2022年物业前期介入注意的事项.docx

精选学习资料 - - - - - - - - - 个人收集整理 仅供参考学习物业前期介入留意的事项1、物业治理公司在开发商对项目规划设计时应当提出的看法 一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件,更要考虑与之对应的配置和设施的物业治理的简便和低保护支出费用,所以物管方面对物业设计（说明）应当提出以下几点建议：（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括治理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主消遣活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）；（2）配套设施设备、管线配置和布线要合理,包括预留空调安装位置及空调滴水管；（3）设计时尽量削减外墙外凸沿,特别是高空位置不行上人的平台、条柱等不利清洁；（4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池；（5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要,尽量集中放在首层；（6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上,邮电部门会加收服务费） ,并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放；（7）小区进出口位置和数量配置要合理,能少就少,以削减不必要的费用支出；（8）小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充分；（9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安治理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,女儿墙亦要设计成防攀越的；（10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要；（11）绿化带植物的品种（特别是高档大型物业小区）不要设计得太珍贵、太繁多；除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原就 是大方得体,合理挑选背阴喜阳易于养护的植物；（12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本保护；（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）和器械；、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施（14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采纳套管,以便利管体爆裂时更换；（15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地,所以阳台设计应考虑统一接管,并配 二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否就业主在二次装修的排管时,施工不规范会引发一系列问题；（16）低价商品房业主用窗式空调多,故卧房大多预留窗式空调口,预留空调口可设计成即可以安 装窗式分体空调的室外机,又可以安放窗式空调机,仍要便利以后保护、加雪种拆装等,以防止产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）；（17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化 带,既可以隔热又可以补偿地面绿化面积的不足；（18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大,所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口；另外,甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外,在洗手间亦可配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬；）；（以（19）楼道侧墙应考虑铺设肯定高度的瓷片（防涂鸦,防污渍）（20）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采纳专用锁,楼道开关总闸更应内藏而不外露防小孩和他人捣乱拨弄） ；（21）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管（以削减高空作 业）；（22）小区路灯不必多, 只需满意肯定的光照度就可以,路灯尽量采纳大路货灯座要耐锈蚀,坚固、防日晒雨淋、不怕台风、采纳节能灯胆（便利日常修理、削减开支）；（23）垃圾收集站最好设计在小区进出口邻近处,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影 响小区安静；名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 4 页精选学习资料 - - - - - - - - - 个人收集整理 仅供参考学习（24）单元楼道灯最好采纳光控红外线复合开关（以便利手提东西的业主上下楼梯,且削减楼道公 共照明用电量） ；（25）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电,故电表配制要选用最小容量（以免大容 量电表收取几十度费用而发生不必要的支出）；（26）消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表；（27）由于商业用水和居民用水的收费标准不同,建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量 表（以防止自来水公司自定商业用水和居民用水的比例,一般都把收费高的商业用水比例定 的比较高,无形中又会长期多支出费用）；（28）小区的地下排污管道要铺设合理,井口间距要合适,一般不要超过管路疏通时的竹片长度或 机械疏通机可达长度；（29）凡有空调机滴水管的沿墙四周应做绿化带（既利用上了空调水,又美化了环境,防止了以往 空调滴水面造成地面青苔） ；（30）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗（以削减高空抛物现象）；（31）各单元门、停车位、外围、巡察死角,商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控；（32）全部单元进户门应设计遮雨棚（防雨水和淋花水）；（33）商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视,设计中应考虑进去；（34）建筑上不要显现死角即不行上人的平台等（以削减卫生死角和高空作业）；（35）重要管路和线路要预留备用管线或活口,（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）（36）最简单发生问题（渗水）的排污管、水管在穿越楼板,墙体因受挤压而易爆裂（PV 管）或 生锈而破裂（镀锌管）故设计时最好设置套管；（37）小区配套公共设施规划设计要一步到位：（a）按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房；（b）管道煤气,智能综合布线,二次加压的管路及闸阀,用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油 池等都应在设计中加以考虑；（c）阳台设计要考虑到花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便,客厅、主人卧房分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去；2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应留意的问题 