自考房地产开发与经营管理复习资料 .docx

精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -28898房的产开发与经营可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结学习资料 名师精选 - - - - - - - - - -第 1 页，共 29 页 - - - - - - - - - -可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结第一章经营与房的产经营1，房的产经营学的争论对象是房的产经济活动全过程的经营问题。2，争论目的：a 争论房的产经营的基本经济活动及其运作规律，以便从整体上把握房的产经济运作的过程，指导企业从事房的产经营活动。b 争论基本的房的产经营猜测和决策技术、营销技术，帮忙企业把握现代经营原理与方法。把握科学的决策程序和决策方法。提高企业在市场经济中的适应力和竞争力。c 争论房的产经营方案治理、财务治理、人力资源治理等一整套现代企业经营治理手段和方法。以提高企业治理效率和治理水平。d 争论房的产企业经营分析的原就和方法，探究提高企业综合经济效益及项目经营效益的途径。3, 争论内容一是关于经营与房的产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。二是关于房的产市场分析、猜测与决策技术的争论。三是关于房的产企业及房的产企业主要经营治理职能的争论。四是关于房的产营销理论与方法的争论。五是关于房的产企业经营分析的理论与方法。4. 经营治理的职能：战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。5. 财务职能的 核心 是资金的运用和治理。6. 任务：广开资金渠道，多方筹措资金。加强资金治理、降低成本开支。提高资金利用效益。增加企业积存，扩大企业实力。7 内容 ： 1. 资金筹措职能2. 资金治理职能3. 资金运用职能4. 经济核算与经营分析职能。8 思想 ：一、面对市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、留意信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、留意方案治理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想9. 经营目标 是指企业在肯定时期风，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体表达，也是企业一切经营活动的依据和归属。10. 企业的经营目标体系分为目标功能、目标层次和目标时序p911. 按目标功能分类：1. 市场性目标2. 进展性目标3. 生产性目标4. 服务性目标5. 成本性目标6. 财务性目标7. 效率性目标8. 效益性目标12. 按目标层次分类：1. 战略决策层目标2. 中间部门职能层目标3. 车间班组执行层目标13. 按目标时序分类：1. 远期目标， 10 年以上。 2. 中期目标， 5 年左右。 3. 近期目标，一般本年度。14. 经营目标的作用：1. 经营目标形成了企业经营治理活动的中心。2. 经营目标构成了考核与检验企 业经营成果的标准。3. 经营目标的制定和推行是强化企业经营治理，提高经营效益和手段。4. 经营目标是企业利益的集中表达，成为号召职工、团结职工、鼓励职工为之奋斗，提高企业职工主动性与制造性的力气源泉。15. 经营方针 是指导企业生产经营活动和行为纲领，是指贯彻企业的经营思想，实现企业经营目标而确立的基本原就。16. 经营方针按其构成层次上划分，可分为企业经营总方针和具体的经营方针。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结17. 企业具有的方针类型：1. 生产进展方针2. 技术进展方针3. 项目进展方针4. 市场进展方针5. 人才资源进展方针6. 治理进展方针18. 