2022年房地产开发项目的成本和利润测算模板.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产开发工程的成本和利润测算模板（一）请问：房地产开发企业在楼盘未开发前,假如测算楼盘的成本和利润？北京一个模板,你参考一下一. 征地补偿费 一. 土地出让金房地产工程的投资成本具体目录1. 运算方法 : 土地出让金基准价 * 容积率修正系数 * 年限修正系数 * 用地面积 2. 上交部门 : 市财政局3. 依据 : 1京政发 199334 号文 . 2 京政发 199443 号文 . 4. 说明 : 1 各区类地价取值详见附件；2 城近郊区土地出让金的 60%返仍区财政；3 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用；4 市属各局 , 总公司所属企业和在市方案单列的企业集团 地上或低价征用的土地上进, 在已取得的划拨土地使用权的土行开发 , 利用 , 经营 , 应补交土地出让金 , 其中的 60%返仍企业 , 由留用企业专项用于开发 工程的基础设施建设 . 5 在使用基准地价表时, 由于地区分类是依据区县划分, 不同区县的同类地区差别很大, 而且四周环境至关重要 , 所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级 后评定地价的级别 , 最终选定. 在实际操作中 , 第一判定土地的区类 , 然基准地价 , 使地价测算更为合理 , 规范 . 同时考虑到说明 2,3,4, 在测算地价时加入" 操作系数 " 概念 , 以精确名师归纳总结 测算必需交纳的土地出让金比例. 第 1 页,共 10 页附件: 1 1-10 类地区土地出让金标准价； 2 土地出让金修正系数表- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 二. 征地及拆迁补偿费 : 详见附资料一 : 土地征用及拆迁补偿费开支范畴 . 说明:1 测算时亦可依据基准地价表, 计取 "土地开发及其它费用 " 的数据 . 二. 前期工程费 : 取值在 40-120 元/ 平 M 1. 暂时水 , 电, 路, 场地平整费 依据:1992 年建安工程定额；标准: 按实际发生工程量运算；说明: 施工现场千差万别 , 通常按建筑面积5-15 元/ 平 M,或建安工程费的1%. 2. 规划 , 测量 , 勘察 , 设计费 : 依据: 原国家建委 79 建发设字第 315 号文 , 国家计委计字 1984596 号文 , 建设部 1991 第 150,316,425 号文；国家物价 局, 建设部 1992 价费字 375 号. 标准: 1 勘察费 : 概算价 *0.30-0.80% 2 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准 单位 : % 工 程等 级 工 程 概 算 投 资 万元 300 以下 301 - 1000 1001- 3000 3001 以上 特 级 2.2 2.1 2.0 1.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3 四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1 备注: 特级: 1. 列为国家重点工程或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑； 2. 有全国性历史意义或技术要求特殊复杂的中小型公共建筑； 3.30 层以上建筑； 4. 高大空间有声 , 光等特殊要求的建筑 . 一级: 1. 高级大型公共建筑； 2. 有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑； 3.16 层以上 29 层以下或超过 50 M 高的公共建筑 . 二级: 1. 中高级 , 大中型公共建筑； 2. 技术要求较高的中小型建筑； 3.16 层以上 29 层以下住宅 . 三级: 1. 中级 , 中型公共建筑； 2.7 层以上 含 7 层15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑；四级: 1. 一般中小型公共建筑； 2.7 层以下无电梯的住宅 , 宿舍及砖混建筑 . 五级: 一, 二层单功能 , 一般小跨度结构建筑 . 说明: 1 民用建筑 大型 >10000 平 M 中型 3000-10000 平 M 小型 <3000 平 M 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2 仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时, 其工作量的比例为40%和 60%. 