2022年房地产项目开发全过程的成本控制与.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产工程开发全过程的成本掌握与治理 前言 房产行业进展很早,但近十几年来,我国房地产业进展快速,造就 了一批亿万富翁,房地产开发利润空间较大,以致于诸多企业都纷 纷把眼光投向房产业,房价一再上涨,房屋空置率逐步上升,房地 产泡沫加大,现在国家有连续出台政策打压房地产,掌握房价,我 们多数人对房价比较关怀也比较熟识,对地价可能也大致明白,但 对房地产的泡沫是多大明白的不是很具体,只有我们把握了房地产 的成本组成才能真正明白房地产企业的利润,也只有知道了成本组 成才能有针对性的去掌握开发成本；我们通常涉及到的狭隘的成本掌握,施工图预结算、招投标很 少考虑全过程成本掌握与治理成本掌握不只是房产公司成本掌握部 门预结算部 的事情,而是贯穿于整个房产开发的全过程,不是单 纯的工程成本,而是全成本；房地产工程全成本的概念和范畴：房地产工程的成本可以懂得为以建造商品房为目的,从购买土地、前期策划、设计、施工到竣 工入住为止的房地产开发全过程所支付的相关费用的总和；全成本费用组成1、土地成本（地价、拆安费青苗补等偿）、2、工程成本、 3、营销成本（广告宣扬、代理费）4、治理成本5、财务成本（税金利息）以上费用贯穿于房地产开发的九个环节（有 的环节也可以合并但我仍是按九各环节去介绍）,所以成本掌握工 作要在九个环节都要介入,成本掌握与治理是房产开发公司全员的名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 事而不是哪个部门那几个人的事情；以下是九个环节成本掌握的要点及涉计到的责任部门（今日我所介绍的职能部门基本上按咱们公司现状,真正房产运作时,公司的组织机构仍要健全,应有总工、各分管副总,有些工作的审批到总工或各分管副总即可；）房产开发工程成本掌握的九个环节第一项 工程立项环节成本掌握其次项二、规划设计环节成本掌握要点第三项 招投标环节成本掌握第四项 施工环节成本掌握第五项 材料及设备选购环节成本掌握第六项 销售环节成本掌握第七项 工程预结算环节成本掌握第八项 期间费用的掌握环节成本掌握第九项 物业治理阶段成本掌握一、工程立项环节成本掌握要点工程立项环节的成本掌握依据工程开发方式的不同而有所区分；该名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时敏捷度较小,基本原 就是在国家规定范畴内最大限度地掌握企业的费用；这一环节的控 制基于公司与政府的各方面关系；该环节涉及的工程成本主要是土地成本,土地的获得方式可分分有偿获得（出让、转让、合作开发、仍有一种就是出租,房产开发不可能）和无偿获得 行政国家划拨, 房产开发不行能 ；这一阶段成本掌握公司领导及经营部门 按我们公司工作划分,其他公司不肯定叫经营部也有的叫企发部等 主要作用；谁来掌握 经营部负责经营部负责掌握要点掌握什么怎么掌握征地费用少交或晚交,力争减 免拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用开1、新征土地大市政费用自建部分依据公司工工程部、工程部和（国家出让方程体系走；交政府部分成本部负责式获得）按有关规定办理2、 买 断 工 程规划条件满 足 公 司 利 益 最 大公司决策层负责化,合理提高容积率,工程、营销、成本参降低土地成本与买断内容明确买断内容明细公司决策层负责付款总额为公司争取最大利益公司决策层负责发付款时间周期长、次数多公司决策层负责（转让方式获形四通一平的标准明确验收标准明细工程部负责得）式手续风险与工程付款时间直接公司决策层负责挂钩；合作方式符合集团要求,有利公司决策层负责于公司进展；3、 合作开发分成比例双赢原就；公司决策层负责交房时间尽可能地延后交房,营销部负责交房标准不低于合同中交房标营销部负责准名师归纳总结 付款总额挑选有利于公司利益公司决策层负责第 3 页,共 17 页付款时间的方式公司决策层负责- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 二、规划设计环节成本掌握要点规划环节的成本掌握所占权重最大,打算整个工程成本的 70%80%,具有“ 一锤定音” 的位置和作用：在规划环节进行成本掌握是实现事前掌握的关键,可以最大限度的削减事后变动带来的成本；所以该环节掌握要点和掌握内容相当复杂,基本原就是,周密规划,科学争论,严格审批；经营部、工程部、工程部在该环节承担主要的职能；（二、三、四、五属于工程成本）掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握市场信息搜集和分析（1）可行性规划设计市政状况信息分析经营部、工程部、规划要点确立营销策划相互协作可行性争论设计任务书可行性设计变更组成可行性规划评审委员1、 