2022年泰州市场调查报告 .pdf

1 / 36 泰州市场调查报告目录第一部分工程投资环境可行性分析P16 一、城市简况二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二部分泰州房地产市场分析P715 一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析五、城市居民可承接力分析与年需求量预分析第三部分工程分析P1636 一、工程简况二、工程各项经济指标三、工程周边竞争楼盘分析四、工程 SWTO 分析五、工程潜在客户分析精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 36 页2 / 36 泰州市场调查报告第一部分工程投资环境可行性分析一、城市简况1、地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸, 西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124 公里，东西最窄处约19 公里，最宽处也仅55 公里，全市总面积5790 平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。自 2001 年末，泰州市行政区划设海陵、高港2 个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4 个县级市，共有 91 个镇、 8 个乡、 6 个街道办事处、 338 个居民委员会、 1578 个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9 个镇、 2 个乡、 6 个街道办事处、 87 个居民委员会、 127 个村民委员会。 2003 年末，泰州总户数169.59 万户，总人口503 万人，其中市区 62 万人。2、交通条件泰州滨江近海，有着良好的区位优势。苏中入江达海的5 条重要航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，其中10M以上较为稳定的深水岸线60 公里，建有长江港口3 个。以国家一类开放口岸泰州港为主体的内河港口群初具规模。投资 10 多亿元建成的泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展的一条“龙脉”。全市公路通车总里程5693 公里， 328 国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州与上海、苏南的快速通道。铁路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，明年泰州铁路将全线贯通。3、历史文化泰州是一座历史文化名城。战国时期称海阳，汉初称海陵，南唐至明清称泰州，取“国泰民安”之意。千余年来，泰州枕吴楚之交，襟江淮之风，交通精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 36 页3 / 36 发达，经济繁荣，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历代人文荟萃，名贤辈出，“儒风之盛，夙冠淮南”。水浒传作者施耐庵、泰州学派创始人哲学家王艮、扬州八怪代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表；抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州主政或从业。丰富的历史积淀为泰州留下众多名胜古迹。现存古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护单位的有 134 处。全市建有5 座博物馆，珍藏文物万余件。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化的瑰宝。4、人文习惯溱潼会船节 溱湖地区历史文化悠久，民间传说丰富多彩。南宋绍兴元年，一支从山东南下投奔岳家军的义民队伍行至溱湖，与金兵遭遇，打得金兵落花流水，义民也伤亡惨重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬为国捐躯的英雄，并于每年清明节撑船来此祭扫，久而久之，便形成清明撑会船的习俗，由此演化成每年一度的水乡民间盛会溱潼会船节。