2022年土地管理学期末复习资料 .pdf

读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思土管复习资料第一章1.土地的涵义、功能及其基本特性；土地管理学所研究的土地是指地球表面的陆地和水面的总称，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。土地管理所研究的土地是有形的土地实体与无形的土地权利的统一体。功能：负载的功能：生物、非生物养育的功能：具备生命存在的条件仓储的功能：矿产资源、能源资源、建材资源提供景观的功能：风景资源储蓄和增值的功能基本特性：土地是自然的产物土地面积的有限性土地位置的固定性土地利用永续性土地质量差异的普遍性2.土地资源、土地资产的涵义；土地资源： 是指土地，作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。土地资产：是指土地财产，即作为财产的土地。土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，有经济（价值）和法律（独占性）意义。3.土地管理的涵义；土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监测土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。这一概念包括六个方面的内容：土地管理的主体是国家土地管理的客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用；目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的要求综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地土地管理的职能是计划、组织与控制土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约4.土地管理学的研究对象和基本内容；研究对象：是作为自然经济综合体的土地利用和土地关系的管理这一完整的、综合的、具体的社会现象的规律性基本内容：地籍管理是基础；土地权属管理、土地市场管理是手段；土地利用管理是核心5.可持续发展的涵义？一层是经济、社会发展的持久永续；另一层是社会、经济发展赖以支撑的资源、环境的持久永续。6.从土地管理角度，谈谈如何加强土地资源管理，促进可持续发展？（一）树立可持续发展观（二）实现土地、人口、环境、经济的协调发展精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思（三）选择与建立可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式1.要使经济增长与恶化环境的土地投入脱钩2.实行以预防为主的环境政策3.将土地资源利用的外部性内在化4.实行有控制的人口转变5.消除贫困第二章1、土地管理原理包括哪些基本内容？人本管理原理系统管理原理动态管理原理效益管理原理2、土地管理原理在土地管理中的运用。自己思考第三章1.土地管理的目标设置。土地管理的目标：在一定时期内土地管理活动预期达到的目的。按管理层次的不同分为：宏观土地管理目标指全国的土地管理总目标，它带有全局性、战略性的特点。它要以国家社会经济发展宏观目标为依据，并与之相协调。中观土地管理目标指地区的土地管理目标。它的制定， 既要与全国土地管理总目标相衔接，为其实现提供保证，又要结合本地区特点，提出具有本地区特色、切实可行的目标。微观土地管理目标指县级土地管理目标。它比较具体，可以分解为县内各部门（农业部门、林业部门、畜牧业部门、城建部门、环保部门、交通部门等）和各土地利用单位的土地管理分目标。按实现时间的幅度分为：长期目标（ 10 年以上）中期目标（ 5 年左右）短期目标（ 1 年）关系：宏观、中观、微观土地管理目标，或长期、中期、年度土地管理目标，它们互相联系、互相制约，构成一个完整的目标体系。2.土地管理机构的设置模式。（1）按照其职责权限范围的不同分为非专门性土地管理机构和专门性土地管理机构：非专门性土地管理机构：是将土地管理工作分散到有关的主管部门或综合到某一主管部门。土地管理机构分散化是将土地管理工作分散到各有关部门；特点：这种模式容易造成土地管理工作的政出多门，条块分割，降低行政管理效率，增加行政管理成本，贬损公众对行政的信任，降低行政服务质量。（我国在 86 年前采用的就是这种土地管理机构模式）土地管理机构综合化是将土地管理工作与其他有关行政管理工作综合到某一主管部门；特点：这种机构设置模式，有利于部门分工的整合，缩短行政办公流程，减少部门职责冲突，提高行政服务质量。（广州市国土资源与房屋管理局）两种情况：土地管理机构分散化土地管理机构综合化精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思 专门性土地管理机构：是指由一个指定部门负责土地事务的管理。特点：这种机构设置模式，有利于行政管理专业化及业务流程一体化。（86 年成立的国家土地管理局） 比较：对行政相对人而言， 专门性和分散性土地管理机构的行政效率较综合性土地管理机构要低， 综合性土地管理机构相对于专门性和分散性土地管理机构在业务流程缩短方面有其综合性优势。