2022青海土地估价师考试真题卷（6）.docx

2022青海土地估价师考试真题卷（6）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.确定还原利率采用加风险调整值的办法(2002年真题)A：利润率B：安全利率C：存款利率D：贷款利率E：合法性 2.空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益；租金一+管理费+维护费(2002年真题)A：保险费B：税金C：折旧费D：利息E：合法性 3.采用收益还原法评估土地价格时，则选择如下公式：P=a÷(r-s)(2002年真题)A：土地纯收益按某一常量每年递增B：土地纯收益按某一常量每年递减C：土地纯收益按某一固定比率每年递增D：土地纯收益按某一固定比率每年递减E：合法性 4.采用收益还原法评估地价时，其关键在于(2002年真题)A：正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期B：合理确定土地还原利率并掌握土地可供使用的年限C：正确测定土地纯收益并合理确定土地还原利率D：合理测定土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势E：合法性 5.采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括(单选)(2002年真题)A：职工工资B：改扩建费用C：房屋火灾保险D：维修费用E：合法性 6.在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是(2000年真题)A：实际收益B：客观纯收益C：实际纯收益D：实际总收益E：合法性 7.若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为(单选)(1998年真题)A：P=ar1-1(1+r)nB：P=arC：P=a(r±s)D：E：合法性 8.为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是。A：承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15B：出租房屋的物业管理费12元平方米，由承租人自行向物业公司缴纳C：买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3和1分别缴纳契税和土地增值税D：买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的55%和10分别缴纳营业税及附加和土地增值税E：合法性 9.土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时，可以选择作为案例。A：工业用地最低限价B：拍卖出让底价C：招标出让成交价格D：土地评估价格E：合法性 10.在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为3040，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当。A：两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B：根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为4080C：不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D：同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为3040E：合法性 11.在土地估价过程中，确定估价期日是重要的内容之一，对估价结果有着直接的影响。关于估价期日，以下理解正确的是。A：估价期日是指与委托方签订合同的日期B：估价期日一般来说只需明确年月C：估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定D：同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同E：合法性 12.采用市场比较法进行地价评估时，就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格(2002年真题)A：综合比较分析B：案例比较分析C：直接比较分析D：间接比较分析E：合法性 13.采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为(2000年真题)A：积算价格B：参考价格C：交易价格D：比准价格E：合法性 14.在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为(2002年真题)A：类似土地B：比较宗地C：标准宗地D：交易宗地E：合法性 15.某宗位于主干道旁的工业用地，厂区内为硬化路面、自供水，厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网，则在土地价格评估时，土地开发程度应设定为。A：宗地红线外“三通”(通路、通电、通水)及宗地内场地平整B：宗地红线外“五通”(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内内场地平整C：宗地红线外“五通”(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内场地平整D：宗地红线外“七通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热)及宗地内场地平整E：合法性 16.某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是。A：补偿价格=工业用途评估地价-甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格B：补偿价格=工业用途评估地价-土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格C：补偿价格=商业用途评估地价-土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格D：补偿价格=商业用途评估地价-甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格E：合法性 17.某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水；风井用电由企业投资自宗地外5千米处的变电所接入，并由企业投资修建一条2千米长的道路与区域干道相连，无其他设施。据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为。A：宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B：宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C：宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D：宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整E：合法性 18.根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定和国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知(国土资发2005144号)等规定，要制订征地“区片综合地价，征地补偿做到同地同价”，这里的“同地同价”是指。A：同一个农民集体都采用同一个征地区片价B：同一区片内不同项目征地都采用同一标准进行补偿C：同一个征地项目都采用同一标准补偿D：同一区片内的征地价格与区片内的国有土地价格一致E：合法性 19.成本逼近法一般适用于的估价(2002年真题)A：有建筑的土地B：有开发潜力的土地C：建成区已开发的土地D：新开发的土地E：合法性 20.下列各项费用中不属于土地取得费的是(2000年真题)A：征地费B：拆迁费C：劳动力安置费D：土地平整费E：合法性 21.成本逼近法主要适用于的估价(2000年真题)A：商业用地B：住宅用地C：写字楼用地D：工业用地或新增建设用地E：合法性 22.采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的确定(2002年真题)A：贷款利息率B：存款利息率C：存贷利率平均值D：安全利率E：合法性 23.采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格，计算土地开发费时应按求取(2002年真题)A：宗地内外开发投入的费用总和B：宗地外开发投入的费用总和C：宗地内开发投入的费用总和D：宗地内外受益分摊的开发费用总和E：合法性 24.成本逼近法中投资利润的计算公式为：投资利润=土地取得费+×投资回报率(2000年真题)A：土地开发费B：税费C：土地开发费+税费D：土地开发费+税费+利息E：合法性 25.