房的产经营 是指房的产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有方案的加以实现的经济活动过程。19. 房的产开发 是指对肯定区域内的土的、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。20. 房的产开发与房的产经营的关系：1房的产经营反映的是在肯定社会经济外形下的房屋、土的关系。2. 房的产经营是指房的产商品的销售。租赁、抵押等以交易为主要形式的经济活动。3. 房的产经营涉及到产权的转移，在很大程度上受到法律的爱护与制约，国家法规便有较多的约束。21. 房的产经营特点:1. 房的产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不行能一下子拿出这么多的巨款购买房屋。2. 房的产商品不行移动。因而其交易过程不是商品位置的流淌，而是商品全部者或使用者的更替。3. 有些房的产商品，如城市建筑的块，其使用权与全部权是分别的。4. 一般商品的交换对象范畴不受限制.5. 一般商品的交换出售后的用途是不加限制的。6. 一般商品交易只是单纯的买卖关系。7. 由于房的产资源和稀缺性，从长远来看房的产商品都具有升值潜力。8. 由于的产市场实际上是政府垄断的市场，这就意味着，价格机制、竞争机制对土的供求关系的调剂作用，就不如其他商品市场那么明显。22. 经济环境 是经营者拟经营的项目在建设期间和将来的建成使用期间所面临的基本条件。23. 房的产经营的环境因素： 1. 政治环境2. 社会环境3. 经济环境4. 法律环境5. 自然环境24. 经营风险 是指在特定环境下和特定时期内，客观存在的可能导致经济缺失的变化。25. 经营风险的特点：1. 客观性 2. 偶然性 3. 相对性 4. 可测可控性5. 风险与效益的共生性.26. 房的产经营风险是指由于随机因素所引起的房的产项目实际价值与估量价值或预期价值之间的差异。27. 房的产经营风险来源：1. 国家风险2. 市场风险3. 企业风险房的产经营项目的风险分析方法主要有盈亏分析、敏锐度分析、概率分析。其次章房的产经营的基本运用28. 房的产经营 可分为三个环节： 一是生产过程的经营，二是流通过程的经营，三是消费过程的经营。29. 房的产经营的基本运作，包括城市土的开发、城市房产开发，房的产的销售、租赁抵押、典当、拍卖、估价、入股与信托，以及房产的修缮与治理经营等。城市房产开发包括新区的开发与旧城改建两类。新区开发包括土的征用和城市基础设施建设。30. 城市建设用的，无论是收回国有土的或是集体全部土的，一般需按如下程序进行：1.申请选址。 2. 制订方案。 3. 申请批准。 4. 发布用的通告。5. 签订补偿、安置合同。6. 发证。31. 城市房的产开发是指依据城市建设总体规划的要求，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。32. 房的产交易 是指把房产和的产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等的流通活动。33. 主要交易方式：土的使用权出让、土的使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。34. 房的产的其他交易方式：房的产抵押、房的产典当、投资入股、房屋互换、房的产估价、拍卖。 2135. 物业治理 可分为住宅区治理、公寓治理、写字楼宇治理及商业物业治理类型。1住宅区治理原就：1. 服务第一、便利群众的原就。2. 统一经营、综合治理的原就。3. 企业化治理、独立核算的原就。 4. 专业治理与群众治理相结合的原就。5. 产权与经营权分别的原就。2住宅区治理模式：1. 开发公司治理型。2. “三结合”治理型。3. 街道办事处治理型。4. 物业可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结治理型。36. 房的产开发经营运作是指房的产企业以土的开发和房屋建设为经营目标，依据内部条件与外部条件环境，把握房的产市场的进展趋势，进行策划、决策的事总过程。