某物业公司各种管理制度.docx

某物业公司各种管理制度 新华腾源物业管理公司各种管理规程 首问责任制工作规程 一、有关说明 1 、服务对象来咨询业务、办事、反映情况第一位接待或被问到者即为首问责任人，首问责任人必须负责接待、导办、服务、受理。 2 、对前来咨询业务、办事、反映情况的来访者、来访、等要做到热情周到、耐心细致并了 解其目的，不能使用“不知道”、“不清楚”、“不归我管”等语言予以回绝。 3 、首问责任人职责围的工作要给予服务对象简洁、准确、符合政策规定的解释；由于客观原因不能立即答复或办理的，必须说明原因，明确需要办理或答复的时间，并在承诺时间予以答复、办理。如咨询、办理的事项不属于本部门的职责围，要做到负责地将其介绍到相关部门，交由相关人员接待，做好交接工作。如咨询、办理的事项属于本部门的职责围但已超出首问责任人的岗位权限，必须及时咨询主任，按主任意见接待、处理。 4 、首问责任人如遇重大事项必须立刻上报主任，由主任报上级领导研究后给予答复。主任指定有关人员处理或首问责任人委托其他人员办理，首问责任人必须负责督办落实情况，直至工作完成。 5 、对重要来访事项必须做好来访的有关记录备案，必要时请来访者签名。 绿化养护作业规程 一、育苗培植 1.选定育苗培植方法：有性繁殖（播种）、无性繁殖（扦插、分株、压条等）。 2.备苗床和土壤：精细翻耕、除草、施肥、将土敲细、耙平待用。 3.播种：播种时间按不同的品名科目，以及绿化整体情况而定，最好在春天和秋天。播种方法按苗床而定，采用撒播、条播和点播。 4.复土：用筛子筛出细土撒在种子上，控制厚度为种子直径的2-3倍。 二、浇水 1.干旱季节，每天浇一次水。根据天气，对虎刺梅及蒲葵等植物可适当延长浇水间隔，对桂花、含笑、丝兰等植物开花期则可酌情减少浇水次数，以免加快花期。 2.浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为宜。 3.新栽植物因根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故保证一次浇透。草地浇水要按顺序浇，不要遗漏。 三、施肥 1.情况以及所需要的肥料选定：有机肥（垃圾肥、蘑菇肥、饼肥等），无机肥（氮、磷钾、复）。 2.施肥方法：有机肥多用作基肥，即穴施、沟施、环施：无机肥（化肥）多用撒肥、喷施根施和作追肥。 3.施肥时间一般在阴天或傍晚为宜。春、秋季节对各种植物施肥一遍。其他季节视情况而定。肥料的选择以有机肥为主，尽量少施化肥。 四、乔木、灌木的整形修剪 1 工作程序 1.1起色带作用的花灌木、绿篱以及造型，每月修剪一次，发现与总体造型不协调时必须修剪。 1.2修剪前要知道不同栽植类型树木的修剪要点及技术规要求。 1.3应仔细观察或拉线，剪法做到心中有数。 1.4剪下的枝条要及时集中处理，以免影响环境卫生和发生病虫害。 1.5对于散尾葵、棕竹等及时将枯黄的叶边修剪，每天巡查中及时修剪因折断等而枯黄的枝叶。 1.6观花灌木在花期过后进行较重的修剪，尽量避免在开花前修剪。 2 标准 2.1造型美观，形态逼真。 2.2绿篱每年至少修剪4次。造型每年6次，乔木每年12次。 2.3九里香、茶等绿篱灌木新长枝不超过10厘米，簕杜鹃新长枝不超过15厘米。 五、中耕除草 1 工作程序 1.1每季度定期进行一次中耕除草，以保证营养和水分的吸收。 1.2对板结土壤每月进行一次松土，提高土壤透气性。 1.3草地以人工拔草为主，拔草时要连根拔掉，拔除的杂草应及时清运处理。 2 标准 2.1中耕深度为5厘米左右，以不损伤树木根为准。 2.2没有明显的杂草，草地的纯度为90%。 六、防风防涝 1.进入风季前必须对新种的或具一定高度、冠幅大的乔、灌木进行支撑保护。 2.平时应注意对灌木和乔木进行培土。 3.对下沉的绿地进行填土改造，以保证绿地不积水。 4.检查保持雨水井和明沟、暗道畅通。 5.风雨过后对绿地进行全面检查，发现受害的树木在6小时根据情况，可采用扶正、培土、支架或拉绳等方法处理。 七、补种移植 1 工作程序 1.1确定须补种的植物品名及地点。 - 1.2对补种地翻土或打洞，加施基肥。 1.3挖苗或购苗，剪去包装物及部分枝和叶。 1.4新种乔木用支撑保护。 2 标准 2.1新种植物要成行。 2.2确保成活率达95%以上。 2.3补种无季节要求的植物，可随缺随补。 2.4植地最大黄土裸露块在0.4平方米以下，缺株在5%以下。 2.5苗木出现拥挤现象时，可进行移植，对不适应环境树木给予更换品种。 八、草坪 1 工作程序 ; 1.1剪草：能使草坪经常保持平整美观，并能促进生长茂盛。割剪大面积草坪可用剪草机， 小面积草坪、路牙、污水和雨水井边用手剪草刀修剪，边缘的线条保持清晰、整齐。 1.2除杂草：杂草是草坪的大敌，它的生命力很强，如果不及时清除，会吸收土壤营养，抑 制草坪的生长，所以除杂草是一项重要工作，人工拔除杂草每半月全面进行一次。 QIR: 5C- 1.3浇水：要使草坪生长良好，浇水工作也不可缺少。浇水时要尽量浇透，不能只浇土层表面，浇水时间草坪要求生长季节每天浇水一次，秋冬季根据天气情况每周浇23次。夏天 浇水以早晚为宜，冬天以中午为宜，无雨季节每周浇水13次。 2 标准（一级） 2.1绿期340天以上，草坪平整，留茬高4厘米以下。 