房屋及设备维修养护管理方案.pdf

房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案文件编号：文件编号： 20202020 年年 4 4月月版本号：版本号： A A修改号：修改号： 1 1页页次：次： 1.0 1.0房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案编编制：制：会会签：签：审审核：核：批批准准: :发布日期：发布日期：实施日期：实施日期：房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案一：楼宇的维护质量目标共分十项， 以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。序序号号指标名称指标名称国家国家标准标准管理管理标准标准测算依据测算依据完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积管理主要措施管理主要措施建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。建立严格的修缮制度，维修人员接到维修通知单后需带工具 10 分钟内到现场，小修8 小时内完成，并建立回访制度和回访记录。维修工程质量合格率99%99%以上25%以上维修合格工程项次/维修工程项次维修工程回访次数/维修工程项次完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施 24 小时专人值班；出现故障及时排除。建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。1房屋及配套设施完好率98%98%以上2房屋零修、急修及时率100%100%及时维修次数/应计报维修次数3回访率25%照明灯及疏散灯完好率95%98%以上4主要机电设备完好率99%99%以上完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案消防设备完5好率完好消防设备/大学城消防设备总数实行巡查制度，建档记录。100%100%发生火灾面积/1以下1以6火灾发生率大学城内物业（年）下（年）使用大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心 24 小时值班，统一调动人员。做好做细日常工作，采取2以下2以有效投诉次数措施，加强与使用人的沟有效投诉率（年）下（年）使用人总数通，定期走访使用人，征7求管理意见，强化服务意处理的有效投识，提高员工素质；投诉有效投诉处95%100%诉数量/有效投处理有结果、有记录、有理率诉总计回访。管理人员专8业培训合格率100%100%人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在培训合格人员/职培训、特殊岗位人员培培训人员总计训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。回访次数/服务次数对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。9服务回访率25%25%以上建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。使用人满意10率95%以上96%以上二：设施的维护房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案一、设备的定期维护保养方案和标准。一、设备的定期维护保养方案和标准。（一） 、每日巡视保养项目。1、电力变压器（干式）序号序号部位部位内容内容1、查低压连接母线；1外壳2、检查壳体。1、检查是否完好；2温度计2、观察温度指示。监听变压器声响3声响常杂音1、检查门窗、地面、四壁；变 压 器2、检查通风道、通风设施；4室3、检查室内照明设施；4、检查室内消防设施2、低压开关柜序序号号1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、 污迹， 仪表工作正常，部位部位内容内容要求要求通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、过 140发出均匀的“嗡嗡”声，无异壳清洁、无杂物、无放电痕迹显示正常、无损坏、温度不超要求要求低压母线不发热、无变色，外2、检查仪表指示及运行参数； 电流、电压在正常范围，工作3、检查空气开关状况符合运行要求，指示灯指4、检查闸刀开关、操作机构； 示正常5、检查分闸、合闸指示灯。2柜背面1、 观察母线、 连接点、 引出线； 连接良好、接点无发热变色，房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案2、检查电度表3、电容器柜序序号号1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、 污迹， 仪表工作正常，部位部位内容内容要求要求电度表铝盘转动正常2、检查仪表指示及运行参数； 电流电压在正常范围，补偿器3、检查自动补偿器；4、检查各组电容指示灯；2柜内1、观察电容器壳体、套管；2、检查导线及其连接点；3、检查柜内温度。4、柴油发电机序序号号12机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物机组处于正常备用状态，符合运行规程要求浮充电压 261V，浮充电流 1部位部位内容内容要求要求电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过 45功能正常，指示灯完好控制屏1、检查信号指示；2、检查各控制形式、状态。