物业日常管理实施方案优质.docx

物业日常管理实施方案物业日常管理实施方案1 为进一步加强物业管理工作，提高物业管理水平和服务质量，改善人们群众的生活和工作环境，建立物业管理长效机制，依据国务院物业管理条例和大连市实施物业管理条例方法等有关规定，结合我区的实际状况，制定以下实施方案。 一、创新机制，构筑适应城市发展的物业管理模式 根据“重心下移、属地管理、条保块管、综合协调”的原则，在我区领先构建与现代城市管理相适应的物业管理新体制。明确街道办事处和社区居委会在住宅区管理中的主体地位，充分发挥社区基层组织与业主自治组织的作用，各职能部门履行各自职责范围内的工作，建立辖区内物业管理的监督、协调、考核工作体系和工作机制，实现社区建设与物业管理相互促进、共同发展。 (一)房管部门是物业管理的行业主管部门，负责监督、指导物业管理工作 1、拟定物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套措施; 2、负责专项修理资金的归集，会同财政部门制定专项修理资金的运用方案，同时做好监督管理和检查工作; 3、落实物业管理项目的招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作; 4、监管物业服务企业，规范物业管理服务行为，调处物业管理重大纠纷案件。 (二)街道办事处负责详细实施辖区内住宅区的物业管理综合协调和监督管理工作 1、负责所辖区域住宅小区物业服务企业日常工作的指导和监督，续筹与运用审核物业修理资金、检查考评物业服务质量、交接监管物业管理项目，参加辖区物业管理招投标、查处物业管理违法行为、新建住宅区公共配套设施竣工验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分; 2、牵头组织召开业主大会，成立业主委员会，负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作; 3、负责将住宅区物业管理作为社区居委会重要工作之一，融入社区综合管理; 4、协调处理辖区内物业管理方面的投诉和信访工作; 5、物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，由街道办事处负责协调城建部门托付经核准的生活垃圾经营性处置单位负责环境卫生工作，物业公用设施设备、场地须要修理养护的，组织利益相关的业主根据规定运用专项修理资金修理，没有专项修理资金或者专项修理资金不足的，组织利益相关的业主自筹。 (三)社区居委会在街道办事处的领导下，协调业主委员会，协作物业服务企业实施物业管理。 协调辖区内的物业管理活动，组织业主委员会制定管理公约、业主大会议事规则，协调业主和物业服务企业之间的关系，规范物业服务行为。 街道办明确分管领导，依据辖区规模和工作量配备落实相应的管理人员和工作经费并指定村委会代行社区居委会职责，待街道和社区组织机构建设完善全面落实此项工作。 (四)公安、经发、财政、规划、城建、社管、执法、工商、环保、技术监督等各职能部门各司其职，做好以下工作： 1、公安局负责物业服务企业保安人员的行业管理，负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好公共秩序维护工作，定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为; 2、经发局负责我区物业服务费收费管理和机动车停放服务收费管理，查处物业服务企业违规收费行为; 3、财政局负责物业管理工作必要的财政资金的配套落实; 4、规划局负责物业管理区域内建筑外立面、搭建、开挖地坪的审批、监管; 5、城建局负责对物业管理区域内市政、绿化等建设期的监管; 6、社管局负责参加对业主大会和业主委员会的监督管理，负责住宅小区二次供水的监督管理; 7、执法局负责行使对物业管理区域内综合执法职能; 8、工商局负责查处物业管理区域内非法广告行为和无照经营行为，对利用住宅或车库作经营(办公)场所的不予核发营业执照; 9、环保局负责处理物业管理区域内的除交通、社会噪声源等其他已经环保审批的三产等企业噪声、油烟、废气等超标行为; 10、技术监督局负责对物业管理区域内特种设备的检验和监督管理。 二、建立物业管理工作联席会议制度 建立管委会领导分管、会议决策、部门协调抓落实的物业管理运行机制和快速反应机制。联席会议成员单位由街道办事处、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位及各相关职能部门的代表组成。街道办事处为联席会议召集人。 (一)联席会议主要协调下列事项 1、业主委员会和有关部门不依法履行职责的状况; 2、物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题; 3、物业管理区域内发生的突发事务; 4、物业管理与社区管理的连接和协作; 5、物业管理区域划定后的调整; 6、因欠缴物业费、调整物业费价格、共用部位及物业管理用房租赁收益等引发的纠纷、冲突; 7、业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理问题发生的争议; 8、须要协调的其他物业管理事项。 (二)联席会议议事议程 1、街道办事处无法独立协调解决的重大问题、难点问题，可召开物业管理联席会议。一般问题应自接到问题反映之日起3日内组织召开，应急问题须随时召开; 2、联席会议召集人依据反映问题所涉及内容，书面通知各职能部门，明确事务发生状况、联席会议协调问题、会议时间及地点、参与人员等;应急问题需多部门协调的，可电话联系各部门负责人指派与会人员刚好召开物业管理联席会议; 3、联席会议所涉及的单位需根据通知要求刚好参会，对反映的实际问题仔细探讨，提出解决方案，制定详细措施，明确责任人及解决问题的时限; 4、会议集体议定后，由街道办事处负责整理联席会议记录并形成会议纪要，同时负责相关资料的整理、存档、备查; 5、街道办事处负责议定事项的督促、落实，并将最终落实状况以简报形式发至各参会单位。 