每年清明节，四乡八镇的数百船只，上万船民来此聚会，观众游客超过十万人。其恢宏壮观的场面，惊心动魄的争赛、多姿多彩的表演，堪称民俗文化之大观，水乡风情之博览，被海内外人士盛赞为“天下会船数溱潼”。她是92中国友好观光年江浙沪旅游目的地之一， 95中国江苏民俗风情游首游式亦在此举行，2001 年列为省级风景名胜区。中国泰兴银杏节 中国泰兴银杏节由“银杏艺术节”、“银杏科技节”演化而来。每年在银杏成熟的时候举办此节，旨在以银杏为媒、宣传泰兴。银杏节期间，一般都要举办论坛、科技市场、产品交易、信息发布、工程洽谈、人才引进以及大型文艺演出等活动，以促进泰兴与外界的交流沟通，进一步提高泰兴的知名度，强化招商引资、院企对接、工程开发等工作，推进全市经济的健康、快速发展。 12 年来，银杏节为泰兴经济和社会各项事业的发展起到了积极的推动作用。中国兴化郑板桥艺术节郑板桥是清代著名的书画家、文学家、“扬州八怪”的杰出代表人物，在海内外享有盛誉。兴化是郑板桥先生的故乡。为纪念板精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 36 页4 / 36 桥，宣传兴化，扩大交往，加快发展，从1993 年 11月 22 日郑板桥诞辰 300周年之际举办了首届“中国兴化郑板桥艺术节“后，每两年举办一次。二、城市经济发展状况1、城市类型泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，目前已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG 等世界知名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣的中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展的新兴商贸城市。2、宏观经济水平2003 年泰州市国民经济快速增长, 国内生产总值达580.04 亿元，国内生产总值年均增长13.4%，是建市以来增幅最高的一年，占全省的比重4.7%。其中，第一产业增加值72.62 亿元，增长3.0%；第二产业增加值300.37 亿元，增长 17.6%；第三产业增加值207.05 亿元，增长11.7%。人均国内生产总值11513 元，增长 13.3%。三次产业构成比例由上年的14.249.536.3 调整为12.552.835.7。全市财政收入662563 万元，比上年增长24.7%，总体经济发展形势良好。个私经济发展较快，全市个体经济投资236.67 亿元, 比上年增长 22.1%,占仅仅总量的 40.8%,比上年增长 2.4%,泰州目前个体工商业共有11 万余户，私营企业 14768 户, 比上年增长 14% 。社会消费品零售总额增长12.4%。城镇居民年人均可支配增长 6.4%。3、城市人口分布2003年末全市人口分布状况 : 地区总人口数 ( 人) 城镇人口乡村人口市区622910 547028 75882 兴化市1549922 556726 993196 靖江市664706 308026 356680 泰兴市1292127 563548 728579 江堰市906979 334793 572186 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 36 页5 / 36 从泰州市的人口分布状况来看, 泰州市区人口与其他四市相比要少的多, 城市化发展还是相对落后 , 市区人口增长速度缓慢，市区乡村人口仅7.5 万人, 城市发展后备力量相对不足。泰州虽然是市区所在城市，但是在城市的人口规模上不存在优势，周边的四市经济发展迅速，逐渐形成多个经济中心，市区的聚集能力相对薄弱。4、人均收入支出情况2003 年市区居民人均可支配收入8517 元，人均消费性支出5743 元，恩格尔系数 42.3%。全市农民人均纯收入4079 元，人均消费性支出2606 元，恩格尔系数 41.7%；人均手存现金 1859.7 元；人民生活达到小康水平。附泰州市 2003 年来人均可支配收入情况 : 市区人均可支配收入全市农民人均纯收入金额( 元) 8517 4079 增长率 (%) 9.4 6.4 恩格尔系数 (%) 42.3 41.7 2003年泰州市城镇居民平均每人生活费支出及构成情况: 工程金额( 元) 占总支出比例食品2429.29 42.3 衣着554.53 9.66 家庭设备品388.4 6.76 医疗保健394.86 6.87 交通通讯542.51 9.45 教育文化娱乐服务550.05 9.58 居住578.58 10.07 杂项商品和服务304.73 5.31 总支出5742.94 100 全市生产资料市场32 个，年成交额172.04 亿元。