规划方案（2）方案评审会,对方案进行评审、确由公司决策层工程定；部负责,销售部配未通过的方案进入可行性合进行评审；设计变更环节,再重新评审；对可行性规划设计依据实名师归纳总结 2、报批设计（3）设计成果际情形进行细节调整工程部负责；第 4 页,共 17 页设备选型方案提前确定（1）设计方案依据提交的设计成果进行成本部负责,工程投资估算部协作依据工程前期运营的情形工程部负责,销售和市场分析制订设计任务部协作书方案设计招投标工程部负责方案设计评审工程部负责组织- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 留意市政设计（2）报批留意相关法规,完善自身工程部责；报批规范性,材料完整掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握对报批设计进一步调整（1）扩初设计要求设计要求工程部负责内部审核3、扩初设计（2）成本概算依据扩初设计招投标方案工程部负责,成本和设备选型、实体争论、环境方案等因素对总成本部协作作出概算工程部负责制订经营指导书依据扩初设计要求招标4、地质勘探（3）扩初设计图专家评审工程部负责内部评审（1）地质勘察设计调整工程部负责勘查单位的挑选工程部负责（2）设计方案评审勘查报告的分析依据销售包装设计、桩基 设计、功能设计及配套设 施等因素,在扩初图基础5、 施 工 图 设（1）施工图设计要求上确立施工图设计要求工程部负责,其他建安施工图中结构造价、部门帮助建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于计设计方可控部分,应严格审核；6、 销 售 处 设（2）报建政府部门报批费,按政府工程部负责有关政策交纳；（3）审图互 审 互 签 , 明 确 修 改 意工程部负责见,设计洽商售楼规模要求结合营销费用掌握工程部负责计7、 装 修 方 案（1） 方案设计要求依据扩初设计图、经营指工程部负责,销售导书和实体争论的结果确部帮助定方案设计要求设计（2） 材料设备选型成市场信息调研工程部负责依据设计要求确定装修材本方案料和设备掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握名师归纳总结 8、功能设计（1）小区建筑物功能市场调研销售部负责第 5 页,共 17 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 的经济评估有针对性扩充建筑物功能工程部负责,销售部帮助（2）市政配套方案市政状况调研工程部负责争取政府有利条件（3）环境方案设计依据投资估算和报批标准工程部负责,工程确立环境设计方案目标成部帮助本总额（4）智能化设计市场现状分析,智能化必工程部负责要性分析智能化内容掌握9、设计变更（5）销售宣扬保持各部门与销售部的信工程部负责,销售息畅通,保证销售承诺与部帮助实际功能的一样性（1）设计调整费用工程部洽谈工程部负责（2）设计变更洽商严格依据设计变更洽商流工程部负责、销售程进行部帮助10、材料设备（1）选型在扩初图确定前确定材料工程部负责设备,使设计在图纸阶段（2）方案确定时间就考虑了材料设备的安装其他费用（3）选购招投标工程部负责工程部负责,成本物业治理完善费限额设计部协作三、招投标环节成本掌握要点招投标环节的成本掌握涉及到工程部、成本掌握部、工程部、财务部等多个部门的协作运作；这个环节成本掌握的重点在于招标文件的制订、参与投标的合格服务商的挑选、标底的编制；该环节的工程部、工程部、成本掌握部共同承担该项职能；名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握1、投标单（1）资质建立合格承包商、工程经营部负责规划、监理、造价询问、材料及设计、勘察等前期设 备 供 货 商 名 录 及 资 料工作的招标洽谈；库；成本掌握部负责工从公司合格承包商名录程、监理、造价咨中挑选投标单位；询、配套工程、及（2）治理水平投标单位不少于三家；材料的招投标及合（3）技术力气（已建立合格承包商名录同洽谈签约,工程位的挑选（4）历史记录的直接从名录中挑选,没部工程不协作；（5）资金实力有 的 公 司 各 部 门 均 可 推销售策划、方案代（6）合作经受荐）理等部负责各类合同的招投文件内容应各负责单位挑选三家以招标委员会审核招标委员会主任审上投标单位报公司审核；批；成本掌握部会同工工程部、工程部负责编包含：报招标工程的技术要求；程部和工程部对比（1）工期；成本掌握部负责招标文表材料进行市场考（ 2 ） 工 程 造 价 或 取 费 标察；工程类招标由件商务部分的起草,连同准；成本掌握部负责各工程部或工程部编报的技（ 3）质量要求；术文件汇总整理招标文件类标的的编制与审（ 4）付款方式；后按流程审核；核；（ 5）招标范畴；（ 6）结算方式；2、招投标（ 7）验收标准；必（ 