2022辽宁房地产经纪人考试考前冲刺卷.docx

2022辽宁房地产经纪人考试考前冲刺卷本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 二、多项选择题（共0题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列属于20世纪90年代发达国家郊区化特点的是_。A就业岗位增加，郊区增加B中心市区人口减少，郊区人口迅速增长C郊区新城与中心市区的共生关系越来越不紧密D中心市区减少E边缘新城的形成 2.以下是建设用地管理的主要内容的是_。A建设用地宏观调控管理B农用地转用管理C土地征收管理D建设项目用地申请、审查、报批、供地工作E项目的后期维护管理 3.在建设用地使用权在协议出让过程中，有下列_行为的，对相关人员依法给予行政处分。A出让底价未经集体决策的B泄漏底价的C低于协议最低价出让的D减免建设用地使用权出让金的E情节严重构成犯罪的 4.下列情形可以认定为闲置土地的是_。A国有土地有偿使用合同生效起半年未动工的B国有土地有偿使用合同生效起1年未动工的C已动工但是开发面积不足总面积1/3的D开发建设的已投资额占总投资额不足15%的E未经批准终止开发建设连续满半年的 5.房地产实地调研方法包括_。A投射法B询问法C观察法D试验法E深度访谈法 6.房地产销售的直接渠道的优点有_。A有利于销售业绩的提升B避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为C有利于较快调整销售策略D有利于集聚企业人力、物力、财力E便于直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势 7.房地产销售渠道选择的原则是_。A经济性B实用性C可控性D适应性E多样性 8.等额分付终值公式F=A(1+i)-1/i中，需要满足的条件是_。 A每期支付的金额相同 B支付可以在期初也可以在期末发生 C支付间隔相同 D每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生 E每次支付都在对应的期末，终值在最后一期支付后发生A每期支付的金额相同B支付可以在期初也可以在期末发生C支付间隔相同D每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生E每次支付都在对应的期末，终值在最后一期支付后发生F等额分付终值公式F=A(1+i)-1/i中，需要满足的条件是_。 9.可作为经营型房地产开发投资项目分析指标的是_。A投资回收期B财务内部收益率C财务净现值D成本利润率E资本金利润率 10.根据成本总额对产量的依存关系，投资项目的总成本可以分解为_。A固定成本B流动成本C不变成本D变动成本E经营成本 11.下列选项中，属于投资项目经济评价应遵循的基本原则的是_。A定量分析与定性分析相结合，以定量分析为主的原则B效益与费用计算口径对应一致的原则C动态分析与静态分析相结合，以静态分析为主的原则D有无对比原则E收益与风险权衡原则 12.按照项目管理工作任务，不属于房地产开发项目管理系统的是_。A组织和信息管理B工程咨询项目管理C工期管理D施工项目管理E建设项目管理 13.房地产投资的非系统风险包括_。A收益现金流风险B资本价值风险C市场供求风险D周期风险E持有期风险 14.下列关于涉及征收补偿费刚的法律责任的说法中，正确的有_。A由于征收由政府实施，且补偿费用关系被征收人的切身利益，所以应明确法律责任B贪亏、挪用、私分、截留、拖欠的责令改正，追回有关款项，无需征收补偿费用C造成损失的，依法承担赔偿责任D对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任E尚不构成犯罪的，依法给予处分 15.在对投资项目进行可行性分析的这一综合研究过程中，可行性研究的主要依据包括_。A国家相关法律法规B国家的宏观调控政策、产业政策、行业准人标准、地方政府法规及规定C委托人的意图D国家和行业所规定的经济参数和指标E市场供求关系 16.下列属于建筑物的重新构建价格具体求取方法的是_。A单位比较法B供求分析法C供料测量法D全部分项法E指数调整法 17.交易情况修正的方法主要有_。A收益法B成本法C百分率法D差额法E高低点法 18.房地产投资风险的特征主要表现为_。A客观性B确定性C潜在性D损益双重性E可测性 19.关于物业管理招标的条件和程序的表述不正确是_。A采取邀请招标方式的，应当向2个以上的物业服务机构企业发出投标邀请书B公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于15日C当资格预审合格的投标申请人过多时，可由招标人从中选择不少于10家资格预审合格的投标申请人D评标委员会的人数一般为5人以上的单数E评标委员会中招标人代表以外的物业管理方面专家人数不得少于成员总人数的2/3 20.某人购买尚有使用年限5年的餐馆一间，各项费用共需200万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值50万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为10万元，所得税率为25%。盈亏平衡分析是对项目的_进行综合分析的一种技术经济分析方法。A利润B生产规模C成本D效益 21.某房地产开发公司投资一住宅小区，区总建筑面积10000m2，项目总成本为2000万元，预期利润为12%，当地的销售税费为8%。并根据每一居室的楼层、朝向、住宅设计、装修标准确定具体的每套住宅单位售价。成本加成定价方法的缺点是_。A不容易控制B定价缺乏理论依据C考虑市场接受能力不足D缺乏市场的验证 22.某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为10万元，报酬率为8.5%。_是求取报酬率的基本方法。A累加法B市场提取法C剩余法D年限法 23.某房地产开发公司投资一住宅小区，区总建筑面积10000m2，项目总成本为2000万元，预期利润为12%，当地的销售税费为8%。并根据每一居室的楼层、朝向、住宅设计、装修标准确定具体的每套住宅单位售价。房地产的定价策略有_。A折扣定价策略B价格浮动定价策略C竞争定价策略D心理定价策略 24.某人购买尚有使用年限5年的餐馆一间，各项费用共需200万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值50万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为10万元，所得税率为25%。资金时间价值换算基本公式的假定条件为_。A方案实施中发生的经常性费用发生在计息周期的期初B现值P是当前期间开始时发生的C年值A是在实施期间间隔发生的，第一个A与P同时发生D初期投资发生在方案的寿命期初 25.