三、加强管理，推动物业管理市场化进程 (一)开展前期物业管理招投标，实现建管分别 在实施物业企业备案的基础上，全面推行前期物业管理招投标制度，推动房地产开发与物业管理的分业经营。通过公开、公允的市场竞争，实现双向选择、优胜劣汰，提高物业行业整体素养。关于物业管理招投标及前期物业管理的相关规定，由房管部门另行制定。 (二)制定符合我区实际的物业服务费收费指导标准 由经发局牵头，国土、城建、街道办等单位参加，根据市场规律，通过市场调研，必要时实行听证会，制定出符合我区实际的物业服务费收费指导标准。对物业服务各单项平均成本价格每年依据物价指数、劳动力成本增长指数等进行客观、科学的调整，定期向社会公开发布，建立质价相符的收费机制。 (三)全面贯彻执行交接验收制度 为削减建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，要严格落实大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理暂行方法(大政发20_70号)及我区有关规定，有效化解物业管理的冲突纠纷，构建和谐互信的物业管理关系。 四、加强领导，健全组织机构 成立长兴岛临港工业区物业管理工作领导小组，组长由分管城建的副主任担当，下设办公室，办公室主任由房管部门主要负责人担当，办公室负责物业管理的日常指导工作，加强对实施方案贯彻状况的调查探讨，刚好协调解决工作中存在的问题，不断完善管理措施。 物业日常管理实施方案2 为了贯彻执行物业管理条件，规范我街物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我街实际，制定物业管理工作实施方案。 一、组织领导 街道成立物业管理领导小组。主任由街道党工委副书记、办事处主任沈萌同志担当;副主任由街道党工委副书记郑文珍、街道办事处副主任陈旭同志担当;成员由街道党政办、城管办、社区办、物业管理公司和各社区居委会负责人组成。下设办公室，由街道社区办主任蔡莹同志兼任主任，城管办主任林燕芳同志担当党务副主任。办公室设在社区办。主要职责：负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮助社区居委会解决有关问题。各社区居委会要成立物业管理委员会，作为社区基层的物业管理协调机构。 二、规划与目标 1、小区规划 依据须要与合理原则，全街城建区规划为56个物业管理小区，其中基础条件较好的居民区(一类小区)15个;单位型居住区(二类小区)21个，目前，各方面尚不具备条件的小区(三类小区)20个。 江滨社区18个，其中一类小区8个;即：江滨花园;中山2#、3#、4#;望园楼;建融花园;永乐花园;望江大厦;晏公小区;东风储蓄所宿舍。二类小区8个，即：市供销社;市公安局;北门小学;防疫站;粮食局;外贸公司;百合竹柴炭宿舍;金源小区。三类小区2个，即：晏马路;北门路。 后溪洋社区11个，其中一类小区3个：即：桃源新城;后溪公寓;燕城商厦。二类小区3个：即：长途客运站小区;江边路81号至100号小区;江边路35号至68号小区。三类小区5个：即：新府路69号小区;新府路65号小区;燕江中路66号小区;解放北路42号小区;江边路106号小区。 鸿燕社区6个，其中一类小区1个：即：茶花山庄。二类小区2个：即：闽通长运黄山岭小区;燕江东路小区(包括市交通局宿舍楼、饲料公司宿舍楼、农行、重晶石宿舍楼、农行、化纤厂宿舍楼、劳服公司宿舍楼、燕归宿舍楼)。三类小区3个：即：黄山新村一路;解放北路一组;解放北路二组。 红山社区13个，其中一类小区3个：即：库区路双龙小区;库区路化纤厂宿舍;燕江东路43号宿舍。二类小区5个：即：永林宿舍;军供站宿舍;工商宿舍;智胜宿舍;种子公司宿舍。三类小区5个：即：黄山二路居民区;石油公司宿舍;燕江东路居民区;库区路居民区;库区路货场。 黄山社区8个，其中二类小区3个：即：贮木场新村;永安四中;人造板厂。三类小区5个：即：黄山岭;北大桥;西营坂;尼葛新村;原造纸厂福利区。 2、工作目标 社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，干脆关系到居民的切实利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住环境，而且对于我市创建卫生城市、文明城市和一流人居环境具有重要意义。 20_年前，我街物业管理工作的目标是：加大物业管理工作的宣扬力度，让社区居民充分相识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持;在36个一、二类物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，切实发挥业主、业主委员会在物业管理活动中自治的作用;依据住宅小区的特点搞好分类指导，年内抓好五个试点，并仔细推广;进一步规范小区的物业管理。力争达到36个一、二类物业管理小区在20_年底前，逐步实行规范化的物化管理，20个三类物业管理小区，根据“旧城改造一个规范一个”的原则进行，以全面提升城市管理水平。 三、实施步骤 1、制订方案(20_年5月- 6月15日)。组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，探讨探讨，在征求有关单位和社区居民看法的基础上，划定物业管理小区，制定社区物业管理实施方案。 2、宣扬部署(20_年5月26日-6月31日)。召开各种会议，对社区物业管理工作动员部署;运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣扬力度，使社区居民充分相识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的切身利益。 3、抓好试点(20_年6月16日-10月30日)。街道确定江滨社区的永乐花园、后溪洋社区的后溪公寓小区、鸿燕社区的黄山新村一路、红山社区的双龙小区、黄山社区的贮木场新村作为物业管理的试点小区。试点方案另文。 4、总结推广(20_年11月1日-20_年底)。