房地产企业开发项目可行性研究存在的问题及对策.docx

房地产企业开发项目可行性研究存在的问题及对策-正文内容开始- ? 房地产企业开发项目可行性研究存在的问题及对策 摘 要 面对房地开发企业项目资金投资具有规模大，周期长，风险运营高等特点，因此，房地产企业在项目开发论证的前期阶段越来越重视项目可行性研究，通过研究论证，确定项目的产品定位、定价，降低企业经营风险，有效提高企业的核心竞争力。但由于多方面原因，现阶段对于大多数中小型房地产企业还缺乏有效的可行性研究论证工作，有的房地产企业主要应对项目资金筹集需要而做，没有真证发挥可行性研究论证的作用。本文基于房地产开发项目可行性研究的作用，分析了房地产项目可行性研究中存在的问题，并提出了完善房地产项目可行性研究的对策。 关键词 房地产企 可行性研究 财务管理 ? 一、引言 国家实行住房改革以来，房地产企业逐渐发展成为国家的支柱产业，据不完全统计，现在我国的房地产业在整个国民经济中占有很重要的位置，每年大约可以拉动GDP20%左右。房地产业持续性发展不仅可以拉动内需，改善人们的住房环境。而且房地产开发有利于提升城市形象，带动地方经济发展，提升地方财政收入，解决社会就业难题。还可以带动与房地产相关产业的上下游企业共同发展。近年来，由于房地产业过快发展，大量的民间资本涌入房地产开发中，造成了过度开发和开发混乱的局面。有的开发企业盲目过度开发，缺乏前期科学论证工作，造成资金链断裂，形成烂尾楼盘，给购买业主造成了很大的经济损失，不仅给地方政府带来了很大的麻烦，也严重影响了城市形象。可见房地产开发项目前期可行性论证的重要性不容小视。 ? 二、房地产开发项目投资可行性研究的作用 （一）项目立项审批的依据 为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞争的市场环境，促进生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提高投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制改革日益深化。 （二）项目投资决策的依据 由于房地产开发项目资金投入大，开发周期较长，期间需要投入大量的人力、物力、财力。因此需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设规模、资金分期投入、项目开发周期、产品的定位、定价、设计要求等是否可行，环评是否过关，法律是否允许。通过分析研究来判断竞争对手，目标客户群体以此提高企业自身的竞争力，并计算出投资项目的经济效益指标，并选出最优方案。 （三）项目资金筹集的依据 一个项目的开发离不开外部资金的支持。90%以上的中小房地产企业都会通过银行等金融机构借款来筹集项目的建设资金。银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请开发贷款的先决条件，需要对项目的可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，并据此完成房地产开发项目贷款的前期评估报告，根据评估结论确定是否同意贷款支持。同时开发企业与联合开发单位，上下游企业及其他机构投资者进行项目合作时，都以项目的可行性研究报告作为重要参考依据。 （四）工程招投标的参考依据 项目的发包方根据项目可行性研究的财务评价指标数据，来确定项目的标的价。以此价为基础来进行项目的招投标。 ? 三、房地产开发项目可行性实例分析 （一）项目概况 本项目规划总用地面积71333平方米（107亩），规划容积率1.99，总建筑面积175284平方米。地上建筑面积142565平方米，其中，商业建筑面积99510平方米;加气站建筑面积4330平方米;营业部建筑面积37044平方米;物業管理用房1680平方米。地下建筑面积32720平方米，其中，商业地下建筑面积29570平方米;地下自行车库建筑面积3150平方米。整个建筑占地面积21888平方米，建筑密度30.7%，绿地面积21581平方米，绿地率30.2%，机动车停车位共计1092个，自行车停车数6908个。 （二）项目投资估算 投资估算是在项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等研究并基本确定的基础上，估算项目投入的总资本。该项目投资估算由土地成本、建安成本、配套工程、前期政策性费用（含规划设计及监理费用）、销售费用、管理费用、财务费用、不可预见费、税金构成。 项目投资估算表说明：一是土地成本按土地出让金合同金额及土地契税、土地使用税;二是前期工程费根据当地政府部门收费依据计算;三是建安工程费参加同类同期预算价格计算;四是销售费用按收入的2%计算;管理费用按收入的3%计算;财务费用按筹资金额建设期银行贷款利率计算;不可预见费按收入1%计算;税金按收入*综合税率计算; （三）项目财务效益测算 项目财务效益测算值与实际值对比如表2所示。 项目预期的净现金流量如表3所示。 （四）项目财务评价分析 经分析计算，该项目的财务指标如下： 该项目的内部收益率（IRR）=118.36%。 该项目财务净现值NPV=14270.65万元，（I=12%）。 该项目投资回收期为2年 该项目的净利润为：19253.46万元。 项目综合评价结论：该项目财务净现值NPV= 14270.65万元>0， 内部收益率（IRR）=118.36%大于12%折现率，项目投资回收期为2年，该项目的各项指标都比较良好，项目具有可行性。 ? 