在行政效果上，无论专门性土地管理机构设置模式还是分散性土地管理机构设置模式，均存在多个部门都对同一行政事件有管辖权，可能会存在政出多门、互有冲突、 难以协调等问题。综合性土地管理机构设置模式下，可以较好地避免部门利益冲突，针对同一行政事件，制定统一的规章制度，采取统一的手段措施，更好地服务社会。（2）按照土地管理机构由谁设置，人财物由谁管理等方面的不同分为垂直性土地管理机构和平行性土地管理机构： 垂直性土地管理机构：是指下一级土地管理机构由上一级土地管理机构设置，下一级土地管理机构的人、财、物由上一级土地管理机构委派与管理，下一级土地管理机构的职责权限由上一级土地管理机构在法定权限范围内指定，下一级土地管理机构听命于上一级土地管理机构。特点： 这种机构设置模式，有利于宏观土地政策的层层落实，减少来自横向层面的干扰和影响。（20XX 年我国开始实行省以下土地垂直管理体制） 平行性土地管理机构：是指土地管理机构由人民政府设置，土地管理机构的人、财、物由设置它的人民政府管理，土地管理机构的职责权限由设置它的人民政府在法定权限内确定。下一级人民政府的土地管理机构与上一级人民政府的土地管理机构在人、财、物上无直接的管理与被管理关系。土地管理机构完全是设置它的人民政府的一个职能部门，听命于设置它的人民政府。特点：这种机构设置模式，有利于地方人民政府微观性土地政策的落实。（20XX年以前我国采用平行与垂直并行的模式） 比较：在行政效率上， 无论垂直性土地管理机构还是平行性土地管理机构，对行政相对人而言，所要历经的业务流程并无区别。但是，平行性土地管理机构设置较垂直性土地管理机构设置更有效率。在行政效果上， 垂直性土地管理机构设置模式更有利于全局性、战略性、 整体性土地政策的贯彻落实。3.土地管理的职能运作？（一）土地管理的计划职能1、概念：它是指为实现土地管理目标而拟定方案和措施的过程。2、内容：（6 个 W）3、步骤：预测：（1）确定预测目标（2）调查研究，收集资料（3）选择预测方法进行预测（4）预测结果的分析和评价（5）预测结果的修正决策：（1）制定方案（2）选择方案（ 3）评价与执行决策计划的编制计划的实施：目标管理通常被认为是有效的管理模式（二）土地管理的组织职能1、概念：管理学意义上组织有两层涵义，一是建立一定的组织机构（实体）；二是作为一种精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思活动过程，它是指为达到某一目标而协调人群活动的一切工作的总称。2、内容：（1）建立土地管理机构，根据土地管理机构的主要职能和整体目标，设置下属职能部门，确定其职位、职责和职权；（2）有效地指挥、激励、协调各职能部门土地管理人员的行为，使之为实现整体目标而协同工作。（三）土地管理的控制职能1、概念：是将现实工作成果与计划规定的目标相比较，并纠正偏差的过程。2、基本过程：建立标准衡量绩效偏差分析与纠正3、控制的类型：预先控制、过程控制、后果控制第四章1.地籍的涵义，记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册（含图） （以表册形式表示地籍要素的文件）2.地籍管理的涵义、原则。涵义： 地籍管理，又称地籍工作，是国家为获得地籍信息，科学管理土地而采取的以土地调查(含测量 )、土地分等定级估价、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措施。原则：（1）地籍管理必须按国家规定的统一制度进行（2）保证地籍资料的可靠性和精确性（3）保证地籍工作的连续性（4）保证地籍资料的完整性3.地籍调查。内容：（1）权属调查：是对城市、建制镇内部每宗土地的位置、权属、界址和地类等的调查。（2）地籍测量：是测量每宗土地的权属界址点、界址线、其他地籍要素、位置、形状等，计算面积，以及编制地籍图和宗地图。分类：（1）初始地籍调查：初始土地登记前的区域性普遍调查。（2）变更地籍调查：在变更土地登记或设定土地登记时利用初始地籍调查成果对变更宗地的调查，是地籍调查的日常性工作。4.土地条件调查的涵义。是指对土地自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。5.土地总登记、初始土地登记、变更土地登记的概念。（1）.土地登记：国家依据法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利）、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地的合法权益的一项重要的法律制度。（2） 初始土地登记：指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。（3）变更土地登记：指因土地权利人发生改变或者因权利人姓名或名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。6.土地登记的类型。根据土地登记办法 ，土地登记分五类：土地总登记：指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记。初始土地登记：指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。