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2022年中国“十二五”期间居民住房需求量预测及影响因素分析_回归分析 引言 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知指出：一是着力解决低收入家庭住房困难问题。力争到2022年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，力争到十二五期末，人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。要加快建设公共租赁住房、限价商品住房，着力解决新就业职工、进城务工人员等中等偏下收入家庭的住房困难。三是主动推动各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，接着推动中心下放地方煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造。到2022年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。加快住房保障立法，依法强化各级政府的住房保障责任，健全组织机构、政策、技术支撑体系，加快推动信息化建设。 有关部门预料2022年住房成交额同比下降14.5%，全国商品住宅交易金额同比14.5%。全国平均交易量同比下降11%左右，全国平均成交价同比下降5.1%保障房建设有望拉动房地产投资额同比增长12.4%。根据乐观估计，2022年580万套保障房可以完成建设，根据套均面积55平米，共可建设3.2亿平米保障房。预料2022年商品房销售面积为8.3到8.8亿平米，新开工面积可以与去年持平，经济适用房投资额大幅增长190%达到3000亿元，则房地产行业投资额有望同比增长12.4%。 全国住宅开工面积增幅再创新高，住宅销售额增速接着回落：2022年1-5月开工面积为6.15亿平米，同比增长73%；房地产固定资产投资为1.66万亿元，同比增长37%；住宅在建面积为为22.1亿平米，同比增长29.5%；住宅销售面积为2.7亿平米，同比增长20%；住宅销售金额为1.35万亿元，同比增长33.6%。中心严格土地增值税征管和二套房认定标准：6月国税总局发文规定，除保障房外，东部省份预征率不得低于2%，中部和东北省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%；住建部、央行和银监会细化了二套房认定标准，以家庭为单位，认房又认贷，外地人购房按二套房标准实施差别化信贷政策。重点城市成交同比普跌，环比涨跌互现：10年6月重点城市成交显示：成交同比普跌，北京、上海、广州和深圳同比分别下降75%，67%，67%和76%，成交环比涨跌互现，北京、上海、广州和深圳环比分别下降21%，上升16%，下降17%和上升40%。 注：数据来源于中华人民共和国住房和城乡建设部及东方财宝网。 中国十二五期间居民住房需求预料一元回来分析 本次探讨所作的中国将来住房需求预料是通过宏观与微观的把握，对将来中国居民2022到2022年住房市场需求量的预料。由于影响将来住房需求量的因素错综困难，并且有内在的联系。故本次探讨以2001-2022年中国城市人口数量、城市人口家庭户数、城市化率、城市人均住宅建筑面积等因素分别与住房需求量的关系作为探讨的依据和动身点，再结合每种因素所占的权重比例，通过一元线性回来模型预料将来中国居民在2022到2022年的住房需求量。本文用spss13.0进行分析，其中，R值是看自变量与应变量联系的亲密程度，取值范围在0-1，越接近1越亲密，方差分析是看回来方程是否成立的，若概率小于0.05,可以认为方程成立，大于0.05还不能认为方程成立，Coefficient就是偏回来系数，Beta就是标准回来系数，可以以它的值比较各自变量对应变量影响的程度，Sig就是概率，我们更熟识的表达是p。 1、以城市人口家庭户数与住房需求量的关系为依据得出的2022到2022年住房需求量。 依据中国2001-2022年的市镇人口数和市镇平均每户人口数推出市镇平均每户人口数预料方程为：Y=254446.6-66918.4X(1)其中：X为将来市镇平均每户人口数；Y为将来市镇人口数 表1中国11019年到2022年的市镇人口数和增长率 年 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 市 18495 19140 20221 21480 22274 24017 25094 26366 27674 28661 增 7.25 3.49 5.39 6.49 3.73 7.83 4.48 5.07 4.96 3.57 年 89 90 91 92 93 94 95 96 101 101 市 29540 30195 31203 32175 33173 34169 35174 37304 39449 41608 增 3.07 2.22 3.34 3.12 3.10 3.00 2.94 6.06 5.75 5.47 年 101 00 01 02 03 04 05 06 07 08 市 43748 45906 48064 50212 52376 54283 56212 57736 59379 60667 增 5.14 4.93 4.73 447 4.31 3.64 3.55 2.66 2.90 2.17 11018年中国市镇人口为17345万人。由于11019年到2022年的平均增长率为4.29%，因此得到2022年到2022年中国市镇人口数如表3所示。 利用2001-2022年中国城市人口家庭户数与相对应的城市住宅销售面积的关系，建立一元线性回来模型. 