第五章__房地产估价方法之收益还原法.pptx

第五章第五章 收益还原法收益还原法 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理1收益还原法收益还原法操作步骤操作步骤2收益还原法总结和运用举例收益还原法总结和运用举例3l 收集并验证与估价对象收集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料未来预期收益有关的数据资料l 预测估价对象的未来收益预测估价对象的未来收益l 求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率l 选用适宜的收益公式计算收益价格选用适宜的收益公式计算收益价格l 收益还原法的概念收益还原法的概念l 收益还原法收益还原法的理论依据的理论依据l 收益还原法收益还原法适用的对象和条件适用的对象和条件l 收益还原法收益还原法的操作步骤的操作步骤重点掌握内容：重点掌握内容： 重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，重点介绍了收益还原法的基本原理，具体运用方法，其其中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净中报酬资本化法的公式及其计算、房地产收益的种类、净收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是收益的概念和求取、报酬率的概念和求取方法是重点掌握重点掌握的内容。的内容。难点：求取净收益时扣除项目难点：求取净收益时扣除项目“运营费用运营费用”的准确界定；的准确界定；以及确定报酬率。以及确定报酬率。概念概念 是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的定的报酬率（还原利率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。一种估价方法。 是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收是建立在货币具有时间价值的观念上，是对有收益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。益性质资产的评估，测算出的价格通常称为收益价格。 第第1节节 收益还原法的基本原理收益还原法的基本原理理论依据：理论依据：预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的预期原理：决定房地产的当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。因素而是未来的因素。对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与对于投资者来说，将资金用于购买房地产获取的收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有：将资金存入银行获取利息所起的作用相同，所以有： 房地产的价格房地产的价格 例如：某人拥有的房地产每年可以产生例如：某人拥有的房地产每年可以产生2万元的净收益，此万元的净收益，此人另有人另有40万元资金以万元资金以5的年利率存入银行每年可得到的年利率存入银行每年可得到2万万元的利息，对于该人来说，这宗房地产与元的利息，对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等万元的资金等价，即值价，即值40万元。万元。房地产的净收益房地产的净收益利率利率普通适用的收益还原法的表述：普通适用的收益还原法的表述： 将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内地获取纯收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的的净收益的现值这和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。价格。适用对象和条件适用对象和条件适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对适用对象：具有收益或潜在收益的房地产，不限于估价对象本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益象本身现在是否有收益，只要他属于的这类房地产有收益即可即可 ；适用条件：收益法评估房地产价格，取决于未来的预期，适用条件：收益法评估房地产价格，取决于未来的预期，因此，收益法的因此，收益法的适用条件是房地产未来的收益和风险都能适用条件是房地产未来的收益和风险都能够比较准确地量化够比较准确地量化。收益还原法的操作步骤收益还原法的操作步骤运用收益还原法一般可以分为下列运用收益还原法一般可以分为下列4大步骤进行：大步骤进行：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估搜集并验证与估价对象未来预期收益有关地资料，如估价对象及其类似房地产地收入、费用等数据资料；价对象及其类似房地产地收入、费用等数据资料；预测估价对象地未来收益预测估价对象地未来收益求取报酬率或资本化率求取报酬率或资本化率选用适宜地收益法公式计算收益价格选用适宜地收益法公式计算收益价格第第2节节 现金流量与资金时间价值现金流量与资金时间价值现金流量现金流量现金流量的概念现金流量的概念 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。净现金流量。 现金流量图现金流量图 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：绘制现金流量图的基本规则是： (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横坐标轴上周期。横坐标轴上“o”点，通常表示当前时点，也可表示点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。资金运动的时间始点或某一基准时刻。 现金流量时间标度(2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。 (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第作为上一周期期末，即第0期期期末发生的，这就是在有关计算中出现第期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。周期的由来。 (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。，向下者表示负现金流量。资金时间价值资金时间价值 同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例这一点，可以从将货币存人银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。如果现在将来说明最容易理解。如果现在将1 000元存人银行，一年后元存人银行，一年后得到的本利和为得到的本利和为l 060元，经过元，经过1年而增加的年而增加的60元，就是在元，就是在1年内让出了年内让出了1 000元货币的使用权而得到的报酬。