变更土地登记： 指因土地权利人发生改变或者因权利人姓名或名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思注销土地登记：指因土地权利的消灭等而进行的登记。其他登记：包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。7.地籍管理的内容。土地调查土地分等定级估价土地登记土地统计地籍档案管理第五章1.土地所有权、土地使用权的涵义；土地产权的涵义及其基本特性。土地所有权的涵义：是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。它包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四方面的内容。土地使用权的涵义：是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的占用、使用、收益及依法部分处分的权利。土地产权的涵义：指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权的特性：（1）具有排他性；（2）土地产权客体必须具有可占用性和价值性；（3）土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护；（4）土地产权具有相对性。2.国有土地使用权的取得方式及其收回条件。国有土地使用权的取得（1）有偿取得出让、作价出资（入股）、租赁、转让、出租、抵押（2）无偿取得国有土地使用权划拨（3）依法承包经营取得（4）依照法律、政策规定取得国有土地使用权的确认依土管法第8 条的规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”国有土地使用权收回的条件（土管法58 条）为公共利益的需要使用土地的; 为实施城市改造规划，需要对土地进行调整的; 土地有偿出让期限已满的，使用者未申请续期或申请续期未获批准的; 单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的; 经核准报废的公路、机场、矿场等用地。3.国有土地使用权出让的概念、年限、方式。概念： 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让期限居住用地70 年工业用地50 年教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年商业、旅游、娱乐用地40 年综合或者其他用地50 年方式： （1）协议出让：指由市、县土地管理部门根据土地用途、建设规划要求、土地开发程度等情况，与受让申请人协调用地价款和条件，根据双方达成的协议出让土地使用权。（2）招标出让：是由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思注销土地登记：指因土地权利的消灭等而进行的登记。其他登记：包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。7.地籍管理的内容。土地调查土地分等定级估价土地登记土地统计地籍档案管理第五章1.土地所有权、土地使用权的涵义；土地产权的涵义及其基本特性。土地所有权的涵义：是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。它包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权等四方面的内容。土地使用权的涵义：是指使用土地的单位或个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地或农民集体所有土地享有的占用、使用、收益及依法部分处分的权利。土地产权的涵义：指有关土地财产的一切权利的总和。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权的特性：（1）具有排他性；（2）土地产权客体必须具有可占用性和价值性；（3）土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护；（4）土地产权具有相对性。2.国有土地使用权的取得方式及其收回条件。国有土地使用权的取得（1）有偿取得出让、作价出资（入股）、租赁、转让、出租、抵押（2）无偿取得国有土地使用权划拨（3）依法承包经营取得（4）依照法律、政策规定取得国有土地使用权的确认依土管法第8 条的规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”国有土地使用权收回的条件（土管法58 条）为公共利益的需要使用土地的; 为实施城市改造规划，需要对土地进行调整的; 土地有偿出让期限已满的，使用者未申请续期或申请续期未获批准的; 单位撤消、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的; 经核准报废的公路、机场、矿场等用地。3.国有土地使用权出让的概念、年限、方式。