8）投标留意事项；文件（ 9 ）废标条件（投标书须 加 盖 投 标 单 位 法 人 印 章）；（ 10 ）投标时间；（ 11 ）开标时间；（ 12 ）评标方法；（ 13 ）投标单位补充看法；（ 14 ）标准合同条文；（ 15 ）图纸、其他要求等；（ 16 ）保修期限综合评定,确定中标单3、评标1 技术性评标和定标位；公司评标小组1、技术评标和定标2 经济性评标定标2、经济评标3、合作经受4、企业业绩和信誉名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四、施工环节成本掌握要点施工环节的成本掌握主要应留意两大方面,一个是因各种变更签证 带来的费用,另一个是材料、工程款的支付；由于市场变化与市场 把握的缘由,施工阶段不行防止由于各种情形而要对施工方案和内 容进行改动,而在变更时明确目的和遵循程序都是必需的；这一阶 段进行成本掌握需工程部、工程部、成本控部、财务部等部门共同 完成,因此该阶段要留意各相关部门的准时沟通和良好合作；名师归纳总结 掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握第 8 页,共 17 页1、设计变更（1）变更评估工程前期规划、定位要全成本掌握部负责计面、精确,尽量防止在施工算 变 更 费 用 （ 含 可中的重大设计调整；能 引 起 的 索 赔 ） 进加强施工前的审核工作；行测算；全面考虑工程造价,对可能工程部负责变更引环节发生变更的地方有预见性,起 的 工 期 变 化 记并予以事先商定；录；各部门全面评估变更带来成本部负责变更后的各种变化,为审批供应参的成本分析；考依据；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 依据变更缘由将设计变更 分成两类（一般变更、重大 变更）,不同类别按相应的（ 2）变更的审核审核签认流程进行；工程部、工程部负设计变更通知单；责签认变更 必需有设计单位、工 程部、工程部共同签字后发 放；（3）变更的审批一般变更由工程部、工程工程部负责下发部审批,重大变更由公司领导审批掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握（ 1）签证的必要现场签证的确认依据招标工程部负责性文件和施工合同（2）签证的时限现场签证确需发生,应坚持当时发生当时签证的原就；1、低于 5000 元的经工程部 争论后,由工程经理签署 原始签证单；报工程部审（3）签证的费用核盖章后下发相关单位；费用核对由成本部2、大于 5000 元的报公司工 程部审核对后由公司领导 审批（总工或总经理）2、施工现场（ 4）签证的工程仔细核对签证的工程量准确；签证签证的内容、缘由、工程量量应清晰精确、无涂改、编号准、全,并有监理工 程师的签字确认；工程部负责施工洽商通知单（5）签证的审批必需遵循“ 先洽后干” 的 原就；在确认签证前,应按相应审批程序报审,通过 后方可正式签证；对工程变更、签证应定期（6）签证的反馈进行分类汇总统计分析,并工程部、工程部和依据统计资料对掌握工程变成本掌握部更提出改进看法；名师归纳总结 3、审图（1）扩初图会审图纸多层次会审会签及审工程部负责第 9 页,共 17 页（2）施工图会审批制度；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （ 3）分项、分部 图会审（ 4）各专业技术 图纸会审各专业互审互签制度；力争在开工前把图纸中的 问题修改完；名师归纳总结 4、总分包配（1）分包方式通过投标确定协作费；工程部、工程部、第 10 页,共 17 页（2）分包内容应防止在施工过程中修改成本掌握部协商,合费（ 3）分包的责任分包方式、分包内容、范公司领导审定；界定围而增加工程成本；5、材料供应（1）选型施工所用的各项材料的选工程部协同工程部型应在材料招标前确定；负责先确定材料供应方式,通工程部、工程部成（ 2）材料供应方过招标确定相关费用；本部式（3）材料方案限时编制材料方案；工程部、工程部（4）预留时间材料方案签认；6、工程款的（5）付款进度要考虑可能显现的问题,工程部、工程部留出相应的时间；按合同商定执行付款；工程部、工程部、按进度付款；成本掌握部、财务（6）工程进度多层次多角度审核工程进部度；支付（1）付款的审批执行流程依据情形由不同级别人员最终审批；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 五、材料及设备选购环节成本掌握要点材料及设备选购环节成本掌握的核心要素是方案和信息,通过明确 而科学的流程,就可以最大限度的削减在该环节显现缺失的概率,达到成本掌握的目的；这一阶段的成本掌握需工程部、工程部、成 本掌握部、财务部等各相关部门共同完成掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握采 