也就是说元货币的使用权而得到的报酬。也就是说，这，这60元是元是1 000元在元在1年中的时间价值。年中的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：对于资金的时间价值，可以从两个方面理解： (1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。增值。 (2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所应获得的补偿。应获得的补偿。 利息与利率利息与利率利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过偿。如果将一笔资金存人银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：程可表示为： F n P In式中式中 F n 本利和；本利和； P本金；本金； In利息；利息；利率利率利率是在单位时间利率是在单位时间(一个计息周期一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额内所得的利息额与借贷金额(即本金即本金)之比，一般以百分数表示。之比，一般以百分数表示。 i x 100%式中式中 i1 一个计息周期的利息；一个计息周期的利息；上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。上式表明，利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额。注意：注意：如果已知年利率为如果已知年利率为6，则月利率为，则月利率为i1P612利息的计算有单利计息和复利计息两种。利息的计算有单利计息和复利计息两种。 1、单利计息、单利计息单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为：借贷时间成正。单利计息时的利息计算公式为： InP x n x in个计息周期后的本利和为：个计息周期后的本利和为： Fn P( 1 + i x n )我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为期为“年年”。2、复利计息、复利计息息息复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前复利计息，是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息利息再生利息”，俗称，俗称“利滚利利滚利”。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：按复利方式计算利息时，利息的计算公式为： InP x (1+i)n 1 n个计息周期后的本利和为：个计息周期后的本利和为： Fn P( 1 + i) n我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款等都是按复利计息的。由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。状况，所以在投资分析中，一般采用复利计息。 资金等值的概念资金等值的概念 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，也可以解释为释为“与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值一时间点上的价值”。 例如，现在借入例如，现在借入100元，年利率是元，年利率是15，一年后要还，一年后要还的本利和为的本利和为115元，这就是说，现在的元，这就是说，现在的100元与一年后的元与一年后的115元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值元虽然绝对值不等，但它们是等值的。即其经济价值是相等的。是相等的。现值现值是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。当前按是指未来一笔资金在现在时刻上的价值。当前按一定利率一定利率i存入一笔现金，到存入一笔现金，到n年后将达到一定年后将达到一定金额，存入这笔资金就是金额，存入这笔资金就是n年后这一金额的现年后这一金额的现值。值。现值计算公式：现值计算公式：niFP)1 (1名义利率和实际利率名义利率和实际利率名义利率是指名义上的计息利率。名义利率是指名义上的计息利率。实际利率则是指按照实际支付的利息所对应的利率。实际利率则是指按照实际支付的利息所对应的利率。 如某贷款年利率为如某贷款年利率为6%,但需要按月还本付息，则实际月但需要按月还本付息，则实际月利率为利率为0.5%，实际年利率为：，实际年利率为：%17. 61%)5 . 01 (12(一一)最一般公式最一般公式第第3节节 收益法的基本公式收益法的基本公式对上述公式作补充说明如下：对上述公式作补充说明如下：1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析；理公式，主要用于理论分析；2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变；3、当上述公式中的、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及每年不变或按照一定规则变动及n为有限年为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例；的各种公式实际上是上述公式的特例；4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；5、公式中、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。月、季、半年等。(二二)净收益每年不变净收益每年不变净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限年；二是收益期限为有限年。年；二是收益期限为有限年。1、收益期限为无限年、收益期限为无限年2、收益期为有限年、收益期为有限年v 假设某宗房地产在未来假设某宗房地产在未来40年内的年纯收益为年内的年纯收益为50万元，报酬万元，报酬率为率为8%，求其未来各年的收益现值。，求其未来各年的收益现值。第第1 1年为年为46.346.3万元，第万元，第2 2年为年为42.942.9万元，到第万元，到第4040年则只有年则只有2.92.9万元万元v 报酬率变化对收益现值的影响报酬率变化对收益现值的影响净收益每年不变的公式的作用：净收益每年不变的公式的作用：净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还有许多其他作用，例如：用于不同使用期限作用，例如：用于不同使用期限(如不同土地使用年限如不同土地使用年限)或或不同收益期限不同收益期限(以下简称不同期限以下简称不同期限)价格之间的换算；用于价格之间的换算；用于比较不同期限价格的高低；用于市场法中因期限不同进行比较不同期限价格的高低；用于市场法中因期限不同进行的价格调整。