其中，批发零售贸易业零售额 149.34 亿元, 餐饮业 21.5 亿元。泰州消费环境不断改善，消费市场持续升温，活跃兴旺，泰州市区2003 年，社会消费品零售总额173.76 亿元，同比精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 36 页6 / 36 增长 12.4%。居住支出仅次于食品支出，达到578.58 元，说明人们对改善居住条件，提高生活质量的要求更为强烈。三、最新城市建设总体规划泰州的城市扩张，已经显现出向南，向东的发展趋势。向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展, 不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展的同时, 应积极整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。城市中期规划 2006-2010 年，人口 55 万，用地 60 平方公里。其中：主城区 42 万人，高港区13 万人。主城区完成环城河以内的综合整治，基本实现下坝地区的改造，初步完成五巷、涵西街古民居片的保护与改造。新区完成府南街区的综合开发，基本完成328 国道以南地区东风路至泰高路之间的商住开发。加快高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区的开发建设，基本完成周山河以北用地的工程布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区的刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展的过渡，加快长江岸线的综合开发。城市远期规划 2006-2020 年, 主城区形成大城市规模，城市用地调整基本完成，形成结构合理、功能明确、交通便捷、环境优美的新城区，完成老城区的全面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间的重要节点。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 36 页7 / 36 第二部分房地产市场分析一、房地产发展势态分析1、房地产市场红火2004 年一季度全市房地产开发共完成投资9.41 亿元，同比增长51.82%，低于全社会固定资产投资增幅20 多个百分点。这是近年来泰州市首次出现房地产开发投资增长慢于全社会投资增长的局面。据统计，2004 年一季度全市房地产开发施工房屋面积204.06 万平方 M ，同比增长 62.31%；海陵区销售房屋面积30.97 万平方M ，同比增长283.29%；商品房销售额5.11亿元，同比增长285.06%。空置商品房增长的局面得到遏制。一季度全市空置房31.06 万平方M ，与上年同期基本持平。市区一季度空置房同比下降了11.42%，空置面积为5.12 万平方 M 。2. 旧城改造与新区建设力度相当，形成板块竞争泰州政府呼吁旧城改造和新区建设协调发展，要在推进新区建设的同时，加快旧城改造。旧城区启动坡子街商贸区的建设，加快完成拆迁及相关配套，将坡子街商贸区与五一路、府前街商贸区以及东进西路商贸区连成一片，届时将成为老城区繁华的商业街区。这样势必带动周边楼盘的价格，该区域目前典型的楼盘有鹏欣丽都，开发规模也相当大，现在正处预约阶段，估计今年内会开盘，开盘价具周边业内人士估计会在3000 元每平方 M 。新区在建的工程有盛世华庭、西湖翠苑、景泰园、泰墅园、恒景国际花园以及本工程。在市场上不仅仅存在区域竞争，同时和老城区也形成竞争，老城区在生活配套以及商业配套上存在一定的优势，目前整体价格要比新区高。但是新城区在规划上是今后的城市中心，泰州市政府以及其他的办事机构全部集中于此，从长远角度看，新区的房地产发展前景将十分看好。3. 放量供量，是机会也是挑战2003-2004 年泰州市土地供应量公相当大，未来几年内泰州市楼盘上市量将会非常大。