我国房地产周期特征分析.doc

【精品文档】如有侵权，请联系网站删除，仅供学习与交流我国房地产周期特征分析.精品文档. 我国房地产周期运行特征分析*邱强 万海远江西师范大学商学院330046 云南民族大学经济学院650031摘要：本文选择商品房销售面积及其增长率作为指标，对我国房地产周期进行划分，指出目前我国房地产业大概经历了四个周期。认为房地产周期运行过程中具有振幅特别大、运行速度快、扩张程度不一致等特征，同时也对这些特征作出了具体的原因分析，认为计划体制、国民经济、政策实施等对我国房地产的特征有重要的影响，最后针对这些分析相应的提出了若干建议。关键词：房地产业 周期特征 波动幅度 周期长度 波动系数 Abstract: This article chooses the commodity sale area and its increasing as the target, thinks there are four cycle in the real estate industry, and analyses the real estate cycle movement characteristic. Believing the real estate cycle has: the oscillation amplitude specially in a big way, the running rate being quick, the expansion degree being inconsistent and so on the characteristic. And also make the concrete reason analysis to these characteristics. Think that the plan system, the national economy, the policy implementation and so on have the important influence to our country real estate characteristic, finally correspondingly put forward certain proposals aimed at these analyses .Key word: real estate industry cycle characteristic fluctuation scope cycle length fluctuation coefficient房地产市场运行呈现出周期特征。它和其他宏观经济运行一样，时而高涨时而收缩，呈现出一定的规律性。通过比较分析我国房地产的周期特征，并进而分析其特征产生的原因。对于了解我国房地产市场运行规律，把握其发展趋势，具有非常深刻的现实意义。一、我国房地产周期划分及各周期特征 1、房地产四个周期划分及其长度。本文以商品房销售面积增长率为指标，作出中国房地产周期的基准周期，根据商品房销售增长率资料统计,得出从1981年到2006年的26年里，我国房地产业大概经历了4个周期，如下所示： 表 1-1；1981-2006年商品房销售面积年增长率 年份1981198219831984198519861987198819891990199119921993X2.54.16.710.88.14.22.27.3-2.32.17.938.958.3年份1994199519961997199819992000200120022003200420052006X1.710.91.614.037.720.127.520.318.925.613.615.312.2图1-1；房地产周期波动的估算长度数据来源:1981-1988年数据来自;1989-2004来自中宏数据库)_*本论文属江西省教育厅高等学校人文社会科学课题我国房地产周期理论的研究编号(Jj0612)规划阶段性成果之一。