的价格调整。(1)直接用于测算价格直接用于测算价格 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为的土地使用年限为50年，至今已使用了年，至今已使用了6年；预计利用该宗年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的万元；该宗房地产的报酬率为报酬率为85。试计算该宗房地产的收益价格。试计算该宗房地产的收益价格。 解：该宗房地产的收益价格计算如下：解：该宗房地产的收益价格计算如下：(2)用于不同期限价格之间的换算用于不同期限价格之间的换算 为叙述上的简便，现以为叙述上的简便，现以Kn代表上述收益期限为有限年公式中的代表上述收益期限为有限年公式中的“ ” ,则有则有 Kn 因此，因此，K70表示表示n为为70年时的年时的K值，值，K表示表示”为无限年时的为无限年时的K值。值。另用另用Vn表示收益期限为表示收益期限为n年的价格，所以年的价格，所以V50就表示收益期限为就表示收益期限为50年的价格，年的价格，V就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期限价格之间的换算方法如下期限价格之间的换算方法如下 ：1(1+r)n1 -1(1+r)n1 -若已知若已知V，求，求V70 、V50如下：如下： V70 V x K70 V50 V x K50若已知若已知V50，求，求V 、V70如下：如下： V V50 x V70 V50 x如果将上述公式一般化，则有：如果将上述公式一般化，则有： Vn VN x1K50K70K50KnKN例子：已知某宗收益性房地产例子：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为年收益权利的价格为2500元元m2，报酬率为，报酬率为10。试求该宗房地产。试求该宗房地产30年收益权利的价格。年收益权利的价格。1、计算、计算K40和和K30:分别为分别为0.978，0.9432、求取、求取30年收益权利的价格年收益权利的价格 =25000.943/0.978 =2410元元使用年限相差使用年限相差10年（年（25%），为什么两者的收益权），为什么两者的收益权利价格却只相差利价格却只相差90元（元（3.75%）？）？资金等值概念资金等值概念v不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是：不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是：v报酬率报酬率r相等且大于零相等且大于零v不同年限的价格所对应的净收益不同年限的价格所对应的净收益A相同相同v如果对应的是两宗房地产，则该两宗房地产处理如果对应的是两宗房地产，则该两宗房地产处理收益年限不同外，其他方面均应相同或可调整为收益年限不同外，其他方面均应相同或可调整为相同。相同。(3)用于比较不同期限价格的高低用于比较不同期限价格的高低 要比较两宗房地产价格的高低，如果两宗房地产的土地使用年要比较两宗房地产价格的高低，如果两宗房地产的土地使用年限或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要限或收益期限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，就需要将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的将它们先转换成相同期限下的价格。转换成相同期限下价格的方法，与上述不同期限价格之间的换算方法相同。方法，与上述不同期限价格之间的换算方法相同。例子：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为例子：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单年，单价价2 000元元m2，乙房地产的收益期限为，乙房地产的收益期限为30年，单价年，单价1 800元元m2。假设报酬率均为。假设报酬率均为6，试比较该两宗房地产价格的，试比较该两宗房地产价格的高低。高低。 (4)用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整用于市场比较法中因期限不同进行的价格调整 上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例上述不同期限价格之间的换算方法，对于市场法中因可比实例房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调房地产与估价对象房地产的期限不同需要对可比实例价格进行调整是特别有用的。整是特别有用的。 例子：某宗例子：某宗5年前通过出让方式取得的年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地年使用年限的工业用地，所地段的基准地价目前为，所地段的基准地价目前为1 200元元m2。该基准地价在评估。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10。假。假设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准设除了使用年限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。的价格。 解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上解：本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用年限为法定最高年限就是将使用年限为法定最高年限(50年年)的基准地价转换为的基准地价转换为45年年(原原取得的取得的50年使用年限减去已使用年使用年限减去已使用5年年)的基准地价。具体计算略的基准地价。具体计算略N0是估价对象的剩余使用年是估价对象的剩余使用年限限Ni是第是第i个比较案例的剩余使个比较案例的剩余使用年限用年限r是收益还原率（报酬率）是收益还原率（报酬率）innirr1111110v 收益按一定数额递增公式收益按一定数额递增公式 第第1年净收入为年净收入为A，以后每，以后每年递增年递增b，报酬率为，报酬率为r0，收益年限为收益年限为n年。年。nnrnrbrrbrAV)1 ()1 (11)(2v 收益按一定数额递减公式收益按一定数额递减公式nnrnrbrrbrAV)1 ()1 (11)(2注意：注意：A/b+1n)11(1 nrssrAVv 收益按一定比例递增公式收益按一定比例递增公式 第第1年净收入为年净收入为A，以后每年递增，以后每年递增s，报酬率为报酬率为r，收益年限为，收益年限为n年。年。注意：srv 收益按一定比例递增公式收益按一定比例递增公式 第第1年净收入为年净收入为A，以后每年递增，以后每年递增s，报酬率为报酬率为r，收益年限为无限年。，收益年限为无限年。srAV注意：注意：sr因为因为sr时时V无穷大无穷大)11(1 nrssrAVv 收益按一定比例递减公式收益按一定比例递减公式 第第1年净收入为年净收入为A，以后每年递减，以后每年递减s，报酬率为报酬率为r，收益年限为，收益年限为n年。年。