购 招 投 标 及 订1、材料进场立合同时间与工程进度相协作工程部、工程部共同生产周期方案运输周期具体与选购点远近相对应负责2、材料的性安装、验收周期与工程进度相协作成本掌握部交叉作业时间与工序支配相联系日常搜集市场信息,建立材料市场信息市场信息库；技术参数材料设备的技术参数由设计工程部、工程部部确定或封样；能价格比招投标必需招投标的材料设备要制定执行公司招投标治理招投标方案；不需招投标的材料设备,采纳流程三家以上厂家报价挑选；预付款限额掌握3、材料款的材料款支付方式首次验收后付款总额进度控执行工程款审批流程制；材料款支付进度支付保修款一般不低于合同总价保修款的 5%；依据合同中商定付款；名师归纳总结 4、材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量工程部负责第 11 页,共 17 页质量验收外观质量的验收安装后质量的验收- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 投入使用后的质量验收5、材料保管材料保管在合同中明确货物的卸货和工程部保管的责任承担者与保修材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期销售环节成本掌握要点销售环节的成本一般是按比例掌握,但一旦制订了费用目标总额,具体的单项支出就必需严格掌握；由于销售涉及的部门比较多,所 以各部门乃至公司高层都需要分工负责这部分的掌握职能；此外,由于销售环节的一些操作会对入住和物业治理产生重要的影响,所 以这个环节的成本掌握也必需有长线考虑；掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握1 、 营 销 方（ 1）费用总额确定费用目标总额营 销 部 、 组 织工 程（ 2）市场信息收集依据各种相关因素确（ 3）营销方案部 及 相 关 部 门形 成定具体方案和费用案（ 4）营销预算营 销 方 案 报 公司 领（ 5）营销方案审批征求各方面看法,按导审批审批流程操作（ 1）现场销售人工费用销售人数掌握营销部负责销售工作进度掌握嘉奖方法掌握2 、 营 销 现（ 2）现场销售器具费额度内调剂和超额审营 销 部 负 责 ,公 司（ 3）卖场、现场包装费场费用（ 4）销售模型费用领导审批（ 5）宣扬资料及礼品费批制度（ 6）展销费（ 7）方案额度掌握3 、 媒 体 选（ 1）媒体及广告代理公专人负责营销部负责司信息收集和分析（ 2）招投标先评后选的原就销售部负责；择内部评审招投标名师归纳总结 4 、 样 板 房（ 1）设计费用目标经 营 部 负 责 设计 ,第 12 页,共 17 页方案挑选工 程 部 负 责 建设 和装修（ 2）施工、保护施工合同保护现场治理- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握营销部负责市场销售价格5 、 销 售 回（ 1）销售折扣点制作楼书因分类的调研,提报方案公司领（ 2）回款周期导审批款财务中心负责,营销部配合6 、 销 售 补（ 1）承诺的给出营销部负责；设计、工程承诺分类监督充条款及承（ 2）设计变更与承诺变更审批工 程 部 负 责 , 营 销 部 协诺承诺变更助；晚交房原7 、 客 户 交（ 1）交房日期处理洽商延营销部负责,工程部、工（ 2）保修期与施工队房程部、物业公司协作（ 3）质量补偿长保修期交房验收协议与 销 售 相 关 的 其 他 费用 （ 如 因 销 售 要 求 而严格按相关流程由营销部提出,报公司领发 生 的 设 计 洽 商 变 更进行导审批后实施费）名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工程预决算环节成本掌握要点工程预决算环节的成本掌握重点在于现场有关资料信息的准时和准确性；这一环节的资料的审核要工程部、工程部、成本掌握部共同协作完成,成本掌握部是该环节的主要职能部门；掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握设 计 图 纸 完 整 , 减 少 变1、公司统一（ 1）工程预算内容更材料选用明确经营部负责设计图纸的标 底 编 制 详 细 , 避 免 缺与 招 标 范 围 的 统 一项漏项,材料价格严格执（ 2）标底中材料价完整性招 标 工 程 的行市场价；格的确定成本部负责造价的合理工程预算全部预算工程,预算出来（ 3）合同价款的确和精确性后要多方比较,组织相关定部门进行会审,报总工审核；对 公 司 所 有 不 在 招 标 范 围的工程先预算后发包；2、不在招标合同价款的确定对 图 纸 设 计 上 暂 时 定 不成本掌握部负责,工程范 围 的 零 星下 做 法 或 施 工 范 围 的 工部、工程部协作工程程 , 每 月 到 现 场 实 