37. 城市土的开发经营运作是指的产商或的产综合开发企业发土的开发为经营目标，依据城市建设总体规划要求和对的产市场进展趋势的猜测，从土的选址与可行性争论开头，经项目立项。征的拆迁，到对土的进行加工平整和基础设施建设，满意进行城市房屋建设的建筑的段为止的全过程。1土的使用权的出让：1. 取得城市土的使用权的法律依据。2. 城市土的的有偿使用制度。3. 城市土的出让的有限期使用制度。4. 土的全部权与使用权的两权分别。 252城市土的使用权出让的国家垄断制度：1. 城市土的出让的国家垄断经营制度。2. 城市土的使用权出让的批准权限。3土的使用权出让的主要方式：1. 协议出让方式。2. 招标出让。 3. 公开拍卖。 274土的使用权的转让：1. 土的使用权转让与出让的区分。 28 2. 土的使用权转让的条件： a.只有国家出让的土的使用权才能转让。b. 只有依据出让合同规定进行开发利用的土的使用权才能转让。 C. 土的使用权转让应当签订合同。 D. 土的使用权转让必需办理过户登记手续。 3. 土的使用权转让的原就 ： a. ”认的不认人”的原就。 B. 房的产不行分的原就。 C. 房的产效益不行损的原就。 4. 土的使用权转让的年限 2938. 城市房的产开发经营，是指房的产展商对城市房屋及各类建筑物、构造物的爱好与经营。（一）工程项目组织1. 招标类型： a. 工程总承包招标b.建设项目阶段招标c.专项招标2. 招标方式： a. 公开招标b.邀请招标c.协议招标3. 招标程序：a. 挑选招标方式b.编制招标文件夹c. 编制标底 d. 招标资格审查e. 组织现场勘察 f.报送标书g.开标、评标和决标h.签订承包合同（二）工程项目治理39. 工程项目治理是指开发对各施工单位在家施工过程中的综合治理。开发公司对工程项目组织治理的主要职能有三个方面：一是、项目的盘治理。二是、工程质量监督。三是、工程验收与交用。40. 房的产交易经营运作：是指房的产经营者，依据对房的产市场进展趋势的猜测，以房产、的产作为商品进行的买卖、租赁、抵押、典当和交换等交易活动的实施决策过程。房屋销售的方式：1. 房的产销售托付。2. 现货买卖与期货交易。房屋买卖程序：1. 确认资格。 2. 签订房屋买卖合同。3. 付款成交。 4. 房的产过户。房屋租赁与房屋买卖的区分：1. 房屋买卖是买得全部权，而房屋租赁是承租人从房屋全部人处租得一段时间内的使用权。2. 房屋买卖是一次性交易，一次实现房屋的价值。而房屋租赁就是分期多次交易，分期实现价值。3. 房屋买卖是一次性付款，或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款，一般称为月租。 4. 由于房屋租赁是把使用权从全部权中分别出来，因而在房屋租赁中产生了两种相关的特点 . 第一、房屋出租，发生了使用权对房屋全部人处分权的制度。其次、由于房屋出租，也产生了全部权对使用权的某种制约。（二）租赁双方的权益与义务1. 房屋出租方的权益：1. 有按期收取资金的权益。2. 有监督承租方爱惜使用房屋的权益。3. 有依法收回出租房屋的权益。4. 因国家建设需要，必需腾让房屋时，出租方有权终止租赁合同，对用户按有关规定另行安置。2. 房屋出租方的义务353. 房屋承租方的权益354. 房屋承租方的义务35房屋租赁程序：1. 租赁双方公平协商。互利互惠、议定租金。2. 签订房屋租赁合同，明确双方权益可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结与义务。 3. 将租赁合同送当的房管机关备案，办理房的产租赁登记手续。4. 交接房屋。41. 其他房的产经营形式的运作：（一）房的产抵押1. 抵押权的设定372. 房的产抵押贷款合同383. 抵押登记 384. 抵押房产的占有、收管。 385. 抵押房的产的处分38（二）房屋互换1. 房屋产权互换，是指房屋产权人之间，为了生活或经营的需要，相互交换房屋的全部权。房屋互换程序：1. 换房申请。 2换房证明。 3. 互换房的价格评估。4. 签订换房协议。5. 房的产过户。2. 房屋使用权的互换。3. 换房范畴。第三章房的产经营企业42. 