初步估计，今后新区板块的供应量就将达到100 万平方 M ，如果再加市中心、城东板块等，两年内的供应量肯定可达到150 万平方 M ，所以未上市精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 36 页8 / 36 的体量面积数字无疑是庞大的, 市场板块竞争将会更加激烈, 应当谨防的开发。所以我们认为本案在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要谨慎推盘，第四是要做好楼盘的品质。4. 房价步步高升，一路上扬虽然价格上涨之势很猛， 2003 年市区均价就已超过每平方M2100元大关，其他地区均价1550 元。目前价格并没有呈下降趋势，相反的是房价继续往上扬，目前的情况是：地段不好，品质不高的楼盘，价格升不上去，买是没有问题的。而一些定位准确，有自己特点的楼盘则是呈旺销之势，例如鹏欣丽园等（均价在 2700 元每平方 M ），其规模庞大，地段很好，生活配套设施齐全，其销售情况仍然非常好( 一期销售率达100) 。另外如黄金家园小高层，香江花园等品质较好的楼盘最高价已突破每平方M3000元以上。根据我们对泰州市房地产市场的分析，认为明后两年房价还有上涨的空间。如东进路北侧正在筹备之中的鹏欣丽都，估计开盘时价格会在3000 每平方 M以上。形成高价旺销的其中最主要的原因是泰州市目前有大批旧城工程，促使了房地产的进一不发展。5. 开发商各显其能，高品质楼盘不断面市以盛世华庭为例，其在泰州市房地产市场中可以算是高品质的楼盘。无论从前期广告宣传还是设计商及物业管理公司等的资源整合，再加上市政府对面核心地段 , 人民公园 , 人民广场和周边便利的交通环境的硬件设施。盛世华庭没有理由不做高品质的楼盘。而事实也正是如此，全面的配套设施，都使得这一高品质楼盘在泰州市民心中烙下深深的印记。同时象西湖翠院、泰墅园、恒景国际花园、四季林语、鹏欣丽都等楼盘的品质在泰州处于领先地位。6. 小高层悄然进入泰州市场产品稀缺主要表现在产品品质，在此前泰州市房产品普遍是单一的多层住宅，楼盘缺乏特质，自2002 年凤凰房产开发泰州市第一个小高层水景住宅取得成功后，高层住宅已经悄悄的进入泰州市场. 盛和房地产开发的盛世华庭。泰州基泰恒业房产公司开发的景泰园高层住宅；鹏欣房地产开发的鹏欣丽都以及绍兴恒景房地产开发的恒景国际花园都设计有小高层住宅。随着楼盘品质的提高，消费者的品味也会相应的提高，这也就导致发展商在推出产品的同时要考虑更多的因素同时，把自己的产品做得更美更好，以求在激烈的市场竞争中脱精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 36 页9 / 36 颖而出，届时将会加剧泰州市房地产市场的繁荣与发展，同时必将引起新的一轮开发热。7. 泰州住宅开发市场热点板块预测泰州市房地产发展主要分布在老城区和城南新区两大快，老城区的旧城改造力度也是相当大，大都是一些零星的小盘，而且城市的主要交通比较狭窄，从远期来看，不存在优势。现在由于其交通设施, 生活配套设施等比较完善，在其竞争上还是有一定优势，价格水平也相对新区要高点。新区在规划上比较完善，各个功能分区明确，道路宽敞，生活区也逐渐趋向成熟，同时又是泰州市的政府部门集中办公地点。目前新区楼盘面积都在100 亩以上，大盘时代的到来将在在新区诞生，因此新区的发展是大趋所势，从长远的家度看，市民对新区的房产绝对看好，普遍认为新区的房子在三五年后肯定看涨，目前最主要的是商业设施不比老区，人气一时难聚集。二、房地产一级市场分析1、土地出让方式描述申请国有土地使用权的方式主要有两种：一是划拨，二是出让。作为房地产开发用地，一般都是以出让方式取得国有土地使用权的。在公开、公平、公正的土地使用制度基础上出让方式有三种：招标出让、拍卖出让、挂牌出让。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门( 以下简称出让人 )发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。该方式是目前泰州市主要的土地出让方式。