总结试点工作阅历在各社区加以推广，地试点中存在的问题和不中之处加以修正和改进。在详细实施过程中搞好分类督促指导，推动物业管理条例在我街的全面落实。 四、主要措施 1、物业管理业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，探讨部署阶段性工作等。 2、建立街、居二级目标管理责任制。街道和社区居委会主要领导是落实物业管理条例的第一责任人。对社区物业管理工作做到亲自规划部署，常常了解状况，主动协调解决问题，确保全街物业管理工作有步骤有秩序地推动。 3、强化考评，肃穆纪律。街道将定期或不定期地对各社区居委会和驻区单位推动物业管理工作的状况进行督促检查评比，对物管工作落实好的单位和表现突出的个人，年终进行表彰。对群众反映剧烈，不仔细宣扬条例，不主动划定物业管理区域，不主动支持业主成立业主委员会或协作有关部门推动物业管理工作的单位，要刚好督导，责令其限期改正，典型的要予以通报指责或组织处理。 物业日常管理实施方案3 为规范小区管理，为业主供应优质的物业管理服务，我公司将实行一系列的管理措施，确保小区品质。 一管理目标 物业公司本着“科学规范、竭诚高效、平安礼貌、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对小区物业实施科学的管理、供应优质的服务，并在现有管理阅历及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，使广阔业主及运用人能真实地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。我公司将根据河北省及唐山市有关标准(并高于此标准)，确保业主及运用人综合满足率到达90%以上。 二管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则： (一)服务第一、管理从严的原则 “服务第一”是物业管理的宗旨，所以管理中要接着秉承“以人为本”的管理理念，从业主及运用人的需求动身，强化服务机能，丰富服务内涵，供应优质、周到、刚好的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主及运用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 (二)专业管理与业主自治管理相结合的原则 在日常管理中，要充分发挥两个进取性，即物业管理公司的进取性和业主运用人的进取性。物业管理公司应当敬重并根据广阔业主及运用人的要求，经过服务中心对小区实施专业化的管理，同时努力争取业主及运用人的支持协作，使其能正确运用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创立礼貌的办公环境。 (三)物管为主、多种经营的原则 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际动身，开展一系列服务性的多种经营，既满意广阔业主及运用人的不一样需求，又增加物业公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主及运用人服务。 四管理方法 (一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化提议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境; (二)成立物业服务中心，配备专业管理人员，实施专业化管理; (三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理阅历，进取培育高素养的管理人才，组建一支高素养的物业管理队伍; (四)制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务; (五)严格遵守有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为; (六)依照市场化、企业化的运作方式，供应全方位服务，开展多元化经营。 (二)物业管理服务项目 1、公共服务项目(全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费)： (1)房屋公共部位的日常修理与保养; (2)公共设施设备的修理与保养; (3)小区内清洁管理，垃圾收集与清运; (4)公共绿化的养护; (5)公共秩序维护; (6)消防管理; 2、有偿专项服务项目 (1)有偿修理类; (2)代办性服务; (3)中介类服务; (三)收费管理 物业服务费构成 1、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业服务区域清洁卫生费用; 4、物业服务区域绿化养护费用; 5、物业服务区域秩序维护费用; 6、物业企业办公费用; 7、物业企业固定资产折旧费; 8、法定税金; 9、企业利润。 物业服务费中不含二次加压供水设施设备运行维护费和楼内公共照明费，此部分费用将另行收取。收费资料和标准依照河北省物业服务收费管理实施方法、唐山市物业服务收费管理实施细则(唐价经费字20_14号)执行。 (四)入住管理 在办理业主及运用人入住手续时，供应便利、快捷、刚好、周到的服务，给业主留下良好的第一印象，为后续管理打下基础。 1、管理资料： (1)打算业主及运用人收房所需资料; (2)为收房手续供应一条龙服务; (3)按收房流程办理领房手续： 1)依据业主及运用人持入住通知单和各类必备，发放交房资料; 2)收回业主及运用人按规定填写的各类表格，收取应缴纳的费用; 3)陪伴业主验房; 4)对验房中发觉的房屋质量问题，经业主确认后，填写业主验房表，将全部问题提交开发商，并督促解决。 2、管理措施： (1)制定入住方案，打算各有关所需资料; (2)根据收房程序，支配工作流程; (3)策划业主及运用人入住现场布置方案; (4)按规定办理业主及运用人的入住手续。 (五)档案资料管理 加强档案资料管理，有助于保存物业的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。 