相对来讲，我国房地产业大概经历了4个周期，依时间顺序，各周期的跨度及各个周期的长度为：表1-2 1981年以来的中国房地产周期周期顺序周期跨度波谷波峰波谷长度11981-1989198119841989821989-1996198919931996731996-2002199619982002642002-20022003 从表1-2中可以看出。自1981年以来，房地产按照从谷到谷统计共经历4个周期。周期时间有长有短。最长的8年，最短的6年，从第1周期到第4周期的长度分别为8年、7年、和6年，平均周期长度较短，约为7年一个周期。因此可以把7年长度看成是中国房地产周期的一般长度。周期一 （1981-1989）：从1981年起，房地产业稳中有升，经过3年的持续增长之后，于1984年到达波峰，之后逐渐萧条，经过3年的往返期，于1989年到达波谷，这是一个完整的周期。从总体上看，这一时期房地产业只是处于起步阶段，房地产交易规模较小，交易价格波动也不大。本轮周期长度长，扩张和衰退时间长，而且扩张和衰退程度都较浅，振动幅度较小。周期二 （1989-1996）：从1989年到1996年，从谷到谷的时间是7年，房地产市场经历了一个完整的周期；如果从1988年开始算起，从峰到峰计算，到1995年也正好是一个完整的周期，周期长度也为7年；经历90年代国民经济进入收缩时期，房地产业迅速回落调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段，房地产业在1991年开始出现复苏，这一周期在经历1 992-1993年的极度膨胀后，在1993年下半年开始衰退，1994-1995年形成收缩阶段，房地产业在1996年再次跌到谷底。本轮周期扩张时间长、程度深，衰退时间短、程度深，周期振幅大。周期波动简单、剧烈，急起急落、大起大落十分明显。 周期三 （1996-2002）：1996年开始房地产市场出现复苏迹象，商品房销售面积增长率加速上升，在经历了1年的艰难复苏之后，1997年仍然继续增长但速度有所减缓，1998年到达波峰，但是1999年再次出现衰退，持续3年的衰退使周期在2002年再次到达波谷。本轮周期长度比较短，扩张和衰退时间短，而且扩张和衰退程度都较深，振动幅度较大。 周期四 （2002-）：2002年开始进入房地产波动的第4个周期，目前仍在进行，但何时完成还有待观察。此后房地产业进入了一个稳步增长时期。商品房销售面积增长率在2003年为25.6%，达到新一轮的波峰。之后开始出现渐进式下滑现象，但经过一年往返于2005年重新复苏；从总量上来看，中国房地产无论从需求还是从供给都有了较快的增长,房屋销售增长率及需求高于开发投资的增长，扩张和衰退的时间越来越短；与前3个周期对比可以发现，本周期增长和调整交替发生,周期呈波浪式上升，变化的规律性也越来越差。2、各个周期波动幅度。在不同的周期里，波动幅度也有很大的差异，如下所示：表 1-3；4个周期的波动幅度 周期顺序周期跨度(年)波谷(%)波峰(%)波峰/波谷(倍)平均值(年份)长度(年)11981-19892.510.84.324.84821989-1996-2.358.3-25.347814.85731996-20021.637.723.562520.01642002-18.925.61.35449717.16(资料来源：根据表1-1数据整理)波动幅度的差异性，表现在最高涨幅、最高跌幅和平均涨幅和平均跌幅各个方面。在第一周期，波谷为2.5，波峰为10.8，波峰是同期波谷的4.32倍。在第二个周期的7年间，这一比例变为25.3478。而第三个周期，在6年之内波峰与波谷之比也达到23.5625。在第四周期，这一比例为1.36。而在涨跌幅平均值方面，各个周期分别为4.84、14.85、20.01、17.16，第三周期为第一周期的4.13倍。3、各个周期波动系数。波动系数是指一段时间内，经济历年增长状况与平均情况离散的程度。它是衡量某产业在一定时期内，产业增长波动性的主要指标，也是衡量产业周期波动幅度对长期增长趋势偏离程度的标准化指标。 YYnå=2å-=(YnY )ssY=WW表示波动系数，Y为经济增长的实际水平，n为样本数 s为标准差；波动系数表示实际经济增长偏离长期增长趋势的程度。