2、出让土地与城市基准地价之间的变幅情况图表 1 主城区商业用地级别基准地价单位：元 / 平方 M 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 36 页10 / 36 土地级别一二三四五六基准地价3200 2250 1400 820 620 400 地价变幅2200-4200 1650-2850 950-1850 520-1120 470-770 300-500 容积率0.2 1.9 1.7 1.4 1.2 1.0 图表 2主城区住宅用地级别基准地价单位：元 / 平方 M 土地级别一二三四五基准地价1000 830 650 450 350 地价变幅800-1200 680-980 500-800 350-550 290-410 容积率1.3 1.2 1.1 1.0 1.0 3、2004 年泰州市土地成交情况2004 年上半年 , 泰州市政府相对放宽 , 大量土地上市 , 新开土地和更新改造土地估计在 1000 亩以上 , 土地市场价格一时难以上涨, 其中主要的原因还是泰州市政府的政策 , 实施旧城改造和新区建设协调发展, 缺乏实施只拆不建 , 推地还绿 ,更新交通设施的政策 , 使土地市场价格处于萧条局面。近期200419号地块，即电视塔街区工程改造地块正在公开挂牌。该地块位于青年南路东侧，海陵南路西侧，暮春街南侧。经勘测定界，宗地总面积约 128957 平方M （193.44亩），其中：出让土地面积约121347 平方M（182.02 亩）、河流道路绿化面积7610 平方 M （11.42 亩）。规划用途为商业住宅综合用地，规划建筑面积约122650 平方 M ，其中：商业约44410 平方 M 、住宅约 78240 平方 M ，容积率约0.95 。本次挂牌出让地块为现状毛地，起始价为 2.01 亿元。附：2004年 1月 12 日开始泰州市土地供应（包括近期招标的）地块位置地块面积（亩）总建筑面积（M2 ）住宅面积（M2 ）起始价（万元）成交价（万元）2003-30-1 东进路西片地块，鼓楼路西，东进路北55.06 53349 17746 8750 2003-30-2 东进路东片地块，鼓楼路东，南通路西，东进路北121.15 101527 44295 18100 2004-2 号海陵区 80 地29.16 1640 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 36 页11 / 36 块2004-4 好地块，汽车城东，海陵路西，永兴路南，永定路北353.37 243320 165200 11410 2004-5 号地块，江洲南路，本工程105.66 66588 66588 6000 2004-8 号地块，南官河东，凤凰路南，泰高路西，变电所北82 81600 73200 2742 2004-10 号地块，南通路西，东进路北166.09 171022 82127 28288 2004-12 号地块，江洲南路东，迎春西路南，南官河西，景庄河北侧59.73 38610 32510 3800 2004-14 号地块，中国联通有限公司泰州分公司西侧，建工大厦东侧，凤凰东路北侧12.69 14663.31 766 2004-15 号地块，鼓楼南路东，预备役二团南，凤凰河西，永兴路北116.81 99549.8 75265.4 7080 2004-16-1 号地块职中路东，一职中南，稻河路西，扬州路北139.35 112274 79115 975 2004-16-2 号地块南关河东，东进路西南，城河北37.64 17000 9000 120 2004-19 号地块，即电视塔街区工程改造地块193.44 122650 78240 20100 三、房地产二级市场分析1、市区房地产开发投资状况2003 年，泰州市区房地产投资总额为12.35 亿元，占全市的39.66%。市区全年新开工各类住宅50 万平方 M ，竣工 54 万平方 M ，销售面积达 60.35 万平方M ，市区住宅楼基本是买方市场。泰州市房地产市场的发展仍是有目共睹的，而且其增长的势头仍显得很猛，以这样的态势而言，对于近期将推出的楼盘，还是有一定的空间和消化能力的。今年市政府推出几幅地，面积也都具一定规模，大都被外地房地产开发企业拿到，房地产市场趋变为本土与外来开发商竞精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 36 页12 / 36 争的态势。“僧多”而“粥少”就意味着竞争的激烈，目前泰州房地产市场上光规模在 20 万平方 M以上的在售大盘就有2 个，而尚未开盘的10 以上的楼盘也有 4 个。