表2中国2001-2022年城市人口家庭户数等 城市人口家庭户数 市镇平均每户人口数 城市人均住宅建筑面积及增长率 城市化率 市镇人口数 住宅销售面积 2001 15505 3.10 20.8 37.66 48064 110138.75 2002 16517 3.04 22.8 9.62 39.09 50212 23732.31 2003 17401 3.01 23.7 3.95 40.53 52376 210178.85 2004 18216 2.101 25.0 5.49 41.76 54283 33819.89 2022 181011 2.96 26.1 4.40 42.101 56212 49587.83 2022 19561 2.95 27.1 3.83 43.90 57736 55422.95 2022 20405 2.91 28.3 5.46 44.94 59379 73135.88 2022 20848 2.91 29.6 5.46 45.68 60667 59280.35 于是可推出住房需求量预料方程为：Y=9.353X-129665.684(2)(X为将来城市人口家庭户数；Y为将来住宅销售面积) 把2022-2022年的城市人口家庭户数带入方程，可得出将来住宅销售面积。 表3中国2022-2022年城市人口家庭户数等 年份 城市化率 市镇平均每户人口 市镇人口住房人均拥有量 城市人口家庭户数 市镇人口数 2022 48.16 2.816 32.920 23431.818 651014 2022 49.16 2.774 34.737 24807.138 68815 2022 50.16 2.730 36.612 26288.278 73767 2022 51.16 2.684 38.610 27885.1011 74846 2022 52.16 2.636 40.738 29611.912 78057 2022 53.16 2.586 42.940 31479.118 81405 注释：据有关部门预料，2022年中国总人口将达到13.7亿，城市化率以每年1%的速度增长，所以城市化率2022年到2022年为上表所示。其他数据来自中国统计年鉴和中国财经网。 2、以城市人口数量与住房需求量的关系为依据得出的2022到2022年住房需求量 利用2001-2022年中国城市人口数量与相对应的城市住宅销售面积的关系，建立一元线性回来模型。 于是可推出住房需求量预料方程为：Y=3.946X-173783.835(3)(其中X为将来各年的市镇人口数；Y为各年住房需求面积) 依据中国各年的城市人口数量代入方程，可以计算出中国2022到2022年的住房需求量。 3、以城市化率与住房需求量的关系为依据得出的2022到2022年住房需求量。 利用2001-2022年中国城市化率与相对应的城市住房实际成交量的关系，建立一元线性回来模型。 于是可推出住房需求量预料方程为：Y=6182.1012X-217401.956(4)(X为将来各年的城市化率；Y为各年住房需求面积) 依据中国在2022到2022年的城市化率代入方程，可以计算出中国在2022到2022年的住房需求量。 4、以城市人口人均住房运用面积与住房需求量的关系为依据得出的2022到2022年住房需求量。 利用2001-2022年中国城市人口人均住房运用面积与住房需求量的关系，建立一元线性回来模型。 于是可推出住房需求量预料方程为：Y=5882.343X-106850.213(5)(X为将来各年的市镇人口住房人均拥有量；Y为各年住房需求面积) 中国将来市镇人口人均住房运用面积目标，市镇人口住房人均拥有量以每年5.46%增长。 把表12的市镇人口住房人均拥有量代入方程，得出预料结果。 表4中国市镇居民将来住房需求量 年份 住房需求量 住房需求量 住房需求量 住房需求量 住房需求量 廉租房等 2022 89492.11 86589.03 80373.46 86794.58 86257.35 17351.47 2022 102355.48 101760.16 86553.45 101367.09 96818.80 19363.76 2022 116208.58 109408.75 92736.44 108514.13 107935.31 21587.06 2022 131151.101 121558.49 101919.43 120267.05 119650.44 23930.09 2022 147394.53 134229.09 105102.42 132667.03 132022.101 26402.20 2022 164758.51 147440.30 111285.41 145737.60 145064.25 29012.85 5、中国城市住房需求量 中国将来城市住房需求量 通过对以上四个方向的测算值与商品住房历史成交面积比较，对预料结果误差相对较小的取较高权重，四种预料结果权重分别为：城市人口数量与住房需求量的关系取0.3；城市人口家庭户数与住房需求量的关系取0.3；城市化率与住房需求量的关系取0.2；城市人口人均住房运用面积与住房需求量的关系取0.2。可得出江西将来城市住房年度需求量。 经济适用房、廉租房的供应量 通过以上的定量预料分析可以知道中国将来城市住房的总需求量，根据经济适用房、廉租房占住房开发总量的20%计算，可以计算出中国在2022到2022年内的经济适用房，廉租房的供应量。 中国十二五期间居民住房需求因素因子分析 下面用因子分析法分析影响住房需求量的主要因素。