一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成,所以对于物业管 理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：（1）对小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商,应尽量挑选能将供货、安装、调试、售后 修理保养一体化的实体公司,在价格相近的几家供货商中,尽可能挑选历史悠久、售后技术服 务良好、价格适中的那家；（2）小区基建工程采纳的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用 市面上有的一般规格的标准件和通用件,尽量采纳国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与 规格；（3）涉及小区物业的结构、防水层、隐藏工程、钢筋以及管线材料肯定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管,且参于监理公司共同把好相关过程掌握和验收掌握的监督检查质量关,绿化带土质的厚度要符合要求；（4）全部参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备（或大宗材料、配件）的保质（修）期的保质（修）内容、保质（修）期限、责任、费用修理保证金 、违约处理等达成书面协议,并供应有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料 供货价目表、选购供应地址及单位联系电话；（5）一些重要的大型配套设备（包括电梯、中心空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应供应清楚明白的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 4 页精选学习资料 - - - - - - - - - 个人收集整理 仅供参考学习供应正规的培训；（6）小区物业所选用的设备和外表均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过水电 部门校验合格才答应使用,闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使 用,仍有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通治理系统等）最好由设备或 外表供货安装单位一并解决；（7）为便利以后的物业治理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情形分 析和成本掌握） ,高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中心空调系统用电线路及计量分 开,尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时 可暂时切断电源） ,电话分线分层分户应作好识别标记,合理安排；（8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深化现场,把握第一手资料、特别是各种给排水、电、中心空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置,以及相应 的施工更换记录；（9）重要的土建要确保肯定抽验合格率,全部的隐藏工程都要进行质量验收、且要有物管人员参 加；（10）物业的竣工验收,物管人员应会同参与,对不符合物管要求的工程项目有权令其整改中意后 再签字,物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接,特别是图纸、资料、更换记 录；3、物业治理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应留意的事项 : 严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同,对不利于物管的条款和承诺应删除或修改,以免带来后患；如购八楼房送顶楼阳台,买一楼送花园（公共场地不属于套内面积,误导消费者）；免 x 年治理费或只按 多少元 M2 收取治理费（让物业公司倒贴钱）；小区供应 xx 会所服务（会所 一向是个赔钱项目,谁来投资设备,谁来支出场地治理费、水电费、修理费和人工费？谁来贴补经 营亏损？）；承诺小区会有管道煤气,智能化治理系统,闭路监控,二次加压,喷泉泳池、绿化庭院 等,但设计时根本没有考虑,更谈不上交付使用（业主入住发觉承诺不兑现时和物业公司结怨）,物 管公司应当对开发商售楼部分人员进行短期培训,对客户在物业治理方面的询问要对答如流,前后 一样；物业接管验收 1、物管公司在开发商物业移交时应留意的交接事项物管公司对开发商所移交的物业肯定要把好验收关,否就由于把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来繁重的包袱；一般来说物业公司接管验收时要留意以下几个关键：（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改看法进行复核,对尚未完善的事项,要求开发商提 出的补救和解决措施并备案, （包括物管用房,专项基金,开办费用,对外承诺的小区配套设施 等敏锐问题）；（2）开发商应对小区全部土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配 套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清 单交给物业公司；（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后修理减 少费用；（4）凡小区采纳非市面上常见的建材,设备和设施的应让开发商或施工单位供应供货和修理保养 单位的地址、电话和联系人；（5）验收时留意和物管亲密相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻 设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单 车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够,设施做好与否,小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电 的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等；名师归纳总结 （6）小区公共设备、 设施、帮助场所 （幼儿园等）、停车位、 会所等产权须界定并出具相关证明（避第 3 页,共 4 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 免以后引起业主投诉、争纷）；个人收集整理仅供参考学习物业入住的留意事项 : 物业公司在刚入住阶段应做好的预备工作 物业公司在入住最初阶段主要完善物业治理配套设施,理顺业主与物业治理公司之间就重要事项的 法律契约关系（如业主公约、治理费、本体修理基金、停车位使用协议、治理费和水电费银行托付 缴款协议等）；凡是业主（住户）违反小区治理条例的惩罚条款,诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱 丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠 治理费和车位使用费等物业治理中常见的比较麻烦的违章惩罚肯定要在业主公约中列明,业主签字 有效；入住前期对小区违章违规的危害性,公民道德训练、惩罚条款和依据频繁地通过宣扬栏、单 元大门通知栏广而告之；对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣扬力度训练；当然重点是放在 预防上,通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 4 页