2022年房地产评估作业答案 .pdf

1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5 万元 /亩，其他费用含税费3万元/亩，开发费用 1.5 亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为 10%， 土地开发周期为两年， 第一年投资占总投资的3/4， 利润率为 10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。解：1估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：5000066775 元平方米其他费用： 3000066745 元平方米土地开发费用：150，000，0001，000， 000150 元平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150270 元平方米2计算利息：第一期利息： 27034 10 20.5 20.25 元第二期利息： 27014 9 10.5 3.0375 元每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29 元。注 : 由于第一年投入总投资的34，开发期为2 年，利率 10，该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5 。第二年同理。3计算利润：27010 27元4计算土地成本：270+23.29+27 320.29 元平方米5计算待估土地公平市场价值：320.29 1+10 352.32 元平方米每平方米土地公平市场价值为352.32 元平方米，近似等于每平方米352 元。2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000 平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40 年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为 60%。评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最正确开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中 1-2层为商场，每层建筑面积为 3 00O平方米，3 层及 3 层以上为写字楼， 每层建筑面积为1 900平方米。评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：(1)将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500 万元，开发期为1年，投资在 1 年内均匀投入 ; (2)大厦建设期为 2 年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3 000 元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入 ; (3)专业费用为建筑费用的10%; (4)预计大厦建成后即可出租，其中1-2 层每平方米建筑面积的年租金为2 000 元，出租率可达 100%，第 3 至第 5层(即写字楼部分的1 至 3 层)平均每天每平方米建筑面积租金为2 元， 第 6 层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为 2.5 元，写字楼平均空置率约为10%; (5)管理费用为租金的5%，税金为租金的17.5%，保险费为建筑费及专业费精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 6 页用的 0.1%，维修费用为建筑费用的1%，年贷款利率为 5%，复利计息 ; (6)开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%; (7)房地产综合资本化率为8%; (8)每年按 365天计算：(9)本项目不考虑所得税因素。解：(1)12 楼面积： 3 0002=6 000=0.6(万平方米 ) (2)35 层面积： 1 9003=5 700(平方米 )=0.57(万平方米 ) (3)6 层及以上面积 2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米 ) (4)年总收入 (万元) =0.62 000+0.5723650.9+1.332.53650.9 =2 666.75(万元) (5)年总费用=2 666.75(5%+17.5%)+2.53 0001.10.1%+2.53 0001% =683.27(万元) (6)年利润 =2666.75-683.27=1983.48( 万元) (7)大厦价值 =1983.48/%【1-1/(1+8%)37】=23355.83(元) (8)建筑费用 =3 0002.5=7 500(万元) (9)专业费用 =7 50010%=750(万元) (10)开发商利润 =(7 500+750+500+地价 )25% =2 187.5+0.25地价(11)利息=0.1576地价 +64.86+375.85+81.49=0.1576 地价 +522.20 (12)地价=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25地价 -0.1576 地价 -522.2 =11 896.13-O.4076 地价地价= =8451.36(万元) 3、某商业用房地产， 按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为 10年，按租赁双方的租赁合同规定，租金按每年 15 万元固定不变。假定资本化率折现率为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10 年租期内的收益现值是多少？精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 6 页一、解： 2计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8万元R2=8 (1+2%)=8.16万元R3=8 (1+2%)2=8.32万元0R4=8 (1+2%)3=8.49万元R5=8 (1+2%)4=8.66万元后五年的租金收益均为：R=15万元折现率为： r=10%（3）将 2中的数据代入1中的公式中，求得P=66.75万元二、参考答案：1、公式：P=R1 1 - 1+s/1+tt/ r-s +A2 1 -1/ 1+rn-t 1/ 1+r t/r 2 、 收益现值 = 81 -1+2% /1+10% 5/ 10%-2% +151 -1/ 1+10% 10-5 1/ 1+10% 5t/10% =66.76 万元4、待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其2011年 5 