1、管理资料： (1)工程档案：从接管起先的全部工程技术、修理、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等; (2)业主档案：全部业主及运用人的租房合同(复印件)，业主及运用人的基本情景登记表、装修表等有关的登记表等; (3)财务档案：逐年构成的财务收支报表、物业修理基金运用报表等; (4)文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等; (5)管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、修理、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。 2、管理措施： (1)制定档案制度，并严格执行; (2)专人管理(由负责内勤的管理员担当)，专室专柜，编目造册，存放有序并且敬重业主及运用人的保密，保守隐私; (3)科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%; (4)建立各类资料的电脑管理，计时牢靠的驾驭相关信息，提高管理水平。 (六)房屋及公共设施设备管理 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，干脆影响到物业的运用年限及运用平安，干脆关系到业主及运用人的平安，是物业管理的重中之重。 1、管理资料： (1)房屋公共部位管理：依据现状，分别制定不一样管理安排，确保房屋保值增值。 A、已交付房： 1)房屋交付时，刚好与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案; 2)加强装修管理，对违章装修行为刚好予以制止，情节严峻者，提请有关行政管理部门依法处理; 3)装修期间，应刚好进行房屋公共部位的爱护，确保房屋的平安、美观。 B、空置房(含业主托管房)： 1)定期到空置房查看、通风; 2)对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发觉问题或尽快处理，或刚好通知业主。 C、公共用房 做好公共用房(公共设施用房等)的维护、保养，发觉破损，刚好修理，确保房屋的平安、美观。 (2)设备设施维护： 1)公共水电设施设备定期巡查，发觉损坏，刚好修理; 2)水泵、风机房、电梯机房等设备定期巡查; 3)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效; 4)智能化系统采纳日常巡察与定期保养相结合，制实时运行档案; 2、管理措施： (1)加强装修户管理，督促业主及运用人做好装修前期申报工作，并常常进行现场检查，发觉问题刚好制止，紧急情景时可实行停水停电等措施防止危害扩大; (2)对全部的修理人员进行全面培训，清晰各隐藏线路的详细位置确保谙熟该系统的操作及维护; (3)对系统中全部的器件、配件建立具体技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态; (4)对全部的设备几配件建立具体档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代; (5)建立修理人员值班制度，确保修理刚好，且有回访制度和记录; (6)实行日常巡察及定期保养相结合的方法，确保房屋及配套设施完好。 (七)绿化保洁管理 绿化保洁干脆关系到小区形象及业主生活环境，也是评定物业管理质量的一个重要指标。 1、管理资料： (1)绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 1)依据气候，给花木适量浇水; 2)依据花木长势，给花木适量施肥，适当松土; 3)制定预防措施，防治病虫害; 4)刚好清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭遇损坏的花木刚好扶正，整修或补种相宜的苗木、花草; (2)清洁卫生：经过日常保洁工作，使小区公共环境和公共部位整齐，公共设施干净、无异味、无破损。 1)楼层公共区域每一天清扫; 2)小区道路、小品、绿化带等公共部位每一天清洁。 3)每一天定时收集垃圾，确保垃圾袋装化，定期对垃圾桶清洁、对垃圾房消毒; 4)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。 2、管理措施： (1)建立绿化保洁制度，按月制订养护安排，按操作规程规范操作; (2)加强业务培训，增加专业技能，聘请专业人员指导养护; (3)落实“三查”(绿化清洁工自查、管理人员巡查、服务中心经理抽查)，加强日常监督检查; (八)治安管理 运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主及运用人的平安，这是物业管理工作的重要资料，我们实行常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1、管理资料： (1)常规防范：实行站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，帮助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主及运用人平安的行为。 A、门岗的任务： 1)维护出入口的交通秩序，车辆按有关规定的停车制度执行，加强机动车、非机动车管理，做到停放有序; 2)对外来车辆和人员进行验证、登记; 3)严禁携带危急物品进入小区; 4)为业主供应便利性服务。 B、巡逻岗的任务： 1)按规定路途巡察检查，不留死角; 2)巡查车辆停放情景，维护道路畅通、车辆平安，做好平安防范工作; 3)对小区内的嫌疑人员进行检查防范; 4)对小区及楼宇平安、防火检查; 5)对装修户的平安检查; 6)防范和帮助公安部门处理各类治安案件; (2)技术防范： 应用平安报警监控系统、周界报警系统，对小区内的治安情景实施24小时监控，以确保平安。 