第9章 物业服务收费的法律规定.ppt

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为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，我国于2004年1月1日起执行的物业服务收费管理办法，指导和规范本地区的物业服务收费行为。 所谓物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 1 1合理原则合理原则 合理原则是指在物业管理实际操作中，核定收费时应充分考虑物业服务企业的利益，既要有利于物业服务企业的价值补偿，也要考虑业主的经济承受能力。 （1）具体收费标准应当因地制宜，以物业管理服务发生的成本为基础，结合物业服务公司的服务质量、服务深度进行合理核定，使业主消费能力与物业服务实际水平、服务深度相平衡。 （2）充分考虑不同档次、不同类别的物业，不同对象、不同消费层次的需要，体现优质优价、公平合理。 （3）对于物业服务费的使用坚持“取之于民，用之于民”，逐步实现以房养房、以区养区。 2 2公开原则公开原则 公开原则要求物业服务公司公开服务项目和收费标准。规范物业服务公司对用户特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业主公布收支情况，授受业主监督。 3.3.费用与服务水平相适应的原则，即质价相符原则费用与服务水平相适应的原则，即质价相符原则 质价相符原则指物业服务服务的收费标准与服务质量相适应。物业服务收费管理办法第十四条规定，物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 二、物业服务收费的管理部门二、物业服务收费的管理部门 （一）国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。 （二）县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 三、物业服务收费的价格管理形式、三、物业服务收费的价格管理形式、计费方式和成本构成计费方式和成本构成（一）价格管理形式（一）价格管理形式（二）计费方式（二）计费方式（三）物业服务费的成本构成（三）物业服务费的成本构成 （一）价格管理形式（一）价格管理形式 1 1政府指导价政府指导价 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。一般普通住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费实行政府指导价，其中住宅物业综合服务费采用物业服务分等收费。 2 2市场调节价市场调节价 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。一般非住宅物业、高档住宅物业的服务费及其他收费实行市场调节价。 （二）计费方式（二）计费方式 1 1包干制包干制 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。 2 2酬金制酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。 （三）物业服务费的成本构成（三）物业服务费的成本构成 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3物业管理区域清洁卫生费用； 4物业管理区域绿化养护费用； 5物业管理区域秩序维护费用； 6办公费用； 7物业服务企业固定资产折旧； 8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应 当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 四、物业服务收费的其他相关规定四、物业服务收费的其他相关规定（一）交纳物业服务费义务人的规定（一）交纳物业服务费义务人的规定（二）特约服务收费的规定（二）特约服务收费的规定（三）公共代办性服务收费的规定（三）公共代办性服务收费的规定（四）物业服务收费明码标价的规定（四）物业服务收费明码标价的规定（五）利用物业共用部位、共用设施设备经营的收入的规定（五）利用物业共用部位、共用设施设备经营的收入的规定（六）不得重复收费的规定（六）不得重复收费的规定 （一）交纳物业服务费义务人的规定（一）交纳物业服务费义务人的规定 1 1业主负有交纳物业服务费的义务业主负有交纳物业服务费的义务 在物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。由于业主是物业所有人，同时物业服务合同是由业主委员会代表业主与物业服务企业签订的，所以业主是合同当事人，理应履行合同的主要义务，即交纳物业服务费。 2 2业主负有交纳物业服务费的连带责任业主负有交纳物业服务费的连带责任 当业主将物业交予他人使用时，业主与物业使用人约定 由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 由于物业使用人并非合同的当事人，因此不负有交纳服务费的义务。但是物业使用人向物业服务企业交纳物业服务费的，物业服务企业应当受领不得拒绝，因为债务除了依法律或者合同之约定应由债务人亲自履行外，均得由第三人履行。