月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料过程略，选出3 个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表：项目A B C 待估对象坐落略略略略所处地区繁华区非繁华区非繁华区非繁华区用地性质商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地价格总价25.2万元49 万元43.5 万元单价1500元/m21400 元/m31450元/m4交易日期2010.10 2010.12 2011.1 2011.5 面积168m2350m2300m2 600m2形状长方形长方形长方形长方形精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 6 页地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通基础设施完备较好较好较好交通通讯状况很好很好很好很好剩余使用年限35年30 年35 年3 0 年已知以下条件： 1交易情况正常；22010年以来，土地价格每月上涨1%。3交易实例 A 与待估对象处于同一地区，B、C 的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断：项目B 分值C 分值自然条件相同10 相同10 社会环境相同10 相同10 街道条件稍差8 相同10 繁华程度稍差7 稍差7 交通便捷程度稍差8 稍差8 规划限制相同10 相同10 交通管制相同10 相同10 离公交车站稍远7 相同10 交通流量稍少8 稍少8 周围环境较差8 相同10 注：比较标准以待估地块的各区域因素标准，即待估地块的区域因素分值为100。4待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。5折现率为 8%。解：1进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2进行交易时间修正。交易实例 A交易时间修正系数 1071001.07 交易实例 B交易时间修正系数 1051001.05 交易实例 C交易时间修正系数 1041001.04 注：由于地价每月上涨1，故从交易实例 A成交日期 1996年 10 月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨了 7；交易实例 B从成交期 1996年 12月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨 5；交易实例 C从成交期 1997年 1月至评估基准日 1997 年 5 月地价共上涨了 4。3进行区域因素修正。交易实例 A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 6 页交易实例 B区域因素修正系数 100861.163 交易实例 C区域因素修正系数 100931.075 注：式中 86 由表 2 中加总获得，同理 93 也由表 2 纵向加总获得。4进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3 个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高 3。土地使用权年限因修正。 除交易实例 B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例 A与 C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下假定折现率为 8：交易实例 A及 C使用年限修正系数 1 11+8301 11+835 0.9659 交易实例 A的个别修正系数 1.030.96590.995 交易实例 B的个别修正系数 1.03 交易实例 C的个别修正系数 1.030.96590.995 5计算待估土地初步价格。A150011.0710.995 1597元平方米B140011.051.1631.03 1761元平方米C140011.041.0750.995 1613元平方米6采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值 1597+1761+1613 31657 元平方米待估地块总价评估值 1657600994200元因此，这一地块的评估值为994200元。5、有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000 平方米，建筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2 年，建筑费为 3000 元/平方米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000 元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 6 页6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。解：(1) 现已知楼价的预测和各项开发成本及费用、可用假设开发法评估、计算公式为：地价=楼价- 建筑费 -专业费 - 利息-销售税费 -利润(2) 计算楼价：楼价=20002.5 9000=45,000,000( 元) (3) 计算建筑费和专业费建筑费 =300020002.5=15,000,000( 元) 专业费 =建筑费 10%=15,000,00010%=1,500,000(元) (4) 计算销售费用和税费销售费用 =45,000,000 2.5%=1,125,000( 元) 销售税费 =45,000,000 6.5%=2,925,000( 元) (5) 计算利润利润 = ( 地价 + 建筑费 + 专业费 ) 10%= ( 地价 + 16 ，500，000) 10% 注:16 ，500，000由 15，000，000 + 1 ，500，000取得.) (6) 计算利息利息 = 地价 (1 + 6%) 2-1 + 15,000 ，000 + 1，500，000) (1 + 6%) 1 1 = 0.1236 地价 + 990 ，000 ( 注: 地价是在两年前就投入的 , 故要用 2 次方. 而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的 , 故只用 1 次方) 。(7) 求取地价地价 = 45 ，000，000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1 地价-1,650,000-0.1236 地价 9,900,000 地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元) (8) 评估结果单位地价 =17,824,452/2000=8912( 元/ 平方米 ) 楼面价格 =8912/2.5=3565( 元/ 平方米 ) 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 6 页