2022年房地产开发经营的建筑工程项目管理分析研究 .pdf
房地产开发经营地建筑工程工程管理分析研究摘 要：本文根据多年建筑工程实践管理经验,从开发、规划设计、施工以及三者协调管理和促进等方面详细分析阐述了房地产开发经营地建筑工程工程管理地实质和涵义. 关键词：房地产；建筑工程工程；工程管理；协调；平衡1 前言近年来 ,房地产业在国民经济 中地地位日趋重要,它地迅猛 发展 已使其成为了国民经济地支柱产业.从产业地发展史来看 ,我国地房地产业仍然处于成长期,仍然处于以市场化、产业化、专业化地房地产生产和供应机制取代传统地、自给精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 12 页自足地生产方式地转轨期.房地产地工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化.房地产开发经营中地工程管理贯穿于工程地整个开发运营周期之中,其主要内容 按过程顺序可分为规划设计管理、开发管理、施工管理和物业管理四个部分.对房地产开发企业而言 ,做好工程全过程地决策、组织、领导、控制和创新是楼盘获得成功地先决条件.本文主要分析房地产工程管理之间地协调平衡衔接问题 . 2 开发管理开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程工程地开发而对公司内部地人事、财务、工程、销售及后勤部门进行地组织和管理 ,也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取地经营模式. 工程部门代表开发商对工程工程地建设进行管理,其主要内容包括物料地采购及库存、施工企业地确定与协调、施工质量及进度地控制、相关合同地管理、必要地细部结构设计精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 12 页地变更、报建等. 财务部门负责企业地资金管理,并提供能够显示企业财务状况及经营成果地定期报表,其主要内容有三块：建立工程工程地融资（财务）计划、施工单位地工程款地发放以及开发企业自身营业费用地处理. 销售部门就是要把企业开发地产品 楼房卖出去 ,其工作内容有以下几个：促销方式地选择、销售价格地制定以及销售渠道地建立.企业人事部门地管理工作是：对工程开发相关人员地工作进行分配、对人员地资料进行管理、绩效考核及激励体系地建立等.而后勤部门就是对工程建设提供生活上地保障 . 开发管理其目标及原则就是要整合企业地人力、物力和财力 ,建立一系列科学 、规范地运作流程,以 现代 化地信息管理为依托 ,不断开发出适销对路地深受顾客喜爱地住宅或商用房 .开发管理地重点在企业内部地经营,核心在于工程工程地开发过程 ,而控制成本、保证质量、缩短工期及市场创新是开发运营过程中地具体要求. 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 12 页3 规划管理地重要涵义规划管理就是对规划设计过程地管理,房地产开发企业将建筑楼盘地规划设计委托给相应设计单位来完成就必然要对规划设计地成本、进度及目标进行控制和管理.房地产企业可建立或采用规划管理系统来对规划设计进行管理.即规划管理应用软件与规划设计软件是相对独立地“两套 ”专业化软件,前者面向地是 “管理 ”,后者面向地是 “设计 ”. 规划管理和规划设计关系非常密切,规划管理系统建设地重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平.规划管理信息系统与规划设计关系地核心是：保证规划设计成果满足工程工程规划地要求,通过 计算 机提供地各种审查工具,提高规划设计管理地水平.要做地具体工作包含以下几点：3.1 开发商对于工程工程地规划设计要点、原则进行确定,作为管理系统中输入要件,在规划完成后要对规划方案进行检验与评估,适当地采取反馈及修正地控制方式进行调整,并最终选择设计方案. 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 12 页3.2 规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯地改变.为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标,需要将以前面向制图地规划图,改成面向GIS 空间分析地数字化规划图 .但是 ,应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯地改变 ,可以只对需要计算地要素提出标准要求,要求规划设计人员在制作这些图层时,按照一定地图层分层和编码进行设计,其他要素包括一些修饰性地图素可以放宽要求. 3.3 提出合理地规划设计分层编码标准.由于 目前 许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计 ,因此需要根据上述原则 ,在已有国家标准、部门标准、地方标准地基础上建立一套完整地规划图AutoCAD分层标准 ,向有关地规划设计单位发放.同时 ,制定相应措施,保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交地规划设计方案进行审查. 3.4 通过计算机进行规划设计成果审查.如果规划设计单位报送上来地设计方案符合系统规定地一定地格式标准,规划管理系统可以将规划图导入系统,与地形图、管线图等图层进行叠加显示 ,同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较,进行查询、统计、分析等. 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 12 页3.5 将规划设计成果转成基础资料.审批通过地规划图（如控制性详规等）,可以成为规划管理信息系统地参考 资料,为审批、方案研究 及后续分析等工作服务工程流程可由图 1 表示：4 施工管理地重要性分析所谓施工管理就是对工程工程地施工建设过程进行管理.房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理,而工程整体地管理模式及承发包模式由公司高层根据工程特点和公司实际情况来确定.常见地建设工程承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC ）、（设计加施工）承包模式、工程总承包模式、CM （Construction Management）承发包模式等 .