v 收益按一定比例递减公式收益按一定比例递减公式 第第1年净收入为年净收入为A，以后每年递减，以后每年递减s，报酬率为报酬率为r，收益年限为无限年。，收益年限为无限年。srAVv 预知未来若干年后的价格公式预知未来若干年后的价格公式tittiirVrAV1)1 ()1 (例题：例题：（1）某宗房地产已知可取收益的年限为）某宗房地产已知可取收益的年限为38年，通过预测得到年，通过预测得到其收益如表，该类房地产的报酬率为其收益如表，该类房地产的报酬率为10。试计算该宗房地产。试计算该宗房地产的收益价格。的收益价格。年份年份第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年第第6-386-38年年年净收益（万元）年净收益（万元）202022222525282830303535（2）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为）某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的住宅，如果该家庭首付款为房价的30，其余房款用抵押贷，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷年，按月等额偿还，年贷款利率为款利率为9，问月还款额为多少？（属于现金流量和资金，问月还款额为多少？（属于现金流量和资金时间价值部分的内容）时间价值部分的内容）第第4节节 净收益净收益房地产收益的确定房地产收益的确定1、出租房地产的收益确定、出租房地产的收益确定 运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：用于收益法中转换为价值的未来收益主要有如下几种：潜在毛收入；有效毛收入潜在毛收入；有效毛收入潜在毛收入潜在毛收入(potentiall gross income，PGI)：是假定房地产是假定房地产在充分利用、无空置在充分利用、无空置(即即100出租出租)情况下的收入；情况下的收入；有效毛收入有效毛收入(effective gross income，EGI)：是由潜在毛收是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损失是因空置、拖欠租金收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金延迟支付租金、少付租金或不付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入损失；以及其他原因造成的收入损失；2、用于经营房地产收益的确定：净运营收益，税前现金流、用于经营房地产收益的确定：净运营收益，税前现金流量量 v 净运营收益净运营收益(net operating income，NOI)，通常，通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。于房地产的收入。运营费用运营费用是维持房地产正常使用或营业是维持房地产正常使用或营业所必需的费用。所必需的费用。v 税前现金流量税前现金流量(pre-tax cash flow，PTCF)是从净收是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。v 期末转售收益期末转售收益，是在房地产持有期末转售房地产可以获得，是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。的净收益。v 收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种：据此，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。等类房地产。v 在英国，前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况在英国，前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例下的收益法称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中，又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中，只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益算净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。法是收益法的典型形式。运营费用的确定运营费用的确定1、出租中总费用、出租中总费用管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。管理费：包括工资、出租过程中消耗的公共设施消耗费用。通常按年租金的通常按年租金的2-5%；维修费：通常按建筑物重置价的一定比例；维修费：通常按建筑物重置价的一定比例；保险费：一般按房屋重置价或现值的保险费：一般按房屋重置价或现值的0.15-0.2%；税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税税金：包括房产税，营业税、城市建设附加税、教育附加税中介费用：一般为一个月租金。中介费用：一般为一个月租金。 2、企业经营费用、企业经营费用经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销经营服务型：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等；售税金及附加、财务费用和商业利润等；生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、生产型：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。财务费用、管理费用和厂商利润等。基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益v 净收益潜在毛收入净收益潜在毛收入-空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失-运营费用运营费用 有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用v （1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。并假设在年末发生。 v （2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。算。 v （3）运营费用）运营费用(operating expense)与会计上的成本费用有所不与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。v （4）净收益是有效毛收入减去运营费用后的收益，但未扣除所得税、）净收益是有效毛收入减去运营费用后的收益，但未扣除所得税、房地产改扩建费用。但在评估投资价值时，通常是采用扣除所得税后房地产改扩建费用。但在评估投资价值时，通常是采用扣除所得税后的收益，即税后现金流量的收益，即税后现金流量(after-tax cash flow，ATCF)。净收。