2、2004 年市区房地产开发工程计划更新改造工程：序号项 目 名 称建设性质建 设 规 模 及 内容总投资建 设起 止年限从 开 工到 2003年 底 完成投资2004 年计划计划投资建设计划合计183000 9000 71100 1 建 成 济 川 小区续建总规模5.5万M2, 年度开发规模 5.5 万 M211000 2003- 2004 3000 8000 竣工2 实 施 东 进 东路街区改造续建总 规 模22 万M2， 年 度 开 发规模 8 万 M255000 2004- 2005 10000 竣工3 建 成 时 代 花园续建总规模4.1万M26000 2003- 2004 3000 3000 竣工4 建成北荟苑续建总规模4.5万M25000 2003- 2004 3000 2000 竣工5 海陵南路街区综合开发新建总 规 模7万M2， 南 山 寺 路 南 城 河 ， 铁塔 广 场 中 市河 、 暮 春 路 时代超市18000 2004- 2006 11000 6 肉 联 厂 东 侧低 洼 地 改 造工程新建总 规 模12 万M2， 年 度 开 发规模 4 万 M220000 2003- 2006 6000 7 关 帝 庙 巷 东西 两 侧 综 合开发新建总规模2.6万M2， 年 度 开 发规模 1 万 M26000 2004- 2005 4000 8 工人路北侧综合开发新建总 规 模4万M2， 年 度 开 发规模 1.8 万 M25000 2004- 2005 2000 9 实施府前路北侧综合开发新建总规模4.5万M2， 年 度 开 发规模 2 万 M214000 2004- 2005 7000 10 税西街北侧古民居保护性整治新建总规模2.5万M25000 2004- 2006 1500 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 36 页13 / 36 11 实 施 东 进 西路综合开发续建总 规 模6万M2， 年 度 开 发规模 1 万 M218000 2003- 2004 8000 12 海 陵 区 社 区示 范 活 动 中心新建总规模 2 万 M28000 2004- 2005 4800 结顶13 高 港 区 旧 城改造新建总规模 13 万 M212000 2003- 2007 3800 新建工程：序号项目 名称建设性质建设规模及内容总投资建 设起止年限从开工到2003年底完成投资2004 年计划计 划 投资年 度 建设计划合计467000 72500 1 盛和花园一期续建总规模 30 万 M2，年度开发规模10万 M260000 2003- 2007 18000 竣工2 鑫龙家园续建总规模 25 万 M2，年度开发规模5万 M224000 2002- 2005 8000 竣工3 府南居住区二期新建总 规 模120 万M2， 年 度 开 发 规模 8 万 M2180000 2004- 2007 10000 完 成 拆迁 、 土地上市4 拆迁安置房（经济适用房）新建总规模 20 万 M2，年度开发规模10万 M225000 2004- 2005 12500 完 成 拆迁 、 土地划拨 ， 主体竣工5 低价房建设工程新建总规模 10 万 M2，年度开发规模5万 M212000 2004- 2005 8000 完 成 拆迁 、 土地划拨6 高港区房地产开发续建总 规 模166 万M2， 年 度 开 发 规模 18 万 M2166000 2003- 2007 16000 在未来三年内 , 泰州计划投资房地产总额65 亿元，其中更新工程完成投资18.3 亿元，新建设工程完成投资46.7 亿元，开发面积大约为250 万平方 M左右, 年开发量估计在 60 万平方 M左右，年销售在 60 万左右。3、全市 2003 年房地产开发投资情况2003 年全市房地产投资额达到31 亿元, 上年同比增长 59.99%；全市住宅开工量为 244.44 万平方 M,上年同比增长 16.27%；全市住宅竣工面积为109.35 万平方 M ，上年同比增长13.55%；全市商品房销售面积为122.37 万平方 M,上年精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 36 页14 / 36 同比增长 24.84%；商品房销售面积超出竣工面13.02 万平方 M,房地产市场十分红火。指标名称计量单位2003年2002 年增长比例 (%) 一. 本年总投资万元311484 194687 59.99 其中住宅万元202643 136403 48.56 二. 新增固定资产万元181993 159998 13.75 三. 