某房地产开发公司投资一住宅小区，区总建筑面积10000m2，项目总成本为2000万元，预期利润为12%，当地的销售税费为8%。并根据每一居室的楼层、朝向、住宅设计、装修标准确定具体的每套住宅单位售价。若该地产公司楼盘，物有所值，买气旺盛，其欲直接调整价格的方式为_。A差价系数调整B付款方式凋整C基价调整D价格差异调整 26.某人购买尚有使用年限5年的餐馆一间，各项费用共需200万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值50万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为10万元，所得税率为25%。在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应掌握的原则有_。A以增量现金流量为基础B沉没成本不应考虑C不要忽视机会成本D不应忽视项目实施产生一些间接影响 27.某人购买尚有使用年限5年的餐馆一间，各项费用共需200万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值50万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为10万元，所得税率为25%。初始投资现金流量的特点是_。A只有现金流出量B只有现金流入量C净现金流量通常为负值D净现金流量通常为正值 28.某宗收益年限无限年的房地产，预计未来每年净收益为10万元，报酬率为8.5%。收益法一般不适用于_的估价。A学校B旅馆C公园D商店 29. 房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记的各项工作中直接形成的历史记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。房地产档案资料是由房地产平面图等几个方面组成，试将其主要内容作一介绍。房地产平面图主要包括_等几种图纸。 A房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图B房产分幅平面图C房产分丘平面图D房屋分幢平面图E房屋分层分户平面图 30. 房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记的各项工作中直接形成的历史记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。房地产档案资料是由房地产平面图等几个方面组成，试将其主要内容作一介绍。房地产的有关证明和文件主要记录和反映了权利人的权属状况、历史演变、权属纠纷的处理结果及其过程等情况，是审查和确定房地产权属的重要依据。以下文件材料属于归档范围的是_。 A房地产权利人和房地产权属登记确权、转移、变更、设定他项权利等有关证明和文件B房地产位置界定的各种图纸C在登记工作中形成的各种登记申请、调查、审批等表格D反映和记载房地产权属状况的信息资料E其他有关房地产权属的有关资料，为权属冻结文件、代管文件及历史形成的各种证、账、册、表、卡等 31. 房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记的各项工作中直接形成的历史记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。房地产档案资料是由房地产平面图等几个方面组成，试将其主要内容作一介绍。房地产确权的有关证明和文件，其内容主要包括_。 A房地产权利人的身份证明和授权委托书B房屋建设的有关批准文件、许可证、协议书、验收资料等C反映房地产设计、投资、建筑等有关资料D房地产买卖、交换、转移及有关房产的各种法律文件E设定房地产他项权利的有关合同、文件 32. 房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记的各项工作中直接形成的历史记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。房地产档案资料是由房地产平面图等几个方面组成，试将其主要内容作一介绍。房地产卡片是扼要摘录权利人基本情况的一种卡片，其制作方法应注意_填制。 A按房屋所在地的街道、小区、幢、单元、户号B按房地产产籍、地号(丘号)顺序C按产权登记发证时的编号D以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位E以一处房屋坐落中的每单元房屋为单位 33. 房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记的各项工作中直接形成的历史记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。房地产档案资料是由房地产平面图等几个方面组成，试将其主要内容作一介绍。房地产簿册是房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表、册的总称，应该做到_。 A内容要简化B内容要保密C内容要完全一致D及时进行异动登记管理E及时进行淘汰更新 34.某房地产开发公司给某项目定位单身白领公寓考虑到项目规模较小，并且所处片区不属于当前的热卖区，公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注，并希望通过强劲的营销迅速打开局面，定价策略拟采用低开高走的策略。项目推广以后，销售情况良好，但是一个月后销售量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试分析：销售量下降的原因可能有_。A竞争楼盘出现B广告支现减少C市场定位不准D利润下调 35.调查显示，W市H区是高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在80m2左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出。该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，开发商拟获取该土地使用权，按规划要求进行住宅开发。不宜定位为项目主力户型的是_。A三室一厅B三室二厅C二室一厅D四室二厅 36.调查显示，W市H区是高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在80m2左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出。该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，开发商拟获取该土地使用权，按规划要求进行住宅开发。