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率益占有效毛收入的比率称为净收益率(net income ratio，NIR)基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益 v 有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱获取收益的，其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：v 一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，v 二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。工业、农业等经营者的正常利润。 基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。除归属于其他资本或经营的收益。出租房地产净收益的求取出租房地产净收益的求取 出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅出租的房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅(特特别是公寓别是公寓)、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后地等，其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。的余额。基本公式：基本公式： 净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用 有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用p租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。p出租人负担的费用是，根据真正的房租构成因素出租人负担的费用是，根据真正的房租构成因素(地租、房屋地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润赁费用、租赁税费和利润)，一般为其中的维修费、管理费、保，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。不同收益类型房地产净收益的求取不同收益类型房地产净收益的求取1出租的房地产求取净收益需要扣除的费用出租的房地产求取净收益需要扣除的费用 v 如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进如物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序所收取的费用；所收取的费用；v 如果由出租人提供室内装修和家具设备（家具、电视机、如果由出租人提供室内装修和家具设备（家具、电视机、电冰箱、空调机等），应扣除它们的折旧费；电冰箱、空调机等），应扣除它们的折旧费；v 如投保房屋火灾等的保险费；如投保房屋火灾等的保险费；v 如房产税、城镇土地使用税等；如房产税、城镇土地使用税等；v 包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；v 委托经纪机构出租，经纪机构向出租人收取的费用。委托经纪机构出租，经纪机构向出租人收取的费用。v 在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目。要扣除的费用项目。v 如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需的一切费用如果租约约定保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担，则应将它们全部扣除；均由出租人负担，则应将它们全部扣除；v 如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所如果租约约定部分或全部费用由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要得的租赁收入就接近于净收益，此时扣除的费用项目就要相应减少。相应减少。v 当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相当按惯例确定出租人负担的费用时，要注意与租金水平相匹配。匹配。v 在现实房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名在现实房地产租赁中，如果出租人负担的费用项目多，名义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义义租金就会高一些；如果承租人负担的费用项目多，名义租金就会低一些。租金就会低一些。v营业的房地产净收益求取营业的房地产净收益求取 营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营业的房地产的最大特点是，房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。营者，房地产租金与经营者利润没有分开。 v 商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。费用、财务费用和商业利润。v 工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用工业生产的房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售等资料测算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。v 农地净收益的测算，是由农地年产值农地净收益的测算，是由农地年产值(全年农产品的产量乘以单价全年农产品的产量乘以单价)扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、扣除种苗费、肥料费、水利费、农药费、农具费、人工费、畜工费、机工费、农舍费、投资利息、农业税、农业利润等。机工费、农舍费、投资利息、农业税、农业利润等。不同收益类型房地产净收益的求取不同收益类型房地产净收益的求取2v自用或尚未使用的房地产净收益求取自用或尚未使用的房地产净收益求取 自用或尚未使用的房地产，可以根据同一市场上有收益的自用或尚未使用的房地产，可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。 不同收益类型房地产净收益的求取不同收益类型房地产净收益的求取3v混合的房地产净收益求取混合的房地产净收益求取 对于现实中包含多种收益类型的房地产，如星级宾馆一般对于现实中包含多种收益类型的房地产，如星级宾馆一般有客房、会议室、餐饮、商场、商务中心、娱乐中心等，有客房、会议室、餐饮、商场、商务中心、娱乐中心等，其净收益视具体情况采用下列其净收益视具体情况采用下列3种方式之一求取：种方式之一求取： v 首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，首先测算各种类型的收入