房屋建筑面积施工面积万平方 M 316.53 253.81 24.71 住宅万平方 M 244.44 210.23 16.27 竣工面积万平方 M 125.06 118.09 5.90 住宅万平方 M 109.35 96.30 13.55 四. 土地开发投资万元28709 22524 27.46 土地开发面积万平方 M 44.75 57.30 降 21.90 五. 商品房销售额万元185326 143075 29.53 商品房销售面积万平方 M 122.37 98.02 24.84 六. 竣工住宅套数套8558 8119 5.41 四、房地产三级市场分析随着泰州房地产的进一步升温，房地产二手市场逐渐开始活跃。据泰州新世纪房产中介公司介绍，该公司几家连锁店合计基本每月能过户20 套左右商品房，其中城南地区二手房最为活跃，主要原因为：首先，这个板块大多是近几年修的住宅小区，整体比较新，小区规模较大，内部环境以及配套设施齐全，整个住宅区逐步趋向成熟；其次，小区周边生活配套设施逐渐完善，大型超市、学校、医院等基础设施完善；再次，该区域处于南面新区房源充足，而离市中心只隔两座桥，相应市中心可供应的新房子少；最后，泰州城市整体向南扩发展，购房者对南区的房产前景十分看好。这些因素使大多购房者选择把最终目标索定在该区域，目前该区域商品房平均价格 2350 元/ 平方 M左右，去年初增长特别快。作为二手市场的走势来看，从一个方面了解泰州房产的的走势，也反映了购房中作为投资开始占相当的一部精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 36 页15 / 36 分。最新交付几个楼盘二手房情况：楼盘名称开盘价（元 /）二手市场价该区域租赁价格 100 方为准中装家电齐毛胚鹏欣丽园2200元/ 2600元 / 1600元/ 月600 元/ 月鑫龙花园1900元/ 2300元 / 1200元/ 月500 元/ 月时代花园1820元/ 2600元 / 1200元/ 月500 元/ 月天阳花园2100元/ 2800元 / 1600元/ 月600 元/ 月锦绣华庭2350元/ 2600元 / 1200元/ 月500 元/ 月怡景花园2250元/ 2600元 / 1200元/ 月500 元/ 月明珠小区1400 元/ 月2000元/ 月1000元/ 月400 元/ 月最新二手房市场报价：地点户型楼层面积车库装修房龄报价凤凰 21 联体别墅3 层168 21 毛坯02 48 莲花六区3 室 2 厅4 楼135 13 毛坯期房39 盛和花园3 室 2 厅3 楼137.6 28 毛坯04 40 盛和花园3 室 1 厅4 楼116 18 毛坯期房原价莲花六区3 室 2 厅3 楼140 19 毛坯期房37 莲花六区3 室 2 厅5+6 150+120 有毛坯期房38.8 莲花七区2 室 1 厅3 楼83 18 中装02 23 景光南苑独立别墅3 层320 有毛坯03 98 怡景花园3 室 2 厅2 楼128 9 毛坯期房35 莲花八区3 室 2 厅3 楼112.22 33.22 毛坯03 40 工人新村3 室 2 厅6 楼103 17 高装02 28.8 怡景花园3 室 2 厅2 楼128 9 毛坯期房35 明珠小区4 室 2 厅4+5 153+120 40 毛坯03 40 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 36 页16 / 36 五、城市居民可承接力分析与年需求量预分析去年泰州市城镇居民可支配收入达到8517 元，人均消费支出5743 元，住房消费 588 元，占总消费支出的10.07%左右，远低于大城市的水平，而泰州的整体经济水平表现的十分活跃，人均收入不断创立新高，人民对物质生活的质量要求更高，迫切的改善居住条件，市场前景还是十分可观的。去年海陵区住宅竣工面积为15.31 万平方 M，而商品房销售面积为16.15 万平方 M。按照保守的估计，今后两年内泰州房地产发展应在现有的基础上增长于10%以上的速度增长（房地产的发展速度一般走在国民经济发展的前面）。第三部分工程分析一、工程简况1、工程四至位置本案位于泰州江洲路与凤凰路交叉口西北侧，凤凰二十一小区南，介于开发区和城市新区之间，向东沿凤凰路客至泰州市行政中心、人民公园、人民广场等大型市政设施；沿凤凰路向南拐可至泰州市客运中心；向西为泰州市经济开发区，沿凤凰西路以及梅兰西路连接328 国道；北面沿江洲路直接到达泰州市汽车西站，四边交通十分便捷。2、工程周边环境工程地段相对处城市郊区，空气清新，环境宜人。东南有一定的水域河流，为区块提供了绝好的水资源，南面有开发区会所，以及高尔夫球练习场，环境相当幽雅，景观较佳，为小区提供景观。