其中，X1：城市人口家庭户数；x2：房屋建筑面积竣工率；x3居民消费价格指数；x4房地产价格指数；x5城镇居民家庭人均可支配收入；x6:城镇居民家庭恩格尔系数；x7平均每人消费支出构成；x8市镇平均每户人口数；x9城市人均住宅建筑面积；x10城市化率；x11市镇人口数 表52001年2022年中国房地产有关数值 X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 2001 15505 51.9 101.7 101.9 416.3 38.2 10.32 2002 16517 51.1 101.8 104.0 473.1 37.7 10.35 2003 17401 47.4 102.8 105.7 514.6 37.1 10.74 2004 18216 43.9 104.3 109.4 514.6 37.7 10.21 2022 181011 45.2 105.6 108.4 607.4 36.7 10.18 2022 19561 43.8 104.7 106.4 673.7 35.8 10.40 2022 20405 42.3 104.5 108.2 752.5 36.3 9.83 2022 20848 42.1 104.3 107.1 815.7 37.9 10.19 及续表 X8 X9 X10 X11 2001 3.10 20.8 37.66 48064 2002 3.04 22.8 39.09 50212 2003 3.01 23.7 40.53 52376 2004 2.101 25.0 41.76 54283 2022 2.96 26.1 42.101 56212 2022 2.95 27.1 43.90 57736 2022 2.91 28.3 44.94 59379 2022 2.91 29.6 45.68 60667 用因子分析法得到的结果为：ComponentMatrix(a) 表6 Component 1 2 3 Zscore(VAR00001) .1010 .045 .045 Zscore(VAR00002) -.1012 .045 .045 Zscore(VAR00003) .831 -.246 .045 Zscore(VAR00004) .809 -.103 -.246 Zscore(VAR00005) .930 .045 -.103 Zscore(VAR00006) -.573 .638 .045 Zscore(VAR00007) -.548 -.619 .638 Zscore(VAR00008) -.1018 -.005 -.619 Zscore(VAR00009) .1017 .089 -.005 Zscore(VAR00010) .1011 .025 .089 Zscore(VAR00011) .1019 .040 .025 ExtractionMethod:PrincipalComponentAnalysis. a3componentsextracted. 由此可以有： F1=0.1010x1-0.1012x2+0.831x3+0.809x4+0.930x5-0.573x6-0.548x7-0.1018x8+0.1017x9+0.1011x10+0.1019x11 F2=0.045x1+0.045x2-0.246x3-0.103x4+0.045x5+0.638x6-0.619x7-0.005x8+0.089x9+0.025x10 +0.040x11 F3=0.131x1+0.073x2-0.325x3-0.459x4+0.318x5+0.030x6+0.373x7-0.067x8+0.182x9+0.127x10 +0.139x11 其中，F1是涵盖x1城市人口家庭户数，x3居民消费价格指数，x4房地产价格指数，x5城镇居民家庭人均可支配收入，x9城市人均住宅建筑面积，x10城市化率，x11市镇人口数的主因子；F2为涵盖x6:城镇居民家庭恩格尔系数和x8市镇平均每户人口数的主因子；F3为涵盖x2房屋建筑面积竣工率和x7平均每人消费支出构成的主因子。由表6有：F1中全部指标的因子载荷都很高，最低的为80.9%，最高的高达101.1%。主因子对全部初始变量的说明程度达到84.7%。主因子F2对的方差奉献率达到12.2%，即对全部初始变量的说明程度达到12.2%。主因子F3对全部初始变量的说明程度仅为3.1%，排第三位。 又可以得到它们的特征向量分别为： A1=(0.34,-0.33,0.28,0.28,0.32,-0.19,-0.19,-0.34,0.33,0.34,0.34) A2=(0.02,0.02,-0.12,-0.05,0.02,0.31,-0.30,0.00,0.04,0.01,0.02) A3=(1.23,-1.20,1.03,1.00,1.15,-0.73,-0.68,-1.22,1.21,1.23,1.22) 得到特征值分别为：2.95811，0.425342，0.108158 所以，F=0.847F1+0.122F2+0.031F3 综上分析得，城市人口家庭户数，居民消费价格指数，房地产价格指数，城镇居民家庭人均可支配收入，城市人均住宅建筑面积，城市化率及市镇人口数是影响住房需求量的主要因素，城镇居民家庭恩格尔系数和市镇平均每户人口数对住房需求量的影响一般，而房屋建筑面积竣工率和平均每人消费支出构成对住房需求量的影响特别小。 参考文献1刘汝良.江西人口结构和农村劳动力转移的定量预料模型D.南昌高校,2022.2蒋耒文,任强.中国人口,家庭户与住房需求预料探讨J.市场与人口分析,2022(2):20-29.3赵君丽.人口改变与房地产需求人口结构改变与房地产周期相关需求探讨J.城市开发,2002(2):53-55.4杨韬.成都市住宅需求预料分析D.成都:四川师范高校,2022.5熊晓炼.长沙市城镇住房需求预料模型与分析J.贵州高校报,2022,46(8):120一124.6彭浪,宁宣熙.中国汽车市场拐点探析J.商场现代化,2022.7胡振华,袁静.因子分析在企业综合经济效益评价中的应用J.中南工业高校学报(社会科学版),2001. 第30页 共30页第 30 页 共 30 页第 30 页 共 30 页第 30 页 共 30 页第 30 页 共 30 页第 30 页 共 30 页第 30 页 共 30 页第 30 页 共 30 页第 30 页 共 30 页第 30 页 共 30 页第 30 页 共 30 页