3 供应文件的份数为初步设计图纸 3. 规划条件 , 可行性讨论费依据 : 建设部 1991 第 425 号文6 份, 施工图 8 份. 标准 : 1 按现行规划收费定额运算 : 工日定额 *85 元/ 工日用地规模 公顷 工日定额 <=3 90 10 300 20 500 30 780 40 920 50 1000 >50 面议2 施工执照费按京政发 198821 号文: 概算额 *1- 3 三. 基础设施费1. 红线内基础设施费依据: 京政发 199334 号文标准: 1. 依据工程的实际情形定 . 管线延长 M*管线单方造价 . 2. 依据体会 , 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%. 说明: 1 一般该项费用为基础设施各种管线工程量 * 单方造价； 2 各种管线单方造价 : 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 自来水管线 600 元/M 雨水管线 700 元/M 污水管线 800 元/M 煤气管线 1000 元/M 热力管线 2000 元/M 供电管线 700 元/M 电信管线 1500 元/ 门道路 80 元/ 平 M 绿化 20 元/ 平 M 3 体会数据 : 环卫费 5 元/ 平 M 照明费 5 元/ 平 M 4 该项费用一般范畴 150-400 元/ 平 M 一般住宅 150 元/ 平 M 高档住宅 公寓 , 写字楼 400 元/ 平 M 2. 红线外基础设施费 包括集资和自己修建 依据: 设计方案和集资协议；标准: 依据工程的实际情形定；说明: 1热力, 煤气, 自来水 , 污水处理如有集资 , 就相应的四源费中的该项不在计取. 2 如自己修建 , 测算依据同红线内基础设施费. 四. 房屋建安工程费 1. 建安工程费名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 依据: 现行建安费定额运算单方造价 . 标准: 1 一般住宅多层900-1000 元/ 平 M 2 公共建筑高层1600-1800 元/ 平 M A. 公寓 , 写字楼 3000-4500 元/ 平 M 其中: 结构1000-1500 元/ 平 M B. 别墅装修 800-1000 元/ 平 M 设备 1200-2000 元/ 平 M 3000 元/ 平 M 说明:1 公共建筑包括公寓 , 写字楼 , 别墅, 以及训练 , 医疗卫生 , 文化体育 , 商业服 务, 金融邮电 , 社区服务 , 行政治理 , 市政公用 . 2 依据 : 京政发 1985149 号文；标准 : 建筑面积 9678-10630 平 M/千户 工程取费 按实际工程量 . . 详见公建配套附表 . 配套建设定额指标；套建设定额指标； a. 北京市新建改建居住小区公共服务,设施 b. 北京市新建改建居住区公共服务设,施配. 通常取 7-15%为公建配套面积比率 . 2. 招投标费 依据 : 京政办发 1987 第 152 号文 标准 : 中标额 *1 3. 预算审查费名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 依据 :84 建京经字第 439 号；标准 : 预算造价 *0.5 （京计基字（ 1997）第 0711 号,住宅工程费率为 0%） 4. 工程监理费 依据 :1 国家物价局 . 建设部 1992 价费字 479 号； 293 京建法字第 029 号标准 : 工程造价 *适用税率适用税率 : 工程造价 500 万元以下 2.5% 500-1000 2.0-2.5% 1000-5000 1.4-2.0% 5000-10000 1.2-1.4% 10000-50000 0.8-1.2% 50000-100000 0.6-0.8% >100000 0.6% 说明: 1 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费 , 其费率为工程监理费 中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量治理监督费；2 设计监理费由于金额相对较小 5. 竣工图费, 测算时一般不予考虑；依据 :86 市建规字第 097 号；标准 : 设计费 *7% 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 10 页精选学习资料 - - - - - - - - - 6. 