波动系数越大，说明房地产越不稳定，波动性越大，如下表所示：表 1-4；4个周期的波动系数比较(周期、样本单位：年,其他单位：%)周期顺序周期跨度样本容量波谷波峰平均值方差标准差s波动系数W11981-198982.510.84.8414.6593.8736650.80034421989-19967-2.358.314.85477.6421.854581.47168931996-200261.637.720.01124.2311.146060.55702542002-2006(未完)418.925.617.1628.925.3780110.313404(资料来源：根据中国统计年鉴2005年和中国国家统计局网,2007年5月27日数据整理)从4个各个周期波动系数来看，第一、第二周期的波动幅度比较大，第三、第四周期的波动幅度比较小。从第二个周期开始涨跌幅平均值逐渐稳定；标准差也在变小，由第二周期的21.85458减为第三周期11.14606，再减为第四周期的5.378011；波动系数也有稳定下降趋势，W由第二周期的1.471689，减少为第三周期的0.557025，再到第四周期则变为0.313404。综上所述，房地产业在不同的周期有着很大的不同，发展的稳定性也很不一样，第一、第二周期波动系数较大，产业周期波动幅度对长期增长趋势偏离程度大，更具有波动性，也更易受外生因素的影响。第三、第四周波动系数较小，产业周期波动对长期增长趋势偏离程度小。但总体上来说，波动系数呈现逐年减少的迹象，房地产业也越来越稳定。4、上升期和下降期期限长短。我国房地产在不同的周期里，上升期和下降期也有很大的不同。如下表所示：表1-5 各周期内的扩张期和收缩期周期顺序周期跨度扩张期跨度收缩期跨度1844275236334422在1981年1989年的第1个周期中，扩张期为4年，收缩期也为4年。但在1989-1996年的第2个周期中，扩张期为5年，收缩期为2年；在第3周期中扩张期为3年，收缩期为3年；第4周期中前2年为扩张期，收缩期还不确定。在第一、第三个周期中，扩张期和收缩期的长度是完全一样的，表明周期在上升和下滑的运行速度是几乎是一样的，但在第二个周期中，扩张期明显长于收缩期。反映了上升的迟延性和下降的急促性。从总体上来看，我国房地产业的周期长度在减少，各个周期的长度分别为8、7和6年，体现了整体周期的扩张期和收缩期比较短，运行速度在加快，房地产在单位时间内特别容易波动的特点。5、扩张的方式和程度。在扩张方式上，我国房地产周期扩张基本的轨迹是从大城市住宅市场的土地价格上涨开始，从大城市到中等城市，然后到小城市，然后再回到大城市，表明我国房地产是循环带动式的增长型周期波动。按照土地价格上涨，住宅土地价格先行上涨，进而带动平均地价的上涨，从而带动建筑物价格上涨，进而带动其他市场价格的上涨。在扩张程度上，地产也比房产波动幅度更大。新增房产的价格取决于相关的建筑成本，原有房产价格取决于建筑的重置成本，因此房产的建造应当属于实际经济中建筑业的范畴；而土地是不可能通过生产过程增加供给的，因此土地的价格不能由相关的生产成本决定，只能根据预期未来收入的现值决定，因此地产价格也往往体现出更强的波动，实际上也确实是往往先由地产的变动，从而带动房产的变动，且地产的波动幅度更大。如下所示：表 1-6；第3周期商品房平均价格增长率与全国地价平均增长率 (单位：%)年份1996199719981999200020012002房产均价增幅-0.524.53.3-0.52.92.83.7土地均价增幅3.924.78.736-1.8794.1023.60724.352图1-2；第3周期的房产周期与地产周期比较数据来源：(1)2003中国房地产发展报告2003年出版。（2）中国房地产信息网在对第3周期房价与地价的增幅对比中可以发现，1996-2002年期间，地价相对容易大起大落，变化幅度均大于房价的变化幅度，1998年房价的增幅为3.3%，而地价的增幅为8.736%；在1999年，房价和地价同时下降，增幅为负数，但地价下降的幅度也仍然大于房价下降的幅度；在2000年房价的增幅为2.9%，而地价的增幅为4.102%；2001年房价的增幅为2.8%，而地价的增幅为3.607%；2002年房价的增幅为3.7%，而地价的增幅为4.352%。