2022年城市危旧小区改造工作调研报告.docx

2022年城市危旧小区改造工作调研报告 危旧小区改造是关系广阔群众切身利益的“民心工程”，是建设现代化滨湖大城市的重要组成部分。近年来，在市委、市政府的重视下，我市危旧小区改造的呼声依旧很剧烈。为此市政协主席会议确定由余成培、李晓梅副主席牵头，市政协联合瑶海区政协组织部分委员，在去年调研的基础上，接着围绕我市危旧小区改造开展调研。市和区政协调研组听取了市建委、瑶海区政府的状况通报，召开了四个城区危旧房改造办公室负责人座谈会、危旧房改造工程在建项目单位负责人座谈会，实地考察了瑶海区危旧房改造工程，调研组经过研讨，形成以下调研报告。 一、我市危旧小区改造工作的基本状况 近年来，在市委、市政府的重视下，各区和有关部门的共同努力，全市已实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米，近8000户居民住房条件得到了改善。从近几年危旧小区改造的实施状况来看，取得了肯定成效，但总体状况仍不容乐观。据2022年四个城区调研摸底，全市待改造危旧小区共214处，需拆除房屋建筑面积376.7万平方米，拆迁户5.75万户，涉及人口18.9万人。扣除中心驻肥单位和省属单位项目，市属待改造危旧小区仍有155处，需拆除房屋建筑面积301万平方米，拆迁户4.7万户，涉及人口15.83万人。我市的危旧小区，主要分布在老城区、工厂区和城郊结合部，房屋破旧且不成套，户均居住面积狭小且各类设施陈旧不全，居住环境差且平安隐患重，与现代化滨湖城市建设的要求不相符合，与全市跨越式发展的形势不相适应。 造成我市存在较多危旧小区和众多危旧房屋的缘由：我市国有集体老企业于50年头、60年头建立的职工生活区，由于运用年限长、建立标准低、长期失修，基本上已成为危旧房；相当一部分直管公房，运用年限较长且多年失修，也成为危旧房；城市经多年扩张以及进行区划调整，市区面积不断扩大，一部分乡镇划入市区，危旧房较多的“城中村”与城市老旧生活小区混杂一起；有一些危旧房是历年积累的棚户区。loCAlHoSt 我市危旧小区改造工作主要经验了两个阶段：一是2003年以前，出台了相关政策，通过项目合作、集资、招标、招商等多种方式，推动了无为路生活小区、自行车二厂生活区、钢铁新村、巢三付、航运南村、东区“八百户”等危旧小区的改造，实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米。二是2003年以来，市政府出台了合政200350号文件、202232号文件，进一步推动危旧小区改造工作，全市共有27个项目通过向社会招标（公示）的运作方式落实了开发建设单位，占地1106亩，房屋建筑面积约69万平方米，涉及居民住户约9215户。目前有9个项目已开工建设，有12个项目已动迁或办结拆迁手续，还有6个项目正在办理规划方案的调整及用地和拆迁手续。 二、影响我市危旧房改造工作的主要问题 虽然我市危改工作取得了肯定成果，但仍有一些问题影响着危改工作的推动。 （一）相识问题 一是参加指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作的重要性、迫切性和艰难性的相识参差不齐。二是改造范围内房屋产权人相识差异大，多数产权人在满意其合理补偿要求的前提下，能够理解和支持危改工作，但也有少数产权人认为“开发商赚钱，不要白不要”，以不愿改造为由或提出过高附加条件，致使危改项目迟迟不能动迁。 （二）体制问题 近年来，我市的危旧小区改造分别由各区政府、市工投公司及市房产局三方分头实施，由于缺少市级强有力的组织领导机构和工作协调机制，三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金和安置用地的切实保障等方面，协调难度很大，不利于危旧小区的成片改造、城市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现，负面作用干脆影响危改工作的推动。 （三）政策问题 一是合政200350号文件规定危改项目享受九项实惠政策，在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门相识不统一，存在难落实或不能落实的状况。据座谈会上开发建设单位反映，政策兑现手续繁琐且时间长，尤其是土地出让金先征后返政策的落实，由于种种缘由迟迟未能兑现。二是根据原地安置要求，多数危改小区实施改造，只有在较高的容积率下才能自求平衡，但又面临日照要求（2小时日照）、车位要求（1:1配置）与容积率之间难以调和的冲突。三是现行拆迁货币化补偿标准较低，给拆迁工作带来较大难度。近两年瑶海区住房拆迁货币化补偿，均价高于2700元/每平方米，商业用房拆迁货币化补偿均价在7000元至8000元之间/每平方米，都高于现行政策规定的补偿标准。 （四）拆迁问题 一是危改项目实行的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作由开发建设单位担当，拆迁过程中不行预见因素较多，投资风险较大，开发 建设单位参加危改的主动性不高。二是多数危旧小区原先建筑密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权困难，住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求不尽统一，违章建筑和搭盖很难根据现行规定无偿拆除，安置补偿冲突特别突出。由于开发建设单位和被拆迁方的利益难以取得一样，拆迁阻力较大，势必加大危改成本、延长改造周期。三是拆迁与土地审批手续在办理程序上存在相互制肘问题，一些已落实开发建设单位的项目因拆迁问题处于停滞状态。 （五）用地问题 一是有的危旧小区内夹杂已经撤队转户的零星土地，根据现行政策规定须要报批征用，使得项目不能刚好动工。二是对于原地安置项目，存在着用地范围内出让与划拨土地的分割问题。三是对被拆迁户原房屋性质为商品住房的，在安置时根据划拨用地安置，不尽合理，极易引发冲突。 三、几点建议 近期，市委、市政府高度重视危改工作，多次召开会议专题探讨危旧小区改造问题；市第八次党代会提出了在“十一五”期间危旧小区改造基本结束的总体要求；市委、市政府主要领导多次亲临危旧小区现场 12下一页 第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页