2022年上海房地产估价师考试考前冲刺卷（9）.docx

2022年上海房地产估价师考试考前冲刺卷（9）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是_。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 2.某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为_。A0.36B1.22C2.78D3.25 3.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是_。A房地产投机B物价变动C财政收支状况D居民收入水平 4.按房地产的_来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性B用途C市场性D地段 5.以下影响供需的主要因素中，影响房地产周期循环的最关键的因素是_。A房地产价格B房地产市场预期C金融相关因素D相关商品价格 6.收益性物业管理的经营费用中，公共设施设备日常运行、维修及保养费包括_。 维修与保养费；室内装修费；生活用水和污水排放费；能源费；康乐设施费；杂项费用，绿地管理费；清洁卫生费ABCD 7.马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于_。A平均利润率B资本供求状况C通货膨胀率水平D资金成本 8._、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。A造船业B服务业C建筑业D航空业 9.关于预算的说法正确的是_。A预算与物业实际收支相等B资本支出预算是最常用的预算C长期预算的详细与准确度高于年度运营预算D资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计 10.房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于_。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法 11.某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。A5.2B6.4C6.8D7.6 12.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值_。A下降B上升C不变D不能确定 13.当贷款综合风险度超过_时，为高风险贷款。A50%B60%C80%D90% 14.基准收益率是导致投资行为发生所要求的_。A最低投资报酬宰B平均投资报酬率C最低投资利润率D平均投资利润率 15.投资者进行房地产投资的主要目的是为了_。A实现财富最大化B保值增值C降低投资组合的总体风险D降低通货膨胀的影响 16.零售商业物业的租金是以_为基础计算的。A每一个独立出租单元的总出租面积B每月每平方米C每平方米可出租面积D每平方米可出租面积按月或年支付的金额 17.产生房地产价格泡沫的主要诱因是_。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀D过度开发 18.横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。A质量控制B进度控制C合同管理D成本控制 19.下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。A容积率B空置率C利息备付率D成本利润率 20.以下项目用地，不得通过划拨方式供地的是_。A城市基础设施B经济适用住房C商品住宅D社区小学 21.房地产泡沫形成的促成因素是_。A土地的有限性B土地的稀缺性C投机需求膨胀D金融机构支持 22._实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。A因子推演法B趋势平滑法C加权平均法D回归分析法 23.对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。A保本点分析B敏感性分析C现金流量分析D统计试验分析 24.开发商在申请领取施工许可证时，若建设期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的_。A20%B30%C40%D50% 25.开发项目总投资包括建设投资和_。A前期投资B后续投资C经营投资D管理投资 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵和大小E统一付款方式 2.可行性研究包括_等阶段。A投资机会研究B项目开发期C项目的评估与决策D项目技术可行性研究E初步可行性研究 3.在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有_。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法 4.以下属于时间序列分析法的有_。A简单平均法B指数平滑法C相关分析法D专家意见法E销售人员意见法 5.下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为_。A一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据B银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项日申请贷款的先决条件，实际上，他们不必对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款C项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约D在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行E未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划 6.利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有_。A期望值相同、标准差小的方案B期望值相同、标准差大的方案C标准差系数小的方案D标准差系数大的方案E标准差相同、期望值大的方案 7.公开招标使开发商有较大的选择范围，开发商可以在众多的投标者之间选择_的承包商，同他签订承包合同，将工程委托他负责完成。A报价管理B工期短C信誉良好D本位主义较重E工期长 8.影响房地产市场发展的社会经济因素包括_。A家庭收入水平及分布B物价水平C失业水平D房价租金比E经济发展状况 9.一般来说，_的经济寿命是40年。A公寓B酒店C剧院建筑D工业厂房E普通住宅 10.针对不同用途的收益性，物业可以分为_。A写字楼物业管理、商场物业管理B工业及货仓物业管理、酒店物业管理C楼盘物业管理、酒店物业管理D楼盘物业管理、商场物业管理E写字楼物业管理、楼盘物业管理 11.收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有_。A潜在毛租金收入B空置损失C租金损失D其他收入E经营费用 12.下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有_。A速动比率B利息备付率C偿债备付率D内部收益率E资产负债率 13.新设项目法人融资形式的特点有_。A项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B新设项目法人承担相应的融资责任和风险C从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产 14.房地产市场营销因素调查包括的类型有_。A产品调查B价格调查C市场需求质量调查D分销渠道调查E促销策略调查 15.房屋开发费包括_。A建安工程费B“三通一平”费C拆迁安置补偿费D公共配套设施建设费E基础设施建设费 16.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于_等因素。A行业基准收益率B政府政策C通货膨胀率D社会平均利润率E投资者的目标收益率 17.开发商的主要合同关系通常包括_等。A保险合同B分包合同C销售合同D勘察设计合同E加工合同 18.土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的_，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A存量国有土地B拟征用土地C农转用土地D开发商委托开发土地E合作开发土地 19.房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括_。A房屋销售价格指数B房屋租赁价格指数C房屋抵押价格指数D房屋消费价格指数E土地交易价格指数 20.开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有_。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市规划部门批准征用土地的计划任务E1/2000或1/500的地形图 21.收益性物业的经营费用包括_。A人工费B公共设施设备日常运行、维修及保养费C绿地管理费D抵押贷款还本付息额E清洁卫生费 22.对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有_。A权益投资比率B建安工程费用C租售价格D资本化率E开发期与经营期 23.在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有_。A文献查阅B观察C专题讨论D问卷调查E实验 24.房地产开发项目策划的主要工作内容有_。A开发内容和规模的分析与选择B评价方案构造C区位分析与选择D开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择 25.对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的_指标的计算非常重要。A借款偿还期B利息备付率C流动比率D偿债备付率E速动比率第18页 共18页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页第 18 页 共 18 页