2022年房地产评估知识点.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 第一章 导论1、房地产价格的特点（1）地价是地租的资本化：（2）权益价格具有重要性：地价并不是土地的购买价格,而是地租的资本化；房地产的权益是一束权益,如全部权、使用权、抵押权、租赁权等, 因此,发生经济行为的房地产转移方式不同,形成的房地产权益不同,其权益价格也不同,评估时必需认真考虑；（3）增值性与折旧性：由于土地可永续利用,相伴地块四周环境因素的变化及经济的增长, 除个别情形外,土地往往具有自然增值的属性；房产随着时间的消逝,房屋会发生物 理性损耗和功能性损耗,发生贬值,产生折旧现象；（4）用途相关性：房地产价格与其用途相关性极大；（5）个别性： 没有两宗土地的条件完全一样,在房地产价格的形成过程中,交易主体 之间的个别因素也很简单起作用；（6）可比性： 可以依据房地产价格的形成规律,对影响房地产价格的因素进行比较,从而比较房地产的价格；2、房地产评估,又称房地产估价,是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在 某一特定时点上的价值进行估价；3、交易价格与评估价值的区分：在目前的房地产估价实务中,大多数情形下评估的是市场价值；市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格；受各种偶然因素和交易心态影响,可能是公正交易, 也可能是非公正交易；其一般具有如下特点：详细一宗房地产肯定年期 的实际交易价格交易双方收支价款的依据交纳契税和治理费的依据 评估价值或评估价格是指依据肯定的评估方法对房地产的客观合理价格所作的估量,它 以市场交易价格为基础和参照对评估对象做出的假设判定,而不是对评估对象实际交易价格 的估量,更不是对评估对象实际交易价格的保证；其依据使用目的及作用,可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等；4、房地产的概念：房地产是房屋和土地的总称,是土地和地上建筑物及其衍生的权益 的总称,是房产和地产构成的统一体；房地产是实物、权益和区位三者的结合；5、土地的特性：1自然特性：位置的固定性质量的差异性不行再生性效用永续性 2经济特性：供应的稀缺性可垄断性土地利用多方向性效益极差性 6、房地产的特性：位置固定性数量有限性用途多样性长期使用性大量投资 性保值增值性投资风险性难以变现性外部影响性使用限制性7、不动产：土地及其定着物；不动产包括房地产；建筑物包括房屋和构筑物；8、房地产价格的种类：（1）按房地产的权益分类全部权价格、 （>）使用权价格、租赁权价格、抵押权价格（2）按房地产的交易方式分类挂牌价格、拍卖价格 >招标价格 >协议价格（3）按房地产的实物外形分类土地价格（包括基准地价和标定地价）建筑物价格房地产价格（4）按房地产价格表示单位分类总价格、单位价格、楼面地价（单位建筑面积地价）<市场交易价格 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 楼面地价= 土地总价格/ 建筑总面积建筑总面积 / 土地总面积 = 容积率 楼面地价 = 土地单价 / 容积率（5）其他价格类型公告地价、申报价格 9、房地产价格的作用 1、调剂供求关系 2、引导和公告作用 3、促进技术进步 4、优化资源配置 10、市场价值与投资价值在评估中,将价值类型分为两大类：市场价值和市场价值以外 余的价值类型；投资、在用、清算、残市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情形下,评估对象在评估基准日进行正常公正交易的价值估量数额；市场价值应具有的要素：1）买方自愿； 2）卖方自愿； 3）公正交易； 4）资产在市场上有足够的展现时间；5）当事人双方各自精明、谨慎行事；投资价值是指相对于特定投资者或某一类投资者而言,评估对象所具有的价值；11、房地产评估的特点 1、房地产市场价值评估是对正常客观价格的估量 2、房地产评估必需由专业评估人员进行 3、房地产评估是针对特定目的进行的 4、房地产评估结果带有询问性 5、房地产评估是评估师体会的结晶 12、房地产评估的原就 供求原就替代原就正确使用原就预期收益原就合法原就评估时点原就公正原就13、房地产评估的作用 为落实法定要求供应依据 为房地产抵押供应依据 为房地产税收供应依据 为企业改制和公司上市供应参考依据其他作用：为房地产清产核资、投资信托、定、房地产保险等供应服务；损害赔偿、 房地产争议调处和司法鉴第三章 房地产价格影响因素1.