2022年我国房价影响因素多元回归分析 .pdf

1影响全国房价的多元回归分析本文旨在建立我国90 年代以来全国房价宏观经济 影响因素的 线性模型，选取 4 个宏 观经济 指标作为方程初始 导入自 变量，与全国房价 进行初步多元 线性回归模型分析，并解决了自变量之间多重共线性问题 ， 进而修正 为 3 个自 变 量与全国房价建立多元线性回 归模型，并对回归模型 进行分析，得出方程效果良好的结论 ，指出模型的 应用价 值。在此基础上进一步预测 房价走 势，同时给出相 应的对策和建 议。关键词 宏观经济房屋 销售均价回归模型对策建议A multi analysis of the factors affecting realty prices of various countriesAbstract: This article is on the purpose of founding a linear model about the macro economic influencing factors of the national house and the even price since the 90s. Selecting 4 macro economic indicators to induct the independent variable as the equation initial, which Carries on the preliminary multi-dimensional linear regression model analysis with the national house and the even price, we have solved the multiple collinearity question between the independent variable and then we have a revision of a multi-dimensional linear regression model about 3 independent variables and the national house even price. Whats more, after carrying on the analysis to the regression model, we get a conclusion of the equation with good effect and point out the application value of the model. Based on this, we make a further forecast on the price trend of the house and give the corresponding countermeasures.Key Words: Macro economics, the even price of House selling, Regression model, Countermeasures and suggestions一、房地产行业现状及特点分析名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 13 页 - - - - - - - - - 2房地产业作为我国的一个新 兴产业 ，从 90年代初房地 产市场的建立，再到今天房地产业已具有相当的 规模。房地产业己成为国民经济发展的新的增 长点，然而当前房地 产价格快速上 涨，使得人们对房地产的泡沫 现象产生了疑 虑，影响了房地产业的发展。房地产行业作为国民经济的支柱 产业对 促进经济 增长、推 进城镇化进程、改善人民生活 发挥了积极作用。 但同时也应看到, 当前房地 产市场区域性、结构性问题比较突出。科学把握房地 产市场的发展规律, 客观清醒地 认识房地产市场现状, 对于推动房地产市场健康发展, 促进国民经济稳 步增长具有重要意 义。 经过十几年的 发展, 中国房地 产行业正处于向规模化、品牌化、 规范化运作的 转型时期, 房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市 场细分转变，从主要靠政府调控向依靠市 场和企业自身调节的方式转变。房地产行业是典型的 资金密集型行 业, 具有投 资大、 风险高、周期久、供 应链长 、地域性强等特点。随着WTO 各项有关条款的 兑现和落实, 包括房地 产业在内的我国 经济各方面都将 发生新的 变化。国民经济的持续增长和居民消 费结构的提升 , 为房地产业提供了高速 发展的机会 , 也使房地 产业面对着更加激烈的 竞争。充分运用信息技 术所带来的巨大生 产力, 尽快提高自身的信息化 应用水平和管理水平 , 将成为提升房地 产行业竞争力的重点。二、房地产行业发展趋势随着房地 产开发及营销模式国 际化的趋势更加明 显,更多的境外基金将关注并介入国内房地 产市场, 今后几年中国房地 产开发将从大都市 为核心的中心城市向二、三 线城市扩展, 并呈现以下发展趋势:（一）低收入人口居住 问题将成为新焦点。目前, 商品房市 场的发展速度 远远超过住房保障体系的健全速度 , 可以说, 两者呈 现严重不均衡 发展的态势。