的产经营企业就是指从事房的产开发、租售、中介服务以及爱护治理等经济活动组织。43. 房的产企业的类型：（一）按全部权性质划分：1. 全民全部制企业。2. 集体全部制企业。3. 私营企业。 4. 中外合营企业。5. 外商独资企业。 二经营内容和经营方式划分：1. 房的产开发企业。2. 房的产中介服务企业。3. 物业治理企业。（三）按经营性质划分：1. 房的产专营企业。2. 房的产兼营企业。3. 房的产项目企业。44. 房的产企业的设立、变更和终止的条件及程序。45. 设立房的产企业，应当具有的条件：1. 有自己的名称和组织机构。2. 有固定的经营场所。3. 有必要的财产和经费。4. 有足够的专业技术人员。 5. 法律、行政法规规定的其他条件。46. 企业法人办理开业登记，应当提交以下文件和证件：1. 组织负责人签署的登记申请书。2. 组织章程。 3. 资金信用证明、验资证明或者资金担保。4. 企业主要负责人的身份证明。5. 住宅和经营场所使用证明。6. 其他有关文件、证明。47. 有限责任公司的设立条件：1. 股东符合法定人数。2. 股东出资达到法定资本最低限额。3. 股东共同制定公司章程。4. 有公司名称，建立符合有限责任要求的组织机构。5. 有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。48. 有限责任公司的设立程序：1. 发起人符合法定人数。2. 发起人认缴和社会公开募集的股本达到资本最低限额。3. 股份发行、筹办事项符合法律规定。4. 发起人制订公司章程，并经创立大会通过。5. 有公司名称，建立符合股份有限公司要求的组织机构。6. 有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。 44企业的变更、终止。 4449. 房的产开发企业资质等级标准分五个等级。详见 45申请资质等级的证明文件：1. 企业资质等级申报表。2. 企业资信证明。3. 企业法人代表和经济、技术、财务负责人的职称证明。4. 企业统计年报资料，5. 其他有关文件、证明。50. 组织 是由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。51. 组织 是指环围着企业各级目标和总目标的实现，建立治理机构系统，以明确目标、指定职位、规定职责、挑选人员、授与权力、明确关系沟通信息而建立健全正常的治理秩序，同时使全体人员能 和谐的进行工作，以长期高效的组织行为保证既定目标的实现。可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结52. 组织的重要作用表现：1. 它不仅是治理职能的重要职能，而且是企业进行生产经营活动的基础条件。 2. 它不仅能够保证治理活动的顺当进行，而且能够和谐人与人，人与事之间的关系，不断的推进生产经营活动高效的进行。3. 它不仅是实现当前目标的重要手段，而且是先进治理费用思想、方法、手段具体发挥作用不断提高企业治理水平的表达。4. 它不仅能够反映当前社会化大生产和生产力进展水平的要求和生产关系的要求，而且能够适应环境变化、进展的需要以反映其新的要求。53. 建立健全企业组织的原就：1. 效率原就。 2. 分工协作，以工作为中心的原就。3. 治理幅度、分层治理的原就。4. 统一指挥、命令一样的原就。5. 权责对等、才职相称的原就。6. 和谐原就。 7. 弹性原就。54. 企业组织的基本形式：1对比分析房的产企业五种一般组织结构设计的优缺点。答： 直线制组织结构： 优点 是命令统一，责权分明，爱护成本低，快速敏捷。缺点 是不利于企业成长，过分依靠领导人的才能和技能。职能制组织结构： 优点 是利用特的化、规模化带来的成本节省、削减资源铺张的好处。缺点 是简洁部门分割，不明白其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。直线职能制结构： 优点 是统一指挥与专业分工相结合，缺点 是横向和谐难度大，人员多，效率低，治理成本高。