影响房地产价格的一般因素（1）社会因素 : 人口状况：人口数量级人口密度、人口素养、家庭人口构成 社会稳固状况 城市化房地产投机（2）经济因素 国民经济水平和进展趋势财政收支及金融环境名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 税负（3）政治因素 土地制度及政策住房制度及政策 房地产价格政策 土地出让方式、出让期限行政级别及隶属变更（4）其他因素 心理因素 国际因素：国际经济状况、军事冲突、政治对立、国际竞争 特别因素2.影响房地产价格的区域因素（1）城市不同功能分区因素：商业区 >工业区 >住宅区（2）城市不同功能区的环境因素 影响不同商业区房地产价格水平的因素有 : 1、商业区经营规模、经营种类、集聚程度、竞争状况、繁华程度；2、商业区腹地（吸引顾客的空间范畴）大小、顾客的来源及购买力；3、商业区内经营者的经营资力、资信、开拓精神 ; 4、商业区与外界的交通通达程度；5、区内环境、街道规划设计对顾客购物的便利、舒服程度；6、土地利用掌握 （如容积率、 建筑密度、 建筑物高度和绿地掩盖率等）状况；影响不同住宅区房地产价格水平的主要因素有：1、自然景观美丽程度、环境清洁程度；2、距商业中心的远近、与外界交通的通达程度；3、水、电、燃气、邮政、电信、防火、垃圾处理等基础设施的配置状况；4、学校、医院、公园、消遣等公益设施的配置状况；5、区内百货商店、粮店、洗理等服务状况；6、区内街道、绿化等规划设计状况；7、居民的人口构成、文化素养、治安状况；8、土地利用掌握状况；影响不同工业区房地产价格水平的主要因素有：1、与原料供应及产品外销有关的交通通达程度；2、雇佣劳动力的成本；3、水、电、燃气、电信、防火等基础设施的配置状况；4、相关产业的集聚程度；5、环境污染及治理状况；6、土地利用掌握状况；3.影响房地产价格的个别因素（1）影响土地价格的个别因素:位置面积地势地势地质水文外形气候临街状况土地利用掌握状况土地产权权属状况诗.建筑物与土地的组合是否得当（2）影响建筑物价格的个别因素临街状况：建筑构造房屋装修标准房屋设备及附属设备地段、层次、朝向增减因素房屋的折旧和完好程度规模及高度用途第十三章 房地产评估程序与估价报告1.房地产评估程序：名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 明确估价基本领项 制定估价作业方案 搜集估价所需资料实地查勘估价对象 选定估价方法运算 确定估价结果撰写估价报告 估价资料归档2. 房地产估价报告 类型（种类） ：定型式、自由式、混合式 3. 房地产估价报告的 组成（格式） ：封面；目录；致托付估价方的函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件；4. 房地产估价报告的 内容 ：1. 评估项目名称；2.托付方名称或姓名和住址；3.评估方（房地产估价机构）名称和住宅；4.评估对象；5.评估目的；6.评估时点；7.价值定义；8.评估依据；9.评估原就；10.评估技术路线、方法和测算过程；11.评估结果及其确定的理由；12.评估作业日期；13.评估报告应用的有效期；14.评估人员；15.注册房地产估价师的声明和签名、盖章；16.评估的假设和限制条件；17.附件；第五章 收益法作业题1.