3蓄电池1、检查浮充电压、电流值；2、检查蓄电池液比重及液位。 2A（观察充电电流表） ，电池液比重（采用吸式比重计） ，液位不低于极板4冷却水检查水位水位在正常刻度范围房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案箱5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24小时6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内75、强电井序序号号1插接箱1、清扫外表面；2、检查空气开关；3、检查内部接线；2强电井1、检查房顶、四壁、地面、 无损坏、无杂物、无漏水，能防室门；2、检查室内照明设施；3、检查电缆、母线槽（二） 、每周保养项目1、电力变压器序序号号部位部位内容内容要求要求止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。部位部位内容内容要求要求通风检查机房通风设施风机运行正常、 室内通风良好。房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案12完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹无断股，无锈蚀，接触良好。接地线1、检查接地线2、检查连接点2、低压开关柜序序号号1完成每日巡视保养项目检查闸刀开关检查自动开关不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动地线3紧固43、电容器柜序序部位部位内容内容要求要求检查室内环境无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹检查接地线，接线头接地线无锈蚀断股，接线桩头部位部位内容内容要求要求柜背面检查保险丝具检查电缆及电缆头检查母线支撑固定装置地下电检查电缆托盘缆室检查电缆房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案号号1完成每日巡视项目手动（用转换开关）逐组投切电容器控制正常功能良好，指2柜正面示仪表及信号正确3接地检查接地线无松动，无断股检查熔断器、接触器、热继电器及其接触良好，无过热，无4柜内接线4、柴油发电机序序部位部位号号1冷却水2系统燃油系3统检查各管路及连接部位检查油尺、油位润滑系4统检查润滑系统各接头接良好无渗漏空气流5阻指示器6控制系手动空载试运行启动迅速，开关正常，运转无检查空气流阻指示器色标应为绿色检查机油油质联接良好，无渗漏油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连检查各管路及连接部位检查油箱油位好，无渗漏油位正常（保证 24 小时运行）完成每日巡视保养项目检查冷却水箱水位水位距注水口约 50mm 连接良内容内容要求要求损坏房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案统1、 按操作规程要求手动启动机异常声响组电压、频率正常，信号灯指示2、 检查发电机控制屏上各类仪正常表及信号指示灯。油压、水压正常，油温、水温正常房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案（三） 、年度保养项目1、电力变压器序序部位部位号号1完成每日巡视保养项目1、全面清扫、擦拭2、全面紧固螺栓连接部分3、测量绕组直流电阻2变压器4、测量线圈绝缘电阻5、相间绝缘电阻清扫，无油垢牢固无松动三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之 4%， 线间差别不大于三相平均值之 2%） 采用兆欧表，阻值符合有关规定1、调压联接片电气联3接3、二次母线槽接口全面清扫变压器4室检查修理室内照明、通风、消无损坏缺失防设施功能正常，无故障清扫、检查高压负荷开关清洁，无蛛网、积尘清洁，动作正常，安装牢固，2、一次电缆接头头及母线槽接口紧固、良好调压联接片联接良好，电缆接内容内容要求要求房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案2、低压开关柜序序号号123仪表完成每日巡视保养项目校验仪表、校验电度表全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号柜内检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆4地下电全面清扫、整理缆室无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于 2/3 以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固， 无松动，颜色符合规定无垃圾、杂物、电缆排列整齐部位部位内容内容要求要求房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案3、电容器柜序号序号12部位部位内容内容完成每日巡视保养项目全面清扫灰尘无灰尘、油垢、杂物、整齐、美要求要求整理二次线，更换字迹不清观、清晰柜内晰的接线号检修控制元器件3检查电容器壳体及瓷瓶壳体无凹凸， 无破损， 绝缘电阻完好无缺损、动作可靠测量电容器二极对外壳及二值不作规定， 使用 1000V 