事业部制组织结构： 优点 是强化了决策机制，总公司层领导着重争论政策和战略进展，供应各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培育人才，增 强了内部竞争。缺点 是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构： 优点 是公司可以很好的和谐复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好的沟通和沟通，并帮助矩阵结构组织平台很好的发挥资源作用。缺点 是排除了统一指挥后，可能造成一些纷乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员绽开斗争，简洁引起组织的冲突。55. 房的产企业组织机构的设置（一）各主要行政领导人员的职责551. 经理、 2 副经理、 3 总工程师、 4 总经济师、 5 总会计师、 6 科长（二）各主要职能部门的职责 561. 经营部。 2. 开发部。 3. 方案部。 4. 工程技术部。 5. 财务部。房的产企业的治理制度： 1. 开发经营治理制度。2. 工程技术治理制度。3. 经济核算治理制度。4 行政人员治理制度。5. 物业治理制度。6. 思想政治工作治理制度。第四章房的产市场与房的产经营猜测第一节房的产市场1. 市场涵义 ：（ 1）市场是商品集合和交换的场所（2）市场是商品交换关系的总和（3）市场是现实潜在的购买力和欲望购买2. 市场三要素：商品要素。购买力要素。情愿买卖商品的当事人。 课本 60 页3. 市场的功能 ：（ 1）市场是连接身产和消费的纽带。（2）市场把单个企业的经济活动聚为一个有机的整体（3）市场是实现再生产的基础。P60市场经营观念。60 现代市场经营观念有4 点：（ 1）顾客向导（ 2）不断创新（3）扬长避短（4） 整体营销4. 房的产市场的含义：（ 1 狭义：是指房的产商品交易的场所可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结2 广义：其一，是房的产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和。其二，是指房的产商品流通过程中各种交换关系的总和。5. 房的产市场的特点：（ 1）标的物流通转移的固着性（2）房的产市场与土的市场的统一性（3）市场供应缺乏弹性（4） 市场供应的的区性（5）市场机制调剂的不完全性（6）市场功能的不完全性（7）的产市场垄断性。6. 培育和进展房的产市场的重要意义：（ 1）有利于加速经济体制的深化改革（2）有利于其他各类市场的进展（3）有利于促进土的资源优化配置（ 4）有利于促进城市建设投入产出良性循环（5）有利于促进对外开放的进一步扩大。637. 房的产市场类型：（ 1）按商品用途：分为生产资料市场和消费市场（ 2）按市场的发育完善程度：初级 中级 高级市场 我国处于初级（ 3）按经营对象：土的市场和房产市场（ 4）按市场活动范畴：的方 国内 国际 （ 5）按交易内容：土的使用市场 房屋商品市场 房的产金融市场 房的产劳务市场 技术市场 信息市场 （6）按市场层次：一级二级三级。8. 房的产的三级市场架构：一级市场特点（1）建立在城市土的国有制的基础上，坚持城市土的国有制，交易的址是土的使用权（ 2）土的的受让方答应为多种性质，多种成份法人（ 3）明确规定各类用的的使用年限（ 4）国家直接调控垄断经营权（ 5）批租土的使用权的价格是一种“租赁”价格，租赁费用一次性收取（ 6）主要形式：协议出让 招标出让 拍卖出让。 二级市场特点： （ 1）流通由经营向使用消费平行转移（ 2）涉及较多的经济法律关系三级市场的特点：是房的产消费者之间的房的产商品再转让市场。土的使用者，房屋全部人，将所取得的肯定年限的土的使用权，房屋全部权或房屋所占有的土的使用权一并在市场上转让，出租，抵押，买卖，赠与，继承，交换。属于调剂余缺，从新配置的市场。三级市场只要作用表达在：第一， 调剂住宅余缺满意居民的居住需要。其次， 转变房的产用途完善土的利。用结构。第三，满意企业和居民的特殊需要。9. 