和18%。 2018年土地市场活跃度依然较高，房企拿地热情不减，平均成交楼面价为10777元/平米，同比涨幅为13.12%，再创历史新高；住宅用地平均成交楼面价突破万元，高达11332元/平米，同比涨幅为9.9%。 公司境界梅江H4项目于2018年实现开盘销售。受天津市房地产调控政策收紧的影响，市场需求受到一定的抑制，去化速度有所放缓。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 1、报告期内主要经营情况 2018年，公司实现营业收入1.55亿元，同比减少84.14%，主要系上年同期下属津汇公司红树湾A项目满足收入确认条件确认收入，而本报告期没有新增确认收入的项目所致。归属母公司所有的净利润为-12948.00万元，主要受下列因素影响：（1）、本年度公司房地产项目基本处于前期开发建设阶段，无新增可结算收入；（2）、受渤钢系债务重整导致轧三钢铁公司对我公司欠款无法按期偿还的影响，本年度计提坏账准备3340万元；（3）、津汇红树湾B项目由于受到地块间路段道路天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 12 规划变更影响，计提了存货跌价准备2436万元。 1）公司主要会计报表项目的异常情况及原因说明 单位：元 项目项目 期末数期末数 期初数期初数 同比增减同比增减 重大变动说明重大变动说明 应收账款 61,526,431.45 91,162,625.58 -32.51% 报告期内渤钢债务重整导致轧三钢铁对我公司欠款无法按期偿还，计提坏账准备所致 预付款项 13,253,195.56 2,791,297.59 374.80% 报告期内下属时代公司境界梅江 H4 项目开盘，预缴维修基金增加所致 其他流动资产 603,474,031.41 155,758,068.28 287.44% 报告期内购买理财产品重分类及下属时代公司境界梅江 H4 项目开盘预缴税款所致 短期借款 660,500,000.00 1,050,000,000.00 -37.10% 报告期内归还到期债务所致 预收款项 3,128,021,524.78 1,657,992,131.78 88.66% 报告期内下属时代公司及津汇公司预收售房款增加所致 应交税费 32,104,950.71 109,653,763.63 -70.72% 报告期内下属时代公司土地增值税清算，缴纳土地增值税所致 其他应付款 260,081,782.92 95,687,801.50 171.80% 报告期内收到津滨造纸公司往来款所致 一年内到期的非流动负债 532,000,000.00 79,000,000.00 573.42% 报告期内一年内到期的长期借款增加所致 长期借款 613,000,000.00 1,299,000,000.00 -52.81% 报告期内转入一年内到期的非流动负债增加所致 长期应付款 47,374.32 77,512.35 -38.88% 报告期内应付融资租赁款减少所致 项目项目 2018 年年 2017 年年 同比增减同比增减 重大变动说明重大变动说明 营业收入 154,771,791.30 976,160,122.82 -84.14% 上年同期下属津汇公司红树湾 A 项目满足收入确认条件确认收入，而本报告期没有新增确认收入的项目所致 营业成本 115,656,854.13 866,690,876.34 -86.66% 上年同期下属津汇公司红树湾 A 项目满足收入确认条件结转相应成本所致 税金及附加 16,711,007.82 71,414,116.88 -76.60% 上年同期下属津汇公司红树湾 A 项目完工， 满足确认收入条件，确认收入所致 销售费用 54,093,320.85 39,536,419.82 36.82% 报告期内下属时代公司境界梅江 H4 开盘销售，项目推广费用增加所致 财务费用 15,713,021.79 48,626,562.93 -67.69% 报告期内公司贷款结构发生变化，主要为项目贷款，财务费用减少所致 投资收益 7,247,436.49 22,299,622.44 -67.50% 上年同期取得可供出售金融资产持有期间投资分红较多所致 资产处置收益 145,259.72 -100.00% 报告期内没有处置相关资产所致 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 13 营业外收入 6,137,670.37 357,039.37 1619.05% 报告期内收到客户违约金收入所致 营业外支出 9,612,513.87 564,646.53 1602.39% 报告期内津汇红树湾 B2 项目计提延期交房违约赔偿金所致 房地产行业相关信息 （1）公司土地储备情况 地块地块 位置位置 规划用途规划用途 新增土地面新增土地面积（）积（） 待开发土地待开发土地面积（）面积（） 计容建筑面计容建筑面积（）积（） 预计开工时间预计开工时间 境界梅江H1 地块 西青区友谊南路与外环线交口 旅馆用地 162,549.00 91,100.00 2019 年 7 月 境界梅江P1 地块 西青区友谊南路与外环线交口 商务金融用地 50,105.00 80,000.00 境界梅江P5 地块 西青区友谊南路与外环线交口 公共设施用地 4,012.00 （2）公司房地产开发情况 项目名称项目名称 位置位置 规划用途规划用途 占地面积占地面积（）（） 计容建筑面积计容建筑面积（）（） 新开工面积（）新开工面积（） 施工面积施工面积（）（） 津汇红树湾 B2 泉州市洛江区万安街道万福社区 住宅、商服用地 28,829.00 