概念： 是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让期限居住用地70 年工业用地50 年教育、科技、文化、卫生、体育用地50 年商业、旅游、娱乐用地40 年综合或者其他用地50 年方式： （1）协议出让：指由市、县土地管理部门根据土地用途、建设规划要求、土地开发程度等情况，与受让申请人协调用地价款和条件，根据双方达成的协议出让土地使用权。（2）招标出让：是由市、县土地管理部门向符合规定条件的单位发出招标邀请书或者向社会精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思(1)权利、义务的转移(2)建筑物、附着物的转让(3)使用期限 (原使用者已使用年限的剩余年限) (4)转让价格。对于国有土地使用权转让价格，如明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权5.国有土地使用权划拨的涵义及其范围。什么是国有土地使用权划拨? 是指国家将土地使用权在土地使用者缴纳补偿安置等费用后交付其使用，或者无偿交付其使用的行为。国有土地使用权的划拨对象（土管法54 条）国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其它用地。6.国有土地使用权出租及抵押的概念。土地使用权出租的概念：是指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人） 将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。土地使用权抵押的概念：是指土地使用权人以土地使用作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。7.土地征收的涵义及土地征收与农用地转用的审批权限。土地征收的含义：国家为了社会公共利益的需要，依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。（土地征收与土地征用的区别：土地被征收以后，会发生土地所有权的改变；而土地征用只是土地使用权的改变。）土地征收的审批权限（土管法45 条）（1）征收下列土地，由国务院批准：基本农田基本农田以外的耕地超过35 公顷的其他土地超过70 公顷的（2）征收以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。农用地转用的审批权限（土管法44 条）（1）国务院批准权限：国务院批准的建设项目占用农用地的；省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；直辖市、 省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100 万以上的其他城市以及国务院指定的其他城市扩张用地。（2）省、自治区、直辖市人民政府批准权限：上述规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。8.征地补偿费的构成及标准。征地补偿费的构成：土地补偿费青苗费精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思地上附着物补偿费安置补助费社会保障费用新菜地开发建设基金拆迁补偿费征地补偿费标准 土地补偿费标准（土管法47 条）征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的6 至 10 倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、 自治区、 直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。 安置补助费标准（土管法47 条）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3 年平均年产值的4 至 6 倍。但是， 每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3 年平均年产值的15 倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、 自治区、 直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。征收耕地安置补助费的计算公式：F = S（ 46）PP 总/ H S：被征收前3 年平均年产值（元）P：征收耕地面积（公顷）P 总：被征收单位的耕地总面积（公顷）H：被征地单位的农业人口数P 总/ H：人均耕地面积注意：土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3 年平均年产值的30 倍。例题：现征收某农村集体经济组织耕地40 公顷，该单位耕地总面积为400 公顷，农业人口为500 人，被征收耕地前三年平均年产值为1000 元/公顷，试计算征收该耕地需要的土地补偿费和安置补助费？