房的产的要素市场：的产市场 房产市场 房的产资金市场 房的产劳务市场 信息市 65 房的产的运行机制 市场机制主要内容： 1 价格机制 2 供求机制 3 竞争机制 4 税收机制 5 信贷利率机制 66市场机制的优势 弱点 在67 “方案机制”的含义 优缺点在 67 “法律机制”的含义 优缺点在 67 下10.房的产市场的宏观调控1.决策掌握系统：（ 1）土的供应方案 （2）城市规划指导 （ 3）环境爱护2.市场调剂系统：1 掌握的价 2 调剂税收 3 租金的掌握 4 信贷规模及利率3.信息反馈系统4.监督系统 69其次节房的产市场调查11. 概念 ：是指运用科学的方法，有目的，有方案，系统的收集房的产市场营销状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状态及动态影响因素的分析争论，从而为房的产经营者猜测其进展将来，制定正确的决策供应牢靠的依据。（ 1）市场调查的基础是收集资料（2）市场调查的内涵是广义的（3）市场调查的方向必需是科学的。（ 70 页）12. 市场调查的作用：（ 1）市场调查有助于企业确定正确的方向（2）有助于企业适时进行产品的更新换代（3）有助于企业制定科学的销售和生产方案（4）有助于企业实施正确的价格策略（5）有助于企业改善经营治理，提高经济效益（6）对政府而言有助于制定正确的宏观经济政策13. 原就 ：实事求是原就2有的放矢原就3虚心求知原就4系统性原就5 效益性原就可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结14. 房的产市场调查的类型： 1. 探干脆调查2描述性调查3因果性调查7115. 内容 ：1：不行控因素的调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）消费者状况调查（4）市场结构不行控因素调查（ a 竞争对手调查b 同行业竞争产品调查2可控因素调查（1）产品调查（ 2）价格调查（ 3）销售渠道调查（4）促销调查16. 程序 ：论实行哪一种形式，调查哪一方面内容，都是一次有组织有方案的行动，都应当经过肯定的程序和步铸，才能达到预期的目标，程序大体上有（调查预备正式调查结果分析撰写调查报告）4个阶段。1. 调查阶段：（1）确定调查目标（2）初步情形分析（ 3）制定调查方案（4）非正式调查2. 正式调查阶段（ 1）确定市场资料来源（2）确定收集资料方法（ 3）调查表及问卷设计（4）抽样设计（5）现场实的调查3. 结果分析阶段: （ 1）资料编辑整理（汇总初审挑选统计（ 2）调查资料的综合分析（定量分析发定性分析法74页 4. 编写调查报告。7517. 调查方法和技术：调查方法： 1. 询问调查法（ a 访谈调查b 电话调查c 邮函调查d 留置问卷调查。2.观看调查法3试验调查法调查技术 ：76-77第三节房的产经营猜测概述18. 概念 ：是直借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房的产将来经营状况及进展趋势作出的估量，测算和判定。是否精确取决于两个方面：其一，房的产活动的进程，趋向和可能的显露程度，或被偶然因素干扰的程度。 其二，人们对房的产经营活动的内在联系和进展变化规律的熟识和把握的才能。19. 经营猜测的作用：1 是房的产企业经营决策的依据2 有助于制定正确的经营决策略3 有助于提高及企业的竞争才能4可以削减经营的盲目性和风险性20. 经营猜测的内容：1 国名经济进展的趋势猜测2产业政策所带来的影响猜测3市场需求猜测4技术进展猜测5销售前景猜测6产品生命周期猜测7供应才能猜测8市场价格走向猜测9市场竞争情形猜测21. 步骤 ：1 确立猜测目标2 拟定猜测工作方案3 收集与整理资料4 挑选猜测法5 猜测分析6 猜测结果评判 7 编写猜测报告第四节房的产经营猜测方法22. 直观猜测四法：调查猜测法个人判定法专家会议法德尔菲法23. 调查猜测 ： 1 调查方式（ a 全面调查b 重点调查c 典型调查d 抽样调查24. 调查程序需猜测程序（ a 明确调查目的b 确定方式对象c 拟定调查提纲d 确定调查时间的点期限e 编制方案和预算f 进行调查整理分析资料g 进行猜测分析h 编写猜测报告。