1)对可疑或担心全迹象实行跟踪监视和定点录象措施，并刚好通知值班秩序维护员，进行现场处理。 2)值班秩序维护员协作公安机关处理治安案件。 2、管理措施： (1)实行半军事化管理，制定管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增加秩序维护人员的工作职责心; (2)强化内务管理，开展系统化军事素养培训，提高秩序维护人员的思想素养和业务技能; (3)加强秩序维护人员的行为规范教化，服装统一，佩证上岗，语言礼貌，举止得当; (4)严格执行巡更点到制度，确保巡逻质量; (5)监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好; (6)保证监控、值勤记录具体完备，建立平安管理档案。 (九)消防管理 消防管理是物业平安管理的重点，所以要依据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防平安工作，确保业主的生命财产平安。 1、管理资料： (1)建立消防工作站，有健全的消防管理制度及组织; (2)做好消防监控中心的管理; (3)做好消防设施、器材的管理; (4)坚持消防通道的畅通; (5)加强装修期间的消防平安管理; (6)严禁违章燃放烟花爆竹; (7)严禁携带、贮存易燃易爆物品; (8)防止电器短路等引发火灾因素。 2、管理措施： (1)制订并落实消防管理制度和消防平安职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实; (2)制订消防事故处理预案，防患于未然; (3)建立义务消防队，定期组织消防平安学习及消防演习; (4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发觉隐患，刚好消退; (5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态; (6)制止任何违反消防平安的行为; (7)进取开展防火平安宣扬教化，定期向业主讲解消防学问; (8)发生火灾，刚好组织补救并快速向有关部门报警。 以上是我公司拟对_项目的实施的物业管理方案，我公司将严格根据国家及唐山市有关法律法规实施管理服务。其中难免有不足之处，请房管局物业处领导多提珍贵看法，我们愿为丰南物业管理事业的发展贡献应有的力气! 物业日常管理实施方案4 一、服务标准的定位及介入点。 1、站在前沿制定切实可行的高标准。 只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预料的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向确定高。你有100元想办200元、300元的价值，确定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人确定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了。 2、重构服务规范 服务标准有了定位。相应的服务规范也必需与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必需是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范安排就有了依托。 3、探讨项目特点 服务标准的定位，服务规范的重构必需合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与方法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。 4、安排站在将来看现在 安排的确跟不上改变，所以安排的前瞻性非常重要。以将来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。 5、注意限制与结果 再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必需监督限制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。 盈利创收不是1+1=?的简洁问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创建性的发挥自己的经营空间。 二、物业组织架构模式 1、架构金字塔服务梯形结构新构思 金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培育人才，发觉人才。在物业经营管理中注意的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、限制、落实贯穿于整个服务环节中。 2、制度的完善，用人机制的规范 用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户供应优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的须要，制度是行为规程。汲取什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素养能否适应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么?因此必需进一步完善制度、规范用人机制。 3、员工晋升与激励机制的重构 奖优淘汰末位制。优秀的员工就应当赐予更多的激励与关怀。比如：培训的机会、岗位调整的机会，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝合力。 4、原则与责任 制定再好的服务标准，行为规范，操作规范制度，还必需要执行。执行中坚持原则，凝合责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素养修养、技术技能在很多地方都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。 