若物业使用人不按约定交纳物业服务费的，仍应当由物业所有人即业主承担责任物业服务企业不得要求物业使用人承担责任但是物业使用人必须向业主承担责任。 3. 3. 物业未出售或未交付时物业服务费的交纳人物业未出售或未交付时物业服务费的交纳人 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务合同的当事人是物业服务企业与房地产开发单位，所以物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位按其约定交纳。 （二）特约服务收费的规定（二）特约服务收费的规定 1.1.特约服务收费特约服务收费 特约服务收费是物业服务企业为满足业主、物业使用人的个别要求，而与其约定提供专门服务所收取的费用。 根据物业服务收费管理办法第二十条规定，物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。 2.2.物业服务企业与业主之间的关系物业服务企业与业主之间的关系 物业服务企业与业主之间是合同关系，那么根据合同的自由原则，合同究竟应当包括哪些内容完全取决于当事人的约定，只要其约定不违反善良风俗以及法律的强制性规定都是有效的。但因为物业服务合同是由业主委员会代表全体业主签订的，所以其内容应当主要是以业主能够行使其所有权为限度。对于超出此范围内的服务约定，因业主大会并没有授权给业主委员会行使，故不得在合同中体现。因此，如果业主需要提供物业服务合同中约定的服务以外的其他服务，如水电维修、商务服务、家政服务、车辆寄存保管等，则必须与物业服务企业单独订立委托合同。此种合同完全属于普通民事委托合同，而非物业服务合同，对于特约服务的种类及费用完全由当事人自行约定。 （三）公共代办性服务收费的规定（三）公共代办性服务收费的规定 物业服务收费管理办法第十七条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 供水、供电、供气、供热等公用事业服务的交纳费用义务人为最终用户，而非物业服务企业。因为供水、供电、等企事业单位之所以向用户供应水、电等，完全是基于该单位与用户签订有供水、供电等合同。供水、供电、供热事实上属于特种买卖合同。则此合同是有相对性，只对合同当事人有约束力，因此只有供水、供电等单位与用户享有合同规定的权利并承担合同的义务，物业服务企业并非合同当事人，因此并不负有合同义务，供水、电等单位无权要求物业服务企业支付这些费用。 物业服务企业代收电费等费用时不得向业主等用户收取额外的手续费，是因为供电等单位是收取电费的权利人，用户则是交纳的义务人，物业服务企业不是合同的当事人，因此既不享有权利也不负有义务，其若代理收取该费用是作为供电等单位的代理人，是接受供电等单位的委托，为这些单位处理事务，因此若要收取手续费应当向其委托人，即供电单位收取而不是向用户收取。 （四）物业服务收费明码标价的规定（四）物业服务收费明码标价的规定 物业服务收费管理办法第八条规定，物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 （五）利用物业共用部位、共用设施设备经营的收入的（五）利用物业共用部位、共用设施设备经营的收入的规定规定 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当事先征得相关业主、业主大会的同意，物业服务企业再按照规定办理有关手续。物业服务企业所得收益应当主要用于补充物业服务经费的不足或专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 （六）不得重复收费的规定（六）不得重复收费的规定 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。（一）物业服务分等收费的概念（一）物业服务分等收费的概念（二）物业服务分等收费的意义（二）物业服务分等收费的意义 （三）物业服务分等收费与原有的收费管理办法（三）物业服务分等收费与原有的收费管理办法的区别的区别（四）物业服务分等收费的特点（四）物业服务分等收费的特点 五、物业服务分等收费管理五、物业服务分等收费管理 （一）物业服务分等收费的概念（一）物业服务分等收费的概念 物业服务分等收费管理是一种“菜单式”、“间接化”的收费管理方式。一般是将主要的物业服务内容归并为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”，以及“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”五项，每个服务项目再按服务内容多少、服务要求高低和设施配备等情况进行分级，等级从低到高，每一等级都列明对应的收费标准（最高限价），从而形成一份质价相符，可供选择的服务菜单。在确定各小区具体的物业服务收费标准时，业主大会（业主委员会）和物业服务企业可根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。 目前上海、南京、深圳等地正在试行普通住宅物业服务的分项目、分等级收费，物业服务企业向业主推行菜单式服务。