25. 个人判定法 ：依据判定者的体会，才能进行规律推理和判定分析的方法。26. 专家会议法 ： 83 页 27. 德尔菲法三大特点：匿名性反馈性统计性28. 时间序列猜测法： 1平均数猜测法（a 算数平均数猜测法b 加权平均猜测法852移动平均猜测法（a 一次 b 二次 c 三次平均法 873指数平滑猜测法（a 一次 b 二次 c 三次指数平可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结滑法 90 页29. 回来猜测法 ：步骤：因素分析数据收集相关检验模型建立模型平价猜测分析一元线性回来猜测94102第五章房的产经营决策第一节房的产经营决策概述1. 经营决策的含义：是指在房的产经营活动中，经营者依据对经营容体的规律性及各种主观条件的熟识，借助于肯定的手段和方法，对房的产经营目标及行动方案进行优化设计，挑选并付诸实施的 行为过程。2. 经营决策的构成要素：1 决策主体2 决策目标3 决策变量4 环境条件5 决策成果6 对决策变量的平价挑选3. 经营决策的基本属性：1 主体性 2 客观性 3 目的性 4 实践性 5 预见性 6 挑选性4. 经营决策的内容：1 经营战略决策2 经营目标与方案决策3 项目决策4 投资决策5 金融决策6 财务决策7 产品的生产与开发决策8 价格决策9 市场营销决策10 经营组织与人事决策11 工程指挥决策12 物业治理决策5. 作用 ：1. 经营决策的质量关系到企业的生死存亡，兴衰成败 2. 决策是经营治理的核心。 （第一其次最终 106 。6. 类型 ： 1。战略决策与战术决策2.程序化决策与非程序化决策3.数量与非数量性决策4. 确确定型决策不确定型决策风险型决策。 107 1087. 特点与原就 ：现代决策特点主要表现在（1 12） 108 页8. 基本原就 ：1 唯物辩证原就2 信息牢靠3 以猜测为基础4 系统性5 优化 6 可行性 7 反馈性 8 时效性原就9. 决策者的素养： 1 政治素养2 智能素养 3 心理素养4 身体素养 110 页决策者提高素养： 1 努力把握专业学问和善于总结决策体会2 熟识全局形势3 学习科学决策学问4提高制造性思维才能5. 不断完善心理素养其次节房的产经营决策体制与决策程序10. 房的产经营决策体制：1 决策系统 2 信息系统（收集加工传递3 询问系统（智囊系统4 执行系统5 监督系统程序： 1 发觉问题 2 确定目标（ a 针对性 b 系统性 c 具体性 d 可能性 3 拟定方案（ a 完整性 b 详实性 c 相斥性 4 分析评估（ a 限制因素分析 b 潜在问题分析 c 综合评估 5 方案优选（ abcd114 页6 方案实施 7 反馈调整第三节房的产经营决策方法概念 ：是指为了实现肯定的经营决策目的而进行决策活动的途径和手段定量决策与定性决策方法：115 16确定型决策方法： 1 线性规划法 116 页 2 效益费用法 117页风险型决策方法：最大致率法118期望值法 119 步骤：（ 1）收集与经营决策有关的数据 资料（ 2）找出可能显现的自然状态（3）列出可行的行动方案（4）确定各种状态的概率（5）运算每个行动方案在不同状态下的损益值（6）列出决策表（7）运算出各个行动方案的损益期望值（8） 挑选期望值最大或者最小的方案为最优方案决策树： 1 决策点（方框2状态点（圆圈3结果点（三角4分枝（横线120可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结不去定型决策方法： 1 乐观准就2 悲观准就3 等可能准就4 懊悔准就第四节多目标决策概念 ：那些需要同时考虑多项目标的决策问题多目标决策问题：1 特点：目标之间不行公度性2 权衡 效用与偏好3最优解，非劣解和中意解（ 1）商定一种原就与方法（2）分析者只供应非劣解有决策者挑选中意解（3）决策者参与分析过程，交换看法，逐步改善非裂解，直至找到中意解（ 4）多目标决策过程多决策五个阶段：1 初始阶段 2 问题形成阶段3 系统和模式化阶段4 分析评估阶段5 决策阶段125页加权平均法 ： 1 关于分数评定126页 2关于权重关系的确定127 页层次分析法 ： 1 层次结构模型（a 总体目标层b 准就层 c 指标层 d 方案层 2 判定矩阵3判定矩阵的解（ a 最小误差平方和法b 方根法 c和积法4一样性检验5组合权重系数128 140 页第六章房的产经营方案方案 是指对工作或行为的事先支配，是人们基于对现实的熟识和对将来的估量，对今后某肯定时期应达到的目标，以及实现目标的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资源等所作的支配。