2022年杭州房地产市场简析.docx
精选学习资料 - - - - - - - - - 一、 杭州房地产市场简析：由于大范畴的城市拆迁以及货币补贴,带来了大面积的刚性需求； 加之杭州在G20 后城市位置上升, 凸显了升值空间,带来了大量的投资需求；因此,2022年的杭州楼市一直处在卖方市场, 秒抢、 加价、 一次性付清、 验资等在 2022年过去的时间中成为杭州楼市的代名词；在房地产一级市场土地市场,同样不断的刷新各个区域的楼面价；一杭州市近期土地市场成交情形：1、2022 年 11 2022 年 10 月杭州宅地成交情形2、2022 年 11 2022 年 10 月杭州商办用地成交情形名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2022 杭州的土地市场如杭州的房市一样,一地难求,中小型企业根本没方法获得土地,甚至一些大型本土企业也不得不抱团取暖,作为联合体显现在土拍市场,土地价格在限价的情形下, 基本都以溢价 地比例比拼；70% 收官,转入自持或养老用二杭州市近期住宅市场情形：2022 年 10 月全市商品住宅成交6665 套,价格环比上升 7.91% ；存量大幅下降至 2 万套,按 10 月份的销量,目前杭州市存量只有3 个月的销售周期, 其中仍有许多为已经销售但主管部门限制每月网签数量的存量,实际存量远远小 于 2 万套；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 住宅成交价格结构：2.5 万-3 万元单价段、 200-300万元总价段成交增加,单价2-3.5 万元成交占比超5 成；三杭州市酒店式公寓市场情形：酒店式公寓由于长租公寓等进展,显现了许多整体购买名师归纳总结 的大客户以及众多小投资的散户,使得酒店式公寓从今年3第 3 页,共 7 页月份开头库存开头回落；2022年 10 月全市商品住宅成交2508 套,成交均价21120 元/ 平方米；存量削减2022 套,- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 目前存量为 1.3 万套；在 2022 年 10 月杭州市分区酒店式公寓销售中,余杭、西湖成交份额最大,分别占 交大户；1、量价情形： 新增供应量： 全市新增供应22% 、17% ,成为 10 月份的成5309 套,环比削减 5522 套；名师归纳总结 成交量： 全市成交量10860 套,环比削减3128 套；第 4 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 成交价格： 10 月全市商品房价格上涨,主要受余杭区房价上涨的影响； 存量：全市商品房存量削减5917 套,存量将至 6.2 万套,其中住宅存量2 万套,酒店式公寓存量1.3 万套；2、细分市场： 住宅： 住宅成交 6665 套,环比价格上升 幅下降至 2 万套；7.91% ；存量大 商业： 商业成交量906 套,环比削减295 套；成交均价23659 元/ 平方米；存量削减至1.68 万套； 办公： 办公成交量506 套,环比上升108 套,成交均价18489 元、平方米；存量下降至1.16 万套； 酒店式公寓： 酒店式公寓成交量 2508 套,成交均价 21120元、平方米,存量下降 1.3 万套；二、 区域房地产市场简析：（一）区域土地市场情形2022 套,目前存量2022 年至今余杭区作为土地供应大户,但在将来科技 城版块以及老余杭区块出让的商品房用地很少,其出让主要 集中在临平、良渚以及崇贤；但老余杭区块的住宅用地市场在安静了 1 年多后,于2022 年 8 月最终推出一块宅地,并名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 创下了区域土地价格新高；地块编号项目位置楼面价 元 /面积 平总价亿容积率土地用成交时间平方米方米 元途将来科技城 YH02 余政储出 单元商住2022 1117184 43682 商住2022-8-10 地块,东至 号 禹航路、南至规划道总的来看,较少的土地供应量使得项目同期的竞争环境 会比较好,加之目前无论是将来科技城版块仍是老余杭区块,无论住宅仍是酒店式公寓存量基本已经消耗完毕,为项目未 来销售营造了一个良好的市场环境；（二）区域竞品分析 项目周边在售住宅、酒店式公寓已开盘项目目前基本售 罄,后期供应量也相对较少,市场环境较好；下表为周边竞品项目近期成交价格：楼盘名称目前成交均价元/ 平方所在板块楼盘性质米名师归纳总结 欧美金融城 EFC26250 将来科技城酒店式公寓第 6 页,共 7 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 西溪蓝海城26500 将来科技城商住佳源将来府20220 老余杭商住西溪曼哈顿19500 将来科技城酒店式公寓目前该区域特别是将来科技城版块处于一房难求的市场情 况,前几年供应的土地已逐步开发完毕或者接近尾声,后期 商品房供应量依旧不足,市场处于供不应求的局面；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 7 页