128,922.21 - 212,947.76 津汇红树湾 B1 泉州市洛江区万安街道万福社区 住宅、商服用地 29,789.00 76,227.18 - 79,308.98 境界梅江 H2 西青区江湾路与兰波路交口 居住型公寓 115,259.10 95,214.00 - 199,803.55 境界梅江 H4 西青区汇川路与碧波道交口 居住型公寓 41,798.60 65,123.00 - 90,123.00 境界梅江 H3 西青区友谊南路与外环线交口 居住型公寓 55,625.50 73,313.00 108,713.00 108,713.00 项目名称项目名称 竣工面积（）竣工面积（） 预计总投资预计总投资金额（万元）金额（万元） 实际投资金实际投资金额（万元）额（万元） 开工日期开工日期 完工日期完工日期 母公司股母公司股东占权益东占权益比例比例(%) 津汇红树湾 B2 121,891.00 101,897.54 2015 年 12 月 2019 年 10 月 60% 津汇红树湾 B1 94,884.00 61,847.09 2017 年 11 月 2020 年 8 月 60% 境界梅江 H2 260,333.00 107,529.67 2017 年 1 月 2021 年 3 月 100% 境界梅江 H4 120,364.00 50,371.90 2017 年 1 月 2019 年 12 月 100% 境界梅江 H3 167,294.00 29,609.71 2018 年 11 月 2020 年 10 月 100% （3）公司房地产销售情况 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 14 项目名称项目名称 位置位置 规划用途规划用途 可供出售面积可供出售面积（）（） 本期预售面积本期预售面积（）（） 境界梅江 H5 西青区友谊南路与外环线交口 城镇住宅用地 101,072.74 - 境界梅江 H6 西青区友谊南路与外环线交口 城镇住宅用地 54,809.68 - 境界梅江 H4 西青区汇川路与碧波道交口 居住型公寓 63,348.72 23,582.48 津汇红树湾 A 泉州市洛江区万安街道万福社区 住宅、商服用地 110,804.03 1,785.50 津汇红树湾 B2 （15#23#、 25#） 泉州市洛江区万安街道万福社区 住宅、商服用地 120,027.35 38,025.04 津汇红树湾 B1（11#-13#） 泉州市洛江区万安街道万福社区 住宅、商服用地 47,977.13 44,680.57 天津体院北住宅项目 河西区体院北路与环湖东路交口 住宅、商服用地 50,915.80 - 项目名称项目名称 累计预售面积（）累计预售面积（） 本期结算面积（）本期结算面积（） 累计结算面积累计结算面积（）（） 母公司股东占权母公司股东占权益比例益比例(%) 境界梅江 H5 100,447.23 163.04 100,326.72 100% 境界梅江 H6 54,720.39 54,720.39 100% 境界梅江 H4 23,582.48 - - 100% 津汇红树湾 A 102,250.12 3,274.36 101,484.47 60% 津汇红树湾 B2 （15#23#、 25#） 116,237.02 60% 津汇红树湾 B1（11#-13#） 44,680.57 60% 天津体院北住宅项目 49,776.98 49,776.98 100% （4）公司融资途径 1）银行贷款 单位：元 贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率 期末余额 锦州银行 2018/7/13 2019/7/12 人民币 5.0025% 150,000,000.00 华夏银行 2018/6/27 2019/6/19 人民币 5.2200% 100,000,000.00 天津农商银行 2018/6/26 2019/6/25 人民币 5.2200% 250,000,000.00 天津农商银行 2018/2/27 2019/2/26 人民币 5.0025% 60,500,000.00 北京银行 2018/3/22 2019/3/19 人民币 5.0025% 100,000,000.00 兴业银行 2017/4/21 2019/3/21 人民币 4.7500% 10,000,000.00 兴业银行 2017/4/21 2019/9/21 人民币 4.7500% 10,000,000.00 兴业银行 2017/4/21 2020/3/23 人民币 4.7500% 160,000,000.00 兴业银行 2017/7/18 2019/6/19 人民币 4.7500% 10,000,000.00 兴业银行 2017/7/18 2019/12/19 人民币 4.7500% 10,000,000.00 兴业银行 2017/7/18 2020/3/23 人民币 4.7500% 160,000,000.00 兴业银行 2018/4/16 2019/6/19 人民币 5.7000% 5,000,000.00 兴业银行 2018/4/16 2019/12/19 人民币 5.7000% 5,000,000.00 兴业银行 2018/4/16 2020/3/23 人民币 5.7000% 128,000,000.00 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 15 兴业银行 2018/4/18 2019/6/19 人民币 5.7000% 1,000,000.00 兴业银行 2018/4/18 