方案治理 是指通过方案的编制、执行与掌握来实现掌握企业全部生产经营活动的周期性综合治理工作。方案治理的基本步骤。 1. 环境分析。 2. 目标的确定。 3. 方案争论。 4. 措施与程序的制定。5. 进度安排。 6. 平稳与调整。7. 掌握与和谐。 8. 总结与分析。经营方案 是指以企业的经营活动为对象的方案支配，又称为生产经营方案。基本任务 ，1. 制订目标。 2. 资源配置。 3. 和谐生产经营。4. 提高治理效率。5. 提高经济效益。房的产开发经营方案指标。一房的产开发数量指标是反映企业开发才能现状及其进展状态的指标。1. 土的开发面积及其增长率=（本期土的方案开发面积- 上期土的方案开发面积）/ 上期土的实际开发面积*100 2. 房屋交付使用率=方案交付使用房屋建筑面积/ 当期方案竣工房屋建筑面积*100 3. 房屋开发竣工率=方案竣工房屋建筑面积/ 当期方案开发房屋建筑面积*100 二房的产开发收入指标是反映房的产开发企业经营收入的主要指标有收入总额及收入增长率。收入增长率 =（本期方案收入总额- 实际上期收入总额）/ 上期实际收入总额*100 三房的产开发质量指标1. 工程质量合格率=质量合格的开发工程数量/ 竣工验收的开发工程数量*100 2. 保修期内优良服务率=即时修理次数 / 报修次数 *100 四房的产开发成本指标1. 开发成本降低额=预算成本额 - 方案成本额2. 开发成本降低率=方案成本降低额/ 预算开发成本额*100 五房的产开发资金占用指标反映房的产开发资金占用情形的指标1. 流淌资金周转率（周转次数）=房的产方案销售收入/ 定额流淌资金方案平均占用额2. 流淌资金占用率=定额流淌资金方案平均占用额/ 房的产开发产品方案销售额3. 自有资金增长率=自有资金方案增长额/ 上期自资金实际总额*100 六房的产开发利润指标是综合反映房的产开发经济效益的利润指标。1. 利润总额增长率=（本期方案利润总额- 上期实际利润总额）/ 上期实际利润总额*100 2. 房产销售利润率=商品房方案销售利润/ 商品房方案销售收入*100 3. 资金利润率 =本期方案利润总额/ 本期定额流淌资金方案平均占用额*100 可编辑资料 - - - 欢迎下载精品名师归纳总结资料word 精心总结归纳 - - - - - - - - - - - -4. 成本利润率 =本期方案利润总额/ 开发方案成本总额*100 七房的产开发劳动效率指标1. 人均开发土的面积=方案开发土的面积/ 企业在职职工平均数2. 人均开发房屋面积=方案开发房屋面积/ 企业在职职工平均数3. 人均产值 =方案经营总收入/ 企业在职职工平均数4. 人均利税额 =本期方案实现利税额/ 企业在职职工平均数八房的产开发社会效益指标综合开发率 =综合开发房屋方案竣工面积/ 总的房屋方案竣工面积*100 房的产租赁与销售经营方案指标，一房产经营流转总额指标房产流转 是指房屋作为商品从生产领域进入流通领域的过程。出售房屋 是通过一次交换而实现价值转换的。其平稳公式为：期初商品房 +本期方案购入房=本期方案销出房+期末商品房二房产租赁与销售收入指标1. 描述房产租金收入的主要指标（ 1） 租金收缴率 =方案租金额 / 应收租金额 *100 （ 2） 租金收入增长率=方案租金收入增长额/ 上期租金收入 *100 （ 3） 旧欠租金收缴率=方案收回拖欠租金总额/ 欠租总额 *100 （ 4） 欠租发生率 =欠租户数 / 应收租金户数 *100 2. 描述房产销售收入的主要指标（ 1） 销售收入增长率=（本期商品房方案出售额-