综上可以得出，地价的变化幅度大于房价的变化幅度，地产价格也往往体现出更强的波动。6、呈现局部周期的特征。如第2周期的1992-1993年全国周期实质反映的是局部周期。1992年，海南、北海、广东、浙江、上海完成房地产开发投资占全国的62%，开发土地面积占全国的71%.仅海南省完成房地产开发投资就占全国的7.6%，开发土地面积占全国的11%.1993年，仅海南、上海、江苏、浙江、山东、福建和广东等7省市就完成全国房地产开发投资的62.9%，开发土地面积的65.8%。这说明中国1992、1993年的房地产热并不是全国性的，而是区域性的，并且主要集中在沿海地区。如在深圳,1991年初的平均价格为3000元/M2,年底涨至4000元/M2。1992年6月,海南省的住房价格比上一年同期上涨了100%,珠江三角洲地区上涨了60%以上,其他城市上涨了40%。7、1998年后房价高位运行。通过对1998年前后房价的对比，可以发现，1998年后，房地产价格一直在维持在高位，并呈现波动式增长趋势。如下所示：年份199920002001200220032004200520062007一季度2007二季度平均均价20532112217023452457281130363200337935722714均价增幅2.62.92.88.14.81448.054565761表1-7；1998年后我国房地产均价及增长幅度 （均价单位：元/平方米；均价增幅单位：%）数据来源：中国统计年鉴2005年及从上述统计数字可以看出，1998年之后，我国房地产平均价格一直维持较高增长，1999年全国商品房的平均售价突破为2053元平方米，第一次突破2000元平方米的大关；2000年价格为2112元平方米，同比增长率为2.9%，2001年也达到2.8%的增长率；2002年房价更是在此基础上一路猛涨，增长率达到8.1%，在经历了一年的缓冲期后，增幅于2004年达到了14.4%的历史性的最高峰，房价呈现加速度式增长方式；2005年平均房价为3036元平方米，短短的不到6年时间，房价就突破了3000元平方米的大关。2006年以后这种增长势头仍然不减，房价连年、连月上升；不仅如此，甚至增长率也是直线上升，2006年增长率是5.4%，2007年一季度是5.6%，到2007年二季度则增加到5.7%。总的来看，1998年后我国房价接连攀升，房价涨幅也是不断增加，在1998至今，历年商品房的平均价格居然达到了2714元平方米之多，房价历年平均的增长率也达到了6.1%。我国房价在1998年之后居高不下，近年还呈现逐年增长的加速式上涨趋势。二、我国房地产周期特征形成的原因相对来说，第一周期波动幅度很小，第二周期波动幅度特别大，第三周期波动幅度相对较大，第四周期波动幅度较小。下面以周期出现的顺序为单位，具体分析我国房地产周期各个特征形成的原因。1、计划体制影响。第1周期波动幅度较小，主要是因为我国刚开始改革开放，新中国房地产业复苏，我国社会主义市场机制初步建立，供求在很大程度上受计划的限制，房地产业没有完全脱离计划经济的影响。虽然供给和需求没有完全得到释放，交易量不大，但总体上运行比较稳定，这一时期房地产业只是处于起步阶段，房地产交易规模较小，交易价格波动也不大，所以波动幅度较小。而周期的上升期和下降期都较长且相对一致，也是因为房地产业本身没有完全脱离市场而自由浮动，波动只是经济体制本身自然性的上下浮动所致，所以房地产围绕长期趋势缓慢运行，导致扩张程度很浅，周期长度也非常长（8年）。2、开发商投资推动。第2周期的剧烈波动是由开发商和炒房团投资的波动引起的。当利润率高时，投资的信心会促使大量社会资本、游闲资本拥入，这样房地产业供给会有较快的增长,能促进房地产市场的繁荣，房地产业周期上升；当房地产市场低迷时，开发商和许多炒房投资者迅速撤资，供给下降,造成房地产的周期下滑。