为加强管理，当地的物价主管部门和房地产行政主管部门制定并实施了物业服务分等收费管理办法等制度。 （二）物业服务分等收费的意义（二）物业服务分等收费的意义 菜单式菜单式物业服务分等收费，有以下意义: 1.有利于物业服务收费与服务内容及质量挂钩，实现质价相符； 2.有利于市场化定价机制的形成，推动物业收费的市场化进程； 3.有利于遏制部分地区物业收费水平过快上涨的势头，保持本市物业收费总体水平的基本稳定; 4.有利于改变目前物业行业存在的“维修不及时，服务不到位，收费不规范”状况，进一步推进物业管理行风建设。 （三）物业服务分等收费与原有的收费管理（三）物业服务分等收费与原有的收费管理办法的区别办法的区别 1 1管理思路上的区别管理思路上的区别 以前收费标准确定中的政府主导成分较多，物业服务分等收费更强调市场主导。虽然考虑到目前供需双方通过平等协商、公开竞价形成市场价格的机制尚不健全，政府仍有必要以“质价相符”为原则制定物业收费的最高收费标准，未来随着物业收费中业主大会主导作用的逐步发挥，物业服务收费市场化定价机制的逐步形成。 2 2收费标准确定上的区别收费标准确定上的区别 过去物业服务收费标准是由物价部门按照“成本审核，市场比较”的办法确定，而实施物业服务分等收费后，首先由业主大会和物业服务企业在“服务菜单”上选择并构造具体的服务组合，然后分等收费的规定协商确定本小区的收费标准。 3 3服务项目划分上的区别。服务项目划分上的区别。 物业服务分等收费办法会对服务项目做了进一步的调整，其中绿化养护服务费从以前的管理费或房屋设备运行费等中分离出来，单独列为一项。 4 4服务内容、要求及相应的收费设定更细化。服务内容、要求及相应的收费设定更细化。比如保洁项目中，物业服务分等收费办法对不同等级的地面清扫次数有具体规定；再比如在综合管理服务费的确定上，考虑规模经济的存在，物业服务分等收费办法给不同规模小区的管理费计算提供相对应的系数等。 （四）物业服务分等收费的特点（四）物业服务分等收费的特点 1 1服务规范化服务规范化 促使物业管理有了比较规范的服务标准，这将促进物业服务企业良性竞争，提高服务，规范收费。 2 2收费透明化收费透明化 促使物业服务收费标准与服务内容及质量挂钩，使物业收费更为透明，有利于广大业主按质论价、明白缴费，并便于监督。 3 3管理间接化管理间接化 住宅物业服务收费管理将逐步由事前审批转为事后监管。物业服务双方可根据不同小区的实际需要，从服务菜单中选择不同的服务项目和服务等级，按照办法的规定协商确定具体的收费标准,并在物业服务合同中予以约定。将来双方对约定的内容有争议时，可通过双方自行协商、委托物业所在地居委会调解、合同仲裁、民事诉讼等方式来解决，政府部门主要依据分等规则，加强协调服务，加强监督检查。 【引导案例解析】【引导案例解析】 业主将自己的房屋出租给他人，是否还应承担物业服务费用呢？物业管理条例第四十二条第一款明确规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据该条规定，业主应当根据物业服务合同向物业管理公司交纳物业服务费，业主与物业使用人有约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主承担连带交纳责任。 因此，如果物业使用人不交纳物业服务费的，业主有义务进行交纳而不得以双方的约定对抗物业管理公司，业主在交纳该费用后，可以依据合同向物业使用人进行追缴。 【引导案例】引导案例】一、物业服务收费明码标价的意义一、物业服务收费明码标价的意义二、物业服务收费明码标价的概念二、物业服务收费明码标价的概念三、物业服务收费明码标价的主管部门三、物业服务收费明码标价的主管部门四、物业服务收费明码标价的要求四、物业服务收费明码标价的要求五、物业服务收费明码标价的内容五、物业服务收费明码标价的内容六、物业服务收费明码标价的方式六、物业服务收费明码标价的方式七、物业服务收费标价更改的规定七、物业服务收费标价更改的规定八、物业服务企业违反物业服务收费明码标价规定的法律责任八、物业服务企业违反物业服务收费明码标价规定的法律责任【引导案例解析】【引导案例解析】第二节第二节 物业服务收费明码标价管理规定物业服务收费明码标价管理规定 一、物业服务收费明码标价的意义一、物业服务收费明码标价的意义 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例和关于商品和服务实行明码标价的规定，国家发展和改革委员会、建设部制定物业服务收费明码标价规定，此规定自2004年10月1日起施行。 二、物业服务收费明码标价的概念二、物业服务收费明码标价的概念 （一）明码标价的概念（一）明码标价的概念 根据关于商品和服务实行明码标价的规定的规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务要按照关于商品和服务实行明码标价的规定的要求公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。（二）物业服务收费明码标价（二）物业服务收费明码标价 （二）物业服务收费明码标价（二）物业服务收费明码标价 物业服务收费明码标价规定第二条规定，物业服务企业向业主提供服务，应当按照规定的要求，实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。