2.2草坪没有明显的杂草，黄土裸露面积不能大于100平方厘米。 九、病虫害的防治 1.坚持预防为主综合防治的原则。 2.植物病虫害发生时及时给予有效治疗，尽可能防止扩散与蔓延。 3.常见虫害：蚜虫、红蜘蛛、白粉虱、甲壳虫等。常见病害：白粉病、青枯病、黑斑病等。 4.病虫害的防治方法：减少病虫来源，禁止带有病菌和害虫的植物进入小区。选用抵抗病虫害能力较强的植物进行栽培。选择化学药剂或农药每月喷杀二次广谱性杀虫及杀菌药，平时发现虫害即时喷杀。 十、时花摆放 1.春节、元旦、五一、十一和大型活动花卉布置，由管理处根据具体的情况策划、制定用花方案，报管理处和公司领导审批。 2.需要购买花卉的，按照采购申购程序执行。 维修值班工作规程 1.0 目的 规值班管理，确保值班质量。 适用于物业管理公司管理处机电维修值班工作。 3.0 职责 3.1 机电维修部主管负责对值班工作的监控。 3.2 机电维修部班组长负责值班工作的具体安排和检查。 3.3 机电维修部值班人员负责按此规程进行值班工作。 4.0 程序要点 4.1 交接班操作 4.1.1 交接班人员提前20分钟做好交班准备： a) 检查设备并确保运行正常； b) 搞好值班室和设备房卫生工作。 4.1.2 接班人员提前15分钟到达值班岗位。 4.1.3 值班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况： a) 发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交接班人处理，接班人协助； b) 确认无异常情况在回到值班室进行交接班程序。 4.1.4 交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清楚。 4.1.5 接班人查看上班地机电运行值班记录，检查仪器、工具等物品是否齐全完好。 4.1.6 交接双方认为无误后共同在机电运行交接班记录上签名确认。 4.1.7 交接完毕后所发生地问题由接班人负责。 4.1.8 有下列情况之一不能交接班： a) 上一班运行情况未交代清楚，记录不规，配电室、值班室、操作室不清洁； b) 接班人未到岗，交班人不准下班； c) 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人； d) 在倒闸操作和事故处理过程中； e) 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。 4.2 值班操作要点 4.2.1 值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。 4.2.2 坚守岗位，不得串岗。 4.2.3 按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、 4.2.4 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。 4.2.5 值班人员特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字方可调班。 4.3 停送电操作要领 4.3.1 正常情况下的倒闸操作： a) 机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电围（包括变压器报停、启用）； b) 运行组接到通知后，一天完成以下工作： 立即通知供配电专业人员即到现场，根据负荷分布情况实地考察其可行性； 若不可行应立即汇报情况，并说明原因； 若可行，则应明确停送、电时间、围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。 c) 公共事务部接到通知后，提前一天贴处停电通知以告知住户； d) 倒闸操作前，运行人员要做好相应地准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置； e) 在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作： 停电：先停负荷开关，后停隔离开关； 送电：先送隔离开关，后送负荷开关。 f) 倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置； g) 做好各项相关记录。 4.3.2 紧急状态下的倒闸操作： a) 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作；根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关； b) 停电后立即通知机电维修部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电； c) 做好各种记录，重大事故应立即报告管理处经理。 4.4 值班房、设备房卫生管理制度 4.4.1 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。、 4.4.2 各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作：