因此,开发商和炒房团的迅速投资和撤资会促使房地产业的同向周期波动，如下所示： 表 2-1；第2周期年房地产开发投资增长率X、商品房销售面积年增长率Y（单位：%）年份19891990199119921993199419951996X6.0-7.132.7117.5165.031.823.32.10Y-2.32.17.938.958.31.410.91.6图 2-1；第2周期波动与开发商投资冲动(资料来源：根据中国统计年鉴2002年和中国房地产年鉴2005年数据整理)从上图可以直观的看到，在第2周期的1989-1996年期间，X线与Y线几乎完全重合，X线的任何变化都直接反映在Y线的变化上，即表明投资的波动引起了房地产的周期波动，投资因素与房地产第2周期波动的极高正相关性；可以看到两者波动方向相同，衰退和复苏出现的时点和持续的期间也完全一致，在1993年更是同时达到波峰。从1990年开始由于开发商对房地产的良好预期，导致开发投资迅速增长，受其影响房地产周期也加速上升，在持续了5年的黄金增长期后于1993年到达波峰。之后开发商和炒房团的投资热情锐减，房地产也迅速下滑。整体上，周期运行速度非常快，导致其下滑幅度特别大，收缩程度也为历年之最。另外，第2周期的波长总体上较长（为7年），但由于开发商投资的谨慎和炒房团跟涨不跟跌的心理，使得整个周期上升期特别长（5年），下降期特别段（只有2年），扩张程度特别深，为我国房地产的历年之最。3、地区周期传导。在第2周期的1992-1993年房地产急剧向上波动跟海南、北海等局部地区存在房地产过热有很大关系。这说明中国1992、1993年的房地产热并不是全国性的，而是区域性的，并且主要集中在沿海地区。1992年6月,海南省的住房价格比上一年同期上涨了100%。下面以1992年期间的海南省为例。图 2-2；地区周期传导与全国房地产周期的比较(资料来源：根据中国房地产年鉴2002年和中国房地产信息网数据整理) 从上图可以看出，海南与全国的房产周期在波动方向上基本一致。海南省1991年房地产平均价格为1400元平方米，1992年则猛增至5000元平方米，比1991年增长257%.而全国房地产价格也在1992年开始出现巨幅波动，当年就达到了27%；海南房地产价格在1993年仍然保持这种势头，继续狂涨到7500元平方米，增长率为50%，全国房地产也在1993突飞猛进，创造了历史性的30%的增长率。在1993年下半年开始海南房地产呈现回落趋势，不到一年时间即1994年居然出现了负增长，而全国房地产也受其影响，1994年突然降到只有9.1%。在增长率上，出现了1992、1993年的大起与1994年的大落，海南1992年的波峰与1994年的波谷相差达300%以上，而全国的房地产这一差距也到达28%。这一上一下体现了海南房地产在1992年期间的极度不稳定性，而这种急剧波动性直接导致了当年全国房地产价格的暴涨暴跌，呈现1992年期间的周期性波动。因此可以说房地产业的第2周期在很大程度上是地区周期传导所造成的。4、国民经济的影响。第2、3周期的剧烈波动，主要是因为国民经济的膨胀与萧条等交替性发展因素，导致房地产业出现巨幅波动。房地产业与国民经济之间存在着相互影响、相互促进和相互依存的关系，在国民经济处于良性发展状态(何为良性和非良性,用繁荣和萧条,或者扩张和收缩更规范些)是时，社会结构和需求结构相互适应，从而推动房地产业进入周期的上升通道。相反，如果国民经济处于非良性发展状态，就会产生消极的作用，使房地产进入下降通道。如下所示：表2-2；第2、3周期GDP增长率X、商品房销售面积增长率Y的历年比较（单位：%）年 份8990919293949596979899000102X4.13.89.214.213.512.610.59.68.87.87.18.07.58.3Y-2.32.17.938.958.31.410.91.614.037.720.127.520.318.9图2-3；第2、3周期与宏观经济变动导致房地产周期波动 资料来源：（1）杨文武.房价收入比指标研究,载于统计研究2003年第1期.