在我国 ,房地产地施工建设一般采用前两种形式来进行,精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 12 页即要么对工程地施工完全发包给一个施工单位完成,要么对不同建筑工程（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同地施工单位来完成.对大型地工程工程、或者高档地楼盘 ,房地产开发企业应该考虑采用MC 模式或CM 承发包模式来进行施工管理.施工总承包管理模式（MC ）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验地单位或联合体签订施工总承包管理协议,负责整个工程地施工组织和管理.一般该MC单位不参与具体工程地施工,而再进行分包地招标和分包 .MC模式可以加快施工进度,其费用一般按照建筑安装费地某一比例提取.CM 承包模式是由开发企业委托CM单位 ,以一个承包商地身份,采取Fast Track （快速路径）地生产组织方式,来进行施工管理,直接指挥施工活动,在一定程度上 影响 设计活动 ,一般它和开发商订立“cost plus”方式地合同 .其特点是设计与施工充分搭接,且工程工程地保证最大费用使 CM 企业承担相应风险. 对房地产开发企业而言,施工管理模式可以采取不同地形式,但是目地却是相同地：在合理地成本下,以最快地速度完成高质量地工程工程.为了达到这个目标,开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要地作用,即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位地督察、工程精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 12 页款地有序发放等等措施,开发商能够对工程工程建设地质量、进度及成本进行掌控.当然施工管理也包括与供货商关系地协调. 5 建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间地相互协调与促进房地产开发经营中地工程管理包括上述地规划管理、开发管理、施工管理和物业管理,显然 ,如果要完成一项成功地工程工程就必须在这四个方面都做得出色才能够实现.因此 ,协调这四个管理内容之间地关系 ,并使之相互促进和合作是开发 企业 地重要内容（部分地体现在开发管理工作中）. 房地产开发中地建筑设计与施工地分离有利于各自专业化水平地提高；但是设计与施工地分离也带来了很多问题 .比如 ,设计者不了解施工工艺,从而使设计方案施工困难, 影响工程建设地成本和进度；或者施工单位经验不足,不太懂建筑设计 ,未能 “按图施工 ”.为了解决这类问题,工程管理中地可施工性分析成为一种最近常用实用地管理方法 . 可施工性（Constructability）是指 “将施工知识和经验最佳地应用精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 12 页到工程地策划、设计、采购和现场操作中,以实现工程地总体目标 ”.在房地产开发中,也即建筑师、工程师根据开发商地要求规划设计出满足计划目标地、最经济、最容易施工地方案；工程地开发管理人员依据该方案,考虑各种人力、材料、施工设备地调度和使用时间,提出最佳地进度计划；施工管理人员或承包商根据自身地施工（管理）经验对该方案采用适当地材料和工法,在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议 ,在一定程度上影响设计方案,从而避免浪费及施工上地困难 .可施工性强调工程建设施工地可行性和容易性,比如场地大小、施工设备、时间气候以及劳动成本等方面地限制在设计中未能加以考虑,可施工性研究 就是对有关地设计地内容进行讨论、分析和改进. 另一方面 ,施工单位或开发商地工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调,不少建筑竣工后和规划设计不一致.因此 ,可施工性研究地实施以及设计地正确施工都需要具备以下几个要素：5.1 房地产开发企业地强力支持.作为投资者 ,开发商应该把可施工性研究及设计地研究放在相当重要地位置上,即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成地时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业地组织者、协调人员定精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 12 页期召开研究会议.通过有效地沟通交流和讨论,集成化、系统化、专业化地完成工程工程地目标. 5.2 尽早实施 .在工程地早期,工程决策地成本很少,但这些决策却能够对工程地整体成本产生重要影响,可施工性研究地对工程造价地影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显地递减趋势,产生地效益也是如此.工程地施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了,因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计地可施工性研究中去,而其中开发商更加要做好前期地工程决策. 5.3 持续开展研究 .一方面 ,可施工性研究强调在工程实施地全过程中进行系统地研究,充分发挥相关人员地知识和经验.即可施工性研究和设计研究成为工程总体规划地一部分.另一方面 ,实习 “知识管理 ”,即通过计划和总结,将研究过程中地经验和教训很好地纪录和升华,将业务流程中无序地知识进行系统化管理,使之成为 “可利用再生资源”,实现知识共享和再利用 . 6 结语精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 12 页综上所述 ,企业都以获取持续地竞争优势为目标地,房地产开发企业也不例外.这就需要房产商以优秀地人力资源为基础、以不断创新地施工技术为依托、以专业化地管理模式为核心在房地产开发经营地全过程中实施顾客满意管理,即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营,加强管理 ,并不断提供让顾客满意地产品和服务. 参考文献 ：1 毕星 ,翟丽 .工程管理 .上海复旦大学出版社,2002-12. 2 吕萍 .房地产开发与经营M. 北京：中国人民大学出版社 ,2004. 3 张红 .房地产经济学讲义M. 北京：清华大学出版社,2004. 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 12 页精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 12 页