（1）土地补偿费= 前三年平均年产值*补偿标准 *被征收的耕地数= 1000* 补偿标准 *40 由于补偿标准为耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍因此，耕地补偿费为240000400000 元（2）安置补助费= 每一农业人口的安置补助费*需要安置的农业人口总数需要安置的农业人口总数= 被征收的耕地数/征地前被征地单位人均耕地数= 40/（400/500）= 50（人）每一农业人口的安置补助费= 前三年平均年产值*补偿标准= 1000*补偿标准由于每一农业人口的补偿标准为耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍，每公顷最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍安置补助费= 每一农业人口的安置补助费* 需要安置的农业人口总数= 1000* 补偿标准 *50 因此，安置补助费为200000 300000 元，最高为600000 元精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思9.土地权属纠纷的涵义，人民政府处理土地权属纠纷的程序。土地权属纠纷的概念：土地权属纠纷指有关土地所有权、使用权的争议。包括两种情况：（1）土地侵权纠纷依法取得的土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷，包括集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及土地他项权利受到侵犯而引起的纠纷。（2）土地权属争议是指土地权属界线的争议，包括土地所有权纠纷或土地使用权纠纷。调解行政裁决： A 当事人提出裁决申请B 调解C 裁决(当事人对有关政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知书之日起30 日内，向人民法院起诉。在土地权属争议解决之前，土地管理机关有权确定临时处置办法，合理使用、 保护有争议的土地，争议各方均须服从，不得荒废土地， 不准破坏土地及其附着物，不得修建永久性建筑物，不得聚众闹事，不得强行占地。) 第六章1.土地利用管理的主要内容和理论依据； （重点）主要内容：保护农用地特别是耕地；引导建设用地有序扩展；保护、协调土地生态环境。理论依据：1、土地报酬原理（1）含义：指科技水平相对稳定的条件下，在同一地块连续追加投入，报酬出现先增后减的变化趋势，通常称为“土地报酬递增递减现象”。（2）土地报酬原理的现实意义：揭示土地质量状况在面积相等的不同地块上，当边际报酬等于零时(总报酬最大 )投入的劳动和资本量越大，说明土地肥力越大，质量越高。确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果推进土地的集约利用是未来社会发展的必然趋势，但不能机械的认为集约度越高越好。2、马克思的地租、地价理论（1）地租理论地租： 是土地所有权在经济上的实现形式，以土地所有权与使用权相分离为前提。也即，地租是土地所有者出租他的土地每年获得的定额收入。地租可分为以下三种形式：级差地租： 相对最劣等土地而言，利用生产条件较好的土地所得的超额利润，又称为相对地租。绝对地租：使用任何地块都必须支付的地租，是所有权的体现。垄断地租： 因垄断了某些自然条件特别有利的土地，在该土地上能生产稀有的土特产品，这些产品的垄断价格带来的超额利润。这些超额利润，因土地所有权的存在而转化为垄断地租。（2）地价理论土地价格是资本化的地租，不是土地的购买价格，而是地租的购买价格。计算公式为：地价 =地租 /利率 =地租的贴现值土地价格形成的特点：（1）土地价格中通常不包括生产成本因素；（2）土地价格通常只受需求单方面的影响；（3）土地价格具有增值性；（4）土地价格较难确定，且不可能规格化。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思土地价格的变化趋势：由于土地是数量有限、不可替代的生产资料，所以，地价总是随着社会经济发展呈上升趋势。3、区位理论（1）区位：人类的经济、社会等活动在空间上分布的位置（2）产生的背景：人类从事生产，需将资本、劳动力带到土地上，并将产品运到市场，而土地位置是固定的，为了方便生产和流通，降低产品成本， 增加利润， 就要按一定的标准选择适宜的空间位置，使比较利益最大，于是产生了区位理论。（3）土地管理依据区位理论可有效地解决的问题：确定土地资源在各用途、各部门之间的分配；优化土地利用结构；制定合理用地的政策和规划；确定土地的质量等级；确定不同位置地段的差额税率。4、生态经济学原理土地生态经济系统运行的物流、能流、价值流和信息流四大要素，都是在土地及其所提供的空间运行的。科学的土地管理就是要掌握生态经济学原理，使能流、物流等有效的流动，才能达到既有利于生态的良性循环又取得越来越好的经济效益的目的；从而，合理地利用、保护土地资源。2.土地利用的概念及其影响因素；*土地利用：人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的活动过程。（可以是生产性活动，也可以是非生产性活动。）主要内容包括：确定土地用途；在国民经济各部门间和各行业间合理分配土地资源；采用各种措施开发、整治、经营和保护土地资源，提高土地利用效果。（土地的用途、分配、效益会随自然和社会经济因素的变化而变化，是一个动态过程。）土地利用的影响因素：（1）自然因素：主要指气候、地形地貌、土壤、水文、地质等。人力很难改变自然因素，需要遵循自然规律，因地制宜地利用土地。