某市区有三层砖混结构的办公楼一幢,土地总面积为 360 平方米； 房屋建筑面积为 510 平方米,月租金收入为 2.7 万元（整幢出租） ,订约日期为 2022 年 1 月；假设建筑物仍 8%；试评估本例房屋基地在 2022 年 1 原利率为 10%,耐用年限为 60 年,土地仍原利率为 月的非有限期土地价格,以及有限期为 50 年的土地价格；已知以下条件：名师归纳总结 该评估房地产的年租金应为780 元/平方米；房产税按租金收入的12%运算,治理费第 4 页,共 13 页以年租金的3%运算；修缮费以房屋现值的1.5%运算；该房屋为砖混结构一等,重置价格为800 元/ 平方米,年折旧率为2%,已经过 10 年；保险费以房屋现值的3运算；租金缺失准备金为半月租金收入；土地使用税为每年每平方米2 元；2.待估对象的基本情形为：写字楼一幢,占地面积500 平方米,建筑面积为2000 平方米,月租金60000 元,设定建筑物仍原利率为10%,尚可使用年限为50 年,土地仍原利- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 率为 8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18 万元,建筑物价格为150万元,试运用收益现值法估算该写字楼所占基地的公正市场价值；房地产评估案例 2.3 商品房评估案例案例一、待估物业为位于上海浦东新区的楼盘 4 号楼 1201 室；二、选取比较对象 A：2 号楼 701 室；B：2 号楼 802 室；LY 广场的一套商品房C：邻近相像楼盘浦东 HQ花园 5 号楼 601 室交易实例情形表 交易实例A B C 待估物业比较项目坐落浦东新区FD浦东新区FD浦东新区 JX 路浦东新区FD 路路 300 号路 300 号300 号300 号内 /中/外环内环以内内环以内内环以内内环以内价格（元 /每平方米）10500 10000 9500 2005 年 11 月交易日期2005 年 6 月2005 年 9 月2005 年 11 月面积114 114 120 114 三、进行个别因素修正个别因素修正表 交易实例A B C 个别因素名师归纳总结 交通便利度10 10 10 第 5 页,共 13 页自然环境10 10 10 噪音及各种干扰8 8 8 物业治理10 10 9 社区环境10 10 9 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 楼层8 8 7 房型布局10 10 10 房屋朝向10 7 10 房龄10 10 9 装修情形10 10 8 交易实例 A个别因素修正系数 = 10096交易实例 B个别因素修正系数 = 10093交易实例 C个别因素修正系数 = 10090四、进行交易时间修正由于受到国家对房地产市场调控的影响,6 月份上海楼市陷入低谷,很多人持币观望,房地产市场有价无市,交易量萎缩；9 月份上海楼市进入了传统意义上的“ 金九银十” 期,房屋的交易量开头缓慢回升,楼市显现复苏迹象； 此外,上海市秋季房屋展销会的胜利举办,对于活跃市场也起到了不小的作用；依据对上海市房地产市场的调查,进入九月份,房屋均价比六月份上涨了 2%,9 月以来,房屋均价平均每个月上涨 1%；交易实例 A交易时间修正系数 = 交易实例 B交易时间修正系数 = 交易实例 C交易时间修正系数 = 104 100 102 100 100 100五、运算待估物业的初步价格名师归纳总结 A = 10500100104 = 11375 （元/ 每平方米）100102 = 10968 （元/ 每平方米）100第 6 页,共 13 页96B = 1000010093- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - C = 9500 100100 = 10556 （元/ 每平方米）10090六、采纳算术平均法求的待估物业的评估值 待估物业单价 = （11375+10968+10556）÷ 3 = 10966 （元/ 每平方米）房地产评估案例 2.4 商场评估案例 案例 G公司是一家大型商贸公司,因融通资金需要,托付 C评估事务 所对其所属的× 商场进行评估；一、评估对象简介× 商场座落于W市最繁华的商业街区,是W市经商的黄金地带；建筑物共 24 层,其中地下 1 层,地上 23 层 裙楼 5 层,主体塔楼 18 层 ；大厦的裙楼自 1994 年开头运营, 以招商出租营业场所为主要方 