（2）中国国家统计局网,2005年4月10日（3）曹振良:中国房地产业发展与管理研究，北京大学出版社2002年,第128页.从上图可以看出：（1）GDP的增长基本也是6-7年周期，与商品房销售面积波动周期基本吻合。（2）房地产市场的波峰领先于GDP增长率大约1年。（3）全国住宅销售面积波动率和GDP增长率之间的相关关系为+0.43，说明二者存在着较为明显的正相关关系。从第2个周期的1989年开始，国民经济开始走出萧条期并逐步回升，引起人们的乐观情绪，房地产业也趋于上升；随着1990年后宏观经济的快速发展，房地产业也加速繁荣；宏观经济于1992年到达波峰，房地产受其影响也相应的于1993年到达波峰点。由于在国民经济扩张时期，投资者受乐观情绪支配，过高预期房地产销售量和销售价格，从而大量投入资本，使房地产业进一步扩张，所以波峰点也要更高、振幅更大。1993-1994年国民经济曲线突然剧烈下滑，受其影响房地产业出现加速衰退迹象，因为在收缩时期，房地产市场低迷，在悲观情绪的支配下，投资者过低预期销售量和销售价格，以致房地产有效需求进一步减少，市场低迷进一步蔓延,所以波谷更低、振幅更大，扩张程度特别深、下降期也特别短。在第3周期，1996年后，国民经济持续增长，房地产也加速回调；1998年之后，宏观经济虽然在增长但边际增长率持续7年的下滑，从而带动房地产业的波动系数稳中有降，周期波动也微微下调。因此，总体上来说波幅在变小、扩张程度在变浅；波动的上升期和下降期也在缩短（都是3年）。5、住房制度改革所致。在第3周期，1998年之后，房价一直居高不下，并呈现逐年增长的加速式发展趋势。1998年开始的房地产制度改革、尤其是住房制度的改革也是房地产周期急剧波动上扬的原因之一。1998年取消了福利分房以后，我国积存的住房存量一下子释放出来，再加之人们住房观念的改变，导致近几年住房需求呈井喷增长，房地产业发展较快。 城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。而银行也推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加，当年商品房销售面积增长率就达到37.7%的最高峰，接着2000年房地产开工面积一举超过了2亿平方米，商品房销售面积增长率也达到了27.5%，房价也有2.9%的增长率；另一方面，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加，需求同时带动供给，最后供给和需求相互影响、相互促进。从1998年开始，房地产业的增长呈现一个非常直线的上升，使1999年的房价第一次突破了2000元/平方米的大关，迈如高速发展的轨道。2001年，全国房屋销售价格同比上涨2.8%；2002年房屋销售价格同比上涨更是达到8.1%，并且房价从此一直都维持高位。而2004年在这个基础之上，房价更是猛增了将近14.4%，速度非常快，历年来的平均增长率更是达到了6.1%。由此可见，房价的持续高速发展是从1998年的房地产制度改革开始的。6、市场调控政策的影响。在第3、4周期波动幅度又开始下降，主要是因为国家的宏观调控对稳定房地产市场波动有重要作用。最典型的例子就是利率。一般地，利率变动与房地产经济周期波动呈反方向变化，利率的升高或降低，对房地产市场的直接影响包括供给和需求两方面。在供给方面，开发商融资成本的高低和借贷资金的取得都与金融市场息息相关，当金融市场资金宽松时，利率下降，开发商融资较易，融资成本较低，房地产价格较低，从而促进了房地产供给和市场的繁荣。反之，当金融市场银根趋紧，利率上升时房地产开发商利息负担沉重，开发成本居高不下，则不利于房地产市场的发展繁荣，在需求方面，由于房地产价值高的特性，进入房地产市场必须获得金融的支持，利率高则加大了购房者的按揭成本，从而阻碍了房地产的需求，利率降低则会促进人们投资房地产的意愿，加大了房地产的投资需求和消费需求。