（2）社会经济因素：指社会制度、政策、城市化与工业化、位置、交通、成本、效益以及土地利用现状等。影响土地利用的社会经济因素是可以调节、控制的。（3）人的文化素质：指人们的知识水平、科技水平、对土地利用的整体性和长远性认识。3.耕地保护的措施；（重点）农用地保护的重点耕地1、保持耕地总量相对稳定（实行占用耕地补偿制度。非农建设经批准占用耕地的，按“占多少，补多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量与质量相当的耕地或由其交纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地；除了确实是因为生态环境保护需要而退耕还湖、退耕还林以外， 对于占用耕地开挖鱼塘，种植速生林、苗圃等农业结构调整行为进行有序引导和适度控制，防止对耕作层的破坏。）2、保持基本农田数量不减少*基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思划确定的不得占用的耕地。 基本农田保护区为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定区域。*（重点）国家规定以下耕地划入基本农田保护区：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、 油生产基地内的耕地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田。划定基本农田保护区的法律规定：根据土地利用总体规划,铁路、公路等交通沿线,城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地,应当优先划入基本农田保护区; 各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上 ; 基本农田保护区依法划定后，除特殊情况须经国务院批准外，任何单位和个人不得占用保护区内的耕地，也不得改变保护区的界线。在建立基本农田保护区的地方,县级以上地方人民政府应与与农村集体经济组织或者村民委员会签订基本农田保护责任书。县级以上地方人民政府应建立基本农田保护、监督检查制度，定期组织检查。3、改善耕地质量，提高耕地生产能力耕地的质量通常表现为耕地的肥力 和 位置 ；土地肥力包括自然肥力 和人工肥力 。自然肥力指独立于人类生产活动之外，而由自然过程给予土地的肥力。人工肥力指由于人类的生产劳动，是人类对土地所施予的各项人工措施，如耕作、施肥、土壤改良、营造防护林、修建排灌渠系等而形成的。二者结合在一起，综合地形成经济肥力 ，显示着土地的质量；土地位置可区分为绝对位置 和相对位置 ；改善耕地质量，要注意对耕地污染的防治4、提高耕地利用集约度，改变粗放的用地模式耕地利用集约度：是指每单位耕地面积上所投劳力、资本（含科技）的多少。集约度有一定的限度。集约度最高的限度称为集约边际，集约度最低的限度称为粗放边际。提高耕地利用集约度的具体措施：兴建和维护排灌工程设施；改良土壤，提高土壤肥力；防治土地沙化、盐渍化、水土流失和污染；禁止闲置、荒芜、破坏耕地；大力开展土地整理。5、建立耕地预警系统所谓耕地预警是指对耕地的未来状态进行预测，预报不正常状态的时空范围和危害程度并提出防范措施。4.引导建设用地有序扩展的措施； （重点）（1）控制建设用地的规模，以供给引导需求（2）大力提高建设用地利用集约程度(有合理限度 ) 措施： 确定城镇合理规模和布局，严格控制城镇盲目扩张（编制和实施城镇体系规划）；充分挖掘建设用地内部潜力（旧城改造、土地置换、政策优惠）。（3）逐步缩减农村建设用地规模( 城镇建设用地扩张与农村建设用地缩减相挂钩)5.实施土地利用管理的主要手段有哪些？一、土地利用总体规划二、土地利用年度计划三、土地用途管制四、土地利用动态监测五、土地调控精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思6.土地利用总体规划、 土地利用年度计划、 基本农田、土地用途管制的涵义。 (重点) 土地利用总体规划：是指人民政府按照法律规定在一定的规划区域内，根据国民经济和社会发展规划、土地供给能力以及各项建设对土地的需要，确定和调整土地利用结构、用地布局的总体战略部署。*土地利用总体规划的体系和审批我国目前的土地利用总体规划按照行政区域可以分为全国、省（区）、地（市）、县（市）、乡（镇）五个层次。根据土地管理法的规定，土地利用总体规划实行分级审批制。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在 100 万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。上述规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。*土地利用总体规划的指标体系：直接控制指标（强制性、刚性）：A 新增建设用地量B 耕地保有量C 基本农田保有量间接控制指标（参照指标）：A 人均城镇建设用地B 人均村镇建设用地*土地利用年度计划的涵义：是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。