四、房地产投资可行性研究存在问题 （一）前期市场调研的可靠性问题 房地产企业前期市场调研一般由市场经营部采取竞争楼盘的现场摸底、实地走访、通过当地楼盘信息网等方式来获取竞争行业在同区域、同地段所开发的楼盘信息，这种方式存在一定的不确定性。竞争楼盘往往宣传价格与实际的成交价不一致的问题，这样会造成企业在项目定价方面产生一定的误导。另一方面在调研过程中往往忽略当地居民对户型结构的偏好、楼层高低的要求、容积率、绿地率等规划指标。 （二）财务评价指标体系有待完善 在房地产项目可行性研究中除固定的收入、成本费用、税金等相关指标外，采用最多的评价指标为项目投资回收期、项目净现值、项目的内部收益率、项目的净现流量、获利指数法、会计收益率法等相关评价指标。在这些评价指标中，项目的内部收益率法不太适合房地产开发企业，主要原因是房地产企业采用的是预售制，因房开企业的开发资质差异开发项目楼盘可出正负零或项目封顶后可以办理预售许可手续，取得预售许可证后即可开始对外销售。从表3可以看出，在建设周期内，这样就会产生现金流入并会产生多个入IRR问题，而这多IRR往往均无实际的经济意义。再则是成本费用项，成本费用项目中地方性前期政策性配套费用一般都是绝对数，建安成本根据房屋的建筑结构及设计条件不同，价格不同。财务费用、管理费用、销售费用、不可预见费等相关费用，一般按照收入的一定比例采取预计的方式，这样会造成预测值与实际发生值相差较大。 （三）实际值与预测值的差异问题 从表1、表2可以看出，一个项目的可行性研究预测财务指标往往与实际财务指标有一定的差距，主要是体现在可行性研究在估算的收入、成本、费用、税金、投资利润率等指标受市场变化及政策的影响无法准确预测，加之不可预见费用空间较大。所以造成了实际销售值与预测值的差异问题。 （四）实际的开发周期与预测周期存在较大不确定问题 房地产企业一般根据项目开发的规模大小来制定合理的开发周期，正常的项目开发周期为3年，由于开发周期长，资金需求量大，多数中小房企通过施工单位和材料供应商前期垫资让项目尽快封顶，在第一时间取得预售许可证并开始对外销售，如果预售情况不理想，银行按揭贷款放款不及时会造成企业的资金出现困难，很多中小房企业就是因为资金链出现问题而造成项目不能按期交付或延期交付的情况时有发生。其他影响项目的开发周期的因素有地方政府举办重要赛事、重要活动、高考期间、安全事故政府责令企业停工等等，对项目的开发周期都具有很大的影响。综合验收审批程序造成无法正常交付问题，现在越来越多的城市都成立了综合审批部门，因综合验收审批周期长，涉及部门多，要求严。容易造成项目的延期交付问题。 ? 五、完善房地产项目可行性研究的对策 （一）加强市场调查真实可靠完整性 市场调研是房地产开发企业项目可行性研究论证中非常重要的一个环节，调研的结果直接影响决策者对市场的预期判断。所以必须加强市场调查的力度和深度，追求真实行，不能走过场，一定要实实在在认真做好实地调研。通过项目周边竞争楼盘的摸底情况，及房屋交易真实信息，重点应结合项目所在地的人口规模，城市发展潜力，当地老百姓对房屋户型结构的喜好程度，项目楼层高低的要求，目标客户群体对项目的容集率、绿地率、停车位等一系列的非财务指标。做出详细分析论证，为决策层提供真实可靠的数据。 （二）完善财务评价指标体系 针对项目的内部收益率法产生多入IRR问题，房开企业最好不采用内部收益法来作为评价指标。可选用投资回收期、项目净现值、会计收益率法评价指标。结合项目的敏感性来调节项目的风险系数。 （三）针对实际值与预测值的差异问题 一定要加强项目过程控制，实施动态监控，加大项目事前、事中、事后的控制力度。 1.加强项目进度控制。在项目执行过程中，要经常地进行实际进度与计划进度的比较，发現偏差，及时采取纠偏措施。在项目进度监测过程中，一旦发现实际进度偏离计划进度，必须认真分析产生的原因及其对后续工作及总工期的影响，并采取合理的调整措施，确保进度目标的实现。 2.加强项目成本控制。成本控制是工程项目投资管理的核心部分。工程项目的成本控制不仅是对项目建设过程中发生的费用的监控核对大量费用数据的收集，更重要的是对各类费用数据进行正确分析并及时采取有效措施，从而达到将项目最终的费用控制在目标范围之内的目的。成本控制可采用横道图法对费用偏差进行分析，从而对成本进行有效控制。用横道图法进行费用偏差分析，使用不同的横道标识已完工程计划费用、拟完工程计划费用和已完工程实际费用，横道的长度逾期金额成正比。横道图法具有形象、直观、一目了然等优点，能准确表达出费用的绝对偏差，而且能一眼就看出偏差的严重性。 3.加强项目质量控制。首先确立项目质量管理责任制，把项目负责人确定为工程项目质量的全权责任人，质量工作必须亲自抓到位。其次制定质量计划把质量目标层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到个人，使每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都能予以明确;再次加强进场材料、构配件和设备的检验。建立前后工序间要有交接确认过程及建立质量记录资料制度。加强监理人员考核准入制度。 ? 六、结语 房地产项目可行性研究分析关系到各开发企业项目健康运行，也是企业投资决策的重要参考依据。目前，多数房开企业只是作为融资提供的前期资料，在实际经营活动中没有真正发挥起作用。只有将该可行性研究分析具体内容应用到企业经营活动中去，企业才能得到良性长远的发展。 ? 第10页 共10页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页第 10 页 共 10 页