需要明码标价的物业收费项目包括： 1物业服务企业按照物业服务合同约定向业主提供的物业服务，即物业服务企业为业主、非业主使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务； 2物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务，如家政服务等，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示； 3物业服务企业接受委托代收的有关费用，如供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用。 物业服务企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。物业服务企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。 三、物业服务收费明码标价的主管部门三、物业服务收费明码标价的主管部门 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业服务企业执行明码标价规定的情况实施监督检查，适时进行清理整顿，对不按规定明码标价或利用标价进行价格欺诈的，要严格按照有关法律法规进行查处。 四、物业服务收费明码标价的要求四、物业服务收费明码标价的要求 物业服务企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。一项物业服务可分解为多个项目和标准的，物业服务企业应当明确标示每一个项目和标准，禁止混合标价或捆绑收费。 五、物业服务收费明码标价的内容五、物业服务收费明码标价的内容 物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。 实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。 六、物业服务收费明码标价的方式六、物业服务收费明码标价的方式 物业服务企业应在其服务区域内的显著位置或收费地点悬挂公示牌或标价牌，公开标示价格和服务收费标准，方便业主了解服务项目和收费标准。 公示地点是物业服务区域内的显著位置或收费地点，比如，物业小区(大厦)的客户服务中心(收费处)、公告栏、高层楼宇首层、商业服务场所等处。可采取公示方式包括：公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询、公示墙、电子屏幕、社区网络等，从目前情况看，物业服务企业大多采取公示牌、收费表、收费清单3种方式实行明码标价。如果物业服务企业委托银行收费，则应附收费清单加以说明。 七、物业服务收费标价更改的规定七、物业服务收费标价更改的规定 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业服务企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。 八、物业服务企业违反物业服务收费明码八、物业服务企业违反物业服务收费明码标价规定的法律责任标价规定的法律责任 （一）经营者不明码标价的行为（一）经营者不明码标价的行为 经营者有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款；没有违法所得的，可以处以5000元以下的罚款： 1不明码标价的； 2不按规定的内容和方式明码标价的； 3在标价之外加价出售商品或收取未标明的费用的； 4不能提供降价记录或者有关核定价格资料的； 5擅自印制标价签或价目表的； 6使用未经监制的标价内容和方式的； 7其他违反明码标价规定的行为。 （二）经营者利用标价进行价格欺诈的行为（二）经营者利用标价进行价格欺诈的行为 经营者利用标价进行价格欺诈的，由价格主管部门依照价格违法行为行政处罚规定，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。 【引导案例解析】【引导案例解析】 根据物业服务收费相关的管理规定，物管费用的支出一般包括小区共用部 位、共用设施设备的日常运行、维护费；清洁卫生费；绿化养护费；小区秩序维护费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费，以及物业管理公司正常运作的必要开支等等。这些项目，在物业服务合同中都有约定，而上述规定之外的其他情况，都是单独收费的。比如业主自用或家用设施设备维修，谁需要谁出钱。公共用水用电，如路灯、楼道灯、电梯用电、二次供水费用由业主分摊。此外还有业主要求物业服务企业提供的其他特约性服务或委托性服务，如家政、业主家里绿化养护及摆花等等。根据物业服务收费明码标价规定等的规定，物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置和收费处设明码标价牌进行公示，内容包括物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等等，实行明码标价。物业服务公司通过规范服务，保证信息公开透明，让业主知道哪些是该交的，所交的费用是怎么用的，并做好宣传解释，让业主理解物业行业的运作规律，增强彼此的信任度，消除误会，化解与业主的纠纷，便于解决物业服务收费难的问题。