*基本农田的涵义：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地*土地用途管制的涵义：国家为保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用总体规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。（是人类社会发展到一定阶段保护和合理利用土地资源的必然抉择；是目前世界上土地管理制度较为完善的国家和地区广泛采用的有效管理土地的一项基本制度；我国土地管理法第4 条规定，“国家实行土地用途管制制度”。 ）第七章1.城市土地市场的运行机制； （重点）*市场机制在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心是竞争机制。*宏观调控机制由于市场存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。2.城市土地市场供需失衡的情形及表现； 城市土地供需平衡既包括供需结构平衡，又包括供需总量平衡；既包括一级市场供需平衡，又包括二级市场供需平衡。因此，可将城市土地供需平衡模型表示如下：S1D1（7.1）S2D2（7.2）S1hD1h（7.3）S2hD2h（7.4）-式中： S1、D1 分别为一级市场土地总供给和总需求，S2、D2 分别为二级市场土地总供给和总需求，S1h、 D1h 分别为一级市场某类用地的供给和需求，S2h、D2h 分别为二级市场某类用地的供给和需求-总量平衡通过结构平衡实现，研究式(7.3)与(7.4)更具实际意义精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思*从一、二级土地市场的供需结构来看，城市土地供需不平衡即失衡就有四种情形（及其表现） :（重点）- 情形之一：S1hD1h,说明一级市场土地供过于求,表现为城市开发区土地大量闲置; - 情形之二：S1hD2h,说明二级市场土地供过于求,表现为大量的房地产未脱售而空置; - 情形之四：S2hD2h,说明二级市场土地供不应求,表现为居民住房和营业性用房极为紧张. 3.城市土地市场供需调控力度的决定因素；A 土地经济波动的幅度B 调控手段的滞后时间C 调控效应惯性大小D 调控环境4.土地储备制度的涵义；是指由城市土地收购储备机构，通过征收、收购、置换、到期回收等方式，将土地从分散的土地使用者手中集中起来，由土地收购储备机构统一进行土地整理后纳入土地储备库，再根据城市总体规划、 土地利用总体规划和土地利用年度计划，通过招拍挂等方式有计划地将储备土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。5.城市土地市场价格管理（地价管理）的涵义，定基地价指数和环比地价指数的涵义。 （重点）* 城市土地市场价格管理的涵义简称地价管理， 是指政府为了规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。包括三个方面的工作：对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平；对土地价格评估工作进行管理；对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理。*定基地价指数：指在指数数列中都以某一固定时期的地价水平作为对比基准的指数；*环比地价指数：指在指数数列中随着时间的推移，每期的指数都以前一期的地价水平作为对比基准的指数。6.城市土地市场供需平衡的宏观调控机制（1）对一级市场土地供过于求(S1hD1h)的调控首先 ,控制供给增量,稳定 S1h。具体措施 : 加强城市规划管理; 提高农地特别是耕地的价格; 建立耕地用途管制制度。其次 ,刺激开发闲置土地,使 D1h 增大。具体措施：对城市土地价格实行“最高限价”管制，降低开发公司的土地成本；对土地开发给予适当优惠，降低有关税费征收标准；开征城市土地闲置税并逐步提高其征收标准2）对一级市场土地供不应求(S1hD1h) 的调控此种情形，只能调控使S1h 增大，不能抑制D1h。具体措施如下：建立城市规划的反馈机制,及时修编城市规划,适度扩大规划限额; 在新编规划的范围内,适时、适度降低农地价格,使 S1h 有计划地增加。（3）对二级市场土地供过于求(S2hD2h)的调控首先要控制S2h 进一步增大的趋势，其次应刺激居民对商品住房的需求，使D2h 趋近 S2h。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 14 页读书之法 ,在循序而渐进 ,熟读而精思具体措施如下：控制一级市场土地增量供给；适度降低商品房价格；提高居民所得水平。（4）对二级市场土地供不应求(S2hD2h)的调控-一种是一级市场供不应求导致的，前面已论述；-一种是由于房价偏低、开发贷款利率较高、 购房贷款利率较低导致的。此种情况应采取 “双向”调控的办法，即要刺激开发公司的开发行为，又要适当抑制购买者的购买行为,具体措施：政府放松对土地价格管制，使房价随行就市；适度降低土地开发贷款利率，提高购房贷款利率。精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共 14 页