低收入人群数量 庞大, 低收入人群的住房 问题是关乎民生的社会 问题, 是政府履行其社会保障 职能的重要内容。也正是这一问题的存在 , 致使商品房市 场的供应结构出现问题 , 同时也成为了政府行政干 预商品房市 场的诱因。因此, 我国房地 产市场若想实现真正的健康循 环, 住房名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 13 页 - - - - - - - - - 3保障体系的健全是 绕不过的门槛, 并可能催生新的 产品, 其设计建造标准将低于 经济适用房, 开发模式为政府补贴引导下的开 发商主导模式。（二）设计上将有更多新突破。随着越来越多的楼盘尝试 中国传统建筑风格, 今后几年中国楼市的 现代中国 风格将更加成熟 , 新中式住宅将 继续在摸索中前 进。它不是简单的复古 , 而是加入 现代生活理念 , 并采用最新的工 艺材料和技 术。目前中式建筑有一定的弊端 : 首先, 与现代住宅在功能要求上和 现代人生活方式上有 较大的矛盾 ; 其次, 技术手段落后 , 结构形式、物理性能、建筑材料和施工工 艺上均有先天不足 ; 最后, 传统建筑以低 层为主, 现代住宅 为多层甚至是高 层。因此, 传统中式建筑不能 简单地套用在 现代建筑中 , 需要革新。今后几年住宅的 户型设计将有较大突破。三方面因素正 导致现有户型模式的新 变化。首先, 居住文化在不断 发展; 其次, 住宅个性化需求不断增加。此外 , 先进技术的应用又提供了更多可能性。住宅 户型在功能上将朝着普适性和针对性两极方向发展。将会出现适合不同面 积需求和使房地 产行业的现状与发展趋势探讨用需求的全开敞住宅 , 以及向不同客 户提供的 细分产品,如丁克家庭。（三）高科技 节能将成 为住宅产品新卖点。今后几年, 中国住宅品 质将继续朝着精 细化及指 标化方向 发展。随着消费者日趋理性化 , 开发商也会更加注重提高住宅产品质量,并提供可量化的住宅品 质指标, 关注住宅寿命 问题。 预计今后几年在全国范 围内将有大量的高科技 节能住宅面世。原因是 , 一方面国家提高了住宅 节能的标准, 另一方面在政府部门、 专家学者、媒体的大力呼吁下 , 建筑设计行业、开 发商以及消 费者也越来越关注住宅节能问题。高科技节能将成 为住宅产品的新 卖点。（四）商 业地产盲目开 发与运作仍不可避免。随着 WTO 规则的深入 实施, 国际零售企业在国内的需求保持了 稳定的增 长势头 。而这些企业在选择经营场 所时, 基本上都是选择只租不售 产品, 无法与那些切割分散出售的物业进行合作。据统计, 目前商 业地产项目选择出售的比例仍然高于半数 , 预计今后商 业地产开发与运作的盲目性 ,及空置浪费的严重后果仍不可能完全避免。从 2007 年全国商 业地产供需来看 , 一方面空置率快速上升 , 另一方面外 资零售商找不到合适的商 业物业, 这种矛盾状况的出 现主要是源于名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 13 页 - - - - - - - - - 4商业规划和需求方没有切 实地对接。真正能够满足市场需要的商 业地产项目需要科学 专业化的商 业运作, 才能够发挥商业资源应有的价 值。 预计今后几年一站式消 费、体 验消费、主 题型购物中心将 进入消费者的生活中 , 这一新的机会也要求开 发商迅速提高自己与国际接轨的能力。（五）总部型写字楼的 发展成为一种新 趋势。今后几年, 办公设施的更高需求将 导致写字楼市 场竞争激烈。产品主题化、个性化发展趋势突显, 人性化及网 络化受到更广泛关注。未来的办公室将成 为一个知 识中心。写字楼从表 现公司群体形象 转变为 表现公司个体形象 , 总部型写字楼的 发展会成 为一种新 趋势。 预计今后几年服 务式写字楼在一些城市将更快 发展, 而公寓式写字楼有望成 为中低端写字楼市 场的新势力。（六）工 业旅游地 产将出现并成为新的增 长点。随着旅游地产项目开发和运作的 专业化发展, 以及旅游 业本身的广 阔前景, 作为旅游和地 产两个黄金 产业的交叉型 产业, 正逐渐为市场关注。今后几年, 配套设施全面 , 有着鲜明的主 题、独特的景观形象、深厚的历史积淀以及 浓郁的文化气息的 产品将成 为主流。在发达国家广受重 视的工业旅游将成为国内旅游 产业新的增 长点。 这种对废旧工业厂房、厂区的改造、利用,在营造特殊体 验旅游设施的同 时, 对我国老工 业基地, 特别是重工 业基地的城市复 兴, 也提供了有效且可持续发展的解决途径。今后几年 , 全国各地的旅游地 产项目将在各种 资源的主 题创造方面有大的突破。 结合自然 环境、文化、 经济、交通、区域 发展等诸多资源发展的旅游房地产业, 将会有更大的 发展。国家近来接 连采取了 对房地产业具有震撼力的宏 观调控政策。从理论上讲，房地产价格受建 设成本、宏观经济 因素、社会因素、人口因素、政策体制及供求 变化等多方面的综合影响，其中，作为房地产业发 展背景的宏 观经济 因素起着至关重要的作用。因此，从宏观经济 角度分析 预测未来房地 产价格市 场的发展趋势， 对于稳定房价、保持适度开 发和建立更合理的市 场规则 起到参考价 值。本文主要从国内生 产总值 、全国居民消费水平、房地产投资总额 、全社会固定资产投资房屋竣工面 积等经济的度出 发，建立与全国房屋销售均价的多元 线形回归模型，进行房地 产市场的经济分析与 预测。