第三节第三节 物业服务成本监审管理办法物业服务成本监审管理办法 【引导案例】引导案例】一、物业服务定价成本监审的必要性一、物业服务定价成本监审的必要性二、物业服务定价成本监审的原则二、物业服务定价成本监审的原则三、物业服务定价成本的构成三、物业服务定价成本的构成四、物业服务定价成本监审的主管部门四、物业服务定价成本监审的主管部门五、物业服务定价成本监审的要求五、物业服务定价成本监审的要求六、物业服务定价成本监审表六、物业服务定价成本监审表 【引导案例解析】【引导案例解析】 为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，制定物业服务定价成本监审办法（试行）（以下简称办法），并要求自2007年10月1日起施行。 该办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为，具体条文由国家发展和改革委员会解释。 一、物业服务定价成本监审的必要性一、物业服务定价成本监审的必要性二、物业服务定价成本监审的原则二、物业服务定价成本监审的原则 （一）合法性原则（一）合法性原则 计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。 （二）（二） 相关性原则相关性原则 计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。 （三）（三） 对应性原则对应性原则 计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。 （四）（四） 合理性原则合理性原则 影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。三、物业服务定价成本的构成三、物业服务定价成本的构成（一）物业服务定价成本的定义（一）物业服务定价成本的定义（二）社会平均成本（二）社会平均成本（三）物业服务定价成本的构成（三）物业服务定价成本的构成 （二）社会平均成本（二）社会平均成本 社会平均成本，是一个行业内，对生产同种产品的所有企业按照加权平均数方法所计算的平均成本。 明确社会平均成本一方面可以为了解整个社会和掌握本企业的成本管理水平提供依据。企业可以将自己的实际成本与社会的平均成本进行比较，找出差距，并能看企业的成本水平是否符合社会的经济效益要求，或者对其更好。另一方面还在于，它能反映整个社会的平均劳动耗费量的耗费水平。从宏观上了解一定时期花费了多少劳动，创造了多少产品，其社会价值如何。 作为产品价格制定的依据，一般只能是社会平均成本，而不可能是个別企业的产品成本。 （一）物业服务定价成本的定义（一）物业服务定价成本的定义 在前面的章节，我们已经知道了，所谓物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 本节中的物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。 （三）物业服务定价成本的构成（三）物业服务定价成本的构成 1人员费用 2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3物业管理区域绿化养护费用 4物业管理区域清洁卫生费用 5物业管理区域秩序维护费用 6办公费用 7物业服务企业固定资产折旧 8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 9管理费分摊 10经业主同意的其它费用（三）物业服务定价成本的构成（三）物业服务定价成本的构成 1人员费用 2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 3物业管理区域绿化养护费用 4物业管理区域清洁卫生费用 5物业管理区域秩序维护费用 6办公费用7物业服务企业固定资产折旧8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费9管理费分摊10经业主同意的其它费用 1 1人员费用人员费用 人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。 2 2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。 3 3物业管理区域绿化养护费用物业管理区域绿化养护费用 绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。 4 4物业管理区域清洁卫生费用物业管理区域清洁卫生费用 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。 5 5物业管理区域秩序维护费用物业管理区域秩序维护费用 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。 6 6办公费用办公费用 办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。 7 7物业服务企业固定资产折旧物业服务企业固定资产折旧 固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。 