2022年商业地产销售前景如何.docx

2022年商业地产销售前景如何 现在许多人都说房地产销售很赚钱，那商业地产销售前景究竟如何呢?这里给大家共享一些关于商业地产销售的内容，希望对大家有所帮助。 将来商业地产的前景如何? 以出售为主的商业地产项目在一二线城市是比较少的，当然这里指的是比较狭义的，也就是指购物中心、商业街此类，他们的开发商多是以自持收租长期收益为主，而写字楼、专业市场出售比例较高。尤其是武汉的写字楼市场，近几年很是火热，这是楼主可以考虑的一个转型方向。 出售为主的商业地产，在三四线城市相对较多。就湖北这边来说，红安鄂州这类城市都有两个以上的商业项目在售，大都是以售后返租的形式来操作，主要作为投资产品出售。但是每个城市的总体市场容量受限，一波商业地产开发过去后可能要等个三年才会有下一轮的大型商业地产项目开发建设。另一个方面，这些地区的开发商对商业地产的专业学问很欠缺，许多是住宅开发商转型，在专业操作上会受到他们许多限制，尤其是楼主想进开发商企业。而就类型上来说，购物中心、综合体、专业市场各类型皆有，但在整个项目的产品线中，纯商业的部分多是作为高溢价的产品(自身的高溢价及为住宅带来的高附加值)来打造。纯商业部分面积大致在3万-13万区间。商业定位这一块，目前大都是市级的商业中心型或者新区的新商业中心。 对了，就长期来说，不管是此类城市的自身发展，还是当地政府的规划和政绩需求，新区综合体项目会是较有前景的，当然综合性的要求也会较高。 而各类城市都分布较多的、出售为主的、生存实力强、以后发展空间也大的，是社区型商业，底商较多，也会有小型购物中心出现。但是商业体量确定不会很大。 商业地产的销售方式与优劣势分析 一、自购自营 在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责供应相应物业管理，并收取肯定物业费用。 优点：开发商可快速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节约大量人力支出; 缺点：特别不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。 留意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。 二、纯租赁 商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的运用权，产权仍为开发商全部，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并供应相应物业服务、推广服务及运营服务。 优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握实力，便于根据商业规划思路对项目进行运营管理。 缺点：回收资金的速度最慢，并须要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有肯定的人力支出，比较耗费精力。 留意：此方法可采纳统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。 三、返租 在其商铺的销售中，实行了全部权、经营权、运用权三权分别的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有肯定比率的年回报(高于银行贷款利率才有吸引力)。 优点：全部权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业运用权，实现了三权分别。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金惊慌问题。经营商进场以后经营状况也比较志向，进一步增加了中小投资者的信念，促进了商铺的销售。 缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等全部环节，对开发商的综合运营实力要求极高。而且，回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的冲突，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和持续性。试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很简单被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。 商业地产的发展前景如何? 商业地产是当前房地产市场的一个热点领域，国内经济持续高速增长、房地产开发水平不断提高、近年来住宅市场频遭调控，使得商业地产的发展备受关注。从当前发抄展状况看，商业地产的发展具有两个方面的特点，一是总量上供大于求，考虑到人均商业面积的承受范围这个约束条件，预料将来商业地袭产在总量上难有大的跳动式发展;但另一方面，商业地产的环境会明显优化。一个标记是。越来越多的大型房企加入到商业地产领域，不仅出现了万达、中粮置业、SOHO中国等专注于商业地产开发的房企，华润、世茂、中海、保利等知名企业也持续提升商业地产比例，乃至万科、龙湖等原知来集中住宅的房企也起先试水商业地产，并且随着商业地产比例上升，将来商业地产开发水平确定会提高，运营水平也会相应提升，商业地产的融资-开发-招商-运营的产业链趋于完善，各个环节上将形成专业分工，从而变更当前商业地产的无序发展和道重开发轻经营的现状。以质取胜将成为胜利之道。 如何做好商业地产 一、业种业态的规划设计是前提业种业态的规划定位对于商业地产项目来说是最重要的!是商业地产的灵魂，胜利与否于其有干脆的关系。 主力业种在项目中占具很主要的作用，次力业种的作用也不应忽视，肯定记住的是，在主力业种选择与次主力业种选择上，在面积、位置方面肯定要深化考虑。而不能只重视主力业种，忽视次力业种业态的竞争实力。 业态的选择，应依据市场资源还和业态资源来设定。必需与项目周边相吻合和互补而不要形成竞争。记住这一点，你的项目就肯定会有竞争力。 二、建筑的适应性是基础 首先应当考虑建筑的形态如何体现业种定位和业态选择，同时还要与市场周边怎样融合，也就是说，建筑形态是不是能与现行的市场相应。 因为商业投资这方面都会被资金困住，销售的问题在规划中就自然而生。好的商业地产开发商肯定是在规划设计时就已经考虑到销售的问题与模式，销售与建筑之间的关系是如何，是值得仔细思索的否则，会给后期的销售、招商和运营造成影响的。 三、科学合理的功能布局是保证 必需清晰地知道，各业种的设定与面积配比，并考虑如何能在后期经营中有生存力。各业种在项目中起到的作用都不同，而其占项目的位置，也是必需合理，要依据人们的购物习惯、劳累时间期，使之间如何产生联接关系，是必需要考虑的。 四、经济收益性是第一 现在许多商业地产开发，是要上了肯定的面积才能实现投资回报期与开发成正比。但从开发商的角度来看，我们须要的是赐予最大的利润，在这个时候，必需对后期的物业如何提升与物业留量进行进行前瞻性规划。商业地产一般须要重点考虑三大问题：找准符合市场“需求”;填补空缺、避开竞争;吻合城市区域的发展趋势。 商业地产销售前景如何第7页 共7页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页