采用成本逼近法进行土地估价时，土地取得费的计息期应为开发期(2000年真题)A：14B：12C：13D：整个E：合法性 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.下列房地产开发活动，可采用剩余法进行评估的是。A：开发商确定竞拍地块所能支付的最高价格B：投资者确定待拆迁改造房屋的土地估价C：投资者估算建设项目建成后经营的最高控制成本D：投资者估算建设项目的预期利润E：市政府办公楼改造的地价评估 2.下列费用中，属于土地开发费的有(2002年真题)A：耕地开垦费B：小区开发配套基金C：基础设施配套费D：造地费E：市政府办公楼改造的地价评估 3.除作为土地估价的基本方法之一外，剩余法一般还可以应用于(2002年真题)A：预测项目开发利润B：预测项目建设成本控制标准C：测算项目资金合理的利用率D：测算项目建设周期E：市政府办公楼改造的地价评估 4.某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格，该商住楼建于1999年6月，使用良好公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估，则估价人员应做的工作包括(2002年真题)A：确定土地最佳利用方式B：估算评估对象房地产总价C：计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费D：计算(剥离)土地价格E：市政府办公楼改造的地价评估 5.剩余法估价中，确定评估地块最佳利用方式的内容包括(1998年真题)A：土地用途B：建筑容积率C：土地覆盖率D：建筑物高度E：市政府办公楼改造的地价评估 6.剩余法可用于评估(1998年真题)A：学校用地B：医院用地C：写字楼用地D：商场用地E：市政府办公楼改造的地价评估 7.采用剩余法评估地价时，一般可采用对开发完成后的不动产价格进行评估(2002年真题)A：市场比较法B：成本逼近法C：假设开发法D：收益还原法E：市政府办公楼改造的地价评估 8.不动产开发的预付资本通常主要包括(2002年真题)A：地价款B：建安工程费C：专业费用D：利息E：市政府办公楼改造的地价评估 9.剩余法估价中，确定不动产总价的方法通常有(2000年真题)A：根据实际投资状况采用重置成本法B：根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法C：根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法D：根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法E：市政府办公楼改造的地价评估 10.土地的开发周期一般根据土地开发的确定(2002年真题)A：面积规模B：难易程度C：资金来源D：规模要求E：市政府办公楼改造的地价评估 11.已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为，政府确定其出让底价为，拍卖中其成交价为。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有。A：B：C：D：E： 12.编制路线价修正系数表考虑的因素主要有。A：商服繁华度B：区位条件C：土地用途D：深度E：宽度 13.关于路线价法，下列描述正确的是。A：在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主B：四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法C：路线价不需要进行容积率修正D：甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正E：美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势 14.某城市拟开展路线价评估工作，作为土地估价师，你认为以下意见中是合理的。A：可以在同一条街道的两边设定不同的路线价B：可以在同一条街道分段设定路线价C：同一条街道只能设定一个路线价D：两条街道不能划分为同一个路线价区段E：同一条街道划分路线价区段时一般从十字路口或丁字路口的中心处划分 15.以下关于基准地评估区段划分的具体做法正确的是。A：以道路、沟渠或其他明显地物为界B：在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界C：区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段D：人流量、位置不能作为划分区段的依据E：对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等 16.用路线价估价法评估地价，除对宗地进行深度修正外，还应进行等(2000年真题)A：宽度修正B：容积率修正C：宽深比修正D：年期修正E：对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等 17.利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序应包括(1998年真题)A：确定待估宗地所处的路线价区段和路线价B：确定待估宗地的临街深度和其他因素条件C：确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数D：估算宗地地价E：对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等 18.下列情况适合选择路线价估价法(2002年真题)A：成片开发的土地B：城市繁华商业区C：市场规范且交易实例较多的区域D：大面积工业地E：对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等 19.关于农用地基准地价评估方法，下列说法不正确的是。A：样点地价平均法中，对样点地价的修正主要包括年期、期日修正以及交易情况、开发程度和权利修正B：同一土地级别、不同交易方式的样点地价不用进行样点同一性检验C：基准地块评估法划分均质区域，采用线性回归模型检验D：定级指数模型法需要建立定级指数与地价关系模型，并利用模型评估级别基准地价E：采用基准地块评估法时，首先应广泛搜集农用地的自然条件、社会经济条件、市场交易资料以及历史地价资料等 20.关于我国的城镇基准地价，下列说法中正确。A：由政府负责制定并公布执行，与路线价、标定地价等同属于公示地价范畴B：基准地价评估属于注册土地评估机构的执业业务范围，可由机构根据需要自行组织测算C：基准地价是政府向公众提供区域性土地价格信息，并发挥地价对社会经济的宏观调控作用的工具D：基准地价可以根据市场状况即时变更E：基准地价要体现政府出让土地的优惠政策 21.基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有。A：为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而造成的地价水平系统误差要对样点资料归类B：样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是检验C：剔除异常数据，就其中常用的t检验法，对于给定的显著水平a和自由度V=n-2，若统计量(a，n-2)，则样点数据为异常值，反之为正常值D：不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型检验基础上进行E：资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法 22.根据农用地估价规程，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括。A：级差收益测算法B：样点地价平均法C：定级指数模型法D：标准田法E：样地法 23.基准地块选择质量的优劣，将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求，基准地块的选择应该满足的条件有。A：地块内的保水、排水、日照等自然条件具有一般性B：地块耕作距离、距市场远近、交通情况等区位条件具有一般性C：地块的土壤条件具有一般性，面积、形状依实际情况选择D：地块上附设的土地权利具有一致性E：地块在标准耕作制度下的土地利用程度和单产等达到一般水平 24.根据城镇土地估价规程的规定，我国城镇基准地价评估的任务有。A：评估出不同区域不同用地类型的基准地价B：分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系C：建立在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系D：建立城市地价动态监测体系E：建立城市地价分析体系 25.城市基准地价工作编制完成后，当地人民政府应向社会公布的主要内容有(2002年真题)A：基准地价工作底图B：基准地价技术报告C：土地级别和均质区域D：基准地价表E：建立城市地价分析体系第22页 共22页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页