2019/12/19 人民币 5.7000% 1,000,000.00 兴业银行 2018/4/18 2020/3/23 人民币 5.7000% 56,000,000.00 浦发银行 2017/4/27 2019/3/10 人民币 4.4650% 49,000,000.00 浦发银行 2017/5/24 2019/3/10 人民币 4.4650% 50,000,000.00 浦发银行 2017/7/28 2019/3/10 人民币 4.4650% 80,000,000.00 浦发银行 2017/7/28 2019/12/30 人民币 4.4650% 1,000,000.00 浦发银行 2017/7/28 2020/3/10 人民币 4.4650% 109,000,000.00 合计 1,505,500,000.00 2）信托融资 单位：元 贷款单位 借款起始日 借款终止日 币种 年利率 期末余额 渤海国际信托股份有限公司 2016/6/29 2019/6/28 人民币 5.7000% 150,000,000.00 渤海国际信托股份有限公司 2016/7/8 2019/7/7 人民币 5.7000% 150,000,000.00 合计 300,000,000.00 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 154,771,791.30 100% 976,160,122.82 100% -84.14% 分行业 商品销售 1,783,696.54 1.16% 4,273,504.38 0.44% -58.26% 房屋租赁 6,878,569.27 4.44% 7,599,262.84 0.78% -9.48% 房地产销售 53,969,614.97 34.87% 873,944,358.59 89.53% -93.82% 物业管理 91,996,978.71 59.44% 90,224,939.66 9.24% 1.96% 其他 142,931.81 0.09% 118,057.35 0.01% 21.07% 分产品 钢材、矿粉销售 1,783,696.54 1.16% 4,273,504.38 0.44% -58.26% 天津体院北住宅项目 3,320,000.00 2.15% 440,000.00 0.05% 654.55% 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 16 滨海国际 1,142,857.16 0.74% 643,809.55 0.07% 77.51% 境界梅江 H5 6,688,247.55 4.32% 3,799,103.88 0.39% 76.05% 境界梅江 H6 735,501.93 0.48% 14,346,946.77 1.47% -94.87% 玛歌一期 3,175,428.57 2.05% 津汇红树湾 A 38,907,579.76 25.13% 854,714,498.39 87.55% -95.45% 房屋租赁 6,878,569.27 4.44% 7,599,262.84 0.78% -9.48% 物业管理 91,996,978.71 59.44% 90,224,939.66 9.24% 1.96% 其他 142,931.81 0.09% 118,057.35 0.01% 21.07% 分地区 天津 115,864,211.54 74.86% 121,445,624.43 12.44% -4.60% 福建 38,907,579.76 25.14% 854,714,498.39 87.56% -95.45% （2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产销售 53,969,614.97 33,654,318.98 37.64% -93.82% -95.72% 27.54% 物业管理 91,996,978.71 80,179,844.01 12.85% 1.96% 1.81% 0.13% 分产品 津汇红树湾 A 38,907,579.76 24,686,810.49 36.55% -95.45% -96.82% 27.39% 物业管理 91,996,978.71 80,179,844.01 12.85% 1.96% 1.81% 0.13% 分地区 天津 115,864,211.54 88,148,471.99 23.92% -4.60% -2.34% -1.76% 福建 38,907,579.76 27,508,382.14 29.30% -95.45% -96.46% 20.14% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2018 年 2017 年 同比增减 天津津滨发展股份有限公司 2018 年年度报告全文 17 房地产销售 销售量 平方米 3,437.4 98,975.97 -96.53% 生产量 平方米 库存量 平方米 11,787.94 15,225.34 -22.58% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 报告期内项目都处在开发建设阶段。 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业和产品分类 单位：元 行业分类 项目 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 商品销售 钢材、矿粉销售 0.00 0.00% 0.00% 房屋租赁 工业厂房租赁 1,822,