以上各题分别对该项目进行了_。A产品定位B形象定位C客户定位D建筑定位 37.某房地产开发公司给某项目定位单身白领公寓考虑到项目规模较小，并且所处片区不属于当前的热卖区，公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注，并希望通过强劲的营销迅速打开局面，定价策略拟采用低开高走的策略。项目推广以后，销售情况良好，但是一个月后销售量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试分析：最后经调查研究发现，销售量下降的最主要原因是定价策略使用不当。关于这种定价策略正确的说法是_。A低开高走策略适用于高档商品房B这种策略的运用关键是掌握好调频和调价幅度C适用于销售量小、销售期短的房地产开发项目D优点是每次调价能造成房地产增值的假象，形成人气，刺激购买欲 38.某新建商业用房的完全成本为2500元/m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益为400元/m2收益倍数为10。确定该商业用房均价后，制订每个商业单元价目表时，应考虑的主要因素有_。A景观B单元面积C单元平面布局D单元所处位置 39.某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以2100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。 请回答以下问题。征用土地公告包括_内容。 A征用批准机关、文号、时间和用途B征地补偿标准和农业人口安置途径C被征用土地的所有权人、位置、地类和面积D办理征地补偿的期限、地点 40.(每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意)程某与某房地产开发公司于2001年5月4日签订了某市商品房预售合同，合同载明了程购住房的价格为2400元/m2，面积为100m2。2001年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司2001年12月18日将程某所购商品住房交付其使用。程某拿到中华人民共和国房屋所有权证时，发现载明的面积96m2。2002年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情况。由于程某所购商品住房的面积产生误差，他可以_。A有权退房B要求双倍返还房屋总价款C要求双倍返还房屋面积差额部分价款D要求支付房屋价款差额的利息 41.某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以2100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。 请回答以下问题。W公司与H建设银行的抵押关系，需要办理_手续方为有效。 A签订抵押合同B办理转移登记C办理抵押登记D房地产价值经房地产估价机构评估 42.某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以2100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。 请回答以下问题。如果Y中介机构预售商品住宅，除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供_文件。 A建设工程规划许可证B投入建设资金达到工程建设总投资20%以上的证明C商品房预售方案D项目的立项文件 43.某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以2100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。 请回答以下问题。Y中介机构发布商品房预售广告应当具备_等内容。 A房地产开发企业名称B载明Y中介机构名称C预售许可证号D各种户型房屋装修装饰的具体标准 44.某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以2100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。 请回答以下问题。该经济适用住房小区应当符合_要求。 A土地利用总体规划B年度建设用地计划C年度土地使用权出让计划D城市详细规划 45.某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以2100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。 请回答以下问题。W公司办理抵押贷款时，抵押合同中应包括_。 A主债权的种类、数额B抵押房地产的价值C抵押权灭失的条件D违约责任 46.某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以2100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。 请回答以下问题。甲人住小区后，向物业公司提出以下服务要求，其中属于公共服务的是_。 A定时清扫室内卫生B代为办理公交月票C对上下水道进行维修D对消防设备进行检测 47. 由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。经纪人对接受委托居间服务的房屋查验的范围包括_等方面。 A该房地产的权属状况B委托人的政治、经济情况C该委托标的物的有关文字资料D该委托标的物的现场情况 48. 由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。需查验该委托居间服务房地产的物质状况包括_。 A该房地产所处的具体位置和形状B该房地产的朝向结构、设备和装修情况C该房地产的基础设施和生活设施情况D该房屋的建筑成新 49. 由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。需查验该委托居间服务房地产的产权状况的内容是_。 A该房地产的权属是否存在争议或尚未取得权证的B该房地产是否已被司法或行政部门依法限制和查封的C该房地产是否已被有关部门依法收回的D该房地产是否已办理赠与继承等手续的 50. 由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性，房地产查验就成为房地产经纪人在签订正式居间合同前必不可少的前期准备工作，请回答以下问题。需查清该房地产其他权利的设定情况是_。 A使用权B抵押权C共有权D租赁权第25页 共25页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页第 25 页 共 25 页