际 收方；全部工程变更须由工程部 审核签字；2、工程结算变更工程量的增减现场签证单随时发生准时工程部、工程部负责提发放到成本掌握部,对费报到成本掌握部的结算现场签证的增减用进行准时审核以便结算资料是完整精确的,成资 料 的 完 整 性 准 确调整；本掌握部负责各类费用（ 统 一 招 标性工程部对施工企业提报的的工程）和理性精确性,财务中甲 方 发 包 工 程 及 甲结算资料审核签字后报工心负责工程款的分期支方供材的结算程部审核；付成本掌握部审核费用财务中心负责结算工程款 的支付（ 1）竣工资料的完工程部、成本掌握部共同 办理施工用材料价格的确4、不在招标整性、准时性定；工程部、工程部负责资（ 2）现场做法的隐工程部负责零星施工工程范 围 的 零 星料的精确性,成本掌握蔽资料竣工资料的整理,并组织工程结算部负责造价的审核（ 3）材料价格的确工程部、成本掌握部准时定到现场验收,保证竣工后准时结算名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 发包方履行自己的合同义 务工程部、工程部负责施 工合同中技术条款的监5、违约与索（ 1）工期发包方督促承包方履行合控（ 2）质量同义务成本掌握部负责施工合（ 3）协作治理工期与质量重视过程中控同中合同条款经济部分的监控制工程经理负责现场各施工工程部负责施工过程中方的协作协作问题,明确哪些协作需支付协作费和谐、协作赔协作费用的发生在合同条款中商定该工作留意准时性,当造 成重大停、窝工时,工程（ 4）停工、窝工部、工程部先分析缘由提工程部、工程部、成本报资料,报公司领导共同掌握部共同协作分析确定；成本掌握部准时进行停、窝工费用核算期间费用的成本掌握要点期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成；由于地产业务的周期变化,期间费用的敏捷性很高,更需要加强对期间费用的方案掌握；财务中心在这一环节除了承担主要的掌握任务外,仍有义务指导监督其他部门的有关费用支出情形；（财务费用）掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握1、财务费（ 1 ） 公 司 开 发 速制定年度资金方案财务中心负责年度资金计资金占压费用估算与度、规模与贷款方案划,掌握占压资金量掌握（ 2 ）土地价款的支工程部负责工程总体开发制定工程总体开发计付划方案（3）工程款的支付完成工程进度工作量执行公司进度款拨付流程用施工过程发生的设计变更进度工作量的割算审核名师归纳总结 2、人工费（ 4 ）销售回款的管制定年度销售方案策营销中心负责年度销售计第 15 页,共 17 页理划（1）薪金依据国家和公司有关人力资源部（办公室）负（2）岗位津贴规定制 定方案有决责拟定方案,公司决策层用（3）出差补助层审批审批执行- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - （4）绩效工资（1）通讯费用 通讯费用实行限额报 销（2）办公费用办公费用实行定额报办公室与财务中心负责销3、行政管（3）车辆交通费车辆交通费实行油料、归口管 理；过路费过桥费 、停车费、养理费用路费实 报实销治理；修理费 、保养费事前审批；（4）款待费用款待费用实行限额报 销物业治理成本掌握要点房地产公司需要在物业治理方面支出的费用主要是托付治理、托付经营和亏损补贴三个方面；物业公司担负着这一环节的主要掌握工作,掌握原就是以明文的法律合同形式界定房地产公司与物业公司的权责关系,防止因权责不清带来的额外成本；掌握要点掌握什么怎么掌握谁来掌握制定托付治理邀约并1、托付物（ 1）未销售的商品致物业公司营销不负责与物业公司物业公司就邀约工程房提交物业治理方案业治理（2）样板间签定托付治理协议经同公司营销部达成一样看法后签订托付治理协议制定托付经营合同2、资产委（1）康乐中心物业公司就托付经营营销部与物业公司签定合同提交托付经营方（2）幼儿园案托付经营合同托经营（3）班车经同公司营销中心达成一样看法后签订委托治理协议使用修理基金部分,3、物业维（ 1）使用修理基金修理费用由物业公司使用修理基金的由物业确认,业主委员会同部分公司负责；修意执行国家规定；（2）需修理费用房屋修理执行公司流程需修理费用的部分,业主申报,物业公司名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 17 页精选学习资料 - - - - - - - - - 确认上报公司,工程 中心制订方案,成本 中心出预算,工程中心负责实施修理（ 1）物业治理费亏4、物业亏损（含环境保护费）依据国家有关条例规物业公司（2）取暖费亏损定由物业公司统一实损或补贴（ 3 ） 水 电 费 亏 损施（含差额部分）名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 17 页