摇表用电容器级间绝缘电阻，测量电容器微法表测量或用电压流表法测容量，更换失效的电容器4、柴油发电机序号序号1内容内容完成每日巡视保养项目检查紧固各连接部螺栓检查连接导线更换冷却水2更换机油滤清器，检查机油油质，老合运行规程泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器无松动连接完好手动试机， 观察各种参数是否符要求要求量，容量不超过额定值10%房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案5、供配电接地系统序号序号123部位部位内容内容紧固良好焊接良好、无锈蚀要求要求接地线检查接地线螺栓及连接情况接地体检查接地体焊接头接地电用接地电阻测量仪测量接地系统的接地电阻小于 4阻电阻6、防雷接地系统序号序号12部位部位内容内容要求要求无松动、焊点无锈蚀接地体各金属管网的防雷接地焊接接地电用接地电阻测量仪测量接地接地系统的接地电阻小于10阻电阻二、供电系统应急抢修、处理方案二、供电系统应急抢修、处理方案（一） 、供电系统抢修限时规定：为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：1、变压器发生故障后，运行值班人员 5 分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障， 在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过 3 小时。2、变压器在 3 小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员 5 分钟内赶到现场，排除故障。4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若 60 分钟内不能排房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案除故障，尽快更换备用抽屉柜。5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5 分钟内赶到事故现场，30 分钟排除故障。6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10 分钟内到达故障现场，排除故障。7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部位、故障原因、抢修措施、零配件更换，材料耗用情况、抢修人员名单、修复时间等。（二） 、停电应急处理措施1、对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，技术科应及时通知管理部，由管理部告知校方停电原因及时间，并做好停电准备工作。2、对于突发事件停电时，技术科应与供电局联系，问明停电原因及时间后，及时通知管理部及校方，同时保证备用发电机在 5 分钟内启动并接入应急电网，相关人员检查应急供电线路是否正常。3、当维修和保养电气设备需要计划停电时，技术科应提前通知管理部及校方停电范围、时间，值班员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施，维修负责人应向维修人员进行技术交底和安全交底后，方可开始工作。4、为供电内部出现突发事故时，值班员应立即通知技术科，技术科接到通知后，迅速组织人力抢修，必要时通知管理部，由管理部通知校方停电时间及原因。5、当发生火灾时，值班员应按校园区灭火应急规程处理，停止动力设备供电，启用备用电源以供灭火。、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目1检查保养方法检查保养方法标准标准周期周期各 类 指 示 灯直观目测（含电源、信号）指示灯指示正1 个月常2各类开关直观目测处于开启或自1 个月动状态消3下后用砂纸打磨防4线端子及端子控排端子5制线带包扎，严重时更台换6控制台内部除用小毛刷、皮老虎无尘尘7除尘每日半年焦现象，用绝缘胶烧焦现象各电源、信号如有轻微破损或烧导线无破损、半年固无烧损各电器元件接用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年烧损各电器触点如有烧损现象，拆触点完好，无半年控制台表面除用干擦布、毛刷除无尘尘去表面灰尘房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目1指示灯检查保养方法检查保养方法直观目测标准标准周期周期“Ac Power”（绿色） 指示亮其余指示灯不亮2电源电压在按下内部电源电压指 针 指 示1 个月/后备电压切 （或外部+24V（+5V）Battery Test 键）换区域3报警器4报警功能键前后，目测指示灯是否正常按下“Fire Test”键“Zone1 个月Alarm”指示灯和 “SwitchCare” 指示灯亮几十秒后，蜂呜器警铃响内部各接线端用螺丝刀逐个紧固子5各端连接牢固，不松动信号（电源）如有轻微破损，用绝导线无破损、 半年线缘胶带包扎，破损或老化老化严重时更换6表面及内部除用小毛刷、皮老虎除无尘尘尘半年房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案7击碎玻璃按钮直观目测盒设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目1指示灯检查保养方法检查保养方法直观目测标准标准周期周期按钮盒完好， 1 个月无松动“ Ac Power ” 1 个月（绿色）指示灯亮，其余指示灯不亮2电源电压在按下内部电源切指针指示 +24V1 个月换 键 或 外 部 键（+5V）集中报警器3报警功能“Batterry Test”前后， 目测指针指示是否正常按下“Fire Test”“Zone