房地产价格最近几名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 13 页 - - - - - - - - - 5年一直居高不下，存在 严重的泡沫 经济，就 这一现状的控制提出 对策建议。三、建立初步回归模型(一)初步回归模型建立1993-2007年相关 经济数据如表 1所示。经过对这 15年的经济数据进行时间序列分析，设定国内生 产总值为 X1,地产投资总额为 X2,全国居民消 费水平为X3、全社会固定资产投资房屋竣工面 积为X4，作 为自变量，全国房屋销售均价 设为Y，作 为因变量。根据所选的全国居民消 费水平、房地产投资总额 、全社会固定资产投资房屋竣工面 积(图表中简称为固投房屋竣工面 积)、国内生产总值 四项指标，建立如下的多元 线性回归模型:Y=b0+b1x1+b2x2+b3x3+b4x4+u其中Y 全国房屋 销售均价Y=b0+ bixiX1全国居民消 费水平X2房地产投资总额X3全社会固定 资产投资房屋竣工面 积X4国内生 产总值b0， b1， b2， b3， b4未知参数u是剩余残差，且E(u)=0,与三个自 变量无关。表1 (1993-2007)年相关 经济 数据年份房屋 销售均价(元/m2)全国居民消费水平 (元)房地产投资总额(亿元)固投房屋竣工面积(万m2)国内生 产总值(亿元)20073168543915909227589183084.820062778492513158207019159878.320052359441110154202644135822.82004225041067791196738120332.7i=14名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 13 页 - - - - - - - - - 62003217038696344182437109655.2200221123632498418197499214.6200120533346410318735789677.1200030633159361417090584402.3199919973002217816605778973199818062789321616196671176.6199715912355314914560060793.7199614091833255413655048197.9199512911393193812202135333.919949951116731.211480026923.51993786932436.211910721781.5数据来源 :中经专网 (教育版 )(二)初步回归模型检验用SPSS 软件对数据进行分析 处理，得出如下分析 检验结 果。1、 拟合优度检验由表2可看出，其相关系数 R为0. 986， 测定系数 R为0. 972， 说明其拟合优度较好。表2 Model SummaryModelRR SquareAdjustedR SquareStd. Error of the Estimate10.986(a)0.9720.961126.34742a Predictors: (Constant), 国内生 产总值 (亿元)。房地产投资额(亿元)，固投房屋竣工面积(万m2) ，全国居民消费水平(元)。2.方程显著性检验(F检验)如表3所示，F（ 4, 10）0.001=5.9986.111，通 过了方程 显著性检验。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 13 页 - - - - - - - - - 7表3 ANOVA(b)Mode 1Sum of SquaredfMean SquareFSig.Regression5498611.03941374652.76Rsidual159636.6941015963.6691Total5658247.7331486.110.000(a)a Predictors: (Constant), 国内生 产总值 (亿元)。房地产投资额(亿元)，固投房屋竣工面积(万m2) ,全国居民消 费水平(元)。b Dependent Variable:房屋销售均价 (元/m2)。3.变量显著性检验(t检验)如表4所示，t (15) 0.3=1.0741.087，能 够通过检验 。表4 Coefficients (a)Unstandardized CoeffcientsStandardizedCoeffcientsModelBStd.ErrorBetatSig.(Constant)773.365711.7311.0870.303全国居民消 费水平（元）0.4040.6270.8780.6450.534房地 产投资额（ 亿元）-0.0090.115-0.066-0.0810.937固投房屋竣工面积（万 m2）-0.0020.008-0.135-0.3190.7571国内生 产总值（ 亿元）0.0040.0290.3120.1450.888a Dependent Variable: 房屋销售均价 (元/m2)名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 13 页 - - - - - - - - - 8(三)初步回归模型分析但是，从表4中可以分析出，国内生 产总值 、房地产投资额与全国房屋 销售均价皆 负相关。