式；第一层为日用百货区,二、三层是服装、鞋帽、床上用品区,四 层为家具区,五层为舞厅、 台球等消遣区,地下室按人防工程设计施工,现为停车场和其他出租经营；主体塔楼为写字间设计,外部的面 砖贴面、铝合金窗、玻璃幕墙已经安装完工,电梯已完成选购,但内 部装修尚未开头；大厦自营业以来,始终是 W市经营较好的商家之一；二、评估过程简介 C评估事务所的评估人员,依据必要的程序,在对托付评估的资 产实施了必要的现场勘查、 市场调查与询证的基础上对委评资产做出名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 了评估,主要做法如下： 一 评估思路与方法的选取 评估对象为经营性房地产, 但其主体塔楼内装修尚未完工,因此对裙楼运用收益法评估,对塔楼运用重置成本法评估 注：塔楼部分 按形象进度,考虑成本构成要素,采纳成本法运算,此处不再详列,仅介绍裙楼的评估过程 ； 二 纯收益的求取 1. 总收益估量在今后一段时间内W 市经济进展状况与前几年相比不会有大的变化, 所以各年租金按前3 年实际发生额的平均数运算调整；具体情形是：1 一至四层为商业经营区,实际的租金收入由于各楼层经营品种不同而有所差别； 一层经营日用百货等赢利水平低的商品,租金相对较低；二、三层经营鞋帽、服装等赢利水平高的商品,租金收入较高；四层经营家具,租金收入偏低；依据正确效用原就和奉献原理,一至四层的租金收入应从一层至四层递减；因此,将各层的实际收入水平调整为客观收入, 即：每月平均租金收入一层为 67 元平方米；二层为 60 元平方米；三层为 46 元平方米；四层为 38 元平方 米；调整后的整体租金收入与调整前不发生变化；2 四层现有部分面积用于办公,考虑也可出租营业,故四层的 租金收入按四层总面积运算；3 五层在将来一段时间内,估量仍按现在用途使用；但是,按名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 目前的收入水平测算,费用大于收入,所以五层用成本法评估；4 共享大厅暂作出租营业使用；为客观反映其收益水平,比照裙楼将其收入调整为 本法另行运算；67 元平方米,商场豪华装修部分价值,按成5 地下室分为两部分；一部分为停车场,另一部分尚未出租；尚未出租部分比照停车场收入按其 80%运算；6 通过以上分析运算调整,确定各部分租金收入为：一层 2,455,416 元；二层 2,299,680 元；三层 3,081,264 元：四层 2,555,880元；地下室 386,064 元；共享大厅 元；2. 总费用2,999,724 元；合计 13,778,028合计包括治理费、 房屋保险费、修理费、税金和不行预见费五部分,经分析运算摊销到每层分别为：一层980,925 元；二层 952,113元；三层 1,096,707 元；四层 999,520 元；共享大厅 1,081,622 元；地下室 71,422 元；合计入 182,309 元；3. 纯收益 为总收益与总费用的差, 一层 1,474,491 元；二层 1,347,567 元；三层 1,984,557 元；四层 1,556,369 元；共享大厅 1,918,102 元；地 下室 314,642 元；合计 8,595,719 元； 三 折现率的确定 5 年期利率折成复利率,再加风险利率确定折现率,为 取国债 5.057%；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 四 折现期土地使用权剩余年限为其折现期,即 系数为：34 年；这样可以得到年金1-11 5.057% 34× 15.057%=16.079 五 评估结果依据上述资料得出委评资产的评估值：1. 裙楼评估值 15,480 万元,其中一层2,371 万元；二层 2,166万元；三层 3,191 万元；四层 2,502 万元；五层 1,302 万元 按成本 法评估 ；共享大厅 3,442 万元；地下室 506 万元；2. 塔楼评估值 2,888 万元 按成本法评估得到 ；3. 