东面隔南官河为农居点，规划商比较凌乱、复杂。西面为泰州经济开发区，整体环境尚可，本案西南面有一变压器，影响景观；北面为泰墅园别墅园区，环境较佳，同时北面有一高压线，对本案有一定的影响。3、工程周边路况目前本案周边的主要路网南北向有江洲路青年路等，东西方向有凤凰路梅兰西路以及济川路等，道路状况良好，其中青年路、凤凰路为双向六车道一级道路（50M宽），江洲路、济川路为双向死车道（38M宽）。本案到达泰州市客运站十分便捷，向北5 分钟车程可到泰州汽车西站，向南3 分钟车程可到泰州客精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 36 页17 / 36 运中心，交通十分便捷。4、工程周边交通目前泰州城市已经开通二十多条公交路线，本案位置地处西南面，开发区地带，相对较偏，过往人流量相对较少，目前公交发展较为缓慢，通往江洲南路地公交目前仅 26 路，公交站点设凤凰21 大门口，离本案300400M距离，估计 1020 分钟一班，起止时间为6：30 6：00 。除本站外其他离本案最近地公交站点为济川路上的明珠小区和青年路的消防支队，该站点距离本案较远。5、工程周边配套设施该区处开发区，周边住宅区尚未成熟，总体配套相对落后，一些大型生活配套设施比较欠缺，目前该区块主要商业配套为小型的便利店为主。商业以本案北面凤凰21 沿街商铺为该区块提供商业服务，主要营业汽车摩托车装潢、小型超市、便利店、药店、麻将桌店、小吃店、美容店、浴室等。文教本案北面明珠小区有明珠双语幼儿园，西面沿梅兰西路有以乡办小学医疗普济医院（现在正动工建造规模较大），附近有明珠药房金融凤凰 21 门口中国银行（离本案400M左右），中国工商银行江洲支行、中国建设银行（离本案1000M左右）酒店本案沿江洲路上向西500M 有紫金城大酒店，沿凤凰路向东有新永泰大酒店、金钱豹大酒店、花园假日大酒店等农贸本案向西 1000M有明珠农贸市场二、工程各项经济指标1、用地状况园区用地范围：基地西临江洲南路，南临汤加河，北面有110KV 高压线穿过，基地南北长约326M ，东西面宽 210M ，呈长方形，面积为70440 平方 M 。2、规划布局园区内布置环形主道路为基本框架，布置南北向景观干道，将园区分为三各小组团，中间辅以休闲小道，配以自然人造景观。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 36 页18 / 36 园区绿化沿城市道路设置，形成良好景观，沿江洲南路设主入口广场，在住宅之间设主题绿地活动场所，北面道路设次入口。住宅均为南北向布置，结合地理情况，南底北高，形成天际线。3、主要技术经济指标征地面积： 70440平方 M；总建筑面积： 71831.2平方 M；其中住宅面积： 68830.7平方 M；商业面积： 2664.4平方 M；物业面积： 336.1平方 M；建筑占地面积： 23172平方 M；建筑密度： 27.8% ；建筑容积率： 1.02 ；建筑绿化率： 36.2% ；绿地面积： 25499.3平方 M；其中中心广场绿地面积： 1032.1平方 M；居住户数： 477户机动车位室内： 212辆室外： 48辆建筑间距： 1 1.25 4、住宅房物业形态情况共 46幢 477套物业形态幢数面积占总面积比例套数占总套数比例多层14 33083 46.05% 293 61.42% 联排19 18178 25.30% 90 18.87% 叠排10 16053 22.35% 88 18.45% 联体别墅3 1515 2.11% 6 1.56% 三、工程周边竞争楼盘分析2004 年伴随泰州经济的发展，城市框架的拉大，特别是行政中心南移，使精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 36 页19 / 36 城市基础设施逐渐从老城区转向了城南新区。特别是市委、市政府提出加快城市沿江发展的宏伟规划，使城南区域成为各界人士投资的一块热土。目前城南区域已建成的有市行政中心、市政府、市政协、市人大、人民广场、人民公园、金钱豹国际大酒店等设施，交通也日渐便利，永辉路、凤凰路、永兴路、永定路、青年路、海陵路、鼓楼路、东风路等多条道路，特别是328 国道也将从该区域通过，构筑起其发达的交通圈，另外，在不久的将来这里将建几个大规模的住宅小区，多座中小学校，逐渐形成以行政办公为基础，生活居住、文化、商贸、休闲娱乐协调发展的生态型园林