在经济意义上存在不合理性， 进一步分析，从SPSS 输出的数据 (表5)可以看出，国内生产总值 与全国居民消 费水平的相关性很高， 这就存在多重共 线性，需要对初步回 归方程进行修正。表5 Correlations房屋销售均价（元 /m2）全国居民消费水平（元）房地 产投资额（ 亿元）固投房屋竣工面 积（万 m2）国内生 产总值（ 亿元）房屋 销售均价（元/m2）1.0000.9850.9150.9720.978全国居民消费水平（元）0.9851.0000.9180.9900.989房地 产投资额 （ 亿元） 0.9150.9181.0000.8900.966固投房屋竣工面 积（万 m2）0.9720.9900.8901.0000.973Pearon Corrlation国内生 产总值 （ 亿元） 0.9780.9890.9660.9731.000名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 13 页 - - - - - - - - - 9四、修正回归模型(一)回归模型的修正居民消 费水平是指按人口平均 计算的居民消 费额，其 计算公式是 报告期国内生 产总值中的居民消 费总额 与报告期年平均人数的比 值，考 虑到居民消 费水平，是按国内生产总值 口径计算的，并且与房屋 购置有更直接的 经济关系，在修正模型 时，保留居民消费水平，去掉国民生 产总值 ，采用SPSS 分析结果如表 6、表 7、表 8所示。(二)修正回 归模型的 检验1.拟合优度检验从表6可以看出，其相关系数 R为0.986,测定系数 R2= 0.972,说明其拟和优度较好。表6 Model SummaryModelRR SquareAdjusted R SquareStd. Error of the Estimate10.986(a)0.9720.964120.59394a Predictors: (Constant), 房地产投资额(亿元)，固投房屋竣工面 积(万m2) ,全国居民消费水平(元)2.方程显著性检验(F检验)如表7所示, F（ 4, 10）0.001=5.99126.024,更好的通 过了方程 显著性检验。表7 ANOVA(b)ModelSum of SquaredfMean SquareFSig.Regression5498275.85931832758.620126.0240.000(a)Rsidual159971.8741114542.8981Total5658247.73311a Predictors: (Constant), 房地产投资额(亿元)，固投房屋竣工面 积(万m2) ,全国居民名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 13 页 - - - - - - - - - 10消费水平(元)b Dependent Variable:房屋销售均价 (元/m2)3、 变量显著性检验(t检验)如表8所示，t (15) 0.3=1.074 1.166，仍能够通过检验.表8 Coefficients (a)Unstandardized CoeffcientsStandardized CoeffcientsModelBStd.ErrorBetatSig.(Constant)734.809630.0621.1660.268全国居民消 费水平（元）0.4890.2071.0552.3670.037房地 产投资额（ 亿元）0.0070.0190.0510.3720.7171固投房屋竣工面积（万 m2）0.0020.007-0.117-0.3030.768a Dependent Variable: 房屋销售均价 (元/m2)(三)修正回归模型分析全国房屋 销售均价与房地 产投资额、全国居民消费水平正相关，与全社会固定 资产房屋竣工 负相关，较好地体 现了实际的经济意义，并且较好地通 过了相关的 检验。可 见，本文所修正的多元 线性回归方程各个方面表 现良好，即最终建立的三元 线性回归模型为:Y=734.809+0.489X1+0.007X2-0.002X3五、所建多元线性回归模型的意义综上所述，该方程可以用来分析我国房屋销售均价的 变动趋势 。在 给出未来 时期全社会固定 资产房屋竣工面 积、房地产投资额、全国居民消费水平估 计数据的基 础上，依名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 13 页 - - - - - - - - - 11据该公式计算：房地 产价格的 预测值 ，可大体观测房地产价格的波 动情况，为政府宏 观调控部门、房地产相关管理部 门、房地产从业人士以及有房地 产消费需求的居民提供分析依据。有利于各方主体 进行理性决策、采取有效措施，以 规避风险、提高收益、推 进我国房地 产市场的改革和 规范化进程， 实现房地产行业的健康、稳定和持续发展。六、对今后房地产价格走势的初步判断在可预见的未来期 间内, 供应偏紧、价格上涨仍将是房地 产市场的主要矛盾。供给方面, 未来房地 产供应不足的矛盾将相当突出。尽管 资金、 劳动力、建材等房地产供给构成要素供 应宽裕, 但作为最重要的要素 , 土地供 应紧张 将成为难以突破的瓶 颈。