8 8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。 9 9管理费分摊管理费分摊 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。 1010经业主同意的其它费用经业主同意的其它费用 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。 （一）物业服务定价成本核定的基础（一）物业服务定价成本核定的基础 办法规定，物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。 （三）物业服务定价成本监审对象选取（三）物业服务定价成本监审对象选取 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。四、物业服务定价成本监审的主管部门四、物业服务定价成本监审的主管部门 （二）物业服务定价成本监审的方法和标准（二）物业服务定价成本监审的方法和标准 1工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。 2固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。 3物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。 4物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。 5办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。（一）封面（一）封面（二）物业服务企业基本情况表（二）物业服务企业基本情况表（三）物业服务成本支出情况（三）物业服务成本支出情况（四）物业服务人员薪酬明细表（四）物业服务人员薪酬明细表（五）物业服务定价成本核定表（五）物业服务定价成本核定表 六、物业服务定价成本监审表六、物业服务定价成本监审表 【引导案例解析】【引导案例解析】 首先，对讲门、对讲系统属于共用设施设备，一般情况下，交房时已经安装好的对讲门、可视对讲门等，初装费用已经包含在房价之内，所以对讲门初装费应包含在房价内。 其次，对讲门运行中的维修与维护，一般都会在物业服务合同中约定，由物业服务企业履行管理义务。物业服务定价成本监审办法中明确规定：物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。也就是说，对讲门作为共用设施设备，发生问题，应该由物业服务企业负责维修，并保证其能正常运行，物业服务企业让业主找经销商是不应该的。对讲门在正常运行时发生的维护维修费用，当然也应当从物业费中支付，也就是说由物业服务企业承担。 最后，对讲门中修以上的费用应当在专项维修基金中支出。 【本章小结】【本章小结】 本章主要是依据物业服务收费管理办法、物业服务收费明码标价规定、物业服务定价成本监审管理办法（试行）的规定，详细地介绍了物业服务收费的价格管理形式、计费方式、成本构成，物业服务收费明码标价的要求、内容、方式，物业服务企业不明码标价或价格欺诈应承担的法律责任，物业服务定价成本的构成及监审要求，学习者借此掌握物业服务企业定价时的行业管理要求。 【复习思考题】【复习思考题】 1物业服务收费的概念和原则。 2简述物业服务收费的成本构成。 3物业服务分等收费的概念和意义。 4简述物业服务收费明码标价的内容和方式。 5简述物业服务企业违反物业服务收费明码标价规定的法律责任。 6简述物业服务定价成本监审的必要性和原则。 【案例分析题】【案例分析题】 1小李在2005年11月在上海闵行区购置了一套房屋，可是在其居住后发现该房屋下雨时漏水，虽然经过物业维修但始终没有彻底解决，每逢下雨时，房子就漏水，心里很是气愤。于是小李就开始拒绝交纳物业费？请问房屋漏水业主能否拒交物业管理费？ 2白先生于2003年购买了通州某小区商品房，在年底办理入住手续时，白先生共向物业服务企业交纳了包括公共维修基金、物业费、楼道清洁费、采暖费、天燃气初装费等各项费用多达17000元，但物业服务企业只开具了收据，但许诺业主入住后可凭借收据向物业服务企业索要正式发票。然而白先生在入住后一年多的时间里，物管公司以各种理由仍未给白先生开具正式发票。据了解，业主交纳的费用中有部分是物管公司代收，如公共维修基金就为物业服务企业代替小区办收取的费用。按有关规定，在小区业委会成立前，物业服务企业可代收这笔费用，但收取后需交至区小区办由其代管，并由小区办为该笔费用出具正式发票。请问：物业服务企业收费不开具正式发票行不行？ 3柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业服务企业产生了纠纷，为了收取物业费，物业服务企业将柳先生告上法院。请问住宅空置，业主是否交物业管理费？ 4某小区业主孙某在2004年1月将自己在小区的房子租给张某居住，双方约定由张某向管理处交纳物业服务费。2005年1月，孙某收到小区管理处的欠费催缴函，要求其承担租户张某所拖欠的物业服务费用。孙某就以其与张某签订的合同中约定的物业服务费用由张某承担为由拒绝交纳。请问：出租屋的物业服务费由谁承担？