5、薪资与服务标准，技术技能、素养修养挂钩 薪资与服务标准、技术技能、素养修养应当是成正比的。薪资提高了，聘任的员工就有了保障。服务水平、技术技能、素养修养自然也就上了一个台阶。工程部现在的状况是一刀切，薪资没有档次。服务水平、技术技能、素养修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会同流合污，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。 三、物业的前期介入 1、参加规划重视前瞻性、科学性、好用性。 物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参加规划重视前瞻性、科学性、好用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、好用性从物业管理运用的角度考查论证建筑结构。设备设施分布区布置绿化小品等的合理性。提出建议、整改方案。跟进落实状况以免日后接管出现差错。提高物业品质。假如工程已经竣工、设备已经安装，在发觉问题也已无法变更。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐藏工程、钢管以及管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀以及按挤压应力等，进行过程限制和验收限制的监管检查。我们现在的状况是全部的档案材料很不健全。比如园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电系统等管线的走向、重要的闸阀和检查口的重要位置。绿化、小品景观的水电管线布局分布。一些设备设施的供货商联系方式，产品设计说明书、操作规程质保期限与约定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同概念的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。 2、客户收楼与入住全方位供应管理服务新理念 在物业介入时就应当对每个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的看法也应当具体记录存档。这样就形成了一个详细单元的房屋病例。对日后装修管理、修理运行都有一个参考改进的价值。二装是客户相识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品德，技能干脆影响着公司的整体形象。认为二装员工就是巡察检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟识驾驭的状况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保障。客户的需求是多方面的。有很多地方是无从预料的。所以我们必需要求我们的员工学问面广、服务水平、技术技能都要尽可能的合乎客户的需求、满意客户的需求。全方位的拓宽自己的才能，迎合客户花钱买便利的消费观念。客户收楼以及装修、入住实行一站式、全方位的服务。满意客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。 四、软件与硬件有机结合 1、硬件是平台，软件是“灵魂”。 园区的硬件设施陈旧，已经很难适应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设施的不足呢?强化服务，优化组合员工结构、制度完善、规范操作。软件是“灵魂”，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。 2、提升硬件设施、改良软件支撑 怎样通过技术改善改造现有的硬件设施。切入点在哪里、如何提升。现在修理资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁系统、监控系统。消防联动系统、污水提升泵监控系统、有线电视网络系统。办公环境设施的配备等问题。全部这些问题都须要一步一步的解决。假如提升了硬件设施，我们的软件也就须要改良。没有优良的软件支撑再好的硬件设施也发挥不了应有的作用. 3、找出硬件与软件的结合点 硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能达到的状态，结合点在哪里?硬件、软件都是可以改造改良的。想解决就能有方法解决。问题在于解决的方案时间。上级领导的认同确定。 五、设备设施的运作模式 1、从节能降耗的角度、服务标准的角度重构设备设施的运行 一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍旧不能增效。节能限制有指标，修理限制有安排，通过以往的客观状况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些的确差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压奢侈重构设备设施修理运作模式，只要能够盈利增值无论采纳什么方式方法都应当是可行的。 2、要质的转变不要量的积累。 员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，仔细考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚决不予录用。只有切实坚持原则。汲取优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的积累。配置或许是合乎比例的，但并没有发挥到应有的作用。 3、学会借力壮大自己 “力”力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司修理管理设备设施。参加管理的同时