房地产开发土地来源无非是旧城区改造、企事 业单位通过土地置 换外迁、郊区闲置土地开 发和占用耕地。伴随国内 经济的快速增 长, 可以预见居民收入仍将保持快速上升势头, 居民的购房能力将不断增 强。工 业化、城市化的推进必然迎来城市人口的快速膨胀和第三 产业的迅猛 发展, 不可避免地 对未来城市房地 产的供应带来压力。从目前市场表现看, 近年来房地 产已经存在“ 超买” 现象, 供需矛盾的存在必然使 这一现象愈演愈烈 , 从而推 动房地产价格的 进一步上 扬。 为应对 土地紧张问题 , 开发商将着重开 发高层和小高 层建筑, 以提高容 积率的方法来稀 释土地成本 , 缓解商品房 过快上涨压力, 但这同时会提高施工成本, 因此可以 预见, 今后商品房格上 涨不可避免。七、对策建议（一） 转变政府职能, 提高对房地产市场的管理水平政府及其各部 门要按照经济规 律办事, 为房地产开发企业创建公平 竞争、良性发展的市场环境。加强房地产投资、管理、服 务领域有关 规则和政策的研究 , 提高政策的透明度; 加强房地产市场统计 , 为房地产市场管理提供可靠的信息 ; 在全面动态收集房地 产市场信息数据的基 础上, 建立科学有效的房地 产市场预警预报系统; 搞好房地 产业发 展规划, 推进房地产市场化进程, 努力提高 为企业服务的水平。（二 ) 盘活存量土地 , 完善土地供 应办法, 增加土地供 应量地方政府要在 认真清查闲置土地的基 础上, 指建交易平台 , 降低相关税 费的征收 标名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 13 页 - - - - - - - - - 12准, 降低土地交易成本 , 为存量土地流 转创造条件 ; 加强土地整理 储备工作, 掌握调剂土地供 应的主动权; 加强对房地产市场需求变化趋势的研究 预测,根据土地需求和土地资源情况 , 制定科学的土地供 应计划;在保护耕地、控制城市建 设用地的同 时, 努力增加房地产开发土地供 应量。（三） 完善住房保障制度提高认识, 把建立和完善住房保障制度作为建设和谐社会的一 项重要工作。对低收入人群 , 根据其不同的支付能力 ,建立层次标准不同的住房保障体系。 对低保人群 实施廉租房政策 ; 为低收入者提供 经济适用房。建立住房保障基金 , 鉴于地方 资金来源不足 , 中央财政应通过转移支付等形式解决 资金来源 问题。建立低收入人群的住房档案和分配制度, 并跟踪了解和及 时调整, 根据实际需求安排住房投 资和住房分配 , 做到应保尽保。（四） 增加普通住房的供 给政府要 给予中低价位、中小 户型普通住房建 设一定的政策支持 , 通过减免相关税 费等措施 , 引导开发商加大中小 户型普通住房的开 发力度。按照需求增加普通住房的供 给, 并制定普通住房定向 销售细则, 在分配、房贷利率、首付比例以及公 积金贷款使用方面给予优惠, 满足普通居民 购房需求 ,降低购房成本。（五） 加快不 动产税的实施根据居民 拥有住房的情况 , 对不同面 积的住房确定不同的税率征收财产税, 利用税收手段抑制投 资需求, 减少存量房的 闲置, 同时抑制大 户型住房需求的增 长; 所得税款主要用于廉租房建 设的, 为其提供 稳定的资金来源。参考文献 :1 刘畅 从静李民，房地 产需求的分析与 预测 J建筑管理 现代化2005（ 03）2 曲闻，影响我国房地 产价格的宏 观经济 因素 实证 分析 J价格月刊2006（ 09）3 许青春，商品房平均价格的多元线形回 归模型 J中国物价2005（ 09）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 13 页 - - - - - - - - - 134 李子奈，计量经济 学M 清华大学出版社20045 罗伯特S.平狄克丹尼斯L.鲁宾费尔 德著钱小军等译， 计量经济模型与 经济预测 M 机械工业出版社20056 金月萍， 房地 产价格 变动 因素及 趋势 J 浙江 统计 2006（ 03）7 董哈微 . 福建房地 产市场供求模型 实证 研究 J 闽江学院学 报 2007 (01)8 丁胜国 李涛，SPSS统计 教程 M 机械工 业出版社20069 曹洪， 对房地 产价格 评 价指 标的思考 J 价格月刊2005 (08)10 沈悦 , 刘洪玉 . 房地 产价格与宏 观经济 指标关系的研究 J 价格理 论与实践 2002 (08)11 杨韬 , 邹高禄 . 论房价 过 高的危害 J 决策咨 询通讯 2005 (01)12 张翠华. 入世 对我国房地 产价格的影响 J 经济论坛2001 (04)13 沈国金 . 如何促 进我国房地 产企业的 发展J 统计 与决策2005 (15)14 廉丽娜, 唐亚文. 对“ 房地 产热 ” 的经济 学分析 J 发展2006 (05)15 曹建明 . 关注房地 产 市场J 瞭望 2005 (19)16 陈柳钦. 房地 产宏观调 控回 顾及 2008 年展望 J 市场营销导 刊2008 (01)17 汪劲松. 经济 全球化形 势 下加入世界 贸易 组织对 中国房地 产业 的影响 J 经济问题 探索2000 (03)名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 13 页，共 13 页 - - - - - - - - -