因此，利率的升高或降低导致了房地产的快速收缩或扩张，这种变化导致了房地产的周期性波动，如表2-5所示：表2-3；第3、4周期的利率X变化导致商品房销售面积增长率Y变化年份19961997199819992000200120022003200420052006X10.538.647.085.855.855.855.315.315.585.586.12Y1.614.037.720.127.520.318.925.613.615.212.2图2-4；第3、4周期的政策变化对房地产周期波动的影响（说明： 由于在某一年中往往多次调整利率，为了分析的方便，取其算术平均数。单位：%）资料来源：（1）根据中国统计年鉴2005年和中国房地产年鉴2005年数据整理（2）2006年数据由中国国家统计局网、中国房地产信息网,2007年5月27日数据整理在第3周期，1996年利率开始下降，商品房销售面积增长率上升，即两者呈负相关，1997年利率再次下降，这进一步刺激了房地产周期的加速上升；利率下降过程一直持续到1998年；两曲线相交后，X线总体下落，Y线总体上升。1999-2001年的3年里，利率没有任何变化，总体上看房地产也保持相对稳定。所以，波动幅度比第2周期有所下降，扩张程度也更浅，同时周期长度也变得更小。在第4周期，2002年开始，由于局部地区出现的房地产泡沫现象，为了控制投机炒房、房地产过热、局部泡沫现象，国家加大了宏观调控力度，利率也开始频繁进行调整，但房价总体上仍在高位运行。由于政策的多变性和不稳定性，使得房地产业波动特别频繁，特别是2003-2006年，房地产周期在短时间内运行的速度特别快，所以第4周期呈现振动幅度也相对较小的特征；同时由于房地产周期运行时间特别短，使得周期也出现扩张程度浅、上升期和下降期特别短的明显特征。7、房贷金融政策的影响。在第3、4周期，放贷金融政策是造成周期性波动的原因之一。 从1996年到2002年。这一时期货币政策宽松，银行可贷资金增加。1998年央行对商业银行实行的规模管理转变成资产负债比例管理，颁布了个人住房贷款管理办法，规定所有商业银行对购买自有普通住房都可以发放个人住房贷款，打破了主要由建设银行垄断的房地产金融业务。2000、2001年都有所回升，并维持在较高位运行。从周期波动可以看出，2000年房地产投资开始反弹，比1999年增加了13.5%，增长率比去年上升了8个百分点，2001年在此基础上更始强劲增长，当年投资增长率为27.3%，增长率比2000年增加了5.8个百分点。中国人民银行2001年发出规范住房金融业务的通知，纠正商业银行的违规操作行为，房地产市场出现波动，投资增长率在2002年为22.8%，比2001年下降4.5%。2005年3月起,中国人民银行将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率税率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时,金融机构在中央银行的超额准备金存款利率由现行利率1.62%下调到0.99%,并将首付比例提高到30%。“新政”发布后,企业到位资金增幅趋缓,定金及预收款所占比重下降。前3季度,房地产开发企业到位资金14137亿元,同比增长21.6%,增幅分别比上半年和一季度回落了1.7个和3.9个百分点，但在2006年又开始急剧反弹。国家“新政”出台近半年,全国房地产开发投资增速有所回落,但总体上仍维持高位；商品房销售和开竣工面积增幅有所回升。综上所述，表明房地产第3、4周期波动和货币市场的松紧、信贷条件的宽松等放贷金融政策是紧密相关的。三、我国房地产发展的应对对策1、严格限制炒房投资。在第2周期，开发商和炒房团的投资引起房地产的大起大落，而不管房地产周期运行至何阶段，开发商都能保持很高的利润，而这很大程度上是产业垄断的结果。因此应大力遏制投机性购房。通过限制期房转让，实行实名购房，严格税收征管等措施加以遏制。同时尽快实现商业银行间住房贷款信息联网，完善风险控制机制，制止利用银行贷款投机购房行为，消除炒作对心理预期的不良影响。2、监控地方房地产发展。第2周期的上下急剧波动很大程度上是地方经济过热所造成的，地区周期带动全国房地产周期。