Alarm” 1 个月键指 示灯 和“SwitchCare”指示灯亮，几十秒后蜂呜器和警铃响4内部各接线端用螺丝刀逐个紧固各端子连接牢半年子5固、不松动信号（电源）如有轻微破损， 用绝导线无破损、半年线缘胶带包扎， 破损或老化老化严重时更换房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案6表面及内部除表面及内部除尘尘设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目1烟感探2头温感探头烟感探头检查保养方法检查保养方法标准标准周期周期无尘半年用力吸一口香烟， 在红色指示灯亮半年距探测器 20CM 处喷向探头用 750W 电吹风，在区域报警器上半年距探测器 500MM 处， 相应位置的报向探测器吹热风警指示灯亮设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目1防电器触点2火电器元件接线端子及端子排卷端子3帘轮、锋条）4门分卷帘门门体用煤油清洗锈损部无锈损1 年洗，然后加润滑油涂有润滑油机械部分（齿如有锈损用煤油清无锈损且表面1 年松动控制箱内部各用螺丝刀逐个紧固端子无烧损或半年下后用砂纸打磨烧损检查保养方法检查保养方法标准标准周期周期控制箱内部各如有烧损现象，拆触点完好，无半年房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案56电机接线端子用螺丝刀紧固击碎玻璃按钮直观目测盒设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目检查保养方法检查保养方法1防火门门体直观目测标准标准周期周期端子无松动完好无损半年1 个月完好无损、无变半年形防火门2防火门弹簧铰有损坏、更换备件； 完好，弹性适度半年键若无损，加机油3消防通道、防直观目测， 并开关防消防通道通畅，1 周火门火门防火门开闭自如1排烟风机表面用擦布、毛刷除尘除尘无尘1月个2排烟系统543控制柜内部各如有烧损现象， 拆下触点完好，控制半年电器触点后用砂纸打磨， 或更启停正常换控制柜内各接用螺丝刀逐个紧固线端子及端子排端子控制柜电源指如不亮， 更换指示灯电源指示灯指1示灯灯泡示正常月个个端子无烧损或半年松动排烟阀（1）微用螺丝刀紧固各固端子无松动、微1动开关及内部定螺钉及各接线端动开关固定良月接线端子子好房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案（2）复 位按用油壶给导轮、钢复位按钮控制1 年钮、导轮、钢丝、转轴加油丝、转轴设备设备序号序号维维护护保保养养项项检查保养方法检查保养方法目目加压送风机用擦布、毛刷除尘1除尘加压控制柜内各用螺丝刀逐个紧固送3风端子排端子系各送风口百直观目测统4叶窗5指示灯消1防各类开关系控制柜内部如有烧损，拆下后用触点完好、无松半年统控各电器元件用螺丝刀逐个紧固制3柜端子排端子接线端子及固、无烧损各端子连接牢半年2各电器触点砂纸打磨动或自动状态源指示灯及开关处于开启月灯炮月电源指示正常，1个控制柜上电直观目测置正确月1个控制柜电源如不亮，更换指示灯电源指示灯亮送风口百叶位3个接线端子及松动端子无烧损或半年2各电器触点砂纸打磨启停正常月控制柜内部如有烧损，拆下后用触点完好，控制半年无尘1个标准标准周期周期无误、排烟窗开启灵活房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案电源（信号） 如有破损，用绝缘胶导线无破损或半年4线5维护保养项维护保养项设备设备序号序号目目消1防指按测试键后，示牌设备设备序号序号维护保养项目维护保养项目主 机 各 电 源 信消1防音量调节键应各切换器、控制急广放音试听音质、音质、音量良播3各放大器音量好1 个月2器通电试验转换工作正常1 个月位置合适号、控制信号及直观目测常、音量调节1 个月检查保养方法检查保养方法标准标准信 号 指 示 正周期周期2指示灯按测试键指示灯亮1 个月指示灯直观目测处于等待状态指示灯亮、且1 个月检查保养方法检查保养方法标准标准周期周期控制柜除尘带包扎老化每日用毛刷、皮老虎除尘无尘房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案系各接线端子及线统4路用绝缘胶带包扎压带轮主导轴，5磁带机磁头各层扬声器接线如松动，用螺丝6是否牢固、纸盒刀紧固是否完好用毛刷、皮老虎7主机柜内除尘除尘用拖布、帚把、机房整洁、干设备机2房3设备设备序号序号1灭火直观目测 ,并用器材2干粉灭火器手摇动瓶体全区内指示在绿色安月推车式灭火器直观目测在正常范围压力正常， 指针1 个月维护保养项目维护保养项目检查保养方法检查保养方法标准标准完好无损， 压力周期周期1 个话地漏检查排水试验话通话正常地漏排水通畅1 个月1机房卫生擦布打扫设备房净地面机房内照明、电开关电灯、通话照明完好、电1 个月1 个月无尘半年破盒牢固、纸盒无半年各扬声器接线用清洗带清洗表面无粉尘3 个月导线如有破损，各导线完好用螺丝刀紧固，端子无松动，1 年房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案压力正常， 指针手提式 1211 灭3火器全区内2 个1水泵手动盘车转轴转动灵活月2水泵添加盘根添加盘根更换并添加润滑3水泵加润滑油油添加盘根或更换开启自如， 不漏4喷1 个淋系在区域报警器统6各信号阀直观目测上的相应位置月无报警信号消防值班室相3 个7各水流指示器放水试验应的指示灯亮，月并发出报警喷淋头表面油8喷淋头直观目测灰不可过多半年1 个5水泵和电机用擦布和毛刷无尘月阀门垫片，清洁阀杆水， 阀杆无锈蚀半年水泵运转灵活半年点动时不漏水半年直观目测指示在绿色安月1 个