建材进展基金依据 :89 京建材字第 292 号；标准 : 建安工程造价 *2% （京计基字（ 1997）第 0711 号,住宅工程费率为 0%）房地产开发工程的成本和利润测算模板（二）五. 公共配套设施费 1. 锅炉房 标准: 总建面积 / 锅炉每吨供热面积 * 锅炉每吨造价 说明:1 锅炉每吨供热面积约 5000 平 M； 2 锅炉每吨造价约 25 万元 . 2. 变配电所 标准: 每建筑平 M30元. 3. 集资保护费 标准: 每建筑平 M80元. 4. 电贴费 建设部明文取消,北京仍在执行 依据: 原84 华北电供用字 25 号文 290 元/KVA 后调整为四环路以内 1100 元/KVA 四环路以外 550 元/KVA；现调整为单路供电 270 元/KVA 双路供电 540 元/KVA；说明: 住宅用电量 30-60 VA/ 平 M；其他用电量 50-80 VA/ 平 M. 六. 治理费 依据:92 京价收字第 124 号；标准: 一至五项之和 *2.5%. 七. 基础设施增容费 1. 商品房 依据: 京计基字 1988 第 866 号文 标准: 自来水厂建设费 12 元/ 平 M；煤气厂建设费 29 元/ 平 M；供热厂建设费 30 元/ 平 M；污水处理厂建设费 10 元/ 平 M；用一项交一项；说明: 1. 2. 如其中之一在基础设施中有集资 2. 非住宅建设工程四源费依据: 1. 京政发 1986131 号； 2. 京政发 1986155 号；, 就该项不再重复计取；名师归纳总结 标准: 自来水厂建设费 : 设计日用水量 *830 元/ 吨；第 8 页,共 10 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 煤气厂建设费 : 设计日用气量 *600 元/ 吨；供热厂建设费 : 设计每小时供热量 *35 万元 / 百万大 卡；污水处理厂建设费 : 设计日排污量 *830 元/ 吨；说明: 交纳数额在 20 万元以上的在接用 " 四源" 之前可以分期交纳 . 八. 工程配套设施建设费 1. 综合开发市政费 依据: 1. 京计基字 1988 第 648 号； 2. 市开办 1988 经字第 2 号；标准: 1. 商品房收入 - 四源费 - 用电权 *15%； 2. 建设投资 *15%； 2. 分散建设市政费 依据: 京计基字 1988 第 648 号；标准: 多层 , 纯住宅建筑面积 *60 元/ 平 M；高层 , 纯住宅建筑面积 *90 元/ 平 M； 3.98 年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按九. 两税一费 1. 营业税 依据:90 财税字第 009 号；标准: 商品房收入 *5%； 2. 城市建设保护税 依据: 市开办 1988 经字第 2 号；标准: 营业税 *7%； 3. 训练附加费 依据: 市开办 1988 经字第 2 号；标准: 营业税 *3%；两税一费计取标准 : 商品房收入 *5.5%；十. 用电权费（取消）依据: 京政发 199317 号 标准:1. 住宅建筑面积 *40 元/ 平 M；100 元/ 平 M运算； 2. 其他用电量 KVA*4000 元/KVA；用电量 :1 住宅用电量 20-30VA/ 平 M； 2 其他用电量 40-50VA/ 平 M；十一. 投资方向调剂税（取消）依据: 京税字 1991 805 号标准: （商品房销售价格 - 大市政费 - 四源费 - 用电权费 - 土地出让金） *80%*适用税率名师归纳总结 适用税率 : 1.按国家规定不纳入方案治理, 投资额不满 5 万元的固定资产投资工程, 北方节能住宅 , 其税率为 0%. 第 9 页,共 10 页 2.一般民用住宅 , 包括商品房住宅 , 其税率为 5%； 3.更新改造工程 , 其税率为 10%；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 4. 京政发 199161 号通知 , 税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资工程 , 其税率为 15%； 5. 公费建设超标准独门独院 , 别墅式住宅 , 经有关单位批准答应建设的楼堂馆所 , 其税率为 30%. 十二. 不行预见费依据: 估 标准: 一至六项之和 *5%. 十三. 建设周期依据: 建安工程定额标准: 建筑面积 万平 M <=3.0 3.0 - 6.0 6.0 -12.0 >=12.0 建设周期 年 1 2 3 4 利润,就看你们那里的行业毛利确定吧；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 10 页