我国房地产周期扩张基本的轨迹是从局部大城市住宅市场价格上涨开始，引起大范围地区的大城市房地产波动，再从大城市到中等城市，然后到小城市，然后再回到大城市，遵从立体、多元、循环带动式的周期波动。因此，必须掌握更多的地方房地产信息，加强信息调研，从源头控制好。一旦发生局部地区的房价不正常上涨，就得做好反周期政策准备，未雨绸缪。3、加快国民经济发展，提升房地产业运行质量。在第3周期，国民经济与房地产有较强的正相关，这是一般与具体的关系。而我国房地产业运行依然处于物质资本消耗的数量增长阶段，有待于产业升级和服务化，因此可以实行以国民经济的科技化、信息化促进房地产业的现代化，实现产业升级。通过建立现代化的房地产业，从而有效发挥房地产业广泛的带动效应，这反过来又增加房地产业对国民经济的贡献率，促进国民经济的发展，使国民经济与房地产处于良性的循环发展。4、合理运用宏观调控政策。在第4周期，由于调控政策的合理变化，特别是利率、房贷金融政策的反周期运用，使得房地产业运行相对稳定，波动幅度也变的很小，波动系数达到历年最小，仅为0.313404。因此有必要继续加强房地产的宏观调控，加大政策透明度，减少政策实施过程中的不确定性，减少政策施行成本，优化政策效率；同时加大政策实施后的调研力度，面对复杂的市场环境进行适应性的预期并采取各种相机决策。5、分析周期波动趋势，选择不同策略进行反周期运作。在对4个周期特征分析后得出房地产周期波动不可避免，但我们可以把周期波动所带来的损失降到最低。对企业来讲，当房地产处于扩张阶段前期时，应加大投入量，力争在高峰到达之前推出房屋出售。当房地产处于扩张阶段后期，尤其是据预测可能已接近高峰时，房地产价格不断上涨，成交量不断增大，开发商应及时兑现，不可过分追涨。当房地产处于收缩阶段前期时，应减少贷款数量以降低资金积压所带来的风险，同时适当降低售价，及时回收资金，加快周转，尽可能降低谷底时房地产积压所带来的损失。当房地产处于收缩阶段后期接近谷底时，此时应利用已有资金，在谷底前后一段时间内，及时购入土地进行储备，做好新一轮高潮来临前的准备。总的来看，我国房地产业存在波长大约为7年的短周期波动现象，第4周期是从2002年开始的，目前仍在运行之中，可以预测，在没有重大外部冲击的情况下，2006年以后我国房地产长期趋势将保持2004年以后的上升势头，房价将继续维持高位运行，并还有可能存在加速上涨的趋势，预计2008年将达到下一个波峰，之后才有可能呈现波浪式衰退倾向。参考文献：1、中国产业地图编委会.中国房地产产业地图2005.M.上海：上海人民出版社.2005,05 m2、牛瑞凤等.中国房地产发展报告.M.北京：社会科学文献出版社.2005,05mm3、叶剑平、谢经荣.房地产与社会经济协调发展研究.M.北京：中国人民大学出版社,2005年9月4、张红.房地产经济学讲义.M.北京：清华大学出版社.2004,095、曹振良、高晓慧.中国房地产发展与管理研究.M.北京：北京大学出版社.2002,096、中国社科院.房地产周期波动课题组.中国房地产周期波动:解释转移与相机政策.J.财贸济.2002,07 7、邱强.我国房地产泡沫的实证分析J.社会科学家.2005,018、刘学成.中国房地产业周期波动理论与实证研究.D.南开大学博士研究生学位论文.2001,099、季朗超.房地产市场周期波动与开发企业对策.J.城乡建设.2003,0510、丰雷等. 中国地产泡沫实证研究.J. 管理世界.2002,1011、郁文达.房地产周期和金融政策.J.中国房地产金融.2003,09作者简介：邱强, 江西临川,1969年,男, 2002年毕业于南昌大学经济管理学院获经济学硕士学位,现为江西师范大学商学院副教授,华东师范大学商学院在读博士,研究方向：世界经济, 华东师范大学上海市中山北路3663号17栋214,200062, strongqiu2006或 strongqiu,13818076955 021-62225536。万海远，江西余干,1984年12,男，汉族，经济学硕士；研究方向：国际贸易现为云南民族大学经济学院06级经济学研究生；云南省昆明市121大街 , 邮编：650031 邮箱：why842000163.