委评资产总评估值为 18,868 万元；案例分析评估对象属于商业性房地产,其主要特点是能够获得收益, 其价值集中表达在它的获益才能上, 所以收益法是商业性房地产评估最为 常用的方法；但评估对象中的塔楼尚未装修完工,目前尚无收益,且 评估目的为融资需要, 因此本案例分别采纳收益法和成本法对裙楼和 塔楼进行评估, 并加和求得房地产总价值, 评估思路和方法选取都是 正确的；收益法应用的关键是对评估对象年纯收益的估算和折现率的选 用,因此,运用收益法进行房地产评估时,必需在获得相关牢靠信息 的基础上,精确地猜测评估对象的年纯收益并采纳合理的方法测算出名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 折现率,才能对评估对象客观合理的价格作出正确的判定；虽然收益法的理论和步骤是惟一的, 但在详细操作过程中又要依据收益性房地产的不同类型区分对待；收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类； 本案例中的房地产是出租型房地产,应依据租赁合同运算纯收益；C评估事务所依据调查讨论, 估量在今后一段时间内W市经济进展状况与前几年不会有大的变化, 将租金收入按前 3 年的租金实际发生额的平均数运算调整,技术方法合理,测算过程正确,评估结果符合实际情形；而且,商场现有的经营格局,并未反映出房地产正确使用状况,以致使本应当获利高的楼层获利低, 本应当获利较低的楼层获利反而偏高；评估人员依据正确效用原就和奉献原理,将各楼层的实际收入水平调整为客观收入水平, 并据此评估出各层的价格, 即能满意房地产产权 分割变动的需要, 又能照实反映评估房地产的真实价格；而且× 商场目前的整体收益水平基本代表了将来收益水平,因此调整后的整体租金收入与调整前不发生变化, 这样就不会因对各楼层租金的调整影响 委评房地产的整体价格；出租型房地产的纯收益是按租金收入扣除修理费、治理费、保险 费和税金来运算的； 本案例运算总费用时, 未把大厦的年折旧费包括在内,这一点是正确的；在实际评估工作中. 有很多评估人员在用收益法评估房地产价格时把折旧费包括在总费用中,这种做法是错误的；由于假如扣除折旧,就已不是房地产的价格了；本案例中,扣除了一名师归纳总结 项不行预见费, 这是由于建筑物主体与附属设备的使用年限不同,在第 11 页,共 13 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 经营期限内需要考虑设备重置发生的费用 如电梯、空调 ,另外仍存在重新装修的可能,将这些费用列为不行预见费,表达了谨慎原就；折现率的确定是运用收益法较为麻烦的问题；本案例的折现率是用国债 5 年期利率折成复利率, 加风险利率来确定的； 这种确定方法 是比较合理的；一般来说,折现率包括三方面内容：无风险利率、风 险酬劳率和通货膨胀率； 在目前条件下, 依据通货膨胀对收益额影响的弱相关性和不完全性,确定折现率可以不考虑通货膨胀率；这样,折现率通常用无风险利率加上风险酬劳率来确定；无风险利率是投资者投资应获得的最低酬劳率, 国外评估机构通常以政府长期国债作为 无风险利率； 因此,本案例采纳 5 年期国债复利率加风险利率确定折 现率是可行的；总体来看,本案例评估思路合理,选用方法适当,评估测算过程 正确,评估结果符合市场实际情形； 但也有以下几点值得留意的问题：1. 本案例具备采纳成本法的条件, 应将成本法作为其中一种评估 方法求出一个值,再与收益法相联系,最终综合确定评估值,或用成 本法来验证评估结果；2. 运算纯收益时应考虑空置率和租金缺失,缺失,应予以说明；假如没有空置和租金3. 评估中未说明租金收入是否存在租约限制；假如有租约限制,租约期内的租金宜采纳租约所确定的租金,而不是采纳正常客观的租金；由于,假如某些评估对象附带租约,当该评估对象的产权发生转名师归纳总结